從沸騰到癲狂

前言

你買了幾套房？    最近兩年，每每有人這樣發(fā)問。混跡地產(chǎn)江湖16年，發(fā)現(xiàn)一個(gè)日趨明顯的傾向，這個(gè)時(shí)代愈來愈以資產(chǎn)的多寡來評(píng)價(jià)個(gè)體的成敗高低。近5年資產(chǎn)價(jià)格的暴漲，迅速拉開了社會(huì)成員之間的距離。住房數(shù)量?jī)叭恢匦露ㄎ涣巳藗兊纳鐣?huì)經(jīng)緯。    這是投資者最好的時(shí)代，你身邊的朋友或同事，突然間身價(jià)數(shù)千萬，只因?yàn)樗竽懲钢зI了5套房。這是地產(chǎn)商最好的時(shí)代，戶型圖剛印出來，地基還沒開挖，房子已被連夜排隊(duì)的人搶光。    沒有哪個(gè)行業(yè)比地產(chǎn)更熱鬧更喧囂，也沒有哪個(gè)話題比地產(chǎn)傾注了更多的憂傷與期望。十年如一日，只有房地產(chǎn)，而其核心，是房?jī)r(jià)。    但地產(chǎn)幾乎什么也沒有變。還是那個(gè)土地制度，還是那種施工方式，甚至還是那些開發(fā)商。還是用消費(fèi)者的預(yù)付款和銀行貸款來買地建房，甚至房子還是相似的房子，但價(jià)格已經(jīng)上漲了5倍、8倍，甚至10倍。    其間，政府調(diào)控了一次又一次。有人說，如果沒有調(diào)控，房?jī)r(jià)漲得會(huì)更兇猛。可是，也有人說，市場(chǎng)波動(dòng)是政策波動(dòng)的結(jié)果，每一次調(diào)控過后，都是更瘋狂的上漲。    他們說，這一次會(huì)不同。這一次會(huì)不同嗎？    我愿意是，地產(chǎn)黃金10年已經(jīng)結(jié)束。我愿意是，地方政府能夠扔掉地產(chǎn)財(cái)政這根拐杖。    假如此輪地產(chǎn)的調(diào)整能持續(xù)3—5年，那么它還有較長(zhǎng)時(shí)期的繁榮可以繼續(xù)，你可以稱它為白銀時(shí)代。假如2011年又是所謂報(bào)復(fù)性反彈，那么，5年后它將不得不直接跳入黑鐵時(shí)代。    路易十五說：在我死后，哪管洪水滔天。抱持這種史前思想的公務(wù)員從未絕跡。但這一切總得有人來擔(dān)當(dāng)，既承擔(dān)歷史，又承擔(dān)現(xiàn)實(shí)。至于地產(chǎn)，則是新制度的建立和堅(jiān)守。而其難度，正如要轉(zhuǎn)變已暢行30年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。    悲觀如我，連預(yù)測(cè)也是灰色的?？伤麄冋f，還是要讓夢(mèng)想照亮現(xiàn)實(shí)。很多人天天夢(mèng)想房?jī)r(jià)腰斬一半，而我的現(xiàn)實(shí)忠告是：保住工作，提高收入。

內(nèi)容概要

地產(chǎn)行業(yè)的《激蕩三十年》
馮侖作序推薦
關(guān)于房地產(chǎn)的真相與未來，最值得讀的一本書
王石，馮侖，任志強(qiáng)……地產(chǎn)大佬陸續(xù)淡出江湖，是時(shí)候回顧地產(chǎn)風(fēng)云二十年了
作者袁一泓，筆名李一戈，最優(yōu)秀的財(cái)經(jīng)報(bào)紙《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》地產(chǎn)新聞總監(jiān)，本書是作者從業(yè)16多年觀察與獨(dú)立思考的深度力作。袁一泓（李一戈）的專欄在《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》網(wǎng)站上是最受歡迎的，既權(quán)威又好看。
讀一本《從沸騰到癲狂：泡沫背后的中國(guó)房地產(chǎn)真相》，并不能讓地產(chǎn)商給你買房打八折，卻能讓你看到地產(chǎn)的過去二十年和未來十年，掌握經(jīng)濟(jì)大勢(shì)、房?jī)r(jià)漲跌的根源。馮侖說過，掌握規(guī)律的人會(huì)更加從容理性。
這本書里，你將看到：
○最客觀的地產(chǎn)真相剖析：房?jī)r(jià)瘋漲，根源究竟為何？本書將為您揭示房?jī)r(jià)上漲的四大根源。
○最生動(dòng)的地產(chǎn)大佬創(chuàng)業(yè)故事：潘石屹，馮侖，王石，任志強(qiáng)......地產(chǎn)大佬財(cái)富后面隱藏著怎么樣的故事和秘密？
○最實(shí)用的房產(chǎn)置業(yè)指南：市場(chǎng)上唱空派唱多派各執(zhí)一詞，我們?cè)撊绾闻袛?，做出理性的選擇？
○最可靠的未來十年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)：2011~2020，房?jī)r(jià)到底會(huì)怎么走？ 房?jī)r(jià)真正的拐點(diǎn)會(huì)在什么時(shí)候出現(xiàn)？

作者簡(jiǎn)介

袁一泓，筆名李一戈，財(cái)經(jīng)觀察家，房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論家，資深媒體人士，知名財(cái)經(jīng)專欄作家，從事產(chǎn)業(yè)、財(cái)經(jīng)和房地產(chǎn)報(bào)道逾16年，曾為《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》副主編，現(xiàn)為《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》地產(chǎn)新聞總監(jiān)。堅(jiān)信
“只有將這一代的年輕人，從沉重的房?jī)r(jià)奴役下解放出來，還給他們自由而非枯滯的心靈，還給他們創(chuàng)新而非等待的向往。解放年輕人，就是解放一個(gè)民族，就是解放一個(gè)時(shí)代”。

書籍目錄

序 浮云里的神馬（馮侖）
自序
第一章 人民被地產(chǎn)奴役
第1節(jié) 80后的未來
第2節(jié) 甘愿做房奴卻沒有資格
第3節(jié) 公務(wù)員也是人民中的一員
第二章 地產(chǎn)商階層的崛起
第1節(jié) 在憤怒的謾罵聲中成長(zhǎng)
第2節(jié) 沒有1998年房改就沒有潘石屹的今天
第3節(jié) 資本市場(chǎng)成就一批超級(jí)地產(chǎn)富豪
第三章 被地產(chǎn)捕獲的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值
第1節(jié) 為什么要救地產(chǎn)？
第2節(jié) 像網(wǎng)癮一樣的土地財(cái)政依賴癥
第3節(jié) 根子在于土地招拍掛制度
第四章 銀行被綁上了戰(zhàn)車
第1節(jié) 銀行家對(duì)地產(chǎn)商說：如果你病了我就請(qǐng)人伺候你
第2節(jié) 以金融安全的名義
第3節(jié) 貨幣！貨幣！貨幣！
第五章 保障房重劃中國(guó)房地產(chǎn)版圖
第1節(jié) 保障房建設(shè)已成為2010年~2011年的政治任務(wù)
第2節(jié) 數(shù)千億的資金缺口：銀行是否愿意貸款？
第3節(jié) 2011年～2012年：地方政府需花血本建保障房
第4節(jié) 2012年保障房或占住宅市場(chǎng)半壁江山
第5節(jié) 以公租房替代經(jīng)濟(jì)適用房？
第六章 多年調(diào)控為何遏制不住房?jī)r(jià)
第1節(jié) 調(diào)控：不能說失敗但很難說成功
第2節(jié) 決定房?jī)r(jià)上漲的四個(gè)關(guān)鍵因素
第3節(jié) 中國(guó)樓市何時(shí)崩盤？
第4節(jié) 調(diào)控中受傷的地產(chǎn)商
第七章 人民呼喚鐵腕
附錄1 地產(chǎn)大佬創(chuàng)業(yè)史
一、宋衛(wèi)平：豪闊如風(fēng)
二、許家印：不知我者謂我何求
三、張力、李思廉：這對(duì)搭檔何時(shí)分手
四、有硬度的黃文仔
五、朱孟依只是個(gè)傳說
六、黃怒波：詩(shī)人在資本家的翼護(hù)下歌吟
七、吳亞軍：我唯一的愛好是工作
八、王健林：后來居上的“老大”
九、易小迪：簡(jiǎn)樸的力量
十、2004年以前的孫宏斌
附錄2 房地產(chǎn)調(diào)控大事記（1998～2010）

章節(jié)摘錄

第一章人民被地產(chǎn)奴役2010年12月初的一天，一位年輕人落落大方地走進(jìn)了東二環(huán)某項(xiàng)目的售樓處。這個(gè)出生于1990年的在校大學(xué)生，在4份購(gòu)房合同上瀟灑地簽下了自己的名字。4套商鋪，總價(jià)超過5 000萬元，全款付清。年輕人持有北京市的身份證。聰明如你，已經(jīng)想到，小伙子是個(gè)“富二代”。我跟朋友閑聊時(shí)講起這個(gè)故事，他說：這算什么，我還知道，有剛剛2歲的孩子，就和父親的名字一起出現(xiàn)在別墅的房產(chǎn)證上。聽到這些，人們流露出的多是羨慕或嫉妒，但我還看到了別的東西，譬如奴役。另外一個(gè)大學(xué)剛畢業(yè)兩年的朋友，2010年9月還在四處看樓。戀愛幾年的兩個(gè)年輕人，已在考慮結(jié)婚的事。而結(jié)婚，按照大多數(shù)國(guó)人的想法，最好是在屬于自己的房子里。他們兩人中的一位可以部分依靠父母，另一方的父母卻無法提供資助。以上兩個(gè)案例印證了鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心與光大銀行合作發(fā)布的一份《北京市二手房貸分析報(bào)告》：近幾年，北京購(gòu)房人的年齡呈逐年下降趨勢(shì)，首套房貸者的平均年齡從2007年的34歲，一路下降到2010年的27歲。我個(gè)人認(rèn)為，此數(shù)據(jù)還可以援引到新房市場(chǎng)，并擴(kuò)展到其他城市。報(bào)告還引用“國(guó)際慣例”說，日本和德國(guó)首次購(gòu)房者的平均年齡為42歲，美國(guó)52%的首次購(gòu)房者年齡為31歲。而據(jù)英國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)2010年8月公布的調(diào)查顯示，過去5年，英國(guó)首次購(gòu)房者的平均年齡由33歲上升到37歲。兩位曾在美國(guó)長(zhǎng)期留學(xué)回來創(chuàng)業(yè)的朋友，在不同的場(chǎng)合向我描述了幾乎相同的路徑：即使是家境富裕的美國(guó)人，大學(xué)畢業(yè)后也是自己租房住，30多歲后在郊區(qū)買套房，有條件時(shí)賣掉郊區(qū)房，搬回城里，退休時(shí)把房子賣掉，住到敬老院去。富裕程度遠(yuǎn)不如英美的中國(guó)人，有著完全迥異的住房消費(fèi)習(xí)慣。只要有條件，我們一定要先買房。正如上面兩位“海歸”朋友所說，在美國(guó)或英國(guó)買房的中國(guó)人，平均年齡一定低于其他國(guó)家的人。中國(guó)人講“安土重遷”，表面上是說守著那塊土地不愿走，但真正的意思是守著土地上的房子，沒房子，你守著塊空地做什么？我們一定要有自己的房子，有房才覺得安全，不管是生于斯長(zhǎng)于斯，還是到了英倫三島或新大陸，都是如此。這是一種集體無意識(shí)，或者說文化傳統(tǒng)的一部分。你即使不能表示尊重，至少不能嘲笑，不能鄙視。非得擁有住房的傳統(tǒng)習(xí)慣，能不能改變？國(guó)土資源部土地利用管理司原副司長(zhǎng)束克欣曾經(jīng)說，不一定非得買房，可以租房嘛。任志強(qiáng)和博鰲論壇秘書長(zhǎng)龍永圖等也提出過相似觀點(diǎn)

媒體關(guān)注與評(píng)論

馮侖    作者系萬通集團(tuán)董事局主席、萬通控股董事長(zhǎng)    這幾年媒體人寫房地產(chǎn)方面的書不在少數(shù)，而且大多是一些資深媒體人。一泓可以說是這里面資深中的資深，不夸張地說，我們是互相看著長(zhǎng)大的。    一泓的書里……既表達(dá)了政府的一些意見，也反映了房地產(chǎn)從業(yè)者的一些看法，當(dāng)然代表更多的是消費(fèi)者的意見和觀察，但他最大的好處是他沒有對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的意見隨聲附和，這本書是一個(gè)非常認(rèn)真的作品，透露出作者的獨(dú)立思考。    一泓是個(gè)非常勤奮的媒體人，幾乎每周都可以在各大媒體上看到他新鮮的短文和評(píng)論。連續(xù)的觀察會(huì)使很多思考慢慢扎根，我通過一泓的視角和深入思考，發(fā)現(xiàn)了一些以往被忽略的視角。這也有助于我對(duì)過去的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行反思，也有助于重新審視自己的定位。攬鏡自照不免會(huì)生出些許新的異樣體驗(yàn)，這種心理過程彌足珍貴。

名人推薦

馮侖作序推薦:這幾年媒體人寫房地產(chǎn)方面的書不在少數(shù)，而且大多是一些資深媒體人。一泓可以說是這里面資深中的資深，不夸張地說，我們是互相看著長(zhǎng)大的。                      他看著房地產(chǎn)業(yè)從小到大，從幼年的啼哭到青年時(shí)的粗聲喘氣，到中年以后對(duì)未來的憧憬和惶惑。我也看到他從初入這行時(shí)候的羞澀、稚嫩，到年輕時(shí)候的沖動(dòng)、批判，再到將近中年之后的沉穩(wěn)與思考。在這樣的背景下，我相信這本書很有看頭。一泓的書里……既表達(dá)了政府的一些意見，也反映了房地產(chǎn)從業(yè)者的一些看法，當(dāng)然代表更多的是消費(fèi)者的意見和觀察，但他最大的好處是他沒有對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的意見隨聲附和，這本書還是一個(gè)非常認(rèn)真的作品，透露出作者的獨(dú)立思考。一泓是個(gè)非常勤奮的媒體人，幾乎每天都可以在各大媒體上看到他新鮮的短文和評(píng)論。連續(xù)的觀察會(huì)使很多思考慢慢扎根，我通過一泓的視角和深入思考，發(fā)現(xiàn)了一些以往被忽略的視角。這也有助于我對(duì)過去的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行，也有助于重新審視自己的定位。攬鏡自照不免會(huì)生出些許新的異樣體驗(yàn)，這種心理過程彌足珍貴。

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