物業(yè)管理操作制度范例

前言

作為現(xiàn)代物業(yè)管理操作叢書(shū)的核心書(shū)目，《物業(yè)管理操作制度范例》自2002年8月第一版公開(kāi)出版發(fā)行以來(lái)，受到各地物業(yè)管理企業(yè)管理人員及業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注和認(rèn)可，數(shù)千冊(cè)圖書(shū)很快便銷(xiāo)售一空。為促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)一步向制度化、科學(xué)化、規(guī)范化方向發(fā)展，并答謝廣大讀者的關(guān)心與支持，應(yīng)海天出版社的要求，從2006年初起，我們廣泛聽(tīng)取了深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院和業(yè)內(nèi)部分著名專(zhuān)家、知名物管企業(yè)的主要管理者和經(jīng)營(yíng)者、知名物管項(xiàng)目經(jīng)理的意見(jiàn)和建議，依據(jù)物業(yè)管理最新的發(fā)展動(dòng)向和理論實(shí)踐成就，對(duì)本書(shū)進(jìn)行了篇幅較大的修訂增刪。累計(jì)新增補(bǔ)內(nèi)容127項(xiàng)，刪除原有內(nèi)容196項(xiàng)，并對(duì)原書(shū)部分內(nèi)容做了程度不同的細(xì)部修改。由于本書(shū)出版于國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施之前，加之最近幾年國(guó)家頒布實(shí)施了一批新的物業(yè)管理法律法規(guī)，我們?cè)趯?duì)本書(shū)進(jìn)行修訂時(shí)首先必須將其中必要的操作性較強(qiáng)的內(nèi)容納入本書(shū)，包括《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令[2003]第379號(hào)）的第三章（前期物業(yè)管理）、第四章（物業(yè)管理服務(wù)）和第五章（物業(yè)的使用與維護(hù)），《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)），《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（建住房[2003]130號(hào)），《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》（建住房[2003]131號(hào)），并以此為依據(jù)對(duì)原書(shū)內(nèi)容進(jìn)行了徹底的修訂，根除‘了原書(shū)內(nèi)容中與國(guó)家法律法規(guī)的不符之處。為便于讀者查閱方便，我們?cè)跁?shū)末增加了部分內(nèi)容，作為附錄，包括《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》、《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》、《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試申報(bào)表》。本書(shū)的篇章結(jié)構(gòu)基本上維持了第一版的原有體系，仍然分為六編十七章。但為了適應(yīng)新形勢(shì)的需要，在第一章“崗位職責(zé)制度”中新增了第十二節(jié)“客服崗位職責(zé)”，在第三章“公司內(nèi)部日常管理制度”中增加了第六節(jié)“質(zhì)量管理制度”，在第十章“治安保衛(wèi)制度”中增補(bǔ)了第三節(jié)“突發(fā)事件處理”。尤其是在“突發(fā)事件處理”一節(jié)中，補(bǔ)充了突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，臺(tái)風(fēng)、暴雨及雷電等自然災(zāi)害防范預(yù)案，破壞性地震應(yīng)急處理預(yù)案，公共衛(wèi)生突發(fā)事件處理預(yù)案，疫情應(yīng)急處理預(yù)案，政治滋事事件處理預(yù)案，防止內(nèi)部、外部人員上訪應(yīng)急預(yù)案，辦公樓管理處中毒事件應(yīng)急處理預(yù)案，防止可疑爆炸物件應(yīng)急處理預(yù)案等一批嶄新的制度。

內(nèi)容概要

按照邏輯結(jié)構(gòu)劃分，物業(yè)管理制度一般可分為四個(gè)層面：第一層面為部門(mén)職責(zé)制度；第二層面為崗位職責(zé)制度；第三層面為具體操作制度；第四層面為作業(yè)程序制度。根據(jù)這一劃分，針對(duì)物業(yè)管理的不同領(lǐng)域，我們分別從部門(mén)職責(zé)、崗位職責(zé)、規(guī)章制度、操作規(guī)程四個(gè)方面提供和把握各類(lèi)物業(yè)制度，并將全書(shū)分為六編十七章，詳細(xì)內(nèi)容包括物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理制度、崗位職責(zé)制度、部門(mén)職責(zé)制度、公司內(nèi)部日常管理制度；物業(yè)前期管理制度、物業(yè)委托管理制度、物業(yè)接管驗(yàn)收制度、物業(yè)入伙制度；房屋設(shè)備管理制度等內(nèi)容。

書(shū)籍目錄

第1編 物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理制度  第一章 崗位職責(zé)制度  第二章 部門(mén)職責(zé)制度  第三章 公司內(nèi)部日常管理制度第2編 物業(yè)前期管理制度  第四章 物業(yè)委托管理制度  第五章 物業(yè)接管驗(yàn)收制度  第六章 物業(yè)入伙制度第3編 房屋設(shè)備管理制度  第七章 裝修管理制度  第八章 房屋日常管理管理制度  第九章 機(jī)電設(shè)備管理制度第4編 物業(yè)安全制度  第十章 治安保衛(wèi)制度  第十一章 車(chē)輛管理制度  第十二章 消防管理制度第5編 物業(yè)環(huán)境管理制度  第十三章 物業(yè)綠化管理制度  第十四章 物業(yè)清潔管理制度第6編 業(yè)主用戶服務(wù)制度  第十五章 社區(qū)文化管理制度  第十六章 配套服務(wù)管理制度  第十七章 業(yè)主用戶管理制度

章節(jié)摘錄

插圖：管理處實(shí)行在管委會(huì)和公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。管理處經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)處理本小區(qū)工作中的一切事務(wù)，帶領(lǐng)全體員工努力工作，實(shí)現(xiàn)公司所確定的各項(xiàng)任務(wù)和目標(biāo)。經(jīng)理的職責(zé)主要有以下幾點(diǎn)：一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的經(jīng)營(yíng)管理方針、政策、指示、規(guī)定等，堅(jiān)持為業(yè)主服務(wù)、為社會(huì)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，努力搞好具有特色的物業(yè)管理工作，為公司和社會(huì)做貢獻(xiàn)。二、定期向公司報(bào)告管理處工作情況，提交公司有關(guān)小區(qū)綜合開(kāi)發(fā)物業(yè)管理的計(jì)劃建議。認(rèn)真完成公司交付的各項(xiàng)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)。三、制定管理處管理目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方向，包括制定一系列的規(guī)章制度和操作規(guī)程，規(guī)定全體員工的職責(zé)，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。制定各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，保證經(jīng)營(yíng)管理工作的正常進(jìn)行。四、建立健全管理處的組織系統(tǒng)，使之合理化、精簡(jiǎn)化、效率化。五、主持每周一次的管理處例會(huì)，聽(tīng)取工作匯報(bào)，布置工作任務(wù)，解決實(shí)際問(wèn)題，改進(jìn)管理方法，促進(jìn)工作發(fā)展。六、經(jīng)常巡視管理區(qū)內(nèi)外各場(chǎng)所及了解管理處各部門(mén)工作情況，檢查服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，積極解決問(wèn)題。七、督促屬下管理人員的日常工作，檢查各項(xiàng)工作的落實(shí)完成情況，并正確評(píng)價(jià)、培訓(xùn)管理人員，做好人員的考核工作。八、與社會(huì)各有關(guān)單位保持良好的公共關(guān)系，與管理區(qū)內(nèi)各住戶、各單位保持友好的睦鄰關(guān)系，樹(shù)立良好形象，代表管理處處理對(duì)外關(guān)系及接待來(lái)訪業(yè)主、群眾、團(tuán)體、單位等。九、指導(dǎo)屬下各部門(mén)工作，樹(shù)立正氣，堅(jiān)決打擊歪風(fēng)邪氣，保障管理工作順利進(jìn)行。十、以身作則，關(guān)心員工，獎(jiǎng)罰分明，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)，使管理處具有高度凝聚力，最大限度地發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的工作熱情和責(zé)任感。十一、嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，閱讀和分析各類(lèi)財(cái)務(wù)報(bào)表，組織審核各種款項(xiàng)收支交繳，于每年12月份提請(qǐng)公司財(cái)務(wù)于次年1月31日前做好財(cái)務(wù)核算和新年度財(cái)務(wù)預(yù)算及新的收費(fèi)方案，準(zhǔn)備遞交業(yè)主管理委員會(huì)審核通過(guò)。

媒體關(guān)注與評(píng)論

編者的話現(xiàn)代物業(yè)呼喚制度化、科學(xué)化、規(guī)范化的管理。順應(yīng)這一要求，我們約請(qǐng)數(shù)十名身處物業(yè)管理實(shí)踐第一線的專(zhuān)業(yè)人士，廣泛收集了深圳、廣州、上海、北京等地多家物業(yè)管理公司的現(xiàn)行操作制度，并加以系統(tǒng)地分析研究和梳理，在此基礎(chǔ)上精選、編輯了《物業(yè)管理操作制度范例》一書(shū)。        按照邏輯結(jié)構(gòu)劃分，物業(yè)管理制度一般可可分為四個(gè)層面：第一層面為部門(mén)職責(zé)制度；第二層面為崗位職責(zé)制度；第三層面為具體操作制度；第四層面為作業(yè)程序制度。根據(jù)這一劃分，針對(duì)物業(yè)管理的不同領(lǐng)域，我們分別從部門(mén)職責(zé)、崗位職責(zé)、規(guī)章制度、操作規(guī)程四個(gè)方面提出和把握各類(lèi)物業(yè)制度，并將全書(shū)分為六編十七章，即第一編物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理制度(含崗位職責(zé)制度、部門(mén)職責(zé)制度、公司內(nèi)部日常管理制度)；第二編物業(yè)前期管理制度(含物業(yè)委托管理制度、物業(yè)接管驗(yàn)收制度、物業(yè)入伙制度)；第三編房屋設(shè)備管理制度(含裝修管理制度、房屋日常管理制度、機(jī)電設(shè)備管理制度)；第四編物業(yè)安全管理制度(含治安保衛(wèi)制度、車(chē)輛管理制度、消防管理制度)；第五編物業(yè)環(huán)境管理制度(含綠化制度與清潔制度)；第六編業(yè)主用戶管理制度(含社區(qū)文化管理制度、配套服務(wù)管理制度)。    在閱讀和使用本書(shū)時(shí)，謹(jǐn)請(qǐng)注意以下問(wèn)題：    第一、本書(shū)選收的各種制度，僅僅能為物業(yè)管理企業(yè)制定各類(lèi)管理制度提供參照范本，切不可理解為能夠適應(yīng)一切企業(yè)、解決一切問(wèn)題的靈丹妙藥；    第二、為便于參閱，在編輯加工過(guò)程中，我們盡可能保留了制度原本的風(fēng)貌。我們相信，正是這些極富個(gè)性、原汁原味的制度文本，才能為物業(yè)管理實(shí)踐工作者提供可資參照借鑒的范例。    第三、同一制度，內(nèi)容有別。在編輯過(guò)程中我們盡可能選其精華，將其壓縮于同一標(biāo)題下，便于讀者根據(jù)需要選擇參閱。如“管理處主任崗位職責(zé)”，因其內(nèi)容相對(duì)重要，我們選取了三個(gè)文本，分別標(biāo)注為(A)。(B)、(C)(參見(jiàn)本書(shū)P6—7)。    第四、同類(lèi)制度，提法有別，在編輯過(guò)程中我們盡可能選擇多種文本，以供讀者選擇借鑒。以“治安管理崗位職責(zé)”為例，“保安部經(jīng)理崗位職責(zé)”、“治安部經(jīng)理崗位職責(zé)”、“保安部部長(zhǎng)崗位職責(zé)”、“保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)99~66治安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)”，“治安聯(lián)防大隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)”等制度在內(nèi)容上有極大交叉性，但我們?nèi)詫⑵浞謩e編選組合起來(lái)。(參見(jiàn)本書(shū)P41—50)                                                          2002年2月

編輯推薦

《物業(yè)管理操作制度范例(修訂版)》：現(xiàn)代物業(yè)管理操作叢書(shū)。

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