明明白白買房子

內(nèi)容概要

本書問答部分共分五篇，共100問，囊括了國家宏觀政策、商品房基本概念、一級和二級市場和買賣糾紛處理等五個方面內(nèi)容，內(nèi)容全面，文字簡潔流暢，是一本非常實用的個人購房小百科全書。本書政策法規(guī)匯編部分收錄了當(dāng)前最新的房地產(chǎn)政策法規(guī)，便于讀者查找最新的商品房買賣的宏觀政策動態(tài)和相關(guān)規(guī)定。    參與本書編寫工作的主要是在房產(chǎn)方面具有較豐富辦案經(jīng)驗的法官和長期從事土地和房地產(chǎn)實務(wù)工作的專業(yè)人員，編者力圖使本書既成為老百姓買賣商品房中學(xué)習(xí)基礎(chǔ)知識和解決疑難問題的工具書，又可以作為相關(guān)人士探討商品房管理政策的參考用書。

書籍目錄

宏觀政策篇　市場態(tài)勢　　1　房地產(chǎn)一、二級市場是如何劃分的？　　2　宏觀調(diào)控政策對購房將會產(chǎn)生什么影響？　　3　中小戶型住宅是未來市場的主流嗎？　　4　經(jīng)濟適用住房未來的發(fā)展趨勢是什么？　　5　怎樣看待房價？　　6　影響房產(chǎn)增值潛力的因素有哪些？　新政解讀　　7　什么是限價商品房？　　8　目前允許個人集資建房嗎？　　9　如何正確理解套型建筑面積90平方米的規(guī)定？　　10　現(xiàn)行政策對征收營業(yè)稅是如何規(guī)定的？　　11　土地使用權(quán)限屆滿后如何續(xù)期？　　12　當(dāng)前如何繳納企業(yè)所得稅？基本概念篇　房屋類型　　13　目前市場上可以購買的房屋類型有哪幾種？　　14　經(jīng)濟適用住房與商品房有哪些區(qū)別？　　15　現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房和期房有什么不同？　　16　躍層住宅和復(fù)式房屋是一樣的嗎？　權(quán)屬證書　　17　房地產(chǎn)登記有哪幾種？　　18　大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)指的是什么？　　19　商品房預(yù)售中的五證包括哪些　　20　認(rèn)購書的性質(zhì)是什么？　　21　什么是《住宅質(zhì)量保證書》？　　22　《住宅使用說明書》有什么作用？　價格費用　　23　定金、訂金和預(yù)付款是一回事嗎？　　24　如何區(qū)分房產(chǎn)廣告中的房屋基價、起價和均價？　　25　房改房中的成本價、標(biāo)準(zhǔn)價指的什么？　　26　成本價與標(biāo)準(zhǔn)價有什么區(qū)別？　面積套型　　27　什么是住宅套型？　　28　建筑面積、使用面積、公攤面積如何區(qū)分？　　29　套內(nèi)建筑面積、套型建筑面積一樣么？　　30　飄窗、空調(diào)室外機位、空中花園如何計算面積？　　……一級市場篇二級市場篇糾紛處理篇附：相關(guān)政策法律法規(guī)

章節(jié)摘錄

書摘3．中小戶型住宅是未來市場的主流嗎?  答：國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)(2005]26號)明確規(guī)定：“為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持?！眹鴦?wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)文件規(guī)定，“十一五時期要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”，從以上政策可以看出，近年來國家把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控、穩(wěn)定房價的重要手段，大力提倡建設(shè)節(jié)能省地型中小戶型住宅，這不僅符合我國人多地少、資源不充足的基本國情，也是未來市場發(fā)展主流。從國外發(fā)達國家來看，房子也不是越蓋越大，日本、德國等國家大城市的平均住宅面積大約在90平方米左右。    住宅面積的大小，對居住的舒適度和實用性有著直接的影響，住宅消費一定要講究舒適實用，對普通購房者來說，住房并不是越大越好。隨著城市化進程加快，城市人口的急劇增長，對住房需求增加的同時也刺激了房價的過快增長。從節(jié)約城市現(xiàn)有土地資源的角度來講，一家三口住一套80—100平方米的房子就足夠了。通常，一個二室二廳面積在75平方米左右的房子，就能較好地滿足人們?nèi)粘Ｉ畹幕疽?；面積在90平方米就能更好地滿足人們?nèi)粘Ｉ畹幕疽螅蝗鐬?00平方米，則居住起來較為舒適；如果過大面積的住宅，其實用性反而會降低，而且住宅總價常常會超出普通購房者的經(jīng)濟承受能力，這是購房需要考慮的重要因素。    4．經(jīng)濟適用住房未來的發(fā)展趨勢是什么?    答：根據(jù)建設(shè)部《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收人家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的使用效果。    近年來，隨著經(jīng)濟適用住房建設(shè)步伐加快，一定程度上使一批城鎮(zhèn)中低收人家庭得到了實惠，改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件，促進了住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是由于制度設(shè)計等問題，經(jīng)濟適用住房在實踐中逐漸暴露出不少問題，如供應(yīng)總量不足，在住房建設(shè)中的比重下降；資格審查不嚴(yán)，保障對象部分錯位，部分高收入人群購買了經(jīng)濟適用房；選址郊區(qū)化，生活便利度和配套設(shè)施較差；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)，戶型偏大，不僅偏離了經(jīng)濟適用房的保障性質(zhì)，而且成為少數(shù)人投機和尋租的工具，擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序，造成土地和住房資源配置不公，土地資產(chǎn)也大量流失。從各地實踐來看，廣州市、蘇州市等重點城市開始逐步停止經(jīng)濟適用房新項目的建設(shè)，改以住房貨幣補貼及廉租房建設(shè)的形式解決中低收人家庭的住房問題，北京市出臺規(guī)定，經(jīng)濟適用房實行定向銷售，優(yōu)先照顧城區(qū)拆遷戶。    從各國住房保障制度經(jīng)驗看，絕大多數(shù)都是以解決居住困難為目標(biāo)，而不是解決產(chǎn)權(quán)問題，政府需要做的是讓保障性房屋在低收入家庭的進出過程中流通起來。在這個前提下，經(jīng)濟適用住房將變以前的單純銷售為租售并舉或者以租為主，發(fā)展租賃型經(jīng)濟適用住房，形成良性的準(zhǔn)人、退出機制，從而循環(huán)分配給新增加的低收入家庭。從長遠(yuǎn)發(fā)展趨勢來看，要逐步實現(xiàn)租賃型經(jīng)濟適用房和廉租住房制度的銜接和并軌，政府原則上不再單獨供應(yīng)經(jīng)濟適用住房，鼓勵發(fā)展普通商品住房，土地采用市場化有償配置，政府可以從收取的土地收益中列支住房補貼或?qū)ｍ棻Ｕ匣?，直接補貼給中低收人家庭，由他們在市場上自主選擇購買或承租適合家庭需要的商品住房，從而促進房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)，這也是符合我國住房制度改革方向的。    5．怎樣看待房價?    答：房價是樓市中最敏感的問題，也是方方面面關(guān)心的焦點。當(dāng)前，社會各界人士更是把房價的變化，視為政府實施宏觀調(diào)控效果的市場信號之一，因此，需要用科學(xué)觀點看待房價。    市場經(jīng)濟中，商品價格不再是由計劃經(jīng)濟時期的成本加利潤決定，而是由商品供求關(guān)系決定的，房價是由房屋的供求關(guān)系決定的，因此分析房價上漲的因素需要從成本供應(yīng)和市場需求兩個方面著手。成本供應(yīng)的增加，主要來自于土地價格和房屋建造成本的上漲。關(guān)于地價和房價的關(guān)系，應(yīng)該說由于房屋市場與土地市場有著密切的聯(lián)動關(guān)系，地價在一定程度上對房價產(chǎn)生著影響，但決不會決定房價，因為二者的關(guān)系是要素成本與產(chǎn)品價格的關(guān)系，土地只是構(gòu)成房地產(chǎn)的一個生產(chǎn)要素，要素價格取決于產(chǎn)品價格的高低，因此，房價高漲必然會帶動地價上漲。另外，建材價格(鋼鐵、水泥等)的上漲，也是影響房價上漲的主要因素之一，而且反映更敏感更快速。    當(dāng)前，我國經(jīng)濟社會全面、健康、可持續(xù)發(fā)展形成的良好的宏觀環(huán)境為繁榮房地產(chǎn)市場提供了堅實的基礎(chǔ)。在這樣大背景下，市場需求的不斷擴大成為促進房價上漲的主要因素，隨著我國城市化的加速和消費結(jié)構(gòu)的升級，住房成為城市居民的必需條件，一些過去被壓抑的消費需求開始發(fā)揮，二手房交易大幅上升、大范圍的舊城拆遷改造以及居民住房消費結(jié)構(gòu)升級，必然會釋放出巨大的住房需求。另一方面，居民收入特別是農(nóng)村居民收入增加，擴大了商品房購買力，在部分地區(qū)還有外資的紛紛涌入，投資性購房和投機性購房大量增加，加劇了房地產(chǎn)市場的供需緊張局面。正是目前房地產(chǎn)市場的這種供需矛盾，推動了房價的上漲。    另外，在一些重點地區(qū)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾還十分突出，適合居民自住需求的中低價位、中小套型住房供應(yīng)不足；引導(dǎo)合理消費的政策措施不到位，部分居民存在超前消費、過度消費的現(xiàn)象；房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介等行為不規(guī)范問題還很突出，導(dǎo)致一些地方房價上漲過快，影響了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展。因此，國家把穩(wěn)定房價作為加強和改善宏觀調(diào)控的一項重要內(nèi)容，采取有效措施，抑制住房價格過快上漲，促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。    6．影響房產(chǎn)增值潛力的因素有哪些?    答：房產(chǎn)是特殊的商品，兼有居住和投資的功能，從長遠(yuǎn)看，即使購置自用住宅，也應(yīng)有投資眼光。一般來講，影響住宅增值潛力的因素包括：    (1)經(jīng)濟形勢與國家政策。首先要把握宏觀經(jīng)濟形勢，選擇最佳人市時機，不能在房地產(chǎn)市場很熱的時候進入市場，也就是不能在高位購買，還要認(rèn)清國家產(chǎn)業(yè)政策的傾斜面，多了解政府的規(guī)劃，關(guān)注政府傾斜力度較大的熱點地區(qū)。    (2)位置。影響住宅價格最顯著的因素是位置，而決定位置好壞的最活躍因素是交通。購房者要仔細(xì)研究城市建設(shè)進展情況，城市發(fā)展的經(jīng)驗告訴我們，地鐵、輕軌、新建交通干線旁的住宅升值潛力是最大的。    (3)集聚。選擇住宅應(yīng)該充分考慮相關(guān)集聚效應(yīng)，增值潛力較大的地區(qū)應(yīng)包含三個區(qū)域：就業(yè)中心區(qū)；核心商業(yè)區(qū)；附近區(qū)域有若干大規(guī)模、統(tǒng)一規(guī)劃的成片住宅區(qū)。    (4)環(huán)境。環(huán)境包括生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境。住宅的生態(tài)環(huán)境要看有無空氣、水流等公害污染及污染程度等。在知識經(jīng)濟時代，人文環(huán)境更顯重要，文化層次越高的社區(qū)，住宅越具有增值潛力。    (5)品牌。要盡量選擇較有名的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的項目，一般品牌開發(fā)商選擇開發(fā)住宅小區(qū)的地點，都是經(jīng)過精心策劃具有升值潛力的區(qū)域，同時他們具有完備的工作體系和流程，能夠保證未來住宅小區(qū)規(guī)模適中，配套設(shè)施完善，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)有保證，開發(fā)銷售流程順暢。    (6)規(guī)劃設(shè)計。住宅小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計和所購住宅的內(nèi)部布局同樣重要，住宅空間完整方正，采光、通風(fēng)、功能分隔設(shè)計符合居住和使用要求，有利于住宅的轉(zhuǎn)手出賣。此外影響住宅增值的因素還有規(guī)模、物業(yè)管理以及自身狀況等多種因素。P3-7

編輯推薦

居者有其室是每一位普通百姓的愿望。但如何選擇一套稱心如意的房子?如何看待當(dāng)前房價?現(xiàn)在是不是買房的好時機?未來住房的發(fā)展趨勢是什么?買房時遇到爭議怎么辦?本書采用一問一答的形式，以法律法規(guī)和政策文件為依據(jù)，對商品房相關(guān)知識進行詳盡解讀。設(shè)問力求科學(xué)合理，內(nèi)容全面，解答力求權(quán)威準(zhǔn)確，通俗易懂，盡量少做法理闡述，少講為什么，多做實證分析，多講怎么做，使廣大讀者方便快捷地找到答案，并為百姓買賣商品房提供實實在在的指導(dǎo)，在合法權(quán)益受到侵害時找到救濟的途徑。

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