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內(nèi)容概要

本書關(guān)注的就是當(dāng)前我國城市居民購買商品房與物業(yè)維權(quán)兩個難點問題。對于購房者而言，急需了解和掌握房屋的基本常識、購房合同的關(guān)鍵內(nèi)容、按揭的重要法律問題、產(chǎn)權(quán)證辦理技巧等；對于業(yè)主而言，熟悉物業(yè)管理的具體法規(guī)、物業(yè)管理公司的現(xiàn)實狀況、業(yè)主大會的作用、物業(yè)管理合同的陷阱以及常見物業(yè)糾紛的解決，是維護(hù)其權(quán)利的保證。    本書不僅理論與實務(wù)相結(jié)合，而且注重對經(jīng)典案例的分析與對社會熱點問題的關(guān)注；在每一部分之前都有對社會熱點問題的簡要概括或一些數(shù)據(jù)統(tǒng)計，并且在書中插入重要的案例，形成專題案例探討，方便讀者研讀查閱。

書籍目錄

買房篇  天時——購房時機(jī)的把握    誰在主宰房地產(chǎn)價格？    房價異常波動的原因    個人購房時機(jī)的把握  地利——購房目標(biāo)的確定    購房知識儲備    房源資料的獲取    小區(qū)環(huán)境的判斷  人和——購房理性的形成    房產(chǎn)項目合法性的審查    開發(fā)商背景的調(diào)查    房產(chǎn)項目自身情況的判斷  廣告的誘惑    揭開廣告的面紗    還原真實的世界    捍衛(wèi)自己的權(quán)利  萬事俱備，只欠東風(fēng)——購房方式的選擇    購房方式的比較和選擇    住房公積金貸款和實務(wù)操作    住房商業(yè)貸款的介紹    組合貸款與轉(zhuǎn)按揭精析  認(rèn)購中的虛虛實實    林林總總的認(rèn)購糾紛    認(rèn)購書的性質(zhì)和法律效力    簽訂認(rèn)購書時應(yīng)注意的問題  合同中的真真假假    商品房買賣合同示范文本    補(bǔ)充協(xié)議的簽訂  交付時的喜喜憂憂物業(yè)維權(quán)篇  想說愛你不容易：大話物業(yè)管理  團(tuán)結(jié)就是力量：業(yè)主大會與業(yè)主委員會  陷阱與對策：物業(yè)管理合同簽訂技巧  我是業(yè)主我怕誰：物業(yè)糾紛與維權(quán)選擇  附錄  小事情大智慧：常見物業(yè)疑問點津

媒體關(guān)注與評論

　　購房陷阱重重，獨(dú)自應(yīng)對，孰是孰非？入住瑣事連連，孤掌難鳴，何去何從？本書關(guān)注的就是當(dāng)前我國城市居民購買商品房與物業(yè)維權(quán)兩個熱點問題。不僅理論與實務(wù)相結(jié)合，而且注重對經(jīng)典案例的分析與對社會熱點問題的關(guān)注；形成專題案例探討，方便讀者研讀與查閱。　　“入世”三年正是中國房地產(chǎn)業(yè)波濤洶涌的三年。 2002年中國各地的房地產(chǎn)市場普遍啟動，迅速發(fā)展。 2003年，房地產(chǎn)行業(yè)被立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)高度“關(guān)注”，一批法律法規(guī)紛紛出臺：最高人民法院出臺《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》；中國人民銀行出臺“121號文”——《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》；國務(wù)院出臺“18號文”——《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》…… 2004年，全國土地交易價格、房屋銷售價格同比分別上漲10．1％、9 ．7％，房價一路上漲引發(fā)群眾不滿和高層警覺。宏觀調(diào)控雷厲風(fēng)行、重拳出擊，4月25日，央行將存款準(zhǔn)備金率提高O．5個百分點，房地產(chǎn)行業(yè)融資受到較大影響；10月29日，央行加息O．27個百分點，房地產(chǎn)業(yè)的“洗牌” 近在咫尺。同時，土地一級市場趨于規(guī)范，8月31日成為協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)最后期限，此后所有經(jīng)營性國有土地使用權(quán)一律通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式轉(zhuǎn)讓。 近三年，政府對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展給予了高度重視，立法規(guī)范、行政控制、經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)層出不窮……房地產(chǎn)市場逐步走向法制化與秩序化。 近三年，開發(fā)商也在苦練“內(nèi)功”，抓產(chǎn)品，抓成本管理，抓客戶服務(wù)，抓誠信……以使自己適應(yīng)客戶的需求和市場的整頓和調(diào)整。 近三年，購房者的維權(quán)行為如火如荼：砸樓盤的，上訪的，沖擊開發(fā)商辦公樓的，集體訴訟的……與房地產(chǎn)有關(guān)的訴訟成倍增加。 同時，近三年，物業(yè)管理成為買房人（業(yè)主）的普遍心痛和社會的關(guān)注焦點。雖然國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》，并已于2003年9月1日正式生效，各地的實施細(xì)則也紛紛出臺，但是物業(yè)糾紛持續(xù)增多，甚至造成了不少流血沖突。據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所（SSIC）的一次房地產(chǎn)項目調(diào)查結(jié)果表明：94％以上的人認(rèn)為，消費(fèi)者最擔(dān)心的，也是最關(guān)心的是物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量問題。其中，42％的被訪者表示對所在物業(yè)管理“非常不滿意”； 26％的被訪者表示對所在物業(yè)管理“不滿意”。被調(diào)查者對于物業(yè)管理的不滿意點主要集中在以下五點：（1）物業(yè)公司亂收費(fèi)（89％）；（2）房屋出現(xiàn)問題，物業(yè)公司維修不及時（71％）；（3）物業(yè)公司的防范管理存在嚴(yán)重問題 （74％）；（4）公用設(shè)施不到位（55％）；（5）物業(yè)公司工作人員的服務(wù)態(tài)度不佳（40％）。 物業(yè)管理作為新事物，在中國還很不規(guī)范，《物業(yè)管理條例》實施一年多就暴露出諸多問題：業(yè)主自治組織法律地位不清影響物業(yè)管理模式創(chuàng)新；法律責(zé)任規(guī)定過粗、操作性不強(qiáng)；建筑區(qū)分所有權(quán)缺位導(dǎo)致糾紛不斷；行政管理與行業(yè)自律沒有很好結(jié)合…… 但是，我們畢竟有法可依了，并在不斷改進(jìn)。根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部的通知，自2004年10月1日起，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將實行明碼標(biāo)價。而且仲量聯(lián)行、戴德梁行等國際著名的物業(yè)管理公司開始積極開拓中國市場，中國的物業(yè)管理行業(yè)正逐步走向成熟。 不管如何，房地產(chǎn)與物業(yè)管理行業(yè)的各個參與主體正在走向-成熟，走向理性。 本書關(guān)注的就是當(dāng)前我國城市居民購買商品房與物業(yè)維權(quán)兩個熱點問題。對于購房者而言，急需了解和掌握房屋的基本常識、購房合同的關(guān)鍵內(nèi)容、按揭的重要法律問題、產(chǎn)權(quán)證辦理技巧等；對于業(yè)主而言，熟悉物業(yè)管理的具體法規(guī)、物業(yè)管理公司的現(xiàn)實狀況、業(yè)主大會的作用、物業(yè)管理合同的陷阱以及常見物業(yè)糾紛的解決，是維護(hù)其權(quán)利的保證。 本書不僅理論與實務(wù)相結(jié)合，而且注重對經(jīng)典案例的分析與對社會熱點問題的關(guān)注；在每一部分之前都有對社會熱點問題的簡要概括或一些數(shù)據(jù)統(tǒng)計，并且在書中插入重要的案例，形成專題案例探討，方便讀者研讀 與查閱。 在運(yùn)用本書進(jìn)行維權(quán)時，購房者最好能夠參照一些重要的法律法規(guī)，以便達(dá)到良好的效果：（1）《城市房地產(chǎn)管理法》；（2）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（3）《商品房銷售管理辦法》；（4）《城市商品房預(yù)售管理辦法》；（5）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》；（6）《商品房買賣合同示范文本》；（7）《物業(yè)管理條例》；（8）《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》；（9）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。 本書的作者來自中央財經(jīng)大學(xué)、中國政法大學(xué)等財經(jīng)、政法著名高校，以及建設(shè)部、北京建偉律師事務(wù)所等官方與民間機(jī)構(gòu)，都是對房地產(chǎn)法律理論與實務(wù)較有研究的專業(yè)人士，熟知房地產(chǎn)開發(fā)的流程、流程中涉及的法律問題和購房者可能遇到的問題。本書由曾筱清、楊益擔(dān)任主編，參編人員與具體分工如下： 買房篇：天時（楊益、靳玲） 地利（馬安靜） 人和（王麗麗、曹慧霞） 廣告的誘惑（陳沛） 萬事俱備，只欠東風(fēng)（陳堯軍） 認(rèn)購中的虛虛實實（曾筱清） 合同中的真真假假（曾永光） 交付時的喜喜憂憂（曾永光、陳堯軍） 物業(yè)維權(quán)篇：想說愛你不容易（翟彥杰、李嵐嵐） 團(tuán)結(jié)就是力量（楊益） 陷阱與對策（杜玉） 我是業(yè)主我怕誰（馬安靜、張靜） 小事情大智慧（張靜、曾永光） 本書參考了諸多資料與著作，在此筆者謹(jǐn)致謝意。再者，由于時間倉促與作者學(xué)識所限，書中錯漏在所難免，敬祈廣大讀者批評指正。曾筱清楊益 2005年7月

編輯推薦

　　購房陷阱重重，獨(dú)自應(yīng)對，孰是孰非？入住瑣事連連，孤掌難鳴，何去何從？本書關(guān)注的就是當(dāng)前我國城市居民購買商品房與物業(yè)維權(quán)兩個熱點問題。不僅理論與實務(wù)相結(jié)合，而且注重對經(jīng)典案例的分析與對社會熱點問題的關(guān)注；形成專題案例探討，方便讀者研讀與查閱。

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