別拿投資太當(dāng)事

內(nèi)容概要

　　《別拿投資太當(dāng)事：買房·炒房·供房必讀》把房地產(chǎn)相關(guān)時(shí)事熱點(diǎn)與炒房買房基本技巧相結(jié)合，用大眾化的語言深入淺出地向讀者解讀與我們息息相關(guān)的房市熱點(diǎn)問題，是一本有暢銷潛質(zhì)的大眾普及讀物。

作者簡介

王宏新，山西省武鄉(xiāng)縣人，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，北京師范大學(xué)管理學(xué)院公共管理系副教授，土地資源管理專業(yè)碩士研究生導(dǎo)師、公共管理碩士（MPA）研究生導(dǎo)師。研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)及住房政策、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)等。國家自然科學(xué)基金委員會(huì)同行評議專家，中國國際城市建設(shè)案例研究委員會(huì)專業(yè)人士委員會(huì)委員，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任。著有《房屋中介知識(shí)問答》、《土地一級開發(fā)實(shí)務(wù)指南》、《土地制度國際比較》等。

書籍目錄

自序窺市篇1　借給炒房人一把望遠(yuǎn)鏡：2008房價(jià)是跌是漲房價(jià)守望者高房價(jià)不具可持續(xù)性預(yù)測房市　學(xué)者淪為算命先生談“拐點(diǎn)”不如談抄底2　奧運(yùn)與房價(jià)：是棒打不散還是亂點(diǎn)鴛鴦譜奧運(yùn)與房價(jià)漲跌：哪個(gè)更靠譜漢城VS巴塞羅那：誰是北京的未來剪不斷　理還亂3　通貨膨脹：是資本的冒險(xiǎn)還是吹大的泡泡是誰直面通貨膨脹苗頭成本論遮住了政府的眼睛通貨膨脹會(huì)讓房市更加瘋狂4　誰在造市誰在“造”價(jià)高房價(jià)從何而來：賣房就像賣白菜握住看不見的手巨大的住房需求由誰而生到底誰來掌控房價(jià)——市場還是市長理智看待房價(jià)認(rèn)識(shí)房價(jià)要有國際視野5　“地王”地塊：革了誰的命房價(jià)上漲是高地價(jià)造成的嗎地王競價(jià)越競越高　百姓住房夢越走越遠(yuǎn)房價(jià)與需求雙高雙升根　源在于土地制度瓶頸政策篇6　宏觀政策：炒房買房不能沒有房市風(fēng)向標(biāo)調(diào)控政策發(fā)力過猛會(huì)損害經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行貨幣政策VS旺盛需求“兩個(gè)一千萬”難為北京房市退燒房地產(chǎn)政策隨意變動(dòng)之困7　地產(chǎn)業(yè)：國民經(jīng)濟(jì)的“帶頭大哥”房地產(chǎn)業(yè)還是不是國民經(jīng)濟(jì)的“帶頭大哥”厲市離不開政府的培育看不懂的“數(shù)出多門”行政管制房價(jià)是飲鴆止渴從地產(chǎn)繁榮看地產(chǎn)腐敗8　經(jīng)濟(jì)適用房廉租房：誰的福音誰的盼政策性住房為何與我無緣經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)濟(jì)了誰又適用了誰廉租房：今天你租到了嗎限價(jià)房：夾心層的福音廉租房為何熱不過經(jīng)濟(jì)適用房9　非政策性住房：是集資房熊了還是小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)?shù)谰栊‘a(chǎn)權(quán)房熱銷背后的隱患購買小產(chǎn)權(quán)房要慎重個(gè)人集資建房：對了癥下錯(cuò)藥了嗎專題篇10　房晨中介：是寄生蟲還是皮條客掀起房屋中介的蓋頭來細(xì)數(shù)房屋中介那些賺錢的招中介形象為何如此糟糕沒有了房屋中介　明天會(huì)更好嗎現(xiàn)實(shí)中如何面對房屋中介11　物業(yè)稅：誰的物業(yè)誰交稅物業(yè)稅：誰家的歡歌　誰家的噩夢扒掉物業(yè)稅的外衣開征物業(yè)稅　房價(jià)會(huì)應(yīng)聲下跌嗎物業(yè)稅是不是斗倒炒房族與開發(fā)商的新土改開征物業(yè)稅　到底還要多久12　誰說炒房人不跳樓：股市崩盤是否會(huì)引發(fā)房市跳水大錢買房　小錢買股　沒錢買彩票讓股市的繁榮緩解房市的憂郁房市并非股市說泡沫為時(shí)過早地產(chǎn)股“1?17驚魂”預(yù)示中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新的風(fēng)險(xiǎn)期13　揪出炒房團(tuán)：這些伎倆那些招什么叫炒房炒家到底有沒有良心神秘的炒房團(tuán)在哪里炒房人的那些伎倆14　向世界大都市靠齊：老外也來中國圈地老外也來中國買房外資機(jī)構(gòu)來中國跑馬圈地限外PK不限外限外將會(huì)使我們重新做回窮人后記

章節(jié)摘錄

窺市篇1借給炒房人一把望遠(yuǎn)鏡話語者：華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)根據(jù)國土資源部土地違法違規(guī)的檢查報(bào)告，已知全國上百萬起違規(guī)行為中，無一不是由地方政府或官員參與的。而在社會(huì)輿論與媒體中，卻是由開發(fā)商在背這個(gè)黑鍋，包括大量的所謂專家還亮出了“開發(fā)商威脅政府”的大旗……房地產(chǎn)行業(yè)就應(yīng)該暴利；買賣有理，炒房無罪，禁止炒房就是違憲……中國應(yīng)分富人區(qū)、窮人區(qū)……開發(fā)商的成本，就如同老婆的胸部……商品房只給中高收入者住，我不考慮窮人……借給炒房人一把望遠(yuǎn)鏡：2008房價(jià)是跌是漲房價(jià)何去何從，2008年是不是漲與跌的分水嶺？2008年奧運(yùn)會(huì)后房價(jià)會(huì)降下來嗎？這是當(dāng)前老百姓最關(guān)心的問題。有人聲稱奧運(yùn)會(huì)后房價(jià)下跌是大勢所趨，已成定局；有人則回應(yīng)這是惡意批評者的一廂情愿。兩種觀點(diǎn)針鋒相對，鬧得沸反盈天，使老百姓無所適從，不知是應(yīng)該盡快買房還是應(yīng)該繼續(xù)觀望。房價(jià)守望者觀望，已經(jīng)成為2007年底、2008年初以來房地產(chǎn)市場的顯著標(biāo)志。絕不單單是老百姓，開發(fā)商和政府也都加入了觀望的隊(duì)伍?！窭习傩赵谟^望自2003年房價(jià)開始猛然攀升以來，老百姓便開始叫苦，中央政府也開始頻繁出臺(tái)政策措施。先是緊縮供地，然后限戶型、限面積，而后引導(dǎo)需求、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，再加大提供廉價(jià)房、限價(jià)房，最后是嚴(yán)查不法交易，等等。一系列眼花繚亂的調(diào)控政策，讓老百姓感覺到政府似乎已經(jīng)勒住了飛奔的房價(jià)之馬。但夢想總不照現(xiàn)實(shí)進(jìn)行，房價(jià)越調(diào)越高的事實(shí)不容回避。因此，老百姓一改過去“積極”買房的態(tài)度，進(jìn)入了短期的“觀望”階段。應(yīng)該說，老百姓的消費(fèi)觀念具有“羊群效應(yīng)”，大家買我也買，大家不買我也不買，這就像一股潮流一樣影響著人們的買房行為。而且，買漲不買跌的總體態(tài)勢也左右著人們的心理變化。房價(jià)節(jié)節(jié)攀高，上升迅猛，大家可能都坐不住了，生怕明天房價(jià)又創(chuàng)新高，今天抓緊出手。而如果房價(jià)停滯不前，市場預(yù)期灰暗，那老百姓都開始靜靜等候了。也就是說，如果今天剛買了明天房子又跌了，豈不損失慘重？而且，中央政府親民、為民政策的價(jià)值取向也使得各級政府部門不得不正視房價(jià)問題給社會(huì)生活所帶來的巨大影響，這也讓更多購房者有足夠的理由等待政府下一步政策措施的出臺(tái)，把房價(jià)控制在居民可以承受的能力范圍之內(nèi)。所以，老百姓的觀望是最樸實(shí)、最簡單的觀望。這種觀望和對股市的觀望很相似：買漲不買跌，別人買我也買?！耖_發(fā)商在觀望開發(fā)商的觀望源于兩點(diǎn)。一是堅(jiān)信房地產(chǎn)是支柱性產(chǎn)業(yè)，國家和政府不會(huì)坐視房價(jià)暴跌。畢竟房價(jià)連著銀行貸款，銀行貸款又關(guān)系到金融穩(wěn)定。國家既然要指望房地產(chǎn)業(yè)增加GDP，就一定會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候采取適當(dāng)?shù)拇胧┮种品績r(jià)下滑。第二是他們認(rèn)為房市的冬天是暫時(shí)的，是短期的。因?yàn)橥恋毓┙o量非常有限，而住房需求又逐年增多，所以，由基本供求關(guān)系決定的價(jià)格一定會(huì)回到一個(gè)合理的層面上去的。正是基于這兩種判斷，雖然銷售持續(xù)遇冷，但有很多開發(fā)商還在堅(jiān)守價(jià)格底線，不降價(jià)，不打折。他們在等待房市的春天，就像在等待閨中的姑娘能嫁個(gè)好人家一樣?！竦胤秸谟^望作為地方政府來說，是兩頭受氣，受委屈。地方政府既要讓住房成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，又希望它具有社會(huì)保障的基本職能；既要讓它促進(jìn)效率，又想讓它兼顧公平；既希望通過政策干預(yù)抑制房價(jià)增長過快，又不希望對住房商品化的改革以及住房市場造成太大沖擊?？梢哉f，正是地方政府的這種矛盾心態(tài)，讓目前的房市情景撲朔迷離。不是不愿意干預(yù)房價(jià)，不能合理控制房價(jià)，而是不希望傷害市場；不是不愿意看到房價(jià)持續(xù)上漲，以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，而是一貫的親民政策又決定著它必須幫助老百姓解決住房難問題。可見，當(dāng)住房產(chǎn)業(yè)普遍地支撐起世界各地經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，又怎能讓政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域把十幾年來努力推進(jìn)的市場機(jī)制輕易放棄呢？當(dāng)幾十年如一日的親民政府形成固定模式之后，我國政府又怎會(huì)眼睜睜地看著老百姓買不起房子而袖手旁觀呢？所以，地方政府的觀望必定是猶豫的觀望，是為難的觀望?！裼^望到何時(shí)？變化是市場的特點(diǎn)。所以，各方的這種觀望態(tài)勢也不會(huì)持續(xù)太久。我們討論問題，還應(yīng)當(dāng)回到事情的本源上去：居民要買房，開發(fā)商要賺錢，政府要GDP增長……因此，觀望必定是短期的，整個(gè)市場也不會(huì)在徘徊中持續(xù)不前。同樣，過高的房價(jià)也不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)下去。購房小貼士：單身購房5妙招單身者購房，在選購房屋時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）多跑樓盤，多比較。切不可因?yàn)槁闊┒鴤}促?zèng)Q策，正因?yàn)槭且粋€(gè)人的住房，所以才要選到合適稱心的為止。（2）盡量購買現(xiàn)房，不買期房，避免陷入交房糾紛。（3）買二手房時(shí)，千萬不要與中介公司的銷售員唇槍舌戰(zhàn)，一定要直接與房主溝通，因?yàn)榉恐魇亲罴毙钂伔康娜?。?）通常房主急于盡快銷售房子，你可砍掉小額的房價(jià)，或者用辦證、稅款等借口壓低房價(jià)，建議可以找一位熟悉房產(chǎn)的人士陪同，以免過度消耗精力。（5）單身買房，要考慮到將來結(jié)婚后房產(chǎn)歸屬問題，所以房產(chǎn)證的署名要慎重。高房價(jià)不具可持續(xù)性近來，上海、北京、深圳等一線房市的變化似乎有點(diǎn)撲朔迷離。但可以肯定的是，房價(jià)上漲趨勢已經(jīng)變得不可持續(xù)，這是市場預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的結(jié)果。●供給政策不改預(yù)期這幾年來，房市供不應(yīng)求的背后隱藏著大量的投資性需求，而隱藏在投資性需求背后的是預(yù)期：當(dāng)投資者預(yù)期房價(jià)上漲、房產(chǎn)投資收益會(huì)增加時(shí)，便會(huì)形成預(yù)期的購房需求，而這種需求反過來就成為推動(dòng)房價(jià)上漲的最大動(dòng)力。這正是房價(jià)大漲的內(nèi)在邏輯。宏觀調(diào)控政策是對預(yù)期施加影響的重要變量。然而，2007年8月初國務(wù)院“24號文”出臺(tái)之前的所有宏觀調(diào)控政策措施，其核心都是供給導(dǎo)向的，即試圖通過增加市場供應(yīng)量來調(diào)節(jié)供求、平抑房價(jià)。但是，在住房按揭制度的支持下，很多不打算在短時(shí)期買房的人都加入到了眼下的購房大軍中，而投資性購房也有很便捷的信貸政策支持，兩股力量合起來，讓新增的住房供應(yīng)量頓時(shí)成為杯水車薪，政策對抑制房價(jià)上漲力不從心?！?年房價(jià)大漲30年財(cái)富分配一邊是不斷加強(qiáng)的預(yù)期，一邊是調(diào)控政策上的無能為力，使房價(jià)漲幅連續(xù)幾年來遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長水平，更高于居民收入增長水平。在迅速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)和不斷加快的城市化進(jìn)程背后，是改革開放近30年來，國民財(cái)富分配與再分配的革命性調(diào)整：新興的富裕階層最先在市場上實(shí)現(xiàn)了自住房的市場化，同時(shí)也是投資性住房需求的主體，而房價(jià)的高漲使他們從房產(chǎn)的投資中獲益頗豐；與之相比，廣大中低收入家庭群體由于受到收入增長水平的限制，對中國住房體制與住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的反應(yīng)自然會(huì)“慢一拍”，其中一部分中低收入家庭進(jìn)入樓市，猶如股市中的跟進(jìn)者一樣，被高企的房價(jià)套牢，而更多的中低收入家庭，面對日漸高漲的房價(jià)，只能“望房興嘆”。因?yàn)?，市場從來都是只認(rèn)有購買力的“需求”而不認(rèn)無購買力的“需要”?！?4+359：讓預(yù)期方向掉了個(gè)頭國務(wù)院“24號文”與央行359號文的出臺(tái)，標(biāo)志著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變。“24號文”將解決中低收入家庭住房困難問題上升到了“民生”與“公共服務(wù)”的政府職能高度。政策中的70%的土地供應(yīng)指向包括中低收入家庭在內(nèi)的保障性住房建設(shè)將重新劃分目前的房市格局：一類是70%的民生性、政策性的住房，它們的價(jià)格會(huì)受到政策的限制；剩下30%的住房供應(yīng)將充分發(fā)揮市場的自主調(diào)節(jié)功能。由此，相對于70%的政策性住房來說，30%的市場性住房會(huì)大大抑制投資性住房需求，因?yàn)橥顿Y性購房者很難在市場上找到“下家”，市場性住房的投資增值功能必將被大大削弱。此外，央行359號文增加了投資性購房的融資成本，也將抑制住房投資性需求在市場上的實(shí)現(xiàn)。這一需求管理型宏觀調(diào)控政策將會(huì)對市場產(chǎn)生極大的激勵(lì)，從而改變市場的預(yù)期，彌補(bǔ)以往政策中的不足。事實(shí)上，北京、上海、深圳、廣州等一線城市目前的市場狀況正好反映出宏觀調(diào)控新政策的影響，相信隨著政策的進(jìn)一步落實(shí)，投資者對樓市的預(yù)期會(huì)進(jìn)一步改變，從而減少住房市場的需求，特別是投資性需求，緩解住房市場的供求矛盾，讓房價(jià)的“表現(xiàn)”更加理性。購房小貼士：二手房交易需注意隨著住房交易的增多和市場上新房供應(yīng)的不足，越來越多的人開始購買二手住房。這里要提醒大家的是，購買二手房與購買新房不盡相同，在購買前，大家應(yīng)該做好下面的幾步工作：第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證書以及其他證件。這里，產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。第二步是向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。要主要搞清楚這個(gè)幾個(gè)方面的內(nèi)容：（1）房主是誰，假如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；（2）檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該文件副本；（3）登記日期，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期；（4）成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品；（5）其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。第三步是查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交情況。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。附錄：勇氣——改編自梁靜茹《勇氣》終于做了這個(gè)決定別人怎么說我不理只要房價(jià)還要繼續(xù)漲我愿意砸鍋賣鐵都買了它我知道買房不容易我的心一直溫習(xí)說服自己最怕明天更買不起買房真的需要勇氣來面對漲漲跌跌只要房價(jià)一直高漲我買得就有意義我們都需要勇氣去相信房價(jià)還會(huì)漲通貨膨脹我能不害怕多少還會(huì)留下套房買房真的需要勇氣來面對漲漲跌跌只要房價(jià)一直高漲我買得就有意義如果我的錢袋太癟今天還買不到你你能不能稍稍降價(jià)我雖然心太急更害怕錯(cuò)過你買房真的需要勇氣來面對漲漲跌跌只要房價(jià)一直高漲我買得就有意義我們都需要勇氣去相信房價(jià)還會(huì)漲通貨膨脹我能不害怕因?yàn)槎嗌龠€能留下套房預(yù)測房市學(xué)者淪為算命先生每到年底，各大房地產(chǎn)主流媒體都會(huì)進(jìn)行年終盤點(diǎn)，同時(shí)預(yù)測房市來年走勢。往往這時(shí)候，學(xué)者的毀譽(yù)參半周期也再度來臨，在這方面，學(xué)者幾乎淪為了算命先生。●經(jīng)濟(jì)學(xué)家與算命先生的相通之處經(jīng)濟(jì)預(yù)測，是經(jīng)濟(jì)學(xué)者職業(yè)中的一個(gè)組成部分，這在社會(huì)科學(xué)里是比較特殊的。不僅如此，細(xì)細(xì)推敲還會(huì)發(fā)現(xiàn)，學(xué)者與算命先生差不多。首先，二者都是對未知的東西發(fā)表先知先覺。這一點(diǎn)特別玄乎！幾千年來，算命先生多半是借用神、鬼之類的東西來唬人，反正沒有人能說得清楚，信則有，不信則無。但凡奔向算命先生的，都是信其有的。學(xué)者自然無法借用神鬼，這也可能是經(jīng)濟(jì)學(xué)家的出現(xiàn)遠(yuǎn)沒有算命先生的出現(xiàn)歷史悠久的原因吧。所以，學(xué)者預(yù)測，一憑工具，現(xiàn)在基本上都流行弄一些大家都搞不懂的模型來說事兒，這樣大家輕易不敢說對與錯(cuò)；二憑經(jīng)驗(yàn)與感覺，一次說對了就會(huì)助長自信，培養(yǎng)“掐指一算”功夫；三憑名氣，大腕說話，不管對錯(cuò)，必招眼球！其次，“一張桌子上坐下倆先生”，這是算命時(shí)大忌。如果同時(shí)找兩個(gè)算命先生來，他們八成會(huì)打起架來。經(jīng)濟(jì)學(xué)界也頗有此風(fēng)。比起別的學(xué)科來，在經(jīng)濟(jì)學(xué)里常常聽到某某高人與某某高人不和的消息，甚至有時(shí)候還逼著當(dāng)事人出來澄清，由此可見一斑。因此說，學(xué)者跟算命先生作風(fēng)也最為接近！第三，準(zhǔn)與不準(zhǔn)，都可以混飯吃。算命先生游走于四方，茫茫世界，人們很難在一生中遇到同一個(gè)算命先生兩次。學(xué)者則有所不同，年度一次，極具周期性，預(yù)測準(zhǔn)與不準(zhǔn)，是有個(gè)圈子的。因此，每每聚會(huì)，人們會(huì)談及一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家，會(huì)一語道破“此君預(yù)測向來不準(zhǔn)”，甚至有好事者還會(huì)在網(wǎng)上評出一些“最不準(zhǔn)”的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。但是，預(yù)測準(zhǔn)與不準(zhǔn)，對于學(xué)者總體來說沒有什么影響，而對于個(gè)人來說也更無大礙。那么，為什么學(xué)者算不準(zhǔn)卻仍有市場呢？因?yàn)?，它能迎合某種主觀需要。老百姓是帶著情感去算命的，都知道算命先生有靈的有不靈的，都知道自己的命有好有壞，但都希望算命先生說點(diǎn)好的，也算圖了個(gè)吉利！老百姓會(huì)在茶余飯后看看學(xué)者是如何預(yù)測房價(jià)的，同樣道理，大都希望聽到自己喜歡聽的：沒有房子的老百姓，自然喜歡聽到房價(jià)下跌的好消息；而有了房子的老百姓，自然喜歡聽房價(jià)漲，但這時(shí)候，他已經(jīng)不是個(gè)老百姓了，已經(jīng)成了投資者，有了固定的地產(chǎn)投資收益?！駥W(xué)者預(yù)測房市的難處根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的市場邏輯理論，經(jīng)濟(jì)學(xué)家可以對市場進(jìn)行預(yù)測。但是，學(xué)者預(yù)測比算命還難。預(yù)測是建立在嚴(yán)格的假定和對市場的充分了解的基礎(chǔ)上的，是建立在科學(xué)的理論基礎(chǔ)上的，從科學(xué)的角度上，預(yù)測本身就是一件很難的事。但是，對于老百姓來說，對房市的觀測結(jié)果是有主觀傾向的，對于苦受無住房之苦的老百姓來說，最想聽到的“福音”就是房價(jià)下跌或者不漲。作為學(xué)者，其學(xué)術(shù)中立自然要求其不考慮某一社會(huì)群體的需求，這樣才能保住其科學(xué)及科學(xué)的真理性。如果學(xué)者要考慮某一社會(huì)群體的需求，那就不用拍腦袋苦思冥想了，直接看一下老百姓的呼聲就可以了。因此，就有一些學(xué)者選擇了后者，讓房價(jià)在他的口里下跌，事隔不久之后，再度大喊一聲，一部分老百姓事后連呼上當(dāng)，另一些則仍然聽信，但新政三年了，房價(jià)沒有跌下去，老百姓吃虧了，由于事先已經(jīng)很信此“仙”，事后也不好改口，尚且他還一直為百姓說好話！而這種學(xué)者已經(jīng)頗為跟算命先生接近，因?yàn)樗呀?jīng)具有仙氣，老百姓只能自認(rèn)倒霉，而不敢或者不愿意抱怨先生。老百姓是要學(xué)者，還是要算命先生？●尊重學(xué)者獨(dú)立精神凡有大漲或者大跌論者，都是持不負(fù)責(zé)任的態(tài)度的，老百姓若聽信，則會(huì)產(chǎn)生判斷和決策上的失誤。因此，學(xué)者決不能圖自己痛快，圖吸引眼球，那就失去了學(xué)術(shù)的中立性。這幾年，學(xué)術(shù)權(quán)威在社會(huì)中日漸下挫，就是緣于此。從總體上看，盡管中央政府在調(diào)控中花了很大力氣，然而問題仍然很多，但也要看到房價(jià)可控制性、可調(diào)性，2007年下半年以來房價(jià)調(diào)控政策的效果是明顯的。當(dāng)然，從學(xué)者的角度來看，問題很多，政府在很大程度上，很多時(shí)候都難以讓學(xué)者滿意，因此，學(xué)者總是在不斷地、善意地批評政府，政府也越來越客觀地看待學(xué)者的意見，這正是社會(huì)民主的一大進(jìn)步。不僅如此，學(xué)者從來都是在極端假設(shè)的情況下來發(fā)表自己的觀點(diǎn)，并不意味著其觀點(diǎn)就靈，事實(shí)上恰恰相反，學(xué)者的觀點(diǎn)往往很難對實(shí)踐有直接的指導(dǎo)意義。因此，對中國房價(jià)趨勢的研討，不能去主觀臆測，要從成績中看問題，從問題中看成績。無依據(jù)無科學(xué)地去臆測，沒有什么好處。認(rèn)識(shí)中國的房市問題，穩(wěn)健一點(diǎn)、客觀一點(diǎn)、辯證一點(diǎn)、中庸一點(diǎn)，這樣的話，結(jié)論可能會(huì)可信一點(diǎn)。探討中國房市問題，可以深刻一點(diǎn)、嚴(yán)肅一點(diǎn)、多批評一點(diǎn)。購房小貼士：購房時(shí)別忘關(guān)注物業(yè)管理情況在購買房屋時(shí)，不要只看到房屋本身的好壞，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注與之相關(guān)的物業(yè)管理情況。通常包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：（1）水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳；（2）觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；（3）小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；（4）小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)；（5）物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用是多少；（6）是否有停車位以及停車位的費(fèi)用等。談“拐點(diǎn)”不如談抄底一段時(shí)間以來，開發(fā)商在叫冷，但現(xiàn)在看來，最冷的還是老百姓！●“拐點(diǎn)”是個(gè)常識(shí)性錯(cuò)誤！一個(gè)正常的房市正常調(diào)整被炒“拐”了，“拐點(diǎn)論”首先讓開發(fā)商有點(diǎn)擔(dān)心，但最無所適從的是老百姓。因?yàn)殚_發(fā)商可以調(diào)整，或堅(jiān)守價(jià)格陣地，或適度回調(diào)價(jià)格，但老百姓卻更加一臉茫然：買還是不買？但經(jīng)濟(jì)學(xué)家和開發(fā)商，都不會(huì)承認(rèn)“拐點(diǎn)”的，因?yàn)檫@會(huì)犯常識(shí)性錯(cuò)誤。在2008年初的一些高層論壇中，大家一致的看法是：不知“拐點(diǎn)”是何物！現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)200多年來都沒有用過個(gè)詞匯來表述房地產(chǎn)市場周期，也不知其標(biāo)準(zhǔn)，因此大家審慎地不用這個(gè)詞匯。往年大談“拐點(diǎn)”的常常是一些混跡于經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)者和地產(chǎn)開發(fā)商邊緣的人。他們的“拐點(diǎn)”說法往往在一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)“泛濫成災(zāi)”，但通常壽命不長，不久便銷聲匿跡了。2007年則大大不同，來自于開發(fā)商內(nèi)部的不同聲音的確助了圈外人物的興，讓他們可以盡情地大吐口水，還可以拿開發(fā)商中的代表加以引證，這一點(diǎn)也是讓老百姓最不安的：因?yàn)橐郧叭ν馊耸康目谒虒︻A(yù)期影響甚小，2008年房市的確受預(yù)期影響甚深。●房價(jià)調(diào)整應(yīng)受到歡迎房價(jià)在中國經(jīng)歷了兩年的政策調(diào)整后，不大可能大起大跌。而且在把握房市預(yù)期時(shí)，須注意房市具有特殊的地域性特點(diǎn)。每一個(gè)地區(qū)市場都有其自身邏輯，在上海是真理，在北京可能就是謬論。某一地方購房者因預(yù)期房價(jià)下跌而使更多的購房者步入觀望者行列，從而使房市短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入低迷期，成交量下降，如果某一階段市場供應(yīng)量加大，引起價(jià)格的下跌也完全有可能。2007年年末房市低迷，就有這種因素在起作用。這次調(diào)整是個(gè)可喜的改變，讓開發(fā)商知道會(huì)有調(diào)整，以前一談房市，從來不眨眼的，開口就是20~~30年。老百姓也應(yīng)該感到可喜，至少它道了一個(gè)道理：房市出現(xiàn)調(diào)整的跡象，每個(gè)行業(yè)都會(huì)有來自市場的調(diào)整，房市調(diào)整得有點(diǎn)遲?！耜P(guān)注土地財(cái)產(chǎn)性收入當(dāng)然，既是調(diào)整，就一定還會(huì)恢復(fù)上漲，這也是常識(shí)。所以大家千萬不要聽信了“拐點(diǎn)”，就一直等下去，一直等到房價(jià)又迅速上漲才醒過神來。因此，關(guān)注“拐點(diǎn)”，不如關(guān)注“抄底”，抓住這一次小調(diào)整的機(jī)會(huì)，在房價(jià)大幅上漲之前作出決策。幾年前購房的人做夢都沒有想到，幾年下來，自己的財(cái)產(chǎn)性收入少則翻了一番，多則幾番！現(xiàn)在還沒有買房的人一定要想清楚，在沒有天災(zāi)、人禍、經(jīng)濟(jì)衰退的前提下，城市土地價(jià)值、房價(jià)都會(huì)向上運(yùn)行，比起前些年的人來說，現(xiàn)在買房已經(jīng)是晚了！少看“拐點(diǎn)”的爭論，多看市場行情！購房小貼士：購房談判技巧之物業(yè)詳細(xì)狀況探明物業(yè)的詳細(xì)情況是爭取主動(dòng)位置的關(guān)鍵。購房人了解房屋外部環(huán)境的同時(shí)，重要的還應(yīng)該詳細(xì)了解所意向購買房屋本身情況。其中必須要了解的信息包括：房屋開發(fā)手續(xù)是否健全；開發(fā)商的信譽(yù)和知名度；如果是銷售代理商售房，則應(yīng)對代理的資質(zhì)情況進(jìn)行了解；房屋建筑、裝修質(zhì)量；房屋建筑進(jìn)度是否與先期承諾吻合；房屋實(shí)際銷售率；房屋設(shè)計(jì)、規(guī)劃存在的不足和缺陷。有關(guān)開發(fā)手續(xù)問題。凡是規(guī)范的開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，都應(yīng)有企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、國有土地使用證、銷售許可證等證件。如果這些證件沒有或不齊，說明項(xiàng)目本身的手續(xù)不健全。此時(shí)，如果你確有購買的意向，你可以留下聯(lián)絡(luò)地址或電話，但言語、表情之間一定不要讓對方感覺出你對此物業(yè)有了極大的興趣，只要把主要信息了解到就可以了，其他的話題少說為佳。因?yàn)榇撕?，售樓員有了你的聯(lián)系電話，就會(huì)不斷地向你追問是否已拿定購房的主意。這一過程中，在不向?qū)Ψ匠兄Z肯定購買他的物業(yè)的前提下，你可以耐心地聽取對方的介紹。但同時(shí)，你真正要做的事情，就是要在不經(jīng)意談話間，讓對方主動(dòng)地提出諸如讓價(jià)比例、付款方式等可承諾的優(yōu)惠條件。等到了決定簽約的階段，為了爭取得到最大限度的優(yōu)惠條件，你就可以把你所了解的該物業(yè)和其他一些相關(guān)物業(yè)的情況，不失時(shí)機(jī)地拋給對方，讓對方明白，你已經(jīng)做了最充足的多方面的準(zhǔn)備，只有他多做讓步，才有把你留住的可能。

媒體關(guān)注與評論

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《別拿投資太當(dāng)事:買房炒房供房必讀》由中國畫報(bào)出版社出版。炒房團(tuán)，黑中介，房地產(chǎn)掮客，股市崩盤，山西煤老板，海外資本，開發(fā)商，囤地造市，地王。你是否買得起房只和你自己有關(guān)，但在你真正決定買房的時(shí)候就和別人有關(guān)了?！逊烤W(wǎng)博客主管 楊春輝這不僅是一本透視房市的寶典，更是一部投資中國的指南，稱得上是一部優(yōu)秀的本土商業(yè)圖書。——銀安集團(tuán)副總裁 杜博寧對于大多數(shù)投資者而言，重要的不是他知道什么，而是清楚地知道自己不知道什么?！澜缂壨顿Y大師 沃侖?巴菲特地段，地段，還是地段……當(dāng)所有人都沖進(jìn)去的時(shí)候趕緊出來，所有人都不玩了再?zèng)_進(jìn)去?！A商首富 李嘉誠

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