房地產(chǎn)稅制與評稅實務(wù)

前言

中共中央十六屆三中全會以來，為改革房地產(chǎn)稅制，探索建立按評估值征稅的制度，國家稅務(wù)總局會同財政部一直在積極推進房地產(chǎn)模擬評稅試點，為稅制改革做好技術(shù)準備。從2003年起，先在北京、遼寧等6個省市，后又擴大到10個省市的32個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點，探索并確定了適合我國國情的評稅方法和技術(shù)標準；開發(fā)了房地產(chǎn)批量評稅計算機系統(tǒng)。同時，遼寧丹東、浙江杭州等地將評稅技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)交易計稅價格核定工作中，有效地堵塞了納稅人瞞報房地產(chǎn)成交價格的征管漏洞。為強化房地產(chǎn)稅收征管，加快推進房地產(chǎn)稅制改革，2009至2010年，國家稅務(wù)總局下發(fā)通知，要求全國每個?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市和計劃單列市）至少選擇一個地級市開展模擬評稅及應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價格工作。在全國范圍內(nèi)開展該項工作，需要一批掌握評稅技術(shù)的專業(yè)人才。而在培養(yǎng)人才時，需要有相關(guān)的教材，供培訓(xùn)和自學(xué)使用。由于房地產(chǎn)評稅在我國是一項全新的事物，既沒有經(jīng)驗可循，也鮮有相關(guān)方面的書籍，2006年國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司組織編寫了《房地產(chǎn)評稅理論與方法》一書，但該書主要側(cè)重理論的講解，而房地產(chǎn)評稅是一項操作性極強的工作，因此，有必要編寫一本與之配套的教材。供從事房地產(chǎn)評稅及計稅價格核定工作的人員在具體工作中參考。由于10個先期開展房地產(chǎn)模擬評稅試點工作的地區(qū)在實踐中已探索出較為適宜我國情況的評稅方法和工作流程，形成了一套較為完善的評稅工作體系。

內(nèi)容概要

　　由于房地產(chǎn)評稅在我國是一項全新的事物，既沒有經(jīng)驗可循，也鮮有相關(guān)方面的書籍，2006年國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司組織編寫了《房地產(chǎn)評稅理論與方法》一書，但該書主要側(cè)重理論的講解，而房地產(chǎn)評稅是一項操作性極強的工作，因此，有必要編寫一本與之配套的教材。供從事房地產(chǎn)評稅及計稅價格核定工作的人員在具體工作中參考。由于10個先期開展房地產(chǎn)模擬評稅試點工作的地區(qū)在實踐中已探索出較為適宜我國情況的評稅方法和工作流程，形成了一套較為完善的評稅工作體系。

書籍目錄

第一章 國際房地產(chǎn)稅概述第一節(jié) 廣義房地產(chǎn)稅一、概念二、房地產(chǎn)各環(huán)節(jié) 征稅情況第二節(jié) 狹義房地產(chǎn)稅一、房地產(chǎn)稅發(fā)展歷史二、房地產(chǎn)稅特性第二章 國際房地產(chǎn)稅制第一節(jié) 房地產(chǎn)稅制基本要素一、征稅對象二、納稅人三、征稅范圍四、計稅依據(jù)五、稅率六、稅收優(yōu)惠第二節(jié) 房地產(chǎn)稅權(quán)劃分及收入歸屬一、稅收立法權(quán)二、收入及歸屬第三節(jié) 房地產(chǎn)稅征收及管理一、稅款征收二、納稅地點三、強制執(zhí)行第四節(jié) 房地產(chǎn)稅制改革一、稅制改革背景二、稅制改革內(nèi)容第三章 國際房地產(chǎn)評稅第一節(jié) 評稅機構(gòu)設(shè)置第二節(jié) 評稅方法第三節(jié) 評稅周期第四節(jié) 評稅爭議處理第四章 部分國家(地區(qū))房地產(chǎn)稅制及評稅第一節(jié) 美國一、房地產(chǎn)稅制概況二、房地產(chǎn)稅制基本要素三、房地產(chǎn)評稅制度四、房地產(chǎn)稅征收管理五、評稅爭議解決機制第二節(jié) 加拿大一、房地產(chǎn)稅制概況二、房地產(chǎn)稅制基本要素三、房地產(chǎn)評稅制度四、房地產(chǎn)稅征收管理五、評稅爭議解決機制第三節(jié) 南非一、房地產(chǎn)稅制概況二、房地產(chǎn)稅制基本要素三、房地產(chǎn)評稅制度四、房地產(chǎn)稅征收管理五、評稅爭議解決機制第四節(jié) 日本一、房地產(chǎn)稅制概況二、房地產(chǎn)稅制基本要素三、房地產(chǎn)評稅制度四、房地產(chǎn)稅征收管理五、評稅爭議處理機制第五節(jié) 中國香港一、房地產(chǎn)稅制概況二、差餉基本要素三、差餉評稅制度四、差餉征收管理五、差餉爭議解決機制第六節(jié) 中國臺灣一、房地產(chǎn)稅制概況二、土地稅三、房屋稅下篇國內(nèi)房地產(chǎn)評稅實務(wù)第五章 房地產(chǎn)評稅概述第一節(jié) 房地產(chǎn)評稅工作背景一、我國房地產(chǎn)稅制發(fā)展歷程二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在問題三、我國房地產(chǎn)稅改革方向四、我國開展評稅工作的必要性與可行性第二節(jié) 房地產(chǎn)評稅基本原則一、合法原則二、公平原則三、效率原則四、時點原則第三節(jié) 房地產(chǎn)評稅工作特點一、評稅范圍廣、工作量大二、注重整體公平性和一致性三、評稅時點統(tǒng)四、批量評稅為主、個案評稅為輔五、評稅工作具有周期性和連續(xù)性六、評稅費用由政府承擔(dān)第四節(jié) 房地產(chǎn)評稅基本方法及適用對象第五節(jié) 房地產(chǎn)評稅工作內(nèi)容和要求一、評稅工作主要流程二、評稅工作準備三、評稅工作實施四、評稅配套措施第六章 成本法基本原理及評稅應(yīng)用第一節(jié) 成本法概述一、基本原理I二、適用對象I三、技術(shù)路線及基本公式第二節(jié) 成本法批量評稅一、技術(shù)路線及基本公式二、工作內(nèi)容及流程三、成本法應(yīng)用舉例四、小結(jié)第七章 市場法基本原理及評稅應(yīng)用第一節(jié) 市場法概述一、基本原理二、適用對象三、基本公式第二節(jié) 直接比較法批量評稅一、技術(shù)路線及公式二、工作內(nèi)容及流程三、直接比較法批量評稅舉例四、應(yīng)用直接比較法核定房地產(chǎn)交易計稅價格……第八章  收益法基本原理及評稅應(yīng)用第九章  稅源數(shù)據(jù)管理第十章  評稅結(jié)果比率分析檢驗第十一章  評稅爭議處理第十二章  計算機批量評稅系統(tǒng)第十三章  房地產(chǎn)模擬評稅試點及應(yīng)用情況附表附表1 基準地價表附表2 建安造價表附表3 房地產(chǎn)基本情況登記表

章節(jié)摘錄

插圖：本章介紹房地產(chǎn)評稅的三大基本方法之一的成本法，包括其概念、理論依據(jù)、適用對象、技術(shù)路線、基本公式及批量評稅的具體應(yīng)用方法。重點介紹評稅技術(shù)標準、工作流程及運用成本法基本原理，實現(xiàn)房地產(chǎn)批量評稅技術(shù)方法。一、基本原理（一）概念成本法是根據(jù)估價對象的重新購建價格來求取估價對象價值的方法。較具體地說，是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊求取估價對象價值的方法。所謂重新購建價格，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。所謂折舊，是指各種原因造成的房地產(chǎn)價值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格的各構(gòu)成部分累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)價值的方法。即先把房地產(chǎn)價格分解為它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。成本法概念中的“成本”，并不是通常意義上的賬面成本或歷史成本，而是成本加利潤，即價格。但在該方法中也用到了通常的成本，還用到費用、支出等概念。這里的價格也不是個別單位或個人實際的支出和利潤，而是按開發(fā)房地產(chǎn)的社會平均耗費水平來估算的價格，即為客觀價格而非實際價格，它不僅包括開發(fā)商的建設(shè)耗費，還包括開發(fā)商應(yīng)該獲得的正常利潤。

后記

《房地產(chǎn)稅制與評稅實務(wù)》的編寫工作歷時一年有余，現(xiàn)終將付梓。本書在總結(jié)先期房地產(chǎn)模擬評稅及應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價格實踐的基礎(chǔ)上，借鑒國際房地產(chǎn)稅管理經(jīng)驗，由參與上述兩項工作的稅務(wù)人員和中國人民大學(xué)曲衛(wèi)東副教授、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)包健副教授、國家稅務(wù)總局科研所劉馨穎副研究員等專家精心編寫而成。本書撰稿情況如下：劉明揚、包健撰寫第一章；張超、包健撰寫第二章、第三章；包健、金維生撰寫第四章；張琴撰寫第五章；常新撰寫第六章；蔡永彬、卓安軍、徐冬梅撰寫第七章；經(jīng)波撰寫第八章；蔡永彬、劉剛撰寫第九章；金維生撰寫第十章；張琴、陳團章、蔡云平、蔡永彬、卓安軍、徐冬梅撰寫第十一章；曾煜、金維生撰寫第十二章；張琴、劉明揚、于奎、林國喜、楊志云、廉黎明撰寫第十三章。本書最后由張琴、金維生、張超審改，周茵、張琴、曲衛(wèi)東審定。此外，本書在編寫過程中還得到了北京、遼寧、江蘇、重慶、安徽、河南、福建、浙江、貴州省（市）地方稅務(wù)局和浙江省杭州市財政局的大力支持和幫助，在此一并表示衷心感謝！由于時間倉促，書中難免有不足和錯誤，懇請廣大讀者批評指正。

編輯推薦

《房地產(chǎn)稅制與評稅實務(wù)》的編寫工作歷時一年有余，現(xiàn)終將付梓?！斗康禺a(chǎn)稅制與評稅實務(wù)》在總結(jié)先期房地產(chǎn)模擬評稅及應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價格實踐的基礎(chǔ)上，借鑒國際房地產(chǎn)稅管理經(jīng)驗，由參與上述兩項工作的稅務(wù)人員和中國人民大學(xué)曲衛(wèi)東副教授、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)包健副教授、國家稅務(wù)總局科研所劉馨穎副研究員等專家精心編寫而成。

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