最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用

前言

2009年7月30日，《最高人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）正式公布，并定于同日施行。這是最高人民法院深入落實科學發(fā)展觀，貫徹“為大局服務，為人民司法’’的宗旨，切實履行司法審判指導職責的重大舉措，必將對各級人民法院依法公正審理房屋租賃合同糾紛案件發(fā)揮積極的指導作用。房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營用房的租賃，.居住用房是人類生存的基本物質(zhì)條件，經(jīng)營用房是人類從事生產(chǎn)經(jīng)營的必要生產(chǎn)資料。因此，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關，亦與社會的和諧穩(wěn)定、經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展息息相關。在我國經(jīng)濟高速發(fā)展和住房制度改革日益深化的推動下，房屋租賃經(jīng)營方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)展，出現(xiàn)許多新情況、新問題，并形成訴訟進入司法領域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多，依法及時公正處理房屋租賃合同糾紛案件，不僅是人民法院承擔的重要審判職能，更是人民法院為黨和國家“保民生、保穩(wěn)定、保發(fā)展”的全局工作提供強有力司法保障的必然要求。目前，由于相關法律規(guī)范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中，基于對法律理解的不同，在適用法律上形成“各自為戰(zhàn)”的局面。為統(tǒng)一法律適用，指導各級人民法院公正及時處理房屋租賃合同糾紛案件，促進房屋租賃市場的健康發(fā)展，最高人民法院于2006年9月著手《解釋》（征求意見稿）的起草和調(diào)研工作。

內(nèi)容概要

　　《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》對《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的原意和審判實務中需注意的問題逐條進行說明，并對每條規(guī)定的背景依據(jù)和討論中的不同觀點進行介紹，便于讀者詳盡了解該司法解釋的整體起草情況和每條規(guī)定的精神實質(zhì)；條文說明中也介紹了國外相關的立法例、當前學術界主要的理論成果及研究動態(tài)，增強了作品的學術性和資料性，必將對讀者大有裨益。

書籍目錄

第一部分 司法解釋條文及答記者問最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2009年7月30日）最高人民法院民一庭負責人就《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問第二部分 司法解釋理解與適用《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》理解與適用第一條 司法解釋的適用范圍第二條 違法建筑物租賃合同無效第三條 違法臨時建筑物租賃合同無效第四條 登記備案與房屋租賃合同的效力第五條 無效合同的處理第六條 一房數(shù)租的處理原則第七條 出租人的合同解除權第八條 承租人的合同解除權第九條 合同無效時經(jīng)同意的裝飾裝修物的處理第十條 合同履行期間屆滿或者解除時未形成附合的裝飾裝修物的處理第十一條 合同解除時形成附合的裝飾裝修物的處理第十二條 租賃期間屆滿時附合裝飾裝修物的處理第十三條 承租人擅自裝飾裝修、擴建費用的處理第十四條 房屋擴建費用的處理第十五條 超過承租人剩余租賃期限的轉租期間無效第十六條 出租人同意轉租的推定第十七條 次承租人的代償請求權第十八條 次承租人逾期騰房的處理第十九條 房屋租賃合同的概括繼受第二十條 “所有權變動不破租賃”及適用的例外情形第二十一條 侵害承租人優(yōu)先購買權的損害賠償責任第二十二條 租賃房屋抵押權人實現(xiàn)抵押權時承租人優(yōu)先購買權的保護第二十三條 租賃房屋拍賣時優(yōu)先購買權的保護第二十四條 承租人行使優(yōu)先購買權的例外情形第二十五條 其他規(guī)定第三部分 相關法律規(guī)范及合同范本一、相關法律、行政法規(guī)中華人民共和國民法通則(節(jié)選)(1986年4月12日)中華人民共和國物權法(節(jié)選)(2007年3月16日)中華人民共和國合同法(節(jié)選)(1999年3月15日)中華人民共和國擔保法(節(jié)選)(1995年6月30日)中華人民共和國土地管理法(節(jié)選)(2004年8月28日第二次修正)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(節(jié)選)(2007年8月30日修正)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法(節(jié)選)(2007年10月28日)中華人民共和國消防法(節(jié)選)(2008年10月28日修訂)中華人民共和國建筑法(節(jié)選)(1997年11月1日)中華人民共和國拍賣法(節(jié)選)(2004年8月28日修正)中華人民共和國民事訴訟法(節(jié)選)(2007年10月28日修正)城市房屋拆遷管理條例(節(jié)選)(2001年6月13日)建設工程質(zhì)量管理條例(節(jié)選)(2000年1月30日)村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例(節(jié)選)(1993年6月29日)二、相關司法解釋最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)(節(jié)選)(1988年4月2日)最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)(節(jié)選)(1999年12月1日)最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋(節(jié)選)(2000年9月29日)最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定(節(jié)選)(2004年10月26日)最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見(節(jié)選)(1992年7月14日)三、部門規(guī)章、地方性法規(guī)及地方政府規(guī)章(一)部門規(guī)章城市房屋租賃管理辦法(節(jié)選)(1995年5月9日)(二)地方性法規(guī)福建省保護華僑房屋租賃權益的若干規(guī)定(2000年11月18日)上海市房屋租賃條例(1999年12月27日)浙江省房屋租賃管理條例(1996年9月6日)廣東省城鎮(zhèn)華僑房屋租賃規(guī)定(1994年11月17日)廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例(1994年4月30日)(三)地方政府規(guī)章北京市房屋租賃管理若干規(guī)定(2007年11月3日)西藏自治區(qū)城鎮(zhèn)房屋租賃管理暫行辦法(2006年10月16日)天津市經(jīng)濟租賃房管理辦法(2004年11月30日)天津市房屋租賃管理規(guī)定(2004年6月30日)上海市居住房屋租賃管理實施辦法(2004年8月30日)新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋租賃管理規(guī)定(2004年6月29日)安徽省城市房屋租賃管理辦法(1999年12月3日)四、房屋租賃合同范本北京市房屋租賃合同(自行成交版)北京市房屋租賃合同(經(jīng)紀機構代理成交版)

章節(jié)摘錄

四、適用不同民法理論處理裝飾裝修問題問：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題?！督忉尅穼Υ藛栴}是如何規(guī)定的？答：裝飾裝修的處理涉及債權和物權兩大領域，關涉添附制度、不當?shù)美让穹ɡ碚摚擃惏讣奶幚碓诶碚摻缂皩徟袑崉战缇鸶叨汝P注?！督忉尅吩谖崭骷壢嗣穹ㄔ汉蛯W術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規(guī)則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝修裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)則。二是出租人是否對承租人附合的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區(qū)分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當?shù)美麑Τ凶馊诉M行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔；合同解除，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當?shù)美麑Τ凶馊擞枰匝a償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。問：《解釋》就附合裝飾裝修的處理出現(xiàn)“現(xiàn)值損失”和“殘值損失”兩個名詞。如何理解和區(qū)分這兩種損失？答：一直以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認定，方法多樣，標準不同，統(tǒng)一這一問題的法律適用，對司法審判意義重大?！督忉尅犯鶕?jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標準。現(xiàn)值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用?！督忉尅芬勒兆赓U合同的權利義務內(nèi)容、行業(yè)慣例、交易習慣，規(guī)定在雙方當事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費用應當在租賃期內(nèi)攤銷完畢，出租人無需補償。

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