物業(yè)管理知識(shí)與技能

前言

　　物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，目前尚未形成一套完善的物業(yè)管理科學(xué)體系，主要表現(xiàn)在物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)教材理念滯后，內(nèi)容陳舊，理論性教材偏多、實(shí)踐技能方面的教材偏少，培養(yǎng)的學(xué)生脫離行業(yè)實(shí)際發(fā)展需要。因此，注重物業(yè)管理實(shí)操技能方面的教材建設(shè)已成為物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)亟須解決的突出問(wèn)題。鑒于此，本書(shū)參考物業(yè)管理員（師）國(guó)家職業(yè)資格鑒定考試標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家緊缺人才培養(yǎng)方案而編寫(xiě)。同時(shí)，緊跟行業(yè)發(fā)展的步伐，在《物權(quán)法》和修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》公布實(shí)施后，本書(shū)對(duì)相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行了最及時(shí)的更新。本書(shū)強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的“服務(wù)”性，以便讓新入職人員能掌握最新的法律規(guī)范和行業(yè)準(zhǔn)則；同時(shí)，以“工學(xué)結(jié)合”為背景，以致力于培養(yǎng)技能型、應(yīng)用型人才為目標(biāo)。本書(shū)可用做物業(yè)管理員（師）職業(yè)資格鑒定培訓(xùn)教材，也可用做大中專院校物業(yè)管理專業(yè)教材，以及供相關(guān)專業(yè)人員參考使用，如企業(yè)培訓(xùn)、再就業(yè)培訓(xùn)等?！　”緯?shū)的編者是從事物業(yè)管理員職業(yè)技能鑒定命題和培訓(xùn)工作多年的老師，同時(shí)也是擔(dān)任物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作顧問(wèn)的專業(yè)人士，積累了職業(yè)技能鑒定培訓(xùn)和物業(yè)管理運(yùn)作方面豐富的經(jīng)驗(yàn)。在教材編寫(xiě)中，確立了“淡化理論，突出實(shí)務(wù)”和“打牢基礎(chǔ)，提升能力”兩個(gè)基本原則，側(cè)重于讓新入職人員掌握規(guī)范的業(yè)務(wù)處理流程及培養(yǎng)解決實(shí)際問(wèn)題的能力?！　”緯?shū)包括了理論知識(shí)和實(shí)操技能兩部分內(nèi)容，共十一章。每章后面都配有最新的物業(yè)管理員鑒定練習(xí)題，包括基礎(chǔ)練習(xí)題和拓展練習(xí)題兩個(gè)部分，分別對(duì)應(yīng)初、中級(jí)鑒定考試標(biāo)準(zhǔn)，有助于讓培訓(xùn)人員順利通過(guò)職業(yè)技能鑒定考試。本書(shū)第一、二、三、四、五、九、十章及各章練習(xí)題由廣州城市職業(yè)學(xué)院雷華老師編寫(xiě)，第六、七、八、十一章由胡其富老師編寫(xiě)，最后由雷華統(tǒng)稿?！　≡诒緯?shū)編寫(xiě)過(guò)程中得到了廣州市各區(qū)職業(yè)技能鑒定部門領(lǐng)導(dǎo)的支持，也得到了暨南大學(xué)出版社的支持，并參考了不少學(xué)者同仁的著作，在此一并表示衷心的感謝！　　由于編者水平所限，且編寫(xiě)時(shí)間較短，因此，本書(shū)在內(nèi)容取舍、敘述深度等方面難免存在一些不足，望廣大行內(nèi)人員不吝批評(píng)指正。

內(nèi)容概要

本書(shū)分為上下兩編，上編為理論知識(shí)和實(shí)操技能的學(xué)習(xí)，包括物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)、物業(yè)管理運(yùn)作主體、物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理、物業(yè)管理運(yùn)作、房屋維修與養(yǎng)護(hù)管理、物業(yè)設(shè)備維修與設(shè)施管理工程、物業(yè)環(huán)境管理與公共秩序管理服務(wù)、居住小區(qū)及其他類型的物業(yè)管理、物業(yè)管理合同與糾紛處理以及物業(yè)管理實(shí)操技能。下編為初級(jí)和中級(jí)物業(yè)管理員的考證復(fù)習(xí)資料。

書(shū)籍目錄

前言上編　1 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)　　1.1 物業(yè)及物業(yè)管理含義　　1.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和環(huán)節(jié)　　1.3 物業(yè)管理的目標(biāo)和原則　　1.4 物業(yè)管理的類型和模式　　1.5 物業(yè)管理市場(chǎng)的培育　2 物業(yè)管理運(yùn)作主體　　2.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)　　2.2 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)　　2.3 物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu)　3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理　　3.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理　　3.2 物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)　　3.3 物業(yè)管理從業(yè)人員的招聘和解聘　　3.4 物業(yè)管理從業(yè)人員的教育培訓(xùn)與管理　　3.5 物業(yè)管理從業(yè)人員的績(jī)效考核與激勵(lì)　4 物業(yè)管理運(yùn)作　　4.1 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)　　4.2 物業(yè)管理早期介入與前期管理　　4.3 物業(yè)的承接查驗(yàn)　　4.4 業(yè)主人住與物業(yè)裝飾裝修管理　　4.5 物業(yè)檔案資料管理　5 房屋維修與養(yǎng)護(hù)管理　　5.1 房屋維修概述　　5.2 房屋維修工程分類及房屋維修標(biāo)準(zhǔn)　　5.3 房屋日常養(yǎng)護(hù)管理　6 物業(yè)設(shè)備維修與設(shè)施管理工程　　6.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述　　6.2 物業(yè)設(shè)備設(shè)施日常管理　　6.3 管材和配水裝置　　6.4 建筑給水系統(tǒng)　　6.5 排水系統(tǒng)　　6.6 通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)　7 物業(yè)環(huán)境管理與公共秩序管理服務(wù)　　7.1 物業(yè)環(huán)境管理概述　　7.2 物業(yè)環(huán)境保潔管理　　7.3 物業(yè)環(huán)境的綠化管理　　7.4 公共秩序管理服務(wù)　8 居住小區(qū)及其他類型物業(yè)管理　　8.1 住宅小區(qū)物業(yè)管理　　8.2 寫(xiě)字樓的物業(yè)管理　　8.3 商場(chǎng)的物業(yè)管理　　8.4 工業(yè)物業(yè)的管理　9 物業(yè)管理合同與糾紛處理　　9.1 前期物業(yè)服務(wù)合同　　9.2 物業(yè)服務(wù)合同　　9.3 管理規(guī)約和其他物業(yè)管理合同　　9.4 物業(yè)管理糾紛處理　　9.5 典型物業(yè)管理案例分析　10 物業(yè)管理實(shí)操技能　　10.1 房屋或商品房物業(yè)驗(yàn)收　　10.2 量度房屋面積　　10.3 給排水系統(tǒng)　　10.4 水泵房管理　　10.5 配電系統(tǒng)　　10.6 消防系統(tǒng)　　10.7 監(jiān)控室操作下編　初級(jí)物業(yè)管理員考證復(fù)習(xí)題　中級(jí)物業(yè)管理員考證復(fù)習(xí)題附錄一 參考答案附錄二 《物業(yè)管理?xiàng)l例》參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　?。?）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然性?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)”（第三條）；“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”（第二十四條）?！　。?）物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)形式表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)、業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格與非價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)?！　∷?、物業(yè)管理市場(chǎng)的管理機(jī)制　　物業(yè)管理市場(chǎng)上的主體包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)對(duì)象、與物業(yè)管理市場(chǎng)相關(guān)聯(lián)的政府機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)?？傮w而言，可以歸納為三類管理機(jī)構(gòu)：第一類是國(guó)家設(shè)置的市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，包括政府職能部門（如建設(shè)局、房管局等）、政法系統(tǒng)的有關(guān)機(jī)構(gòu)以及統(tǒng)計(jì)、審計(jì)、財(cái)政、稅收、工商、治安、物價(jià)等部門；第二類是物業(yè)管理服務(wù)的技術(shù)管理機(jī)構(gòu)，包括計(jì)量、測(cè)量、質(zhì)量管理和衛(wèi)生、環(huán)保等管理機(jī)構(gòu)；第三類是群眾性的管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)，如行業(yè)協(xié)會(huì)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等?！　。ㄒ唬┱畬?duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理　　政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理主要是宏觀調(diào)控，進(jìn)行的是間接的管理。體現(xiàn)在：　?。?）制定物業(yè)管理的政策和法規(guī)。如政府制定和頒布《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)?！　。?）物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)資質(zhì)管理。為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)實(shí)施對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》于2004年2月24日經(jīng)建設(shè)部第29次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，自2004年5月1日起施行。　?。?）制定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)質(zhì)量評(píng)優(yōu)工作。2000年建設(shè)部重新修訂評(píng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，制定了物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作細(xì)則?！　。?）指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)公司的工作和指導(dǎo)、幫助業(yè)主委員會(huì)工作?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?！钡谑畻l規(guī)定：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！薄　。?）協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作中出現(xiàn)的問(wèn)題?！　。ǘ┬袠I(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法自愿組成的行業(yè)性社會(huì)團(tuán)體，通過(guò)開(kāi)展各種有益的活動(dòng)，在行業(yè)內(nèi)起到協(xié)調(diào)、協(xié)作和監(jiān)督管理的作用。具體體現(xiàn)在：　?。?）在政府行政主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下，宣傳政府關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的政策、法規(guī)，協(xié)助制定本行業(yè)的道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn)。　?。?）協(xié)助政府主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行等級(jí)評(píng)定、質(zhì)量評(píng)優(yōu)。　　……

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