宏觀環(huán)境變遷視野下的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求

前言

　　宏觀環(huán)境變遷視野下的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析　　鐘庭軍　　【摘要與告白】本文把房地產(chǎn)供求關(guān)系放在宏觀環(huán)境變遷背景下進(jìn)行研究，從中歸納出我國房地產(chǎn)供求關(guān)系在不同體制下以及體制轉(zhuǎn)軌過程中呈現(xiàn)出的特征，以便對(duì)現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)供求關(guān)系以及房價(jià)漲落有更深刻的理解。本文的宏觀環(huán)境變遷包括宏觀經(jīng)濟(jì)體制改革、要素市場(chǎng)改革以及收入分配結(jié)構(gòu)變化，等等。本文認(rèn)為由于宏觀環(huán)境變遷改變了房地產(chǎn)供求關(guān)系，進(jìn)而影響到房價(jià)，并影響到房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)、政府住房保障范圍?！　〗陙?，學(xué)術(shù)界針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格日益走高、供給結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象產(chǎn)生許多爭論和困惑，本來穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的政策工具為什么成為刺激房地產(chǎn)價(jià)格上升的媒介？房地產(chǎn)價(jià)格究竟在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中扮演什么樣的角色？房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度究竟和供求關(guān)系有什么聯(lián)系？房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡究竟是價(jià)格現(xiàn)象還是其他原因?qū)е碌?？本文擬從宏觀環(huán)境變遷的角度看待房地產(chǎn)供求關(guān)系，把房地產(chǎn)供求關(guān)系放在房地產(chǎn)體制改革的背景下，以歷史的、制度變遷的角度來分析房地產(chǎn)供需的生成和性質(zhì)。

內(nèi)容概要

　　《宏觀環(huán)境變遷視野下的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求（2008年第2卷）》是“中國房地產(chǎn)研究叢書”2008年第二卷，《宏觀環(huán)境變遷視野下的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求（2008年第2卷）》分11個(gè)部分對(duì)宏觀環(huán)境變遷視野下的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求進(jìn)行了研究探討，具體內(nèi)容包括宏觀環(huán)境變遷視野下的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析、論住房公積金利率規(guī)則重建與優(yōu)選、法國不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售法律制度的探討、基于譜分析方法的中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)研究等。

書籍目錄

宏觀環(huán)境變遷視野下的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析一、相關(guān)研究簡要回顧二、制度變遷下的房地產(chǎn)需求特征三、制度變遷下的房地產(chǎn)供給特征四、要素市場(chǎng)改革下的房地產(chǎn)供求關(guān)系五、收入分配結(jié)構(gòu)變化與供給需求之間的關(guān)系六、小結(jié)論住房公積金利率規(guī)則重建與優(yōu)選一、住房公積金制度演變與新形勢(shì)下的功能定位二、改革并重建公積金利率規(guī)則的原因三、在約束條件下優(yōu)化并重建公積金利率規(guī)則四、改革和重建住房公積金利率規(guī)則的政策建議法國不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售法律制度的探討上篇：《民法典》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的法律規(guī)定一、總體規(guī)定二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售交易的附加規(guī)定下篇：《建筑與住宅法》關(guān)于住宅相關(guān)交易的特殊法律規(guī)定一、概念的界定二、關(guān)于前期合同的規(guī)定三、關(guān)于交易合同的規(guī)定四、完工擔(dān)保和清償擔(dān)保基于譜分析方法的中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)研究一、房地產(chǎn)周期二、我國房地產(chǎn)周期的界定和分析三、影響我國房地產(chǎn)周期的因素四、適應(yīng)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的政策和策略西方房地產(chǎn)周期研究述評(píng)：模型評(píng)介與“管理決策屋”的構(gòu)建一、引言二、房地產(chǎn)周期模型評(píng)介三、房地產(chǎn)周期的“管理決策屋”構(gòu)建四、對(duì)管理決策過程的意義五、結(jié)論與未來研究主題市場(chǎng)有效性理論在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的適用性分析一、市場(chǎng)有效性理論發(fā)展簡史二、國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有效性研究的簡要回顧三、市場(chǎng)有效性理論在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的適用性分析四、市場(chǎng)有效性理論對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟示五、結(jié)語長江三角洲地區(qū)土地資源可持續(xù)利用水平評(píng)價(jià)一、土地資源可持續(xù)利用水平的定量測(cè)度方法二、五個(gè)城市土地可持續(xù)利用水平的定量測(cè)度三、定量評(píng)價(jià)結(jié)果分析四、本文的主要結(jié)論論私權(quán)與公權(quán)一、對(duì)私權(quán)與公權(quán)平等保護(hù)的意義二、我國在物權(quán)保護(hù)制度方面的缺陷三、對(duì)私權(quán)與公權(quán)實(shí)施平等保護(hù)的對(duì)策農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的社會(huì)理性決策分析框架構(gòu)建一、引言二、農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會(huì)理性決策框架的構(gòu)建方向三、農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會(huì)理性決策的決策要素分析四、農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會(huì)理性決策的決策特征辨識(shí)五、結(jié)語寧波和武漢征地模式比較及啟示一、導(dǎo)言二、發(fā)達(dá)地區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)的征地制度對(duì)比分析三、結(jié)論及經(jīng)驗(yàn)借鑒100年來美國寫字樓研究的演變過程一、前言二、美國寫字樓開發(fā)的歷史三、研究趨勢(shì)四、結(jié)論

章節(jié)摘錄

　　三、農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會(huì)理性決策的決策要素分析　　1．決策主體——社會(huì)理性人的塑造　　決策主體即決策者是指對(duì)未來實(shí)踐的方向、目標(biāo)以及為達(dá)到目標(biāo)所采取的方式、途徑、策略等作出決定的個(gè)人、群體或組織（張鎮(zhèn)宇，2000），即有實(shí)施決定權(quán)并產(chǎn)生最終決策的行為主體。顯然，不同決策主體會(huì)具有不同的利益目標(biāo)，不同主體的決策所產(chǎn)生的結(jié)果也是不同的（任峰、李垣，2003）。　　農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會(huì)理性決策要求其決策主體有能力依靠制定決策以及實(shí)施大量的公共政策來規(guī)范和調(diào)節(jié)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、區(qū)位和時(shí)序，由此在滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的同時(shí)，擔(dān)負(fù)起向社會(huì)提供各種公共物品和服務(wù)（如景觀、綠地、空氣調(diào)節(jié)、糧食安全、社會(huì)保障等）的職責(zé)。在農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的5個(gè)參與主體：中央政府、地方政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶、開發(fā)商中，顯然，中央政府和地方政府作為由人民授權(quán)的民主政府組織體系，是超越了一切團(tuán)體的特殊利益的社會(huì)管理者，是服務(wù)和增進(jìn)公共利益即全體公民利益的有效執(zhí)行者，是主要執(zhí)行社會(huì)管理職能和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控職能的一種特殊經(jīng)濟(jì)行為主體，因此也是農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會(huì)理性決策唯一適合的決策主體，理應(yīng)肩負(fù)起維護(hù)和保障全體公民共同利益的歷史使命，這里我們將其稱為“社會(huì)理性人”?！　?．決策目標(biāo)——多重目標(biāo)的兼顧　　決策目標(biāo)是由決策問題產(chǎn)生的，而問題表現(xiàn)為差距、困境、危機(jī)、機(jī)會(huì)、挑戰(zhàn)等。確立決策目標(biāo)是指在一定的環(huán)境條件下，在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上所希求達(dá)到的結(jié)果，其實(shí)質(zhì)也就是構(gòu)思對(duì)問題解決的結(jié)果。對(duì)事物發(fā)展可能性的認(rèn)識(shí)是決策目標(biāo)形成和確立的前提和起始點(diǎn)（邱興平、王書明，1995），也就是說，科學(xué)決策是以目標(biāo)制定為起點(diǎn)、以達(dá)到某個(gè)目標(biāo)要求為歸宿的。決策目標(biāo)不僅為決策提供方向，而且為決策實(shí)施提供依據(jù)。隨著人類改造自然和認(rèn)識(shí)自然的不斷深入，決策目標(biāo)的多層次性、多樣性、各決策目標(biāo)之間的矛盾和不可公度性也凸現(xiàn)出來。　　農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會(huì)理性決策的決策目標(biāo)是與土地資源在農(nóng)地與市地兩種用途之間的配置這一問題息息相關(guān)的。朱迪．麗絲（2002），經(jīng)濟(jì)效率、分配公平、經(jīng)濟(jì)增長和創(chuàng)造就業(yè)、持續(xù)的資源供應(yīng)保障、環(huán)境質(zhì)量的維持是資源配置的5個(gè)重要且普遍使用的目標(biāo)。

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