別拿投資太當(dāng)事

內(nèi)容概要

　　《別拿投資太當(dāng)事：買(mǎi)房·炒房·供房必讀》把房地產(chǎn)相關(guān)時(shí)事熱點(diǎn)與炒房買(mǎi)房基本技巧相結(jié)合，用大眾化的語(yǔ)言深入淺出地向讀者解讀與我們息息相關(guān)的房市熱點(diǎn)問(wèn)題，是一本有暢銷(xiāo)潛質(zhì)的大眾普及讀物。

作者簡(jiǎn)介

王宏新，山西省武鄉(xiāng)縣人，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，北京師范大學(xué)管理學(xué)院公共管理系副教授，土地資源管理專(zhuān)業(yè)碩士研究生導(dǎo)師、公共管理碩士（MPA）研究生導(dǎo)師。研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)及住房政策、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)等。國(guó)家自然科學(xué)基金委員會(huì)同行評(píng)議專(zhuān)家，中國(guó)國(guó)際城市建設(shè)案例研究委員會(huì)專(zhuān)業(yè)人士委員會(huì)委員，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任。著有《房屋中介知識(shí)問(wèn)答》、《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)指南》、《土地制度國(guó)際比較》等。

書(shū)籍目錄

自序窺市篇1　借給炒房人一把望遠(yuǎn)鏡：2008房?jī)r(jià)是跌是漲房?jī)r(jià)守望者高房?jī)r(jià)不具可持續(xù)性預(yù)測(cè)房市　學(xué)者淪為算命先生談“拐點(diǎn)”不如談抄底2　奧運(yùn)與房?jī)r(jià)：是棒打不散還是亂點(diǎn)鴛鴦譜奧運(yùn)與房?jī)r(jià)漲跌：哪個(gè)更靠譜漢城VS巴塞羅那：誰(shuí)是北京的未來(lái)剪不斷　理還亂3　通貨膨脹：是資本的冒險(xiǎn)還是吹大的泡泡是誰(shuí)直面通貨膨脹苗頭成本論遮住了政府的眼睛通貨膨脹會(huì)讓房市更加瘋狂4　誰(shuí)在造市誰(shuí)在“造”價(jià)高房?jī)r(jià)從何而來(lái)：賣(mài)房就像賣(mài)白菜握住看不見(jiàn)的手巨大的住房需求由誰(shuí)而生到底誰(shuí)來(lái)掌控房?jī)r(jià)——市場(chǎng)還是市長(zhǎng)理智看待房?jī)r(jià)認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)要有國(guó)際視野5　“地王”地塊：革了誰(shuí)的命房?jī)r(jià)上漲是高地價(jià)造成的嗎地王競(jìng)價(jià)越競(jìng)越高　百姓住房夢(mèng)越走越遠(yuǎn)房?jī)r(jià)與需求雙高雙升根　源在于土地制度瓶頸政策篇6　宏觀政策：炒房買(mǎi)房不能沒(méi)有房市風(fēng)向標(biāo)調(diào)控政策發(fā)力過(guò)猛會(huì)損害經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行貨幣政策VS旺盛需求“兩個(gè)一千萬(wàn)”難為北京房市退燒房地產(chǎn)政策隨意變動(dòng)之困7　地產(chǎn)業(yè)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“帶頭大哥”房地產(chǎn)業(yè)還是不是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“帶頭大哥”厲市離不開(kāi)政府的培育看不懂的“數(shù)出多門(mén)”行政管制房?jī)r(jià)是飲鴆止渴從地產(chǎn)繁榮看地產(chǎn)腐敗8　經(jīng)濟(jì)適用房廉租房：誰(shuí)的福音誰(shuí)的盼政策性住房為何與我無(wú)緣經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)濟(jì)了誰(shuí)又適用了誰(shuí)廉租房：今天你租到了嗎限價(jià)房：夾心層的福音廉租房為何熱不過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房9　非政策性住房：是集資房熊了還是小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)?shù)谰栊‘a(chǎn)權(quán)房熱銷(xiāo)背后的隱患購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房要慎重個(gè)人集資建房：對(duì)了癥下錯(cuò)藥了嗎專(zhuān)題篇10　房晨中介：是寄生蟲(chóng)還是皮條客掀起房屋中介的蓋頭來(lái)細(xì)數(shù)房屋中介那些賺錢(qián)的招中介形象為何如此糟糕沒(méi)有了房屋中介　明天會(huì)更好嗎現(xiàn)實(shí)中如何面對(duì)房屋中介11　物業(yè)稅：誰(shuí)的物業(yè)誰(shuí)交稅物業(yè)稅：誰(shuí)家的歡歌　誰(shuí)家的噩夢(mèng)扒掉物業(yè)稅的外衣開(kāi)征物業(yè)稅　房?jī)r(jià)會(huì)應(yīng)聲下跌嗎物業(yè)稅是不是斗倒炒房族與開(kāi)發(fā)商的新土改開(kāi)征物業(yè)稅　到底還要多久12　誰(shuí)說(shuō)炒房人不跳樓：股市崩盤(pán)是否會(huì)引發(fā)房市跳水大錢(qián)買(mǎi)房　小錢(qián)買(mǎi)股　沒(méi)錢(qián)買(mǎi)彩票讓股市的繁榮緩解房市的憂郁房市并非股市說(shuō)泡沫為時(shí)過(guò)早地產(chǎn)股“1?17驚魂”預(yù)示中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新的風(fēng)險(xiǎn)期13　揪出炒房團(tuán)：這些伎倆那些招什么叫炒房炒家到底有沒(méi)有良心神秘的炒房團(tuán)在哪里炒房人的那些伎倆14　向世界大都市靠齊：老外也來(lái)中國(guó)圈地老外也來(lái)中國(guó)買(mǎi)房外資機(jī)構(gòu)來(lái)中國(guó)跑馬圈地限外PK不限外限外將會(huì)使我們重新做回窮人后記

章節(jié)摘錄

窺市篇1借給炒房人一把望遠(yuǎn)鏡話語(yǔ)者：華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)根據(jù)國(guó)土資源部土地違法違規(guī)的檢查報(bào)告，已知全國(guó)上百萬(wàn)起違規(guī)行為中，無(wú)一不是由地方政府或官員參與的。而在社會(huì)輿論與媒體中，卻是由開(kāi)發(fā)商在背這個(gè)黑鍋，包括大量的所謂專(zhuān)家還亮出了“開(kāi)發(fā)商威脅政府”的大旗……房地產(chǎn)行業(yè)就應(yīng)該暴利；買(mǎi)賣(mài)有理，炒房無(wú)罪，禁止炒房就是違憲……中國(guó)應(yīng)分富人區(qū)、窮人區(qū)……開(kāi)發(fā)商的成本，就如同老婆的胸部……商品房只給中高收入者住，我不考慮窮人……借給炒房人一把望遠(yuǎn)鏡：2008房?jī)r(jià)是跌是漲房?jī)r(jià)何去何從，2008年是不是漲與跌的分水嶺？2008年奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)會(huì)降下來(lái)嗎？這是當(dāng)前老百姓最關(guān)心的問(wèn)題。有人聲稱(chēng)奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)下跌是大勢(shì)所趨，已成定局；有人則回應(yīng)這是惡意批評(píng)者的一廂情愿。兩種觀點(diǎn)針?shù)h相對(duì)，鬧得沸反盈天，使老百姓無(wú)所適從，不知是應(yīng)該盡快買(mǎi)房還是應(yīng)該繼續(xù)觀望。房?jī)r(jià)守望者觀望，已經(jīng)成為2007年底、2008年初以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著標(biāo)志。絕不單單是老百姓，開(kāi)發(fā)商和政府也都加入了觀望的隊(duì)伍?！窭习傩赵谟^望自2003年房?jī)r(jià)開(kāi)始猛然攀升以來(lái)，老百姓便開(kāi)始叫苦，中央政府也開(kāi)始頻繁出臺(tái)政策措施。先是緊縮供地，然后限戶型、限面積，而后引導(dǎo)需求、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，再加大提供廉價(jià)房、限價(jià)房，最后是嚴(yán)查不法交易，等等。一系列眼花繚亂的調(diào)控政策，讓老百姓感覺(jué)到政府似乎已經(jīng)勒住了飛奔的房?jī)r(jià)之馬。但夢(mèng)想總不照現(xiàn)實(shí)進(jìn)行，房?jī)r(jià)越調(diào)越高的事實(shí)不容回避。因此，老百姓一改過(guò)去“積極”買(mǎi)房的態(tài)度，進(jìn)入了短期的“觀望”階段。應(yīng)該說(shuō)，老百姓的消費(fèi)觀念具有“羊群效應(yīng)”，大家買(mǎi)我也買(mǎi)，大家不買(mǎi)我也不買(mǎi)，這就像一股潮流一樣影響著人們的買(mǎi)房行為。而且，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的總體態(tài)勢(shì)也左右著人們的心理變化。房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高，上升迅猛，大家可能都坐不住了，生怕明天房?jī)r(jià)又創(chuàng)新高，今天抓緊出手。而如果房?jī)r(jià)停滯不前，市場(chǎng)預(yù)期灰暗，那老百姓都開(kāi)始靜靜等候了。也就是說(shuō)，如果今天剛買(mǎi)了明天房子又跌了，豈不損失慘重？而且，中央政府親民、為民政策的價(jià)值取向也使得各級(jí)政府部門(mén)不得不正視房?jī)r(jià)問(wèn)題給社會(huì)生活所帶來(lái)的巨大影響，這也讓更多購(gòu)房者有足夠的理由等待政府下一步政策措施的出臺(tái)，把房?jī)r(jià)控制在居民可以承受的能力范圍之內(nèi)。所以，老百姓的觀望是最樸實(shí)、最簡(jiǎn)單的觀望。這種觀望和對(duì)股市的觀望很相似：買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，別人買(mǎi)我也買(mǎi)?！耖_(kāi)發(fā)商在觀望開(kāi)發(fā)商的觀望源于兩點(diǎn)。一是堅(jiān)信房地產(chǎn)是支柱性產(chǎn)業(yè)，國(guó)家和政府不會(huì)坐視房?jī)r(jià)暴跌。畢竟房?jī)r(jià)連著銀行貸款，銀行貸款又關(guān)系到金融穩(wěn)定。國(guó)家既然要指望房地產(chǎn)業(yè)增加GDP，就一定會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候采取適當(dāng)?shù)拇胧┮种品績(jī)r(jià)下滑。第二是他們認(rèn)為房市的冬天是暫時(shí)的，是短期的。因?yàn)橥恋毓┙o量非常有限，而住房需求又逐年增多，所以，由基本供求關(guān)系決定的價(jià)格一定會(huì)回到一個(gè)合理的層面上去的。正是基于這兩種判斷，雖然銷(xiāo)售持續(xù)遇冷，但有很多開(kāi)發(fā)商還在堅(jiān)守價(jià)格底線，不降價(jià)，不打折。他們?cè)诘却渴械拇禾欤拖裨诘却|中的姑娘能嫁個(gè)好人家一樣?！竦胤秸谟^望作為地方政府來(lái)說(shuō)，是兩頭受氣，受委屈。地方政府既要讓住房成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，又希望它具有社會(huì)保障的基本職能；既要讓它促進(jìn)效率，又想讓它兼顧公平；既希望通過(guò)政策干預(yù)抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，又不希望對(duì)住房商品化的改革以及住房市場(chǎng)造成太大沖擊?？梢哉f(shuō)，正是地方政府的這種矛盾心態(tài)，讓目前的房市情景撲朔迷離。不是不愿意干預(yù)房?jī)r(jià)，不能合理控制房?jī)r(jià)，而是不希望傷害市場(chǎng)；不是不愿意看到房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，而是一貫的親民政策又決定著它必須幫助老百姓解決住房難問(wèn)題。可見(jiàn)，當(dāng)住房產(chǎn)業(yè)普遍地支撐起世界各地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，又怎能讓政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域把十幾年來(lái)努力推進(jìn)的市場(chǎng)機(jī)制輕易放棄呢？當(dāng)幾十年如一日的親民政府形成固定模式之后，我國(guó)政府又怎會(huì)眼睜睜地看著老百姓買(mǎi)不起房子而袖手旁觀呢？所以，地方政府的觀望必定是猶豫的觀望，是為難的觀望?！裼^望到何時(shí)？變化是市場(chǎng)的特點(diǎn)。所以，各方的這種觀望態(tài)勢(shì)也不會(huì)持續(xù)太久。我們討論問(wèn)題，還應(yīng)當(dāng)回到事情的本源上去：居民要買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商要賺錢(qián)，政府要GDP增長(zhǎng)……因此，觀望必定是短期的，整個(gè)市場(chǎng)也不會(huì)在徘徊中持續(xù)不前。同樣，過(guò)高的房?jī)r(jià)也不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)下去。購(gòu)房小貼士：?jiǎn)紊碣?gòu)房5妙招單身者購(gòu)房，在選購(gòu)房屋時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）多跑樓盤(pán)，多比較。切不可因?yàn)槁闊┒鴤}(cāng)促?zèng)Q策，正因?yàn)槭且粋€(gè)人的住房，所以才要選到合適稱(chēng)心的為止。（2）盡量購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房，不買(mǎi)期房，避免陷入交房糾紛。（3）買(mǎi)二手房時(shí)，千萬(wàn)不要與中介公司的銷(xiāo)售員唇槍舌戰(zhàn)，一定要直接與房主溝通，因?yàn)榉恐魇亲罴毙钂伔康娜?。?）通常房主急于盡快銷(xiāo)售房子，你可砍掉小額的房?jī)r(jià)，或者用辦證、稅款等借口壓低房?jī)r(jià)，建議可以找一位熟悉房產(chǎn)的人士陪同，以免過(guò)度消耗精力。（5）單身買(mǎi)房，要考慮到將來(lái)結(jié)婚后房產(chǎn)歸屬問(wèn)題，所以房產(chǎn)證的署名要慎重。高房?jī)r(jià)不具可持續(xù)性近來(lái)，上海、北京、深圳等一線房市的變化似乎有點(diǎn)撲朔迷離。但可以肯定的是，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已經(jīng)變得不可持續(xù)，這是市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的結(jié)果?！窆┙o政策不改預(yù)期這幾年來(lái)，房市供不應(yīng)求的背后隱藏著大量的投資性需求，而隱藏在投資性需求背后的是預(yù)期：當(dāng)投資者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲、房產(chǎn)投資收益會(huì)增加時(shí)，便會(huì)形成預(yù)期的購(gòu)房需求，而這種需求反過(guò)來(lái)就成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的最大動(dòng)力。這正是房?jī)r(jià)大漲的內(nèi)在邏輯。宏觀調(diào)控政策是對(duì)預(yù)期施加影響的重要變量。然而，2007年8月初國(guó)務(wù)院“24號(hào)文”出臺(tái)之前的所有宏觀調(diào)控政策措施，其核心都是供給導(dǎo)向的，即試圖通過(guò)增加市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)調(diào)節(jié)供求、平抑房?jī)r(jià)。但是，在住房按揭制度的支持下，很多不打算在短時(shí)期買(mǎi)房的人都加入到了眼下的購(gòu)房大軍中，而投資性購(gòu)房也有很便捷的信貸政策支持，兩股力量合起來(lái)，讓新增的住房供應(yīng)量頓時(shí)成為杯水車(chē)薪，政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲力不從心。●5年房?jī)r(jià)大漲30年財(cái)富分配一邊是不斷加強(qiáng)的預(yù)期，一邊是調(diào)控政策上的無(wú)能為力，使房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)幾年來(lái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長(zhǎng)水平，更高于居民收入增長(zhǎng)水平。在迅速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)和不斷加快的城市化進(jìn)程背后，是改革開(kāi)放近30年來(lái)，國(guó)民財(cái)富分配與再分配的革命性調(diào)整：新興的富裕階層最先在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)了自住房的市場(chǎng)化，同時(shí)也是投資性住房需求的主體，而房?jī)r(jià)的高漲使他們從房產(chǎn)的投資中獲益頗豐；與之相比，廣大中低收入家庭群體由于受到收入增長(zhǎng)水平的限制，對(duì)中國(guó)住房體制與住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的反應(yīng)自然會(huì)“慢一拍”，其中一部分中低收入家庭進(jìn)入樓市，猶如股市中的跟進(jìn)者一樣，被高企的房?jī)r(jià)套牢，而更多的中低收入家庭，面對(duì)日漸高漲的房?jī)r(jià)，只能“望房興嘆”。因?yàn)?，市?chǎng)從來(lái)都是只認(rèn)有購(gòu)買(mǎi)力的“需求”而不認(rèn)無(wú)購(gòu)買(mǎi)力的“需要”?！?4+359：讓預(yù)期方向掉了個(gè)頭國(guó)務(wù)院“24號(hào)文”與央行359號(hào)文的出臺(tái)，標(biāo)志著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變?！?4號(hào)文”將解決中低收入家庭住房困難問(wèn)題上升到了“民生”與“公共服務(wù)”的政府職能高度。政策中的70%的土地供應(yīng)指向包括中低收入家庭在內(nèi)的保障性住房建設(shè)將重新劃分目前的房市格局：一類(lèi)是70%的民生性、政策性的住房，它們的價(jià)格會(huì)受到政策的限制；剩下30%的住房供應(yīng)將充分發(fā)揮市場(chǎng)的自主調(diào)節(jié)功能。由此，相對(duì)于70%的政策性住房來(lái)說(shuō)，30%的市場(chǎng)性住房會(huì)大大抑制投資性住房需求，因?yàn)橥顿Y性購(gòu)房者很難在市場(chǎng)上找到“下家”，市場(chǎng)性住房的投資增值功能必將被大大削弱。此外，央行359號(hào)文增加了投資性購(gòu)房的融資成本，也將抑制住房投資性需求在市場(chǎng)上的實(shí)現(xiàn)。這一需求管理型宏觀調(diào)控政策將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生極大的激勵(lì)，從而改變市場(chǎng)的預(yù)期，彌補(bǔ)以往政策中的不足。事實(shí)上，北京、上海、深圳、廣州等一線城市目前的市場(chǎng)狀況正好反映出宏觀調(diào)控新政策的影響，相信隨著政策的進(jìn)一步落實(shí)，投資者對(duì)樓市的預(yù)期會(huì)進(jìn)一步改變，從而減少住房市場(chǎng)的需求，特別是投資性需求，緩解住房市場(chǎng)的供求矛盾，讓房?jī)r(jià)的“表現(xiàn)”更加理性。購(gòu)房小貼士：二手房交易需注意隨著住房交易的增多和市場(chǎng)上新房供應(yīng)的不足，越來(lái)越多的人開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)二手住房。這里要提醒大家的是，購(gòu)買(mǎi)二手房與購(gòu)買(mǎi)新房不盡相同，在購(gòu)買(mǎi)前，大家應(yīng)該做好下面的幾步工作：第一步要做的是要求賣(mài)方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證書(shū)以及其他證件。這里，產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書(shū)；代理人要查驗(yàn)代理委托書(shū)是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書(shū)等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。第二步是向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源。要主要搞清楚這個(gè)幾個(gè)方面的內(nèi)容：（1）房主是誰(shuí)，假如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；（2）檔案文號(hào)，即該宗交易的文件編號(hào)，假如查詢(xún)者希望獲得整份文件，可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該文件副本；（3）登記日期，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期；（4）成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢(xún)者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品；（5）其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。第三步是查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交情況。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有：所購(gòu)房有無(wú)抵押、房屋是否被法院查封等。附錄：勇氣——改編自梁靜茹《勇氣》終于做了這個(gè)決定別人怎么說(shuō)我不理只要房?jī)r(jià)還要繼續(xù)漲我愿意砸鍋賣(mài)鐵都買(mǎi)了它我知道買(mǎi)房不容易我的心一直溫習(xí)說(shuō)服自己最怕明天更買(mǎi)不起買(mǎi)房真的需要勇氣來(lái)面對(duì)漲漲跌跌只要房?jī)r(jià)一直高漲我買(mǎi)得就有意義我們都需要勇氣去相信房?jī)r(jià)還會(huì)漲通貨膨脹我能不害怕多少還會(huì)留下套房買(mǎi)房真的需要勇氣來(lái)面對(duì)漲漲跌跌只要房?jī)r(jià)一直高漲我買(mǎi)得就有意義如果我的錢(qián)袋太癟今天還買(mǎi)不到你你能不能稍稍降價(jià)我雖然心太急更害怕錯(cuò)過(guò)你買(mǎi)房真的需要勇氣來(lái)面對(duì)漲漲跌跌只要房?jī)r(jià)一直高漲我買(mǎi)得就有意義我們都需要勇氣去相信房?jī)r(jià)還會(huì)漲通貨膨脹我能不害怕因?yàn)槎嗌龠€能留下套房預(yù)測(cè)房市學(xué)者淪為算命先生每到年底，各大房地產(chǎn)主流媒體都會(huì)進(jìn)行年終盤(pán)點(diǎn)，同時(shí)預(yù)測(cè)房市來(lái)年走勢(shì)。往往這時(shí)候，學(xué)者的毀譽(yù)參半周期也再度來(lái)臨，在這方面，學(xué)者幾乎淪為了算命先生?！窠?jīng)濟(jì)學(xué)家與算命先生的相通之處經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)，是經(jīng)濟(jì)學(xué)者職業(yè)中的一個(gè)組成部分，這在社會(huì)科學(xué)里是比較特殊的。不僅如此，細(xì)細(xì)推敲還會(huì)發(fā)現(xiàn)，學(xué)者與算命先生差不多。首先，二者都是對(duì)未知的東西發(fā)表先知先覺(jué)。這一點(diǎn)特別玄乎！幾千年來(lái)，算命先生多半是借用神、鬼之類(lèi)的東西來(lái)唬人，反正沒(méi)有人能說(shuō)得清楚，信則有，不信則無(wú)。但凡奔向算命先生的，都是信其有的。學(xué)者自然無(wú)法借用神鬼，這也可能是經(jīng)濟(jì)學(xué)家的出現(xiàn)遠(yuǎn)沒(méi)有算命先生的出現(xiàn)歷史悠久的原因吧。所以，學(xué)者預(yù)測(cè)，一憑工具，現(xiàn)在基本上都流行弄一些大家都搞不懂的模型來(lái)說(shuō)事兒，這樣大家輕易不敢說(shuō)對(duì)與錯(cuò)；二憑經(jīng)驗(yàn)與感覺(jué)，一次說(shuō)對(duì)了就會(huì)助長(zhǎng)自信，培養(yǎng)“掐指一算”功夫；三憑名氣，大腕說(shuō)話，不管對(duì)錯(cuò)，必招眼球！其次，“一張桌子上坐下倆先生”，這是算命時(shí)大忌。如果同時(shí)找兩個(gè)算命先生來(lái)，他們八成會(huì)打起架來(lái)。經(jīng)濟(jì)學(xué)界也頗有此風(fēng)。比起別的學(xué)科來(lái)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)里常常聽(tīng)到某某高人與某某高人不和的消息，甚至有時(shí)候還逼著當(dāng)事人出來(lái)澄清，由此可見(jiàn)一斑。因此說(shuō)，學(xué)者跟算命先生作風(fēng)也最為接近！第三，準(zhǔn)與不準(zhǔn)，都可以混飯吃。算命先生游走于四方，茫茫世界，人們很難在一生中遇到同一個(gè)算命先生兩次。學(xué)者則有所不同，年度一次，極具周期性，預(yù)測(cè)準(zhǔn)與不準(zhǔn)，是有個(gè)圈子的。因此，每每聚會(huì)，人們會(huì)談及一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家，會(huì)一語(yǔ)道破“此君預(yù)測(cè)向來(lái)不準(zhǔn)”，甚至有好事者還會(huì)在網(wǎng)上評(píng)出一些“最不準(zhǔn)”的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。但是，預(yù)測(cè)準(zhǔn)與不準(zhǔn)，對(duì)于學(xué)者總體來(lái)說(shuō)沒(méi)有什么影響，而對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)也更無(wú)大礙。那么，為什么學(xué)者算不準(zhǔn)卻仍有市場(chǎng)呢？因?yàn)?，它能迎合某種主觀需要。老百姓是帶著情感去算命的，都知道算命先生有靈的有不靈的，都知道自己的命有好有壞，但都希望算命先生說(shuō)點(diǎn)好的，也算圖了個(gè)吉利！老百姓會(huì)在茶余飯后看看學(xué)者是如何預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的，同樣道理，大都希望聽(tīng)到自己喜歡聽(tīng)的：沒(méi)有房子的老百姓，自然喜歡聽(tīng)到房?jī)r(jià)下跌的好消息；而有了房子的老百姓，自然喜歡聽(tīng)房?jī)r(jià)漲，但這時(shí)候，他已經(jīng)不是個(gè)老百姓了，已經(jīng)成了投資者，有了固定的地產(chǎn)投資收益。●學(xué)者預(yù)測(cè)房市的難處根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的市場(chǎng)邏輯理論，經(jīng)濟(jì)學(xué)家可以對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)。但是，學(xué)者預(yù)測(cè)比算命還難。預(yù)測(cè)是建立在嚴(yán)格的假定和對(duì)市場(chǎng)的充分了解的基礎(chǔ)上的，是建立在科學(xué)的理論基礎(chǔ)上的，從科學(xué)的角度上，預(yù)測(cè)本身就是一件很難的事。但是，對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，對(duì)房市的觀測(cè)結(jié)果是有主觀傾向的，對(duì)于苦受無(wú)住房之苦的老百姓來(lái)說(shuō)，最想聽(tīng)到的“福音”就是房?jī)r(jià)下跌或者不漲。作為學(xué)者，其學(xué)術(shù)中立自然要求其不考慮某一社會(huì)群體的需求，這樣才能保住其科學(xué)及科學(xué)的真理性。如果學(xué)者要考慮某一社會(huì)群體的需求，那就不用拍腦袋苦思冥想了，直接看一下老百姓的呼聲就可以了。因此，就有一些學(xué)者選擇了后者，讓房?jī)r(jià)在他的口里下跌，事隔不久之后，再度大喊一聲，一部分老百姓事后連呼上當(dāng)，另一些則仍然聽(tīng)信，但新政三年了，房?jī)r(jià)沒(méi)有跌下去，老百姓吃虧了，由于事先已經(jīng)很信此“仙”，事后也不好改口，尚且他還一直為百姓說(shuō)好話！而這種學(xué)者已經(jīng)頗為跟算命先生接近，因?yàn)樗呀?jīng)具有仙氣，老百姓只能自認(rèn)倒霉，而不敢或者不愿意抱怨先生。老百姓是要學(xué)者，還是要算命先生？●尊重學(xué)者獨(dú)立精神凡有大漲或者大跌論者，都是持不負(fù)責(zé)任的態(tài)度的，老百姓若聽(tīng)信，則會(huì)產(chǎn)生判斷和決策上的失誤。因此，學(xué)者決不能圖自己痛快，圖吸引眼球，那就失去了學(xué)術(shù)的中立性。這幾年，學(xué)術(shù)權(quán)威在社會(huì)中日漸下挫，就是緣于此。從總體上看，盡管中央政府在調(diào)控中花了很大力氣，然而問(wèn)題仍然很多，但也要看到房?jī)r(jià)可控制性、可調(diào)性，2007年下半年以來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的效果是明顯的。當(dāng)然，從學(xué)者的角度來(lái)看，問(wèn)題很多，政府在很大程度上，很多時(shí)候都難以讓學(xué)者滿意，因此，學(xué)者總是在不斷地、善意地批評(píng)政府，政府也越來(lái)越客觀地看待學(xué)者的意見(jiàn)，這正是社會(huì)民主的一大進(jìn)步。不僅如此，學(xué)者從來(lái)都是在極端假設(shè)的情況下來(lái)發(fā)表自己的觀點(diǎn)，并不意味著其觀點(diǎn)就靈，事實(shí)上恰恰相反，學(xué)者的觀點(diǎn)往往很難對(duì)實(shí)踐有直接的指導(dǎo)意義。因此，對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的研討，不能去主觀臆測(cè)，要從成績(jī)中看問(wèn)題，從問(wèn)題中看成績(jī)。無(wú)依據(jù)無(wú)科學(xué)地去臆測(cè)，沒(méi)有什么好處。認(rèn)識(shí)中國(guó)的房市問(wèn)題，穩(wěn)健一點(diǎn)、客觀一點(diǎn)、辯證一點(diǎn)、中庸一點(diǎn)，這樣的話，結(jié)論可能會(huì)可信一點(diǎn)。探討中國(guó)房市問(wèn)題，可以深刻一點(diǎn)、嚴(yán)肅一點(diǎn)、多批評(píng)一點(diǎn)。購(gòu)房小貼士：購(gòu)房時(shí)別忘關(guān)注物業(yè)管理情況在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，不要只看到房屋本身的好壞，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注與之相關(guān)的物業(yè)管理情況。通常包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：（1）水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去繳；（2）觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；（3）小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；（4）小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)；（5）物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用是多少；（6）是否有停車(chē)位以及停車(chē)位的費(fèi)用等。談“拐點(diǎn)”不如談抄底一段時(shí)間以來(lái)，開(kāi)發(fā)商在叫冷，但現(xiàn)在看來(lái)，最冷的還是老百姓！●“拐點(diǎn)”是個(gè)常識(shí)性錯(cuò)誤！一個(gè)正常的房市正常調(diào)整被炒“拐”了，“拐點(diǎn)論”首先讓開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)擔(dān)心，但最無(wú)所適從的是老百姓。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商可以調(diào)整，或堅(jiān)守價(jià)格陣地，或適度回調(diào)價(jià)格，但老百姓卻更加一臉茫然：買(mǎi)還是不買(mǎi)？但經(jīng)濟(jì)學(xué)家和開(kāi)發(fā)商，都不會(huì)承認(rèn)“拐點(diǎn)”的，因?yàn)檫@會(huì)犯常識(shí)性錯(cuò)誤。在2008年初的一些高層論壇中，大家一致的看法是：不知“拐點(diǎn)”是何物！現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)200多年來(lái)都沒(méi)有用過(guò)個(gè)詞匯來(lái)表述房地產(chǎn)市場(chǎng)周期，也不知其標(biāo)準(zhǔn)，因此大家審慎地不用這個(gè)詞匯。往年大談“拐點(diǎn)”的常常是一些混跡于經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)者和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商邊緣的人。他們的“拐點(diǎn)”說(shuō)法往往在一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)“泛濫成災(zāi)”，但通常壽命不長(zhǎng)，不久便銷(xiāo)聲匿跡了。2007年則大大不同，來(lái)自于開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的不同聲音的確助了圈外人物的興，讓他們可以盡情地大吐口水，還可以拿開(kāi)發(fā)商中的代表加以引證，這一點(diǎn)也是讓老百姓最不安的：因?yàn)橐郧叭ν馊耸康目谒虒?duì)預(yù)期影響甚小，2008年房市的確受預(yù)期影響甚深?！穹?jī)r(jià)調(diào)整應(yīng)受到歡迎房?jī)r(jià)在中國(guó)經(jīng)歷了兩年的政策調(diào)整后，不大可能大起大跌。而且在把握房市預(yù)期時(shí)，須注意房市具有特殊的地域性特點(diǎn)。每一個(gè)地區(qū)市場(chǎng)都有其自身邏輯，在上海是真理，在北京可能就是謬論。某一地方購(gòu)房者因預(yù)期房?jī)r(jià)下跌而使更多的購(gòu)房者步入觀望者行列，從而使房市短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入低迷期，成交量下降，如果某一階段市場(chǎng)供應(yīng)量加大，引起價(jià)格的下跌也完全有可能。2007年年末房市低迷，就有這種因素在起作用。這次調(diào)整是個(gè)可喜的改變，讓開(kāi)發(fā)商知道會(huì)有調(diào)整，以前一談房市，從來(lái)不眨眼的，開(kāi)口就是20~~30年。老百姓也應(yīng)該感到可喜，至少它道了一個(gè)道理：房市出現(xiàn)調(diào)整的跡象，每個(gè)行業(yè)都會(huì)有來(lái)自市場(chǎng)的調(diào)整，房市調(diào)整得有點(diǎn)遲?！耜P(guān)注土地財(cái)產(chǎn)性收入當(dāng)然，既是調(diào)整，就一定還會(huì)恢復(fù)上漲，這也是常識(shí)。所以大家千萬(wàn)不要聽(tīng)信了“拐點(diǎn)”，就一直等下去，一直等到房?jī)r(jià)又迅速上漲才醒過(guò)神來(lái)。因此，關(guān)注“拐點(diǎn)”，不如關(guān)注“抄底”，抓住這一次小調(diào)整的機(jī)會(huì)，在房?jī)r(jià)大幅上漲之前作出決策。幾年前購(gòu)房的人做夢(mèng)都沒(méi)有想到，幾年下來(lái)，自己的財(cái)產(chǎn)性收入少則翻了一番，多則幾番！現(xiàn)在還沒(méi)有買(mǎi)房的人一定要想清楚，在沒(méi)有天災(zāi)、人禍、經(jīng)濟(jì)衰退的前提下，城市土地價(jià)值、房?jī)r(jià)都會(huì)向上運(yùn)行，比起前些年的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在買(mǎi)房已經(jīng)是晚了！少看“拐點(diǎn)”的爭(zhēng)論，多看市場(chǎng)行情！購(gòu)房小貼士：購(gòu)房談判技巧之物業(yè)詳細(xì)狀況探明物業(yè)的詳細(xì)情況是爭(zhēng)取主動(dòng)位置的關(guān)鍵。購(gòu)房人了解房屋外部環(huán)境的同時(shí)，重要的還應(yīng)該詳細(xì)了解所意向購(gòu)買(mǎi)房屋本身情況。其中必須要了解的信息包括：房屋開(kāi)發(fā)手續(xù)是否健全；開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和知名度；如果是銷(xiāo)售代理商售房，則應(yīng)對(duì)代理的資質(zhì)情況進(jìn)行了解；房屋建筑、裝修質(zhì)量；房屋建筑進(jìn)度是否與先期承諾吻合；房屋實(shí)際銷(xiāo)售率；房屋設(shè)計(jì)、規(guī)劃存在的不足和缺陷。有關(guān)開(kāi)發(fā)手續(xù)問(wèn)題。凡是規(guī)范的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，都應(yīng)有企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、銷(xiāo)售許可證等證件。如果這些證件沒(méi)有或不齊，說(shuō)明項(xiàng)目本身的手續(xù)不健全。此時(shí)，如果你確有購(gòu)買(mǎi)的意向，你可以留下聯(lián)絡(luò)地址或電話，但言語(yǔ)、表情之間一定不要讓對(duì)方感覺(jué)出你對(duì)此物業(yè)有了極大的興趣，只要把主要信息了解到就可以了，其他的話題少說(shuō)為佳。因?yàn)榇撕?，售樓員有了你的聯(lián)系電話，就會(huì)不斷地向你追問(wèn)是否已拿定購(gòu)房的主意。這一過(guò)程中，在不向?qū)Ψ匠兄Z肯定購(gòu)買(mǎi)他的物業(yè)的前提下，你可以耐心地聽(tīng)取對(duì)方的介紹。但同時(shí)，你真正要做的事情，就是要在不經(jīng)意談話間，讓對(duì)方主動(dòng)地提出諸如讓價(jià)比例、付款方式等可承諾的優(yōu)惠條件。等到了決定簽約的階段，為了爭(zhēng)取得到最大限度的優(yōu)惠條件，你就可以把你所了解的該物業(yè)和其他一些相關(guān)物業(yè)的情況，不失時(shí)機(jī)地拋給對(duì)方，讓對(duì)方明白，你已經(jīng)做了最充足的多方面的準(zhǔn)備，只有他多做讓步，才有把你留住的可能。

媒體關(guān)注與評(píng)論

炒房團(tuán)，黑中介，房地產(chǎn)掮客，股市崩盤(pán)，山西煤老板，海外資本，開(kāi)發(fā)商，囤地造市，地王。你是否買(mǎi)得起房只和你自己有關(guān)，但在你真正決定買(mǎi)房的時(shí)候就和別人有關(guān)了?！逊烤W(wǎng)博客主管 楊春輝這不僅是一本透視房市的寶典，更是一部投資中國(guó)的指南，稱(chēng)得上是一部?jī)?yōu)秀的本土商業(yè)圖書(shū)?！y安集團(tuán)副總裁 杜博寧對(duì)于大多數(shù)投資者而言，重要的不是他知道什么，而是清楚地知道自己不知道什么?！澜缂?jí)投資大師 沃侖·巴菲特地段，地段，還是地段……當(dāng)所有人都沖進(jìn)去的時(shí)候趕緊出來(lái)，所有人都不玩了再?zèng)_進(jìn)去?！A商首富 李嘉誠(chéng)

編輯推薦

《別拿投資太當(dāng)事:買(mǎi)房炒房供房必讀》由中國(guó)畫(huà)報(bào)出版社出版。炒房團(tuán)，黑中介，房地產(chǎn)掮客，股市崩盤(pán)，山西煤老板，海外資本，開(kāi)發(fā)商，囤地造市，地王。你是否買(mǎi)得起房只和你自己有關(guān)，但在你真正決定買(mǎi)房的時(shí)候就和別人有關(guān)了?！逊烤W(wǎng)博客主管 楊春輝這不僅是一本透視房市的寶典，更是一部投資中國(guó)的指南，稱(chēng)得上是一部?jī)?yōu)秀的本土商業(yè)圖書(shū)。——銀安集團(tuán)副總裁 杜博寧對(duì)于大多數(shù)投資者而言，重要的不是他知道什么，而是清楚地知道自己不知道什么?！澜缂?jí)投資大師 沃侖?巴菲特地段，地段，還是地段……當(dāng)所有人都沖進(jìn)去的時(shí)候趕緊出來(lái)，所有人都不玩了再?zèng)_進(jìn)去?！A商首富 李嘉誠(chéng)

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