房地產(chǎn)市場調(diào)研基礎(chǔ)教程

前言

　　我們當前正處于“顧客（Customers）”、“競爭（C0mlpetition）”和“變化（Change）”的“三c”時代，這一時代的特征，決定了信息的獲取、傳遞和提煉，對企業(yè)生存和發(fā)展具有極其重要的意義，它猶如神經(jīng)與脈絡(luò)，是現(xiàn)代企業(yè)獲得生命和活力的淵源。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，特別是計算機技術(shù)、系統(tǒng)理論等普及和廣泛運用，有效地豐富和提升了信息的內(nèi)涵與傳遞的快捷性；但是另一方面，企業(yè)所處的局部和個體地位，又使它面臨著信息不對稱性的困惑。解決這一矛盾的最佳途徑就是市場調(diào)研。　　但是，市場調(diào)研活動取得相對獨立性的地位，乃至需要一個獨立的載體，甚至由專門的行業(yè)去實施，這是需要“前提”的，這個前提就是市場需求的變化。當人們已不滿足于固有的需求，而去追求不斷變化的新需求時，市場相對穩(wěn)定的格局打破了。人們對市場的研究已不能僅僅停留于對固定市場的描述，而需要分析市場、預(yù)測市場、對新市場的開拓和探索。因此，市場調(diào)研活動在肩負起新任務(wù)的同時，也獲得了自己相對獨立而寬泛的發(fā)展空間?！　碾`屬關(guān)系上來分析，房地產(chǎn)市場調(diào)研無非是一般市場調(diào)研的一個子類別。但是，房地產(chǎn)市場自身的特殊性，也注定了房地產(chǎn)市場調(diào)研具有不同于一般市場調(diào)研的特征。比如，當人們購買房產(chǎn)用于自主居住時，似乎是一種消費行為。因為，其除了價值較大之外，與人們購買一臺自用電腦沒有什么大的區(qū)別。

內(nèi)容概要

　　房地產(chǎn)自身的性質(zhì)，決定了其交易行為的復(fù)雜性，而房地產(chǎn)無論是作為投資品，還是作為消費品，由于供給的有限性、位置的固定性和品質(zhì)的差異性，都會進一步帶來市場的不完全性?！　”緯诰弑緝?nèi)容的編排上，正是力圖在一般的調(diào)研教程基礎(chǔ)上，針對上述存在的問題進行深入闡述，以使本書在理論闡述上科學(xué)，在實務(wù)操作上有用?！　”緯谝话愕恼{(diào)研教程基礎(chǔ)上，針對目前房地產(chǎn)市場調(diào)研中存在的問題進行深入闡述。本書由三大部分構(gòu)成。第一部分是理論篇，包括房地產(chǎn)市場調(diào)研基礎(chǔ)知識、房地產(chǎn)市場調(diào)研策劃、房地產(chǎn)市場調(diào)研組織；第二部分實務(wù)篇，主要講述房地產(chǎn)市場調(diào)研實務(wù)和房地產(chǎn)市場調(diào)的謀略；第三部分是指導(dǎo)篇，即房地產(chǎn)市場調(diào)研員的職業(yè)生涯規(guī)劃。本書在理論闡述上科學(xué)，在實務(wù)操作上有用，具有很強的可讀性。

書籍目錄

前言 理論篇第一章 房地產(chǎn)市場調(diào)研基礎(chǔ)知識第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研導(dǎo)論一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)涵二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的特征三、房地產(chǎn)市場調(diào)研分類四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則五、房地產(chǎn)市場調(diào)研的意義六、房地產(chǎn)市場調(diào)研使用界限第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容一、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研二、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系調(diào)研三、房地產(chǎn)市場客戶需求調(diào)研四、房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研第三節(jié) 房地產(chǎn)調(diào)研的步驟一、識別與界定問題或機會二、確定調(diào)研的目標三、調(diào)研方案的設(shè)計四、收集數(shù)據(jù)五、現(xiàn)場采集六、整理與分析資料七、撰寫并提交調(diào)研報告八、后續(xù)工作第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研方法一、小組座談法二、德爾菲法三、電話調(diào)查法四、面訪調(diào)查法五、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法六、現(xiàn)場調(diào)查法第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)研策劃第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研策劃概述一、房地產(chǎn)市場調(diào)研策劃的概念二、房地產(chǎn)市場調(diào)研策劃的重要性三、房地產(chǎn)市場調(diào)研策劃的流程第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研目標一、房地產(chǎn)市場調(diào)研目標二、房地產(chǎn)市場調(diào)研目標細分第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研方法選擇一、方法論概述二、市場調(diào)研分類三、房地產(chǎn)市場調(diào)研方法四、房地產(chǎn)市場調(diào)研方法選擇流程五、房地產(chǎn)市場調(diào)研方法的選擇六、房地產(chǎn)市場調(diào)研方法選擇的注意事項第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研組織設(shè)置一、房地產(chǎn)市場調(diào)研組織模式二、房地產(chǎn)市場調(diào)研組織設(shè)置第五節(jié) 房地產(chǎn)調(diào)查樣本的選取一、房地產(chǎn)抽樣調(diào)查適用的范圍二、房地產(chǎn)調(diào)查抽樣設(shè)計程序三、抽樣方法的分類第六節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研控制構(gòu)造一、房地產(chǎn)市場調(diào)研信息控制二、房地產(chǎn)市場調(diào)研時間控制三、房地產(chǎn)市場調(diào)研質(zhì)量控制第七節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設(shè)計一、房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設(shè)計的作用和目的二、問卷設(shè)計的程序和要點三、房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設(shè)計的類型和結(jié)構(gòu)第八節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研計劃書撰寫一、房地產(chǎn)市場調(diào)研計劃書的特點二、房地產(chǎn)市場調(diào)研計劃書內(nèi)容三、房地產(chǎn)市場調(diào)研計劃書基本格式第三章 房地產(chǎn)市場調(diào)研組織管理模式第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研組織概述一、房地產(chǎn)市場調(diào)研組織的產(chǎn)生二、房地產(chǎn)市場調(diào)研組織的發(fā)展三、房地產(chǎn)市場調(diào)研組織特性第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的組織形式一、房地產(chǎn)市場調(diào)研現(xiàn)有的組織形式二、目前房地產(chǎn)市場調(diào)研組織形式存在的主要問題三、房地產(chǎn)市場調(diào)研組織形式未來發(fā)展思路四、房地產(chǎn)市場調(diào)研組織形式未來發(fā)展策略第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研組織的內(nèi)部管理一、組織知識的日常管理二、制定完善的學(xué)習機制三、建立有效的用人機制四、建設(shè)組織文化附錄：國外房地產(chǎn)市場調(diào)研類機構(gòu)的運作方式簡介一、RERC——REAL ESTATE RESEARCH CORPORATION二、CCIM協(xié)會——CERTIFIED COMMERCIAL INVESTMENT MEMBER INSTITUTE實務(wù)篇第四章 房地產(chǎn)市場調(diào)研實務(wù)（上）第一節(jié) 總論一、房地產(chǎn)市場調(diào)研實務(wù)的定義二、房地產(chǎn)市場調(diào)研實務(wù)的內(nèi)容三、房地產(chǎn)市場調(diào)研實務(wù)的流程第二節(jié) 房地產(chǎn)調(diào)查資料來源和收集一、房地產(chǎn)調(diào)查資料來源二、房地產(chǎn)調(diào)查資料收集第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的現(xiàn)場實施一、調(diào)研人員的架構(gòu)及職責二、調(diào)研人員的選擇及配置三、培訓(xùn)調(diào)研人員四、確定調(diào)查目標，實施現(xiàn)場調(diào)查……第五章 房地產(chǎn)市場調(diào)研實務(wù)（下）指導(dǎo)篇第六章 房地產(chǎn)調(diào)研員職業(yè)生涯發(fā)展指導(dǎo)謀略篇房地產(chǎn)市場調(diào)研謀略36計

章節(jié)摘錄

　　這個研究的首要工作就是對房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念進行考察。同一般意義上的市場調(diào)研一樣，房地產(chǎn)市場調(diào)研也有狹義和廣義之分。　　狹義的房地產(chǎn)市場調(diào)研是指以輔助房地產(chǎn)市場決策為目的，以房地產(chǎn)市場主體為對象，采用各種必要的理論工具和實踐工具，最終獲取諸如供給情況、需求情況、價格路徑、市場外部因素和內(nèi)部規(guī)則等信息，并對之進行研究，以描述、分析和預(yù)測市場的過程?！　V義的房地產(chǎn)市場調(diào)研就是將狹義的房地產(chǎn)市場調(diào)研融人房地產(chǎn)運營的全過程.從而使市場調(diào)研的目的不僅僅是輔助決策，也是支持運營；不僅僅以“市場主體”為對象，而且以市場的運營為對象。因此在廣義上，我們可以稱房地產(chǎn)市場調(diào)研為房地產(chǎn)營銷調(diào)研。　　綜合以上兩方面的闡述，可以發(fā)現(xiàn)：無論發(fā)展商為尋找新的投資機會，還是為搶占市場；無論發(fā)展商為已開發(fā)物業(yè)制定正確的營銷策略，還是為提高物業(yè)質(zhì)量和附加值，市場調(diào)研總能在其中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)市場調(diào)研就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)與營銷相關(guān)的各種情報資料，通過對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、處理和分析，為發(fā)展商等客戶預(yù)測項目經(jīng)營狀況，制定正確決策提供可靠依據(jù)。　　房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念，主要闡述了五層含義：　　第一，房地產(chǎn)市場調(diào)研的目的。這個目的就是輔助決策。從其狹義上講，所輔助的決策是相對獨立的，但是從廣義上講，這個決策可能不是一個，而是整個運營過程中的一串決策。　　第二，房地產(chǎn)市場調(diào)研的對象。房地產(chǎn)市場調(diào)研的對象是市場中的各個主體，包括供需雙方、各種中介人，在中國還包括作為土地供給者的政府。這是狹義含義。在廣義含義上，調(diào)查的對象還會涉及到整個房地產(chǎn)的運用過程，或者至少是基于房地產(chǎn)的運用過程展開對市場主體的調(diào)研?！　〉谌康禺a(chǎn)市場調(diào)研的工具。市場調(diào)研的工具可以分為兩類，一類是調(diào)查的工具，即實踐工具，包括問卷、電話、各種形式的會議；一類是研究的工具，即理論工具，包括各種統(tǒng)計工具和計量工具，還包括各種有用的分析和模擬軟件。

編輯推薦

　　《房地產(chǎn)市場調(diào)研基礎(chǔ)教程》上海易居房地產(chǎn)研究院是由上海市社會科學(xué)界聯(lián)合會主管，并經(jīng)上海市社會團體管理局登記注冊，具有法人實體地位的專業(yè)房地產(chǎn)研究機構(gòu)?！　⊙芯吭河缮虾Ｏ嚓P(guān)高等院校的房地產(chǎn)專家、學(xué)者及著名企業(yè)家共同發(fā)起成立，并由中國房地產(chǎn)界知名專家、博士生導(dǎo)師張永岳教授親自領(lǐng)銜主持?！　⊙芯吭旱淖谥际桥c國內(nèi)外的同行們一起，致力于不斷加強房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的重大理論和應(yīng)用問題研究，持續(xù)推動房地產(chǎn)產(chǎn)、學(xué)、研一體化的發(fā)展，建立完善房地產(chǎn)研究的良性運作機制，切實促進上海乃至全國的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。　　通過整合院內(nèi)外相關(guān)資源，研究院逐步建立起易居研究、易居培訓(xùn)、易居信息和易居咨詢四大業(yè)務(wù)板塊，形成具有“易居”特色的咨詢服務(wù)平臺和架構(gòu)，并繼續(xù)朝著打造中國一流房地產(chǎn)研發(fā)平臺的目標推進。　　“易居中國房地產(chǎn)叢書”以房地產(chǎn)業(yè)的重大理論和應(yīng)用問題為研究領(lǐng)域，以貼近大眾、貼近生活、貼近市場的房地產(chǎn)熱點為內(nèi)容，以推動房地產(chǎn)產(chǎn)、學(xué)、研一體化的發(fā)展為目的，以上海相關(guān)高等院校的房地產(chǎn)專家、學(xué)者、著名企業(yè)家以及國內(nèi)外有志我國房地產(chǎn)事業(yè)的同仁為基本作者，并由中國房地產(chǎn)界知名專家、博士生導(dǎo)師張永岳教授親自領(lǐng)銜。融專業(yè)性、實踐性、權(quán)威性、前沿性為一體，打造我國房地產(chǎn)領(lǐng)域圖書的品牌?！　　耙拙又袊康禺a(chǎn)叢書”推出研究成果系列、培訓(xùn)教材系列、企業(yè)文化系列、地產(chǎn)（居?。┪幕拇笙盗小?/pre>





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