守門神

內(nèi)容概要

本書以近200個(gè)中介交易所產(chǎn)生的糾紛案例為藍(lán)本，進(jìn)行專業(yè)的法務(wù)分析以及深入的門店實(shí)際解決糾紛技巧解析，系統(tǒng)全面地演繹了交易風(fēng)險(xiǎn)的防控策略及怎樣構(gòu)筑防止門店利潤(rùn)流失的防火墻的技巧。書中還匯編了符合法律公平、保障中介權(quán)益、又讓經(jīng)紀(jì)人容易作業(yè)的各種法律文書，包括有履約與立約定金的三方居間協(xié)議以及新版的帶看確認(rèn)書，并有詳細(xì)的使用說明和注意事項(xiàng)。 本書實(shí)用性非常強(qiáng)，是一本非常適合中介一線人員借鑒參考的安全運(yùn)營(yíng)手冊(cè)。
目錄：
上部
地產(chǎn)中介常見糾紛的法律分析及應(yīng)對(duì)策略
第一章: 委托篇
001、一共有人與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)相沖突，哪個(gè)更優(yōu)先？
002、房東無視有保證金的獨(dú)家委托，官司慘遭敗訴
003、不付保證金的獨(dú)家委托被其他中介公司賣掉，房東為何不承擔(dān)違約責(zé)任？
004、租住戶不在家，房主有權(quán)利開門嗎？
005、放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，二手房交易“買賣不破租賃”
006、妻子訴丈夫賣房敗訴，善意且有償買房合法
007、產(chǎn)權(quán)過戶等于取得房屋的所有權(quán)？
008、房東拒收房租，惡意侵吞保證金
009、房地產(chǎn)權(quán)證上如何加名？
第二章: 帶看篇
010、員工代表中介公司簽訂帶看確認(rèn)書，是否有效？
011、客戶不填寫帶看確認(rèn)書，中介公司面臨被跳傭的風(fēng)險(xiǎn)
012、看房確認(rèn)書客戶填寫了假名字，中介公司如何維權(quán)？
013、經(jīng)紀(jì)人填寫帶看房屋地址模糊，中介恐有追傭風(fēng)險(xiǎn)
第三章   轉(zhuǎn)定篇
014、業(yè)主“一房二賣”，中介公司是否承擔(dān)責(zé)任？
015、房產(chǎn)被查封，不能輕易送定
016、李小姐的五萬定金，房東違約為何只賠四萬?
017、留有證據(jù)，不要從守約方變成違約方
018、受托人簽字時(shí)有瑕疵，如何處理？
019、用下家首付解除查封，中介公司如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
020、房屋面積誤差，下家有權(quán)要求解約并索回定金嗎?
021、轉(zhuǎn)意向時(shí)，未及時(shí)換回意向金收據(jù)導(dǎo)致的麻煩
022、口頭授權(quán)，如何證明三方居間協(xié)議有效？
023、產(chǎn)權(quán)人為多人，僅有部分產(chǎn)權(quán)人簽訂居間協(xié)議如何處理？
024、簽訂三方居間協(xié)議時(shí)遺漏重要事項(xiàng)未告知下家
025、上家公證委托書所指物業(yè)地址不明
026、操作退房、購(gòu)房時(shí)，如何轉(zhuǎn)付第三方差價(jià)款?
027、居間協(xié)議未經(jīng)所有產(chǎn)權(quán)人簽字，下家要求退還定金
028、簽收定金非業(yè)主本人，客戶能否要回定金？
029、客戶違約，無法按出售委托分取房東定金
030、轉(zhuǎn)定時(shí)變更了協(xié)議的附件，該協(xié)議還有效嗎？
031、客戶口頭同意變更居間協(xié)議后又反悔，應(yīng)如何處理？
032、營(yíng)業(yè)稅出臺(tái)后，房?jī)r(jià)下跌，連環(huán)糾紛案剖析
033、因客觀原因不能簽約，購(gòu)買方卻要求追究違約責(zé)任
034、多份意向下定，出售方主張中介公司違法操作
035、業(yè)主虛假承諾，下定后購(gòu)買方主張退還意向金
036、帶看相同房型的房屋及房東改動(dòng)居間協(xié)議內(nèi)容產(chǎn)生的糾紛
037、房東未如實(shí)告知承重墻拆除所引發(fā)的糾紛
038、簽訂期房三方居間協(xié)議后又拒絕交易怎么辦？
039、在三方居間協(xié)議中約定“到手價(jià)”的風(fēng)險(xiǎn)
040、簽署三方居間協(xié)議后，業(yè)主違約，如何認(rèn)定協(xié)議效力？
041、以其他共有人不同意出售為由終止交易，三方居間協(xié)議的效力如何？
042、起草三方居間協(xié)議要具體情況具體分析
043、一方擅自改動(dòng)三方居間協(xié)議，要再次小簽
044、三方居間協(xié)議中約定的面積比房產(chǎn)證面積小，客戶有權(quán)解除合同嗎？
045、下家反悔不買房，意向金不能返還/064
046、所謂“不吉利”導(dǎo)致退房 ，下家要求退定金未獲支持
047、二手房買賣未成交， 中介公司不該從違約金中扣傭金
048、定金責(zé)任與賠償損失責(zé)任能否同時(shí)主張？
049、房屋認(rèn)購(gòu)中的“定金”與“訂金”的界定
050、中介公司提供的物業(yè)地址有誤，會(huì)承擔(dān)什么責(zé)任？
051、定金是保管本票，對(duì)方違約拿走賬中錢
052、轉(zhuǎn)定后房東因房?jī)r(jià)上漲不賣，房東只需要雙倍返還定金還是要賠上漲部分的損失？
第四章：簽約篇
一、簽訂三方居間協(xié)議或買賣合同附件糾紛案例
053、裝修、裝飾狀況
054、家具、家電
055、戶口遷移
056、水、電、煤氣、電話和維修基金
057、房屋改建
058、租賃連同房屋一同轉(zhuǎn)讓的糾紛案例
059、漏水、裂縫、采光不足、通風(fēng)不暢等房屋瑕疵
060、付款方式中貸款風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避
061、中介公司可以作為第三方轉(zhuǎn)付裝修補(bǔ)償費(fèi)嗎？
062、賠了違約金就能“合法”違約嗎？
二、因合同引起的典型糾紛
063、付定金與簽合同非同一人，致使中介公司無法收取傭金
064、作低房?jī)r(jià)，中介公司面臨按實(shí)際成交價(jià)收傭風(fēng)險(xiǎn)
065、簽訂的買賣合同前后矛盾，如何處理？
066、轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)時(shí)，中介公司如何防控風(fēng)險(xiǎn)？
067、簽約時(shí)對(duì)定金進(jìn)行了變更，應(yīng)當(dāng)按照哪個(gè)定金算？
068、出售方之一無法真實(shí)表達(dá)意愿，且公證機(jī)關(guān)不予公證，如何交易？
069、合同附件中轉(zhuǎn)讓設(shè)備寫“按現(xiàn)狀”，卻無具體清單，中介公司可能將承擔(dān)賠償風(fēng)險(xiǎn)
070、二手房“先租后買”容易產(chǎn)生糾紛，不可取
071、合同中就房屋原有戶口的遷移問題要作出明確約定
072、期房限轉(zhuǎn)之后的期房買賣
073、中介公司工作人員是買房人，合同是否有效？
074、找來“假妻”簽賣房合同，合同是否有效？
075、無買受人的書面授權(quán)，代理人所簽合同是否有效？
076、作低合同價(jià)后客戶反悔，房東能追究客戶的責(zé)任嗎？
第五章：抵押注銷與貸款篇
077、貸款途中丟失房產(chǎn)證，責(zé)任如何承擔(dān)？
078、因房東將首付款挪用導(dǎo)致不能過戶，中介公司是否承擔(dān)責(zé)任？
079、對(duì)業(yè)主的貸款信息沒有了解，我司會(huì)承擔(dān)責(zé)任嗎？
080、購(gòu)房者未能成功申請(qǐng)貸款，中介公司會(huì)承擔(dān)責(zé)任嗎？
081、銀行遲延放款，客戶要承擔(dān)責(zé)任嗎？
082、約定不明，如何轉(zhuǎn)付用于還貸的首付款？
083、未能按承諾如期辦出貸款，需要承擔(dān)責(zé)任嗎？
第六章：過戶篇
084、因合同價(jià)格過低未成功繳稅過戶，中介公司有責(zé)任嗎？
085、交易中因政策出臺(tái)使上下家多承擔(dān)了稅費(fèi)，中介公司需要承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？
086、中介公司收了傭金，但最終沒有過戶，傭金要退嗎？
087、業(yè)務(wù)員算錯(cuò)稅費(fèi)，房東過戶費(fèi)用多了兩萬塊誰來承擔(dān)？
088、過戶時(shí)房屋被查封怎么辦？
089、作低房?jī)r(jià)，不予過戶，多出費(fèi)用由誰來承擔(dān)？
090、成交價(jià)低了，不能過戶，房東找中介公司麻煩
第七章：交房篇
091、家具清單記載模糊，客戶追究中介責(zé)任
092、房東交房遲了，中介公司能全額收到客戶傭金嗎？
093、上家不承認(rèn)贈(zèng)予，下家因中介公司過失而具備伺機(jī)報(bào)復(fù)
094、未取得下家同意，擅自轉(zhuǎn)付尾款所引發(fā)的糾紛
095、房屋租賃合同中要列明室內(nèi)物品
096、上家遲延交房，下家卻要求中介公司承擔(dān)違約責(zé)任
第八章：違約篇
097、背著老公賣房，判她不給賠償金
098、中介公司如何收取違約補(bǔ)償金？
099、中介公司扣押房產(chǎn)證，要求補(bǔ)償費(fèi)
100、買賣合同未談成 ，中介公司能否要求買方支付違約金？
101、房東違約，對(duì)保管在中介公司的定金如何處理？
第九章：傭金篇
102、客戶跳開介與房東私下成交，法院判客戶支付全額中介費(fèi)
103、房東跳中介與客戶私下成交，法院判房東按約支付傭金
104、客戶看好房后，他妻子拿到了產(chǎn)權(quán)，中介公司能拿到傭金嗎？
105、客戶以中介公司介紹不良客戶為由要求返還傭金嗎？
106、業(yè)主付傭未留收據(jù)，中介公司還能再主張傭金？
107、交易房屋疑為“兇宅”，買家要求中介公司退費(fèi)
108、簽訂買賣合同后反悔，中介需要退還客戶已繳中介費(fèi)嗎？
109、已簽完合同，客戶卻要求退還傭金
110、“賣一房，收兩筆錢”為什么還能獲法院支持？
111、從保管款中直接扣除傭金引發(fā)的糾紛
112、房東交房遲了，中介公司能全額收到客戶傭金嗎？
113、房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，中介公司能及時(shí)拿到傭金嗎？
114、中介公司委托其他公司代辦手續(xù)，客戶能否拒付傭金？
115、中介公司停業(yè)，下家拒付中介費(fèi)怎么辦？
116、解約協(xié)議約定不明，傭金是否應(yīng)當(dāng)退還？
117、作低房?jī)r(jià)，但中介公司仍要求客戶確認(rèn)按實(shí)際房?jī)r(jià)收傭，對(duì)嗎？
第十章：管理篇
118、中介公司虛擬客戶，騙取差價(jià)
119、偽造上家簽名，簽署陰陽協(xié)議
120、沒有加蓋經(jīng)紀(jì)人章的居間協(xié)議有法律效力嗎？
121、交易不成協(xié)議在，中介該不該賠付3萬元？
122、貸款信息告知錯(cuò)誤中介公司會(huì)承擔(dān)責(zé)任嗎？
123、管理不慎， 員工卷走客戶房款
124、隨意承諾，造成談判被動(dòng)
125、典型性發(fā)票所引發(fā)的糾紛
126、十萬好處費(fèi)的反思
127、造假身份證交易案
128、冒充房東賣房騙走100萬元，中介公司被判罰30萬元
129、建立嚴(yán)格的審批制度，蓋了公章之后屬于公司行為
130、視為職務(wù)行為的簽字，公司將承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任
131、經(jīng)紀(jì)人從公司拿代收代付款要寫收條
132、重要交易資料應(yīng)當(dāng)做好交接手續(xù)
133、如何退還人民幣計(jì)58.58元的多余稅費(fèi)？
134、上家發(fā)票遺失導(dǎo)致其不能退稅
135、買賣房屋錢款要當(dāng)面點(diǎn)清
136、租客身亡，為什么業(yè)主、中介公司要共賠50萬？
137、經(jīng)紀(jì)人開私單，有什么后果？
中部
地產(chǎn)中介常用格式法律文書范本及應(yīng)用指引
001、出租\售委托書(獨(dú)家\非獨(dú)家\限時(shí)代賣)
002、鑰匙保管書
003、看房確認(rèn)書（最新實(shí)用版）
004、三方居間協(xié)議
005、定金收條
006、定金保管書
007、產(chǎn)證保管書
008、共有人同意出售書
009、承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)承諾書
010、產(chǎn)權(quán)人授權(quán)委托書
011、代收承諾書
012、防止房東價(jià)格上彈后反悔的價(jià)格確認(rèn)書
013、違約確認(rèn)書
014、催告函(簽約\注銷抵押登記\辦貸款\配合房看\交房\物業(yè)交割等)
015、解約通知函
016、租賃合同
017、家具家電移單
018、傭金確認(rèn)書
019、房屋交接書
020、與守約方分配違約金的協(xié)議書
021、三方和解協(xié)議
022、租約轉(zhuǎn)讓協(xié)議
023、期房轉(zhuǎn)讓的大定金協(xié)議
024、不存在勞動(dòng)關(guān)系承諾書
025、綜合時(shí)勞動(dòng)合同
026、離職申請(qǐng)書
027、請(qǐng)假條
下部
地產(chǎn)中介常用法律法規(guī)節(jié)選
001《中華人民共和國(guó)民法通則》節(jié)選
002《合同法總則及與房產(chǎn)居間有關(guān)的規(guī)定》節(jié)選
003《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法》節(jié)選
004《擔(dān)保法關(guān)于法定金罰則的規(guī)定》節(jié)選
005《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
006《刑法關(guān)于職務(wù)侵占、法人以及自然人詐騙的規(guī)定》節(jié)選
007《建設(shè)部城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》節(jié)選
008《國(guó)家工商行政管理總局經(jīng)紀(jì)人管理辦法》節(jié)選
009《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》
010《建設(shè)部房屋登記辦法》節(jié)選
011《國(guó)土資源部土地登記辦法》節(jié)選
《守門神》—加入地產(chǎn)人兼職經(jīng)銷商的直接意義
(1)、以專業(yè)圖書為載體建立廣泛的行業(yè)人脈，“人脈”就是“錢脈”。 (2)、有相當(dāng)優(yōu)惠的折扣空間，享有專業(yè)圖書商的折扣，可以把營(yíng)銷真正建立到學(xué)以致用上。 (3)、龐大的市場(chǎng)需求，現(xiàn)廣東已有多個(gè)城市做為經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)班的教材，數(shù)十家企業(yè)團(tuán)購(gòu) (4)、我們將有一系列的地產(chǎn)人實(shí)戰(zhàn)叢書陸續(xù)提供， 如：《門店利器》《免疫力》《破解商業(yè)地產(chǎn)定位密碼》《鋼鐵團(tuán)隊(duì)》《一無所有做地產(chǎn)》 《謀事在先 》《攻城掠地》《房地產(chǎn)隱俠》《十面埋伏》和多部實(shí)戰(zhàn)型地產(chǎn)圖書等 全部是要經(jīng)過多位實(shí)戰(zhàn)專家組成的顧問團(tuán)評(píng)估才立項(xiàng)。

作者簡(jiǎn)介

房仲何許人也?
上海中介資深人士，歷經(jīng)知名中介職業(yè)生涯，具有豐富的一線運(yùn)營(yíng)和管理經(jīng)驗(yàn)，先后受邀培訓(xùn)過近百家企業(yè)，以其實(shí)戰(zhàn)風(fēng)格深受業(yè)界好評(píng)！對(duì)于中介公司的整改、診斷有深厚功底，其獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)思路與創(chuàng)新觀點(diǎn)在多個(gè)企業(yè)實(shí)施并效果顯著。
他發(fā)在房策天下的“神奇的中介”一貼以其專業(yè)度和強(qiáng)勢(shì)的點(diǎn)擊率（至今已達(dá)59572）為其欄目第一熱貼：http://www.swotbbs.com/thread-44304-1-1.html
房策(筆名)又是誰?
法學(xué)學(xué)士、職業(yè)律師，曾任某律師事務(wù)所房地產(chǎn)部部長(zhǎng)，現(xiàn)任上海某大型地產(chǎn)中介法律部經(jīng)理、優(yōu)秀講師，每年參與大量的訴訟，擅長(zhǎng)搭建法律部架構(gòu)與設(shè)計(jì)各種

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無

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