最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán).物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用

前言

2009年5月25日，最高人民法院公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，并將于2009年10月1日起施行。這兩部司法解釋在《物權(quán)法》等法律規(guī)定框架內(nèi)，立足審判實踐需求，著力于增強法律規(guī)定的可操作性，是最高人民法院積極履行法律賦予的職責，關(guān)注民生案件審判工作，切實加強審判指導(dǎo)的最新舉措，必將對正確適用法律和統(tǒng)一相關(guān)案件的裁判尺度起到重要的規(guī)范和指導(dǎo)意義。隨著我國住房制度改革不斷深化，近年來，特別是《物權(quán)法》施行以來，涉及物業(yè)權(quán)益的糾紛案件數(shù)量不斷增加，加之其涉及面廣、社會關(guān)注度高，新問題、新情況不斷涌現(xiàn)，審判實踐面臨的壓力與日俱增。在社會各界的高度關(guān)注和期盼下，為切實貫徹落實《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定精神，填充法律條文與實踐需求之間天然存在的真空，整個起草制定工作嚴循立法目的和宗旨，力求每一個條文都具有較強的針對性和較強的可操作性。這兩部司法解釋的出臺，體現(xiàn)了司法解釋在增強法律規(guī)定實踐運用價值方面的獨特作用，從而大大裨益于法律規(guī)范作為社會生活調(diào)諧器功能的充分發(fā)揮。

內(nèi)容概要

　　為了配合《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的實施，加強司法解釋在審判實踐中的正確理解與適用，最高人民法院民一庭組織相關(guān)法官撰寫了《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》。全書以司法解釋的條文為順序，每條分【條文主旨】、【背景依據(jù)】、【條文理解】和【審判實務(wù)】四部分進行說明。其中，既包括如何界定業(yè)主、專有部分、共有部分以及建筑物面積、業(yè)主人數(shù)等事關(guān)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定正確實施的基礎(chǔ)性問題，也包括如何處理車位車庫、住改商、物業(yè)費糾紛案件等社會普遍關(guān)注的熱點、難點問題。適合法官、檢察官、律師等法律工作者及法學(xué)院校師生等法學(xué)研究人員和廣大百姓研究、解決建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛時使用。

書籍目錄

第一部分  司法解釋條文及答記者問最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋最高人民法院民一庭負責人就《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問第二部分  司法解釋理解與適用一、  最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》理解與適用第一條第二條第三條第四條第五條第六條第七條第八條第九條第十條第十一條第十二條第十三條第十四條第十五條第十六條第十七條第十八條第十九條二、  最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》理解與適用第一條第二條第三條第四條第五條第六條第七條第八條第九條第十條第十一條第十二條第十三條第三部分  相關(guān)法律規(guī)范及參考立法例一、相關(guān)法律、行政法規(guī)中華人民共和國物權(quán)法(節(jié)選)(2007年3月16日)中華人民共和國民法通則(節(jié)選)(1986年4月12日)中華人民共和國立法法(節(jié)選)(2000年3月15日)物業(yè)管理條例(2003年6月8日公布，2007年8月26日修訂)二、部門規(guī)章、地方性法規(guī)及其他規(guī)范性文件土地登記辦法(2007年12月30日)房屋登記辦法(2008年1月22日)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法(2004年3月17日公布，2007年11月26日修訂)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》的通知(2004年9月6日)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(2003年11月13日)國家發(fā)展和改革委員會建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》的通知(2007年9月10日)北京市貫徹《物業(yè)管理條例》的若干意見(2004年3月30日)上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定(2004年8月19日)天津市物業(yè)管理條例(2002年10月24日發(fā)布，2008年9月10日修訂)廣東省物業(yè)管理條例(1998年7月29日發(fā)布，2008年11月28日修訂)山東省物業(yè)管理條例(2009年1月8日)陜西省物業(yè)管理條例(2000年9月23日發(fā)布，2008年12月12日修訂)遼寧省物業(yè)管理條例(2008年11月28日)云南省物業(yè)管理規(guī)定(2005年8月10日發(fā)布，2008年11月22日修訂)福建省物業(yè)管理條例(2006年9月28日)浙江省物業(yè)管理條例(2006年5月24日)江蘇省物業(yè)管理條例(2000年12月24日發(fā)布，2003年10月25日修訂)湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例(2002年1月24日)河南省物業(yè)管理條例(2001年1月13日)深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法(1998年7月20日發(fā)布，2004年8月26日修訂)三、國外或其他地區(qū)相關(guān)立法例我國臺灣地區(qū)“公寓大廈管理條例”我國臺灣地區(qū)“公寓大廈管理條例施行細則”香港特別行政區(qū)《建筑物管理條例》日本《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》德國《住宅所有權(quán)暨永久居住權(quán)法》中的《住宅所有權(quán)法》(第1～30條)奧地利《有關(guān)住宅和店鋪(營業(yè)場所)所有權(quán)之聯(lián)邦法》瑞士民法典第712條之一至二十有關(guān)“分層建筑物所有權(quán)”(建筑物區(qū)分所有權(quán))的規(guī)定美國各州區(qū)分所有權(quán)法一覽表

章節(jié)摘錄

與此同理，在“住改商”行為害及非業(yè)主的物業(yè)使用人的情況下，亦應(yīng)做同等理解。理由在于：沒有對物業(yè)使用人在建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度中的權(quán)利義務(wù)作出規(guī)定是《物權(quán)法》第6章的缺憾之一。在通篇未提及物業(yè)使用人的情況下，《物權(quán)法》第77條當然不可能規(guī)定物業(yè)使用人是否享有對“住改商”行為表達異議的權(quán)利。但如前述，盡管該條文規(guī)定的義務(wù)主體只是“業(yè)主”，但非業(yè)主的物業(yè)使用人亦應(yīng)承擔相同義務(wù)，否則，業(yè)主假借非業(yè)主的物業(yè)使用人之名行“住改商”之實將構(gòu)成對《物權(quán)法》第77條立法目的的惡意規(guī)避。在此情況下，如果對該條權(quán)利主體（有利害關(guān)系的業(yè)主）做單方的片面解釋，將對非業(yè)主的物業(yè)使用人產(chǎn)生不公平的結(jié)果，即對“住改商”承擔了與業(yè)主相同的法定義務(wù)，卻無緣行使與“有利害關(guān)系的業(yè)主”相同的權(quán)利。同時，這種理解還將抽空實施“住改商”行為應(yīng)負的法定義務(wù)及于非業(yè)主的物業(yè)使用人的邏輯前提和證成基礎(chǔ)。最后，《物權(quán)法》第77條的立法目的應(yīng)當是對建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度項下“共同關(guān)系”的和諧有序的關(guān)注與關(guān)懷。該立法目的之實現(xiàn)有賴于建筑區(qū)劃內(nèi)所有業(yè)主以及非業(yè)主的物業(yè)使用人的共同努力。從該立法目的出發(fā)，在發(fā)生“住改商”情形的時候，可以肯定的一點是，立法者一定不會對現(xiàn)實居住在住宅物業(yè)的合法使用人的切身利益漠視不見。從“住改商”行為危害性的角度考察，其絕不僅僅止于“業(yè)主”權(quán)益維護的必要性。在存在非業(yè)主的物業(yè)使用人的情形中，飽受“住改商”煎熬的恰恰已經(jīng)不是將住宅物業(yè)出租、出借的業(yè)主本人了。藉此，應(yīng)當賦予非業(yè)主的物業(yè)使用人以相同的異議權(quán)利。五、住宅業(yè)主利用其住宅開辦小賣部、早點鋪、理發(fā)店的，也應(yīng)當適用《物權(quán)法》第77條和司法解釋本條規(guī)定不得隨意改變住宅的居住用途，是區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）應(yīng)當恪守的最基本的準則，是其必須承擔的一項基本法定義務(wù)。實踐中，有些業(yè)主確實因生活需要，比如下崗無收入來源、生活困難，利用其住宅開辦小賣部、早點鋪、理發(fā)店。盡管此類行為較用于經(jīng)營生產(chǎn)企業(yè)、規(guī)模較大的餐飲、娛樂、洗浴或者作為公司辦公用房等情形程度為輕，但在性質(zhì)上，仍然屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房?！段餀?quán)法》第77條并沒有此類行為可不予適用的本意。所以，也應(yīng)當滿足《物權(quán)法》第77條規(guī)定的條件，即不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

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《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》為人民法院出版社出版發(fā)行。

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