新會計準則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務(wù)與涉稅避稅操作技巧

前言

　　房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營活動非常廣泛，具有所需資金大、開發(fā)建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營復(fù)雜等特點。因此，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算與稅收籌劃乃是當務(wù)之急?！　〗陙恚瑖艺鸩揭?guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計核算和納稅管理工作，并出臺了一系列相關(guān)的法律法規(guī)，對房地開發(fā)企業(yè)的相關(guān)財務(wù)制度進行了大幅調(diào)整，產(chǎn)生了深遠意義。如何合理運用財務(wù)預(yù)算、如何控制成本、降低支出、增加企業(yè)利潤、如何做好納稅自查自糾、怎樣正確地運用實用性技巧調(diào)整企業(yè)利潤、怎樣才能依法納稅、合理避稅，這些都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟待解決的問題?！　樘岣叻康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平，及時了解和掌握我國最新房地產(chǎn)行業(yè)財稅政策動態(tài)，領(lǐng)會房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)納稅方案設(shè)計思路，規(guī)避納稅風險，最大限度降低稅負，實現(xiàn)稅后利潤最大化，我們編寫了本書?！　∪珪Y(jié)構(gòu)如下：　　第一～六章主要以新會計準則為依據(jù)，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點，全面系統(tǒng)地闡述了房地產(chǎn)企業(yè)會計的基本理論、處理方法和操作程序，以實際經(jīng)濟業(yè)務(wù)為例說明其主要會計業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理、核算程序和報表列示方法，特別對貨幣資金、存貨、固定資產(chǎn)、負債等重要項目作了重點說明。

內(nèi)容概要

如何盡快適應(yīng)新準則，如何合理運用財務(wù)預(yù)算、如何控制成本降低支出增大企業(yè)利潤、如何做好納稅自查自糾、怎樣正確地運用實用性技巧調(diào)整企業(yè)利潤、怎樣才能依法納稅合理避稅，這些都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟待解決的問題，本書將一一為您解答。    新會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)的四大影響：存貨計價——取消后進先出法，存貨成本變化巨大；資產(chǎn)減值準備計提的變化——阻斷企業(yè)調(diào)增利潤的一大途徑；新增投資性房地產(chǎn)——企業(yè)資產(chǎn)總額和凈資產(chǎn)都將大幅度上升；債務(wù)重組方法變化——重組年度利潤將會大幅上升。    房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅、合理避稅的三種渠道：政策優(yōu)惠——納稅籌劃首先在于用足稅收優(yōu)惠政策；政策利用——納稅籌劃重點是及時利用稅法的變化，獲取稅收利益；稅收籌劃——通過規(guī)劃實現(xiàn)延期納稅或少納稅。

書籍目錄

第一章  概述  1.1  新會計準則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響  1.2  我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史及現(xiàn)狀    1.2.1  發(fā)展史    1.2.2  現(xiàn)狀  1.3  現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的問題  1.4  中國房地產(chǎn)企業(yè)如何實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展    1.4.1  中國房地產(chǎn)業(yè)正面臨著深刻變革    1.4.2  引入房地產(chǎn)基金，促進中國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展  1.5  中國房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不會改變第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與一般企業(yè)會計比較  2.1  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計對象的特殊性  2.2  會計任務(wù)與會計核算    2.2.1  會計任務(wù)    2.2.2  會計核算  2.3  對會計工作組織的特殊要求    2.3.1  建立健全會計機構(gòu)    2.3.2  制定合理的會計制度    2.3.3  加強會計隊伍建設(shè)第三章  幾個重要的會計科目  3.1  貨幣資金    3.1.1  庫存現(xiàn)金    3.1.2  銀行存款    3.1.3  其他貨幣資金  3.2  應(yīng)收款項    3.2.1  應(yīng)收票據(jù)的核算    3.2.2  應(yīng)收賬款的核算    3.2.3  預(yù)付賬款的核算    3.2.4  其他應(yīng)收款的核算  3.3  存貨    3.3.1  概述    3.3.2  存貨取得與發(fā)出的核算    3.3.3  開發(fā)產(chǎn)品的核算  3.4  固定資產(chǎn)    3.4.1  概述    3.4.2  固定資產(chǎn)的取得    3.4.3  固定資產(chǎn)折舊    3.4.4  固定資產(chǎn)減少的核算    3.4.5  固定資產(chǎn)期末計價  3.5  投資性房地產(chǎn)    3.5.1  概沭    3.5.2  投資性房地產(chǎn)的核算  3.6  負債    3.6.1  概述    3.6.2  流動負債的核算    3.6.3  長期負債的核算第四章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)成本核算  4.1  項目開發(fā)成本的構(gòu)成  4.2  土地開發(fā)成本的核算    4.2.1  土地開發(fā)成本核算對象的確定    4.2.2  土地開發(fā)成本項目的設(shè)置    4.2.3  已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)  4.3  配套設(shè)施開發(fā)成本    4.3.1  配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定    4.3.2  配套設(shè)施開發(fā)成本核算項目的設(shè)置    4.3.3  配套設(shè)施開發(fā)成本的核算    4.3.4  已完設(shè)施開發(fā)成本的核算  4.4  房屋開發(fā)成本的核算    4.4.1  房屋開發(fā)成本核算對象的確定    4.4.2  房屋開發(fā)成本項目的設(shè)置    4.4.3  房屋開發(fā)成本的核算  4.5  開發(fā)間接費用的核算    4.5.1  開發(fā)間接費用的組成    4.5.2  開發(fā)間接費用的核算    4.5.3  開發(fā)間接費用的分配第五章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入與利潤的核算  5.1  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓核算    5.1.1  房屋銷售核算    5.1.2  土地轉(zhuǎn)讓核算    5.1.3  代建工程結(jié)算收入核算  5.2  產(chǎn)品出租的核算    5.2.1  出租產(chǎn)品投入經(jīng)營的核算    5.2.2  出租開發(fā)產(chǎn)品銷售或轉(zhuǎn)讓的核算  5.3  房地產(chǎn)經(jīng)營利潤的核算    5.3.1  經(jīng)營收入的核算    5.3.2  經(jīng)營成本的核算    5.3.3  營業(yè)稅金及附加的核算  5.4  成本費用的核算    5.4.1  成本費用核算的基本要求    5.4.2  成本費用的歸集和分配  5.5  利潤與利潤分配的核算    5.5.1  房地產(chǎn)企業(yè)利潤的構(gòu)成    5.5.2  利潤分配的核算第六章  財務(wù)會計報告  6.1  財務(wù)會計報告的種類及作用    6.1.1  財務(wù)會計報告的種類    6.1.2  財務(wù)會計報告的作用  6.2  資產(chǎn)負債表    6.2.1  資產(chǎn)負債表的結(jié)構(gòu)    6.2.2  資產(chǎn)減值準備明細表  6.3  利潤表    6.3.1  利潤表的結(jié)構(gòu)    6.3.2  利潤表的編制方法  6.4  現(xiàn)金流量表    6.4.1  現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)    6.4.2  現(xiàn)金流量表的編制  6.5  警惕假報表    6.5.1  假報表的幾種常見形式    6.5.2  編制假報表的動機    6.5.3  如何鑒別會計報表的真假第七章  房地產(chǎn)企業(yè)各階段涉及稅種全程介紹  7.1  前期準備階段  7.2  建設(shè)施工階段  7.3  銷售階段  7.4  保有階段第八章  房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策  8.1  關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見  8.2  關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知  8.3  關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知  8.4  關(guān)于暫免征收軍隊空余房產(chǎn)租賃收入營業(yè)稅房地產(chǎn)稅的通知  8.5  關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知  8.6  關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知  8.7  關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知  8.8  關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知第九章  房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策應(yīng)用實例分析  9.1  房地產(chǎn)合作開發(fā)方式稅收籌收  9.2  銷售收入與工程款分開核算  9.3  股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式免除大額稅款  9.4  銷售普通標準住宅的稅收籌劃  9.5  不動產(chǎn)投資人股免去上億稅收  9.6  設(shè)獨立銷售公司取得經(jīng)濟效益  9.7  土地轉(zhuǎn)讓形式的最佳節(jié)稅案例  9.8  房產(chǎn)出售變投資的稅收籌劃  9.9  服務(wù)變轉(zhuǎn)包，節(jié)稅整兩萬  9.10  改變原材料購買方的稅收籌劃  9.11  境內(nèi)勞務(wù)由境外提供可節(jié)稅  9.12  房地產(chǎn)開發(fā)分兩步走可節(jié)稅  9.13  公司分立節(jié)省200萬契稅

章節(jié)摘錄

　　3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）?！　。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預(yù)售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理?！　。ㄈ╅_發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務(wù)機關(guān)。在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預(yù)售收人毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料?！　∩鲜霾町愓{(diào)整情況鑒定報告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等?！　。ㄋ模╅_發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。　?。ㄎ澹╅_發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認：　　1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)?！　?.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)?！　?.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)?！　?.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：　?。?）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)?！　。?）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。　?。?）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)　　上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50％，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。　　2.接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本?！　×?、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題　　開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：　?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；　　（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；　　（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得　　低于15％，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定?！　∑?、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題　　（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)?！　⊥旯ぐ俜直确词歉鶕?jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定?！　。ǘ╅_發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認收人的實現(xiàn)?！　“?、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題　　開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限?！　。ㄒ唬╅_發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理：　　1.開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責發(fā)生制的原則計人成本對象；當期尚未發(fā)生但應(yīng)由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。　　2.開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應(yīng)將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本?！　?.開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計人成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配?！　?，　　4.計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得計人開發(fā)產(chǎn)品成本?！　?.計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。　　6.開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會計成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。

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