從沸騰到癲狂

前言

你買了幾套房？    最近兩年，每每有人這樣發(fā)問?；燠E地產(chǎn)江湖16年，發(fā)現(xiàn)一個日趨明顯的傾向，這個時代愈來愈以資產(chǎn)的多寡來評價個體的成敗高低。近5年資產(chǎn)價格的暴漲，迅速拉開了社會成員之間的距離。住房數(shù)量儼然重新定位了人們的社會經(jīng)緯。    這是投資者最好的時代，你身邊的朋友或同事，突然間身價數(shù)千萬，只因為他大膽透支買了5套房。這是地產(chǎn)商最好的時代，戶型圖剛印出來，地基還沒開挖，房子已被連夜排隊的人搶光。    沒有哪個行業(yè)比地產(chǎn)更熱鬧更喧囂，也沒有哪個話題比地產(chǎn)傾注了更多的憂傷與期望。十年如一日，只有房地產(chǎn)，而其核心，是房價。    但地產(chǎn)幾乎什么也沒有變。還是那個土地制度，還是那種施工方式，甚至還是那些開發(fā)商。還是用消費者的預(yù)付款和銀行貸款來買地建房，甚至房子還是相似的房子，但價格已經(jīng)上漲了5倍、8倍，甚至10倍。    其間，政府調(diào)控了一次又一次。有人說，如果沒有調(diào)控，房價漲得會更兇猛。可是，也有人說，市場波動是政策波動的結(jié)果，每一次調(diào)控過后，都是更瘋狂的上漲。    他們說，這一次會不同。這一次會不同嗎？    我愿意是，地產(chǎn)黃金10年已經(jīng)結(jié)束。我愿意是，地方政府能夠扔掉地產(chǎn)財政這根拐杖。    假如此輪地產(chǎn)的調(diào)整能持續(xù)3—5年，那么它還有較長時期的繁榮可以繼續(xù)，你可以稱它為白銀時代。假如2011年又是所謂報復(fù)性反彈，那么，5年后它將不得不直接跳入黑鐵時代。    路易十五說：在我死后，哪管洪水滔天。抱持這種史前思想的公務(wù)員從未絕跡。但這一切總得有人來擔(dān)當，既承擔(dān)歷史，又承擔(dān)現(xiàn)實。至于地產(chǎn)，則是新制度的建立和堅守。而其難度，正如要轉(zhuǎn)變已暢行30年的經(jīng)濟增長方式。    悲觀如我，連預(yù)測也是灰色的?？伤麄冋f，還是要讓夢想照亮現(xiàn)實。很多人天天夢想房價腰斬一半，而我的現(xiàn)實忠告是：保住工作，提高收入。

內(nèi)容概要

地產(chǎn)行業(yè)的《激蕩三十年》
馮侖作序推薦
關(guān)于房地產(chǎn)的真相與未來，最值得讀的一本書
王石，馮侖，任志強……地產(chǎn)大佬陸續(xù)淡出江湖，是時候回顧地產(chǎn)風(fēng)云二十年了
作者袁一泓，筆名李一戈，最優(yōu)秀的財經(jīng)報紙《21世紀經(jīng)濟報道》地產(chǎn)新聞總監(jiān)，本書是作者從業(yè)16多年觀察與獨立思考的深度力作。袁一泓（李一戈）的專欄在《21世紀經(jīng)濟報道》網(wǎng)站上是最受歡迎的，既權(quán)威又好看。
讀一本《從沸騰到癲狂：泡沫背后的中國房地產(chǎn)真相》，并不能讓地產(chǎn)商給你買房打八折，卻能讓你看到地產(chǎn)的過去二十年和未來十年，掌握經(jīng)濟大勢、房價漲跌的根源。馮侖說過，掌握規(guī)律的人會更加從容理性。
這本書里，你將看到：
○最客觀的地產(chǎn)真相剖析：房價瘋漲，根源究竟為何？本書將為您揭示房價上漲的四大根源。
○最生動的地產(chǎn)大佬創(chuàng)業(yè)故事：潘石屹，馮侖，王石，任志強......地產(chǎn)大佬財富后面隱藏著怎么樣的故事和秘密？
○最實用的房產(chǎn)置業(yè)指南：市場上唱空派唱多派各執(zhí)一詞，我們該如何判斷，做出理性的選擇？
○最可靠的未來十年房價預(yù)測：2011~2020，房價到底會怎么走？ 房價真正的拐點會在什么時候出現(xiàn)？

作者簡介

袁一泓，筆名李一戈，財經(jīng)觀察家，房地產(chǎn)獨立評論家，資深媒體人士，知名財經(jīng)專欄作家，從事產(chǎn)業(yè)、財經(jīng)和房地產(chǎn)報道逾16年，曾為《中國房地產(chǎn)報》副主編，現(xiàn)為《21世紀經(jīng)濟報道》地產(chǎn)新聞總監(jiān)。堅信
“只有將這一代的年輕人，從沉重的房價奴役下解放出來，還給他們自由而非枯滯的心靈，還給他們創(chuàng)新而非等待的向往。解放年輕人，就是解放一個民族，就是解放一個時代”。

書籍目錄

序 浮云里的神馬（馮侖）
自序
第一章 人民被地產(chǎn)奴役
第1節(jié) 80后的未來
第2節(jié) 甘愿做房奴卻沒有資格
第3節(jié) 公務(wù)員也是人民中的一員
第二章 地產(chǎn)商階層的崛起
第1節(jié) 在憤怒的謾罵聲中成長
第2節(jié) 沒有1998年房改就沒有潘石屹的今天
第3節(jié) 資本市場成就一批超級地產(chǎn)富豪
第三章 被地產(chǎn)捕獲的國內(nèi)生產(chǎn)總值
第1節(jié) 為什么要救地產(chǎn)？
第2節(jié) 像網(wǎng)癮一樣的土地財政依賴癥
第3節(jié) 根子在于土地招拍掛制度
第四章 銀行被綁上了戰(zhàn)車
第1節(jié) 銀行家對地產(chǎn)商說：如果你病了我就請人伺候你
第2節(jié) 以金融安全的名義
第3節(jié) 貨幣！貨幣！貨幣！
第五章 保障房重劃中國房地產(chǎn)版圖
第1節(jié) 保障房建設(shè)已成為2010年~2011年的政治任務(wù)
第2節(jié) 數(shù)千億的資金缺口：銀行是否愿意貸款？
第3節(jié) 2011年～2012年：地方政府需花血本建保障房
第4節(jié) 2012年保障房或占住宅市場半壁江山
第5節(jié) 以公租房替代經(jīng)濟適用房？
第六章 多年調(diào)控為何遏制不住房價
第1節(jié) 調(diào)控：不能說失敗但很難說成功
第2節(jié) 決定房價上漲的四個關(guān)鍵因素
第3節(jié) 中國樓市何時崩盤？
第4節(jié) 調(diào)控中受傷的地產(chǎn)商
第七章 人民呼喚鐵腕
附錄1 地產(chǎn)大佬創(chuàng)業(yè)史
一、宋衛(wèi)平：豪闊如風(fēng)
二、許家印：不知我者謂我何求
三、張力、李思廉：這對搭檔何時分手
四、有硬度的黃文仔
五、朱孟依只是個傳說
六、黃怒波：詩人在資本家的翼護下歌吟
七、吳亞軍：我唯一的愛好是工作
八、王健林：后來居上的“老大”
九、易小迪：簡樸的力量
十、2004年以前的孫宏斌
附錄2 房地產(chǎn)調(diào)控大事記（1998～2010）

章節(jié)摘錄

第一章人民被地產(chǎn)奴役2010年12月初的一天，一位年輕人落落大方地走進了東二環(huán)某項目的售樓處。這個出生于1990年的在校大學(xué)生，在4份購房合同上瀟灑地簽下了自己的名字。4套商鋪，總價超過5 000萬元，全款付清。年輕人持有北京市的身份證。聰明如你，已經(jīng)想到，小伙子是個“富二代”。我跟朋友閑聊時講起這個故事，他說：這算什么，我還知道，有剛剛2歲的孩子，就和父親的名字一起出現(xiàn)在別墅的房產(chǎn)證上。聽到這些，人們流露出的多是羨慕或嫉妒，但我還看到了別的東西，譬如奴役。另外一個大學(xué)剛畢業(yè)兩年的朋友，2010年9月還在四處看樓。戀愛幾年的兩個年輕人，已在考慮結(jié)婚的事。而結(jié)婚，按照大多數(shù)國人的想法，最好是在屬于自己的房子里。他們兩人中的一位可以部分依靠父母，另一方的父母卻無法提供資助。以上兩個案例印證了鏈家地產(chǎn)市場研究中心與光大銀行合作發(fā)布的一份《北京市二手房貸分析報告》：近幾年，北京購房人的年齡呈逐年下降趨勢，首套房貸者的平均年齡從2007年的34歲，一路下降到2010年的27歲。我個人認為，此數(shù)據(jù)還可以援引到新房市場，并擴展到其他城市。報告還引用“國際慣例”說，日本和德國首次購房者的平均年齡為42歲，美國52%的首次購房者年齡為31歲。而據(jù)英國抵押貸款協(xié)會2010年8月公布的調(diào)查顯示，過去5年，英國首次購房者的平均年齡由33歲上升到37歲。兩位曾在美國長期留學(xué)回來創(chuàng)業(yè)的朋友，在不同的場合向我描述了幾乎相同的路徑：即使是家境富裕的美國人，大學(xué)畢業(yè)后也是自己租房住，30多歲后在郊區(qū)買套房，有條件時賣掉郊區(qū)房，搬回城里，退休時把房子賣掉，住到敬老院去。富裕程度遠不如英美的中國人，有著完全迥異的住房消費習(xí)慣。只要有條件，我們一定要先買房。正如上面兩位“海歸”朋友所說，在美國或英國買房的中國人，平均年齡一定低于其他國家的人。中國人講“安土重遷”，表面上是說守著那塊土地不愿走，但真正的意思是守著土地上的房子，沒房子，你守著塊空地做什么？我們一定要有自己的房子，有房才覺得安全，不管是生于斯長于斯，還是到了英倫三島或新大陸，都是如此。這是一種集體無意識，或者說文化傳統(tǒng)的一部分。你即使不能表示尊重，至少不能嘲笑，不能鄙視。非得擁有住房的傳統(tǒng)習(xí)慣，能不能改變？國土資源部土地利用管理司原副司長束克欣曾經(jīng)說，不一定非得買房，可以租房嘛。任志強和博鰲論壇秘書長龍永圖等也提出過相似觀點

媒體關(guān)注與評論

馮侖    作者系萬通集團董事局主席、萬通控股董事長    這幾年媒體人寫房地產(chǎn)方面的書不在少數(shù)，而且大多是一些資深媒體人。一泓可以說是這里面資深中的資深，不夸張地說，我們是互相看著長大的。    一泓的書里……既表達了政府的一些意見，也反映了房地產(chǎn)從業(yè)者的一些看法，當然代表更多的是消費者的意見和觀察，但他最大的好處是他沒有對經(jīng)濟學(xué)家的意見隨聲附和，這本書是一個非常認真的作品，透露出作者的獨立思考。    一泓是個非常勤奮的媒體人，幾乎每周都可以在各大媒體上看到他新鮮的短文和評論。連續(xù)的觀察會使很多思考慢慢扎根，我通過一泓的視角和深入思考，發(fā)現(xiàn)了一些以往被忽略的視角。這也有助于我對過去的從業(yè)經(jīng)驗進行反思，也有助于重新審視自己的定位。攬鏡自照不免會生出些許新的異樣體驗，這種心理過程彌足珍貴。

名人推薦

馮侖作序推薦:這幾年媒體人寫房地產(chǎn)方面的書不在少數(shù)，而且大多是一些資深媒體人。一泓可以說是這里面資深中的資深，不夸張地說，我們是互相看著長大的。                      他看著房地產(chǎn)業(yè)從小到大，從幼年的啼哭到青年時的粗聲喘氣，到中年以后對未來的憧憬和惶惑。我也看到他從初入這行時候的羞澀、稚嫩，到年輕時候的沖動、批判，再到將近中年之后的沉穩(wěn)與思考。在這樣的背景下，我相信這本書很有看頭。一泓的書里……既表達了政府的一些意見，也反映了房地產(chǎn)從業(yè)者的一些看法，當然代表更多的是消費者的意見和觀察，但他最大的好處是他沒有對經(jīng)濟學(xué)家的意見隨聲附和，這本書還是一個非常認真的作品，透露出作者的獨立思考。一泓是個非常勤奮的媒體人，幾乎每天都可以在各大媒體上看到他新鮮的短文和評論。連續(xù)的觀察會使很多思考慢慢扎根，我通過一泓的視角和深入思考，發(fā)現(xiàn)了一些以往被忽略的視角。這也有助于我對過去的從業(yè)經(jīng)驗進行，也有助于重新審視自己的定位。攬鏡自照不免會生出些許新的異樣體驗，這種心理過程彌足珍貴。

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