地產(chǎn)真相

前言

　　不是誰都能出書！不是誰都能出房地產(chǎn)的書！不是誰都能在一周的時間內(nèi)就能出一本觀點(diǎn)鮮明、數(shù)據(jù)充分、酣暢淋漓的分析房地產(chǎn)行業(yè)的書！ 楊少鋒1周內(nèi)，就能寫出一本這樣的書，我一點(diǎn)不奇怪?！　∫豢跉庾x完《地產(chǎn)真相》草稿時，是我早晨5點(diǎn)起床后的2個小時。兩天前，好朋友、也是我任秘書長的中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事、土地與投融資專業(yè)委員會的副主席楊少鋒給我打電話，讓我給他的這本書寫個序，我立刻答應(yīng)下來，只是白天單位總是在開會，晚上累得掙不開眼，只有利用早晨上班前這段時間，得以靜下心來。　　回想初次結(jié)識楊少鋒，是在4年前2007年新浪的一次論壇上，當(dāng)時好朋友、新浪房產(chǎn)主編楊熙向我熱情介紹了這個30歲的小伙子。其思路之清晰、觀點(diǎn)之明確、數(shù)據(jù)之充分，讓我很是吃驚。因為當(dāng)時其沒帶名片，他只是在分手時，說隨后我給您補(bǔ)名片。第二天，我收到了一份快遞，里面除了他給我的名片，還有一本介紹他的書。說到做到，這不能不讓我刮目相看。更讓我吃驚的是：從我們見面那段時間他才在新浪開博客，3個月時間，點(diǎn)擊量超過了100萬。而且，楊少鋒雖然也是房地產(chǎn)的從業(yè)者之一，但其從不護(hù)短，大膽抨擊時弊，更是大膽預(yù)測到了2008年房地產(chǎn)行業(yè)的大調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)大嘴不少，專家也很多，但真能夠?qū)κ袌龊驼哂腥绱藴?zhǔn)確判斷者，鳳毛麟角。　　我交友條件苛刻：無才不義者，堅決不沾。我組建的中經(jīng)聯(lián)盟房地產(chǎn)老總多達(dá)千人，楊少鋒是我最看好的一位年輕人。4年多來，正像我曾經(jīng)預(yù)言的一樣，其為人坦誠、思維敏捷、待人義氣，事業(yè)一年一個臺階，一點(diǎn)一點(diǎn)像我預(yù)言的方向邁進(jìn)：“楊少鋒一定會做出一番大事業(yè)。” 我還要接著預(yù)言：在王石、馮侖、任志強(qiáng)逐步淡出風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)輿論領(lǐng)航者之后，像楊少鋒這樣的實力派專業(yè)戰(zhàn)士，最有可能成為行業(yè)的旗手，理由不僅僅因為上面提到的那些，還有一條重要理由：楊少鋒不僅有觀點(diǎn)，更有實力，他也是位經(jīng)營著一家業(yè)績出色的公司的董事長。這是個不可忽略的重要門檻：財富的成功，能從側(cè)面證明他說話的責(zé)任和份量?！　》康禺a(chǎn)行業(yè)，關(guān)乎中國經(jīng)濟(jì)，關(guān)乎國家持續(xù)穩(wěn)定繁榮；同時，房地產(chǎn)行業(yè)也最魚龍混雜。深入地分析這個行業(yè)，意義重大。聽到不同的聲音，看到不同的觀點(diǎn)，能夠幫助我們更加客觀、全面地認(rèn)識這個倍受爭議的行業(yè)?！　≈袊康禺a(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長 萬澤置業(yè)總裁 陳云峰 2011.5.12

內(nèi)容概要

在中國，從沒有一個行業(yè)像房地產(chǎn)這樣充滿爭議。無數(shù)的人因為買房炒房而暴富，無數(shù)的百姓因無力承受高房價而望房興嘆。政府使出渾身解數(shù)，一次次的調(diào)控，房價下跌希望渺茫。
《地產(chǎn)真相》(編者張靜)：3年內(nèi)從40萬到2000萬不是神話！身價數(shù)億的開發(fā)商是如何誕生的？“黃金旺鋪”是日進(jìn)斗金還是傾家蕩產(chǎn)？誰是推高房價的罪魁禍?zhǔn)?？暴利下的地王們?nèi)绾文軌驎承袩o阻？股地聯(lián)動，股市已成開發(fā)商“奶?！?！中國樓市調(diào)控路在何方？翻開這本《地產(chǎn)真相》，著名財經(jīng)評論家楊少鋒將引你找到一切答案。

作者簡介

張襦心（原名張靜），在媒體領(lǐng)域卓有建樹，歷任著名媒體《新民周刊》資深記者、經(jīng)濟(jì)版責(zé)任編輯、北京區(qū)主管。多次榮獲“杰出貢獻(xiàn)獎”、“新長征突擊手”、上海市好新聞獎等榮譽(yù)稱號。八年來始終密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)與微觀房地產(chǎn)“這一對難兄難弟”，在利益訴求多元化的今天，時刻保持媒體人的清醒，不隨波逐流，力求選擇真正有指導(dǎo)意義的言論思想以饗讀者。

書籍目錄

暢淋漓的心聲（代序）
陳
第一章：“狼”——距離中國只有100米
4萬億投資，成功的讓中國從世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的漩渦中脫離，卻也給中國經(jīng)濟(jì)埋下深深的禍根。當(dāng)一個財政收入僅僅只有10億元的縣級市，一年土地拍賣收入能夠有數(shù)十億的時候，哪個縣長不把房地產(chǎn)當(dāng)成搖錢樹？當(dāng)同樣的1000萬投資到實業(yè)中3年只能獲得300萬而炒房卻能掙1000萬的時候，誰還愿意投資實業(yè)？最可怕的是，3年內(nèi)僅北京市城鎮(zhèn)商品房升值就達(dá)到50萬億元，超出2010年全國GDP10萬億！房地產(chǎn)，就像一個黑洞，吞噬著中國經(jīng)濟(jì)體中所有能夠吞噬的資金，中國經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)到了最危險的時刻。
一、中國經(jīng)濟(jì)到了最危險的時刻
二、 揪出房地產(chǎn)頑疾“五大元兇”
第二章：一夜暴富——地產(chǎn)神話如何誕生？
2005年至2007年，由于房價的暴漲，中國樓市成就了無數(shù)千萬富豪，而失去購房機(jī)會的工薪階層，成為特殊時期財富轉(zhuǎn)移的犧牲品，從此與購房無緣。精明的溫州人，能夠用區(qū)區(qū)40萬元的本金，在短短的3年之內(nèi)獲得2000萬元的暴利。而那些今天看起來呼風(fēng)喚雨的地產(chǎn)大亨，他們的億萬身家，成就了一個又一個財富神話，今天，就讓我們看看這些神話如何誕生。
1三、溫州人的“三十六計”
2四、誰在妖魔化“假想敵”
3五、形形色色地產(chǎn)商
第三章：商鋪投資，餡餅還是陷阱？
房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展造就的超級富豪中，潘石屹絕對是明星級人物。這個一手打造出曾經(jīng)吸引無數(shù)眼球至今依然在全國克隆的“ＳＯＨＯ”概念的地產(chǎn)大亨，正面臨重大的信任危機(jī)。失敗的ＳＯＨＯ模式，正成為許多商鋪投資者的噩夢?！耙讳侌B(yǎng)三代”這個中國數(shù)千年的理財圣經(jīng)，正在被急功近利的地產(chǎn)商摧殘，“日進(jìn)斗金”的另一面就是“血本無歸”，商鋪投資，是誘人的餡餅也是可怕的陷阱。
第四章：誰是房價暴漲的真正推手？（原題改掉）
　　　時至今日，只要智商正常的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，都能夠總結(jié)出若干個導(dǎo)致房價暴漲的理由。然而，如果回到２００７年，誰能夠預(yù)言到房價會在暴漲數(shù)年之后一夜崩盤？如果我們能夠預(yù)想到樓市的事態(tài)發(fā)展，也許今天我們每一個人都能夠成為百萬富翁乃至千萬富翁。讓我們回顧那些數(shù)年前楊少鋒寫下的文章，或者，我們將找到房價暴漲背后的奧秘。
一、 警惕“中國版次貸危機(jī)”
二、嚴(yán)懲樓市“帶頭大哥”
三、揭開天價地幕后真相
四、戳中房價“死穴”
五、一篇文章讓地產(chǎn)股暴跌26%
六、房價為什么
第五章：功虧一簣，誰拯救了中國樓市？（原題改掉）
　　　席卷全球的金融危機(jī)如果晚到半年，上一輪中國樓市的宏觀調(diào)控就將功德圓滿。遺憾的是，４萬億投資，除了使中國成功從經(jīng)濟(jì)危機(jī)中脫身，卻也讓無數(shù)中國老百姓陷入房價的噩夢之中。但這一切，卻不是不可避免，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完全可以不以犧牲廣大百姓的利益為代價。
一、金融危機(jī)讓樓市提前松綁
二、多軍司令
三、中國房價面臨再度暴漲的危險
四、策動“涿州”
五、 “偽專家”成最大毒瘤
第六章：誰該為失控的房價負(fù)責(zé)？（原題改掉）
　　面對失控的樓市，中央政府的宏觀調(diào)控措施一次比一次嚴(yán)厲，而高企的房價，在萬民期待中巋然不動，問題的根源在哪里？職能部門習(xí)慣性的相互推諉，專家們的胡言亂語，讓缺乏分辨能力的百姓完全喪失方向。這一切的問題是如何形成，誰又該為失控的房價負(fù)責(zé)？
一、打響北京樓市跳水第一槍
二、聯(lián)手央視斗“地主”（原第七章題改掉，合并到這章，注意書眉和序號頁碼更改一下）
三、 銀監(jiān)會的罕見表態(tài)
四、向主管部門“開炮”
五、財政部論壇唯一的業(yè)界代表
第七章：地產(chǎn)真相
2011年1月26日，被譽(yù)為“史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控”來臨，“新國十條”頒布，“競購令”全國推行。2月底，沒有按時出臺落實“國十條”新政的城市被國務(wù)院點(diǎn)名批評。3月，各地房價調(diào)控目標(biāo)出臺，北京首次提出降價的目標(biāo)。2011年5月1日溫家寶總理首次提出房價下降的調(diào)控目標(biāo)，而連續(xù)數(shù)月暴跌的成交量，讓開發(fā)商感到陣陣寒意。房價將大幅下降？房企倒閉潮來臨？中國房地產(chǎn)調(diào)控出路何方？地產(chǎn)真相，大白天下！
一、通脹推高了房價還是房價帶來了通脹？
二、中國房企將面臨十年最大危機(jī)
三、 房地產(chǎn)調(diào)控出路何方？

章節(jié)摘錄

　　2011年2月22日，這是一個中國財政部與世界銀行聯(lián)合主辦的國際研討大會，話題圍繞眼下最讓政府棘手的“房地產(chǎn)財稅政策”。座中有18位來自世界銀行、國際貨幣基金組織以及美國、日本、韓國、新加坡的國際專家， 6名中國財稅專家，100余名中國財政部及各省財政廳官員，楊少鋒是其中唯一一名來自中國房地產(chǎn)的業(yè)界代表?！　∷谀莾?，有一絲為難?！　∵@些年楊少鋒參與的論壇不計其數(shù)，按理早已輕車熟路。然而在這樣一個政策制定部門召開、具有國際影響力的特殊場合，他到底該怎么去把握尺度？不能不說，不能亂說，還考驗著他“敢不敢說”?！　≡缒暝跅钌黉h剛出道時，有位公司總經(jīng)理曾評價他：“相當(dāng)出眾的才華，極其固執(zhí)的個性。”他是一個個性非常鮮明的人。24歲那年，他就全盤推翻了全球咨詢業(yè)老大麥肯錫為中國聯(lián)通做的CDMA推廣方案，在全國第一個推出“手機(jī)不要錢”的概念（詳見經(jīng)濟(jì)日報出版社2004年出版的楊少鋒傳記《天生我才》）；投身房地產(chǎn)界之后，更以不懼權(quán)威、觀點(diǎn)尖銳、言辭犀利、鋒芒畢露著稱?！　∩钪约禾幨嘛L(fēng)格的楊少鋒會前起草了一份較為溫和的演講稿，然而聽到財政部和眾多官員紛紛認(rèn)為“中國房地產(chǎn)沒有泡沫”，并以此為基礎(chǔ)討論對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策時，楊少鋒坐不住了。上臺后他把稿子一拋，第一句話就讓所有人非常震驚：“如果按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，我們可以得出中國房地產(chǎn)沒有泡沫的結(jié)論。然而，我們都錯了，今天，我來告訴大家中國真實的房地產(chǎn)！”引實例、列數(shù)據(jù)，慷慨激昂連珠炮一般痛陳半小時。聽得同聲傳譯偷偷傳紙條讓他降低語速。財政部官員有點(diǎn)坐不住，世行專家紛紛圍上來索要“整理稿”，同坐主席臺的美國財政部駐中國經(jīng)濟(jì)與金融大使 Darid Dollar激動地第一個拿起話筒對臺下說：“看到中國官方數(shù)據(jù)，房價漲幅僅略高于GDP漲幅，我們一直以為中國房地產(chǎn)沒有泡沫，甚至認(rèn)為中國房價在全世界這些國家中漲幅相對比較低。聽到楊先生講完，我才知道中國房價這么可怕！如果真是這樣，那中國官方真應(yīng)該好好看看我們所爆發(fā)的次貸危機(jī)的警示了！” 那么在半個小時的演講中，他到底說了什么，能夠讓世行這么多專家及財政部官員如此震驚？ 在楊少鋒看來，中國房地產(chǎn)最可怕的并不是大家普遍關(guān)注的房價暴漲，而是兩大問題：土地資本化和房地產(chǎn)貨幣化。實際上這造成了我們虛擬的流動性是官方數(shù)據(jù)的數(shù)倍乃至數(shù)十倍。　　在這次論壇上，楊少鋒向在場的官員們公布了這么一組數(shù)據(jù)：2009年9 月，當(dāng)時全國排名前10的房企所囤的地是3．2億平方米，到了20lO年12月31 日，國內(nèi)排名前10的上市房企（包含在國內(nèi)上市和港股上市的房企）囤地的總面積已經(jīng)達(dá)到4．3億平方米，一年多的時間囤積土地面積1億平方米。這4． 3億平方米，如果按照25平方米的人均居住標(biāo)準(zhǔn)，足夠1720萬人居住，而僅僅恒大地產(chǎn)一家，土地儲備多達(dá)7238萬平方米，按二三線城市人均居住面積 25平方米來算，也就是說就這一家企業(yè)囤積的土地足夠300多萬人住?！　　吨袊?jīng)濟(jì)周刊》2010年11月2日公布了上市房企囤地榜單，其中保利地產(chǎn)的儲備土地建筑面積為3369萬平方米，萬科地產(chǎn)以3268萬平方米建筑面積的土地儲備排在中國“內(nèi)地上市房企囤地排名”的第二位。蘇寧環(huán)球、首開股份、中天城投、中國建筑、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展、新湖中寶、招商地產(chǎn)等公司均以1000萬平方米以上的土地儲備位居“內(nèi)地上市房企囤地排名”的前10位，第10位的招商地產(chǎn)土地儲備量高達(dá)1000萬平方米。據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》結(jié)合125家內(nèi)地上市房企的半年報等統(tǒng)計，目前內(nèi)地上市房企的儲備土地建筑面積總量近4億平方米，按照人均30平方米居住面積計算，僅內(nèi)地上市公司的土地儲備開發(fā)的房子足夠1300多萬人居住。　　盡管國內(nèi)上市房企中前兩名的保利地產(chǎn)、萬科，其儲備土地建筑面積都超過了3000萬平方米，合計高達(dá)6637萬平方米，占到內(nèi)地上市房企土地儲備量的六分之一，但是，這仍不是中國土地儲備量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲備量更大。進(jìn)入“香港上市房企囤地排名” 前10名的是：恒大（7238萬平方米）、碧桂園（4285萬平方米）、綠城中國 （3200萬平方米）、雅居樂（3115萬平方米）、中國海外（3050萬平方米）、合生創(chuàng)展（3020萬平方米）、長和系（3000萬平方米）、新世界中國（2577萬平方米） 、富力地產(chǎn)（2462萬平方米）、龍湖地產(chǎn)（2437萬平方米），合計囤地3．44億平方米。僅恒大地產(chǎn)一家的土地儲備量，就遠(yuǎn)超于萬科和保利地產(chǎn)土地儲備之和。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)等公開資料顯示，在從2000年～2009年10年時間內(nèi)，全國房地產(chǎn)企業(yè)一共購置占地面積近33億平方米土地，而在這10年內(nèi)全國房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積僅有近21億平方米。這意味著僅僅這10年出讓的房產(chǎn)開發(fā)土地，就被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雪藏了近12億平方米，這并不包括 2010年前9個月購置房產(chǎn)開發(fā)的土地2．9億平方米。　　那么，房企為何會如此熱衷囤地？ 楊少鋒指出，房企熱衷囤地的關(guān)鍵，在于打通了資本市場的融資渠道，也就是所謂的“股地聯(lián)動”。簡單地說，某上市房企今年銷售面積300萬平方米，實現(xiàn)利潤50億，然后這個公司就可以給股民講這樣一個故事：你看，我手中還有3000萬平方米的土地儲備，足夠我開發(fā)10年時間，未來房價肯定上漲，而我的土地成本和現(xiàn)在是一樣的，所以我的利潤還會更高，所以買我的股票一定掙錢。股民一看，對呀，這支股票值得投資，于是這個公司股價就暴漲，而這個時候上市房企通常干兩件事，一個是大股東在高位拋售股票套現(xiàn)，二是公司增發(fā)新股進(jìn)行融資，而新融資的錢可以繼續(xù)囤地，囤地之后編織新的股市故事繼續(xù)融資，這個球越滾越大，于是動輒數(shù)千萬平方米的土地儲備就出現(xiàn)了?！　?ldquo;房價上漲——收益預(yù)期增加——股價上漲——融資大幅增加——瘋狂儲備土地——收益預(yù)期增加——股價上漲——再融資”。在這個完美的資本鏈條中，土地資本化最終的結(jié)果就是房企可以通過股市無止境的融資，再通過融資拍地。天價地則推動房價預(yù)期，房價預(yù)期反過來再讓上市房企股價暴漲，股東直接套現(xiàn)或者資產(chǎn)大幅增加。房企的資產(chǎn)，在不成熟的中國股市中得到數(shù)倍的放大，推動了股市泡沫和樓市泡沫的雙重滋生?！　∵@一幕，早在2007年就開始瘋狂上演，對此，楊少鋒在2007年題為“半年融資1700億，股市已成樓市奶牛”的博客文章中曾經(jīng)做過這樣的分析： “隨著國內(nèi)股市的興旺，通過股市融資成了開發(fā)商快速擴(kuò)張的最佳手段。沒上市的公司急著上市，如世茂房地產(chǎn)、綠地集團(tuán)去年在香港上市；已上市的房地產(chǎn)公司，則頻繁地通過增發(fā)、配股等方式進(jìn)行再融資?！　?hellip;…

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