房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策與避稅籌劃技巧點(diǎn)撥

內(nèi)容概要

國(guó)家根據(jù)一定時(shí)期政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總目標(biāo)，在一般稅收政策的基礎(chǔ)上，針對(duì)特定的行業(yè)和地區(qū)，在稅收上給予適當(dāng)?shù)恼疹?，以達(dá)到扶持和促進(jìn)其加快發(fā)展的目的，這就是稅收優(yōu)惠政策。充分利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行避稅籌劃，是一項(xiàng)國(guó)家支持、企業(yè)得益的工作。    房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)非常廣泛，也非常復(fù)雜，具有所需資金大、開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)復(fù)雜、開發(fā)建設(shè)多樣性、開發(fā)產(chǎn)品商品性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性必然決定了共納稅問題的復(fù)雜多變和避稅籌劃技巧運(yùn)用的靈活多樣。    《房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策與避稅籌劃技巧點(diǎn)撥》匯集了最為完整的房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，并結(jié)合大量的案例進(jìn)行了詳細(xì)說明，同時(shí)，將避稅籌劃知識(shí)恰當(dāng)?shù)厝趨R在實(shí)際案例中，達(dá)到理論聯(lián)系實(shí)際的效果。本書可以給企業(yè)帶去簡(jiǎn)潔易懂的避稅操作指南，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行避稅籌切不同缺少的務(wù)實(shí)用書。

書籍目錄

第1章 房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度現(xiàn)狀  1.1 房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與前景展望  1.2 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度概況  1.3 房地產(chǎn)稅制中存在的問題  1.4 房地產(chǎn)行業(yè)的主要流程及涉及的稅種  1.5 房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅特征與涉稅分析第2章 房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策概覽  2.1 房地產(chǎn)內(nèi)資企業(yè)稅收優(yōu)惠政策  2.2 房地產(chǎn)外資企業(yè)稅收優(yōu)惠政策  2.3 房地產(chǎn)其他常用法規(guī)第3章 稅收優(yōu)惠政策應(yīng)用實(shí)例分析  3.1 房地產(chǎn)合作開發(fā)方式稅收籌劃  3.2 銷售收入與工程款分開核算  3.3 股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式免除大額稅款  3.4 銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收籌劃  3.5 不動(dòng)產(chǎn)投資入股免去上億稅收  3.6 設(shè)獨(dú)立銷售公司取得經(jīng)濟(jì)效益  3.7 土地轉(zhuǎn)讓形式的最佳節(jié)稅案例  3.8 裝修費(fèi)輕松被消化  3.9 房主出售變投資的稅收籌劃  3.10 服務(wù)變轉(zhuǎn)包，節(jié)稅整兩萬  3.11 改變?cè)牧腺徺I方的稅收籌收  3.12 境內(nèi)勞務(wù)由境外提供可節(jié)稅  3.13 房地產(chǎn)開發(fā)分兩步走可節(jié)稅  3.14 “爛尾樓”的稅收籌劃  3.15 公司分立節(jié)省200萬契稅第4章 房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種全程介紹  4.1 前期準(zhǔn)備階段  4.2 建設(shè)施工階段  4.3 銷售階段  4.4 保有階段第5章 房地產(chǎn)企業(yè)的避稅籌劃  5.1 合理避稅幫企業(yè)節(jié)省納稅  5.2 避稅籌劃產(chǎn)生的原因  5.3 避稅籌劃的基本條件  5.4 常見避稅籌劃意識(shí)  5.5 避稅籌劃的主要方法  5.6 尋找最佳避稅切入點(diǎn)  5.7  減輕稅收負(fù)擔(dān)與涉稅零風(fēng)險(xiǎn)第6章 房地產(chǎn)企業(yè)避稅籌劃技巧點(diǎn)撥  6.1 銷售大樓細(xì)籌劃，買賣雙方均受益  6.2 購房送裝修，稅收要考慮  6.3 減少流通環(huán)節(jié)低稅負(fù)  6.4 成立子公司后轉(zhuǎn)讓的避稅籌劃  6.5 開發(fā)、銷售地產(chǎn)項(xiàng)目巧籌劃  6.6 中介變轉(zhuǎn)包的避稅籌劃……第7章 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查與企業(yè)自查第8章 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅糾紛應(yīng)對(duì)技巧

章節(jié)摘錄

　　1.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史及現(xiàn)狀　　我國(guó)自20世紀(jì)80年代的改革開放以后，尤其是1992年實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以后，房產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，日益向成熟的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)，地產(chǎn)業(yè)也有較大進(jìn)步，但產(chǎn)權(quán)不合理、游戲規(guī)則不完備等形成重大制約。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的路還很長(zhǎng)?！　≈腥A人民共和國(guó)成立以來，房地產(chǎn)的發(fā)展可劃分為三個(gè)階段。　　1949～1956年。解放前中國(guó)的一些大城市，如上海、天津、廣州、青島等城市，房地產(chǎn)業(yè)還是有一定發(fā)展的。但大都掌握在外國(guó)資本家手中。1936年估計(jì)外國(guó)銀行在中國(guó)占有房地產(chǎn)資本額合計(jì)13 265萬元；8家英商地產(chǎn)公司在銀行透支達(dá)其資本額的54.5％，3家美商房地產(chǎn)在銀行透支達(dá)其資本額的89.7％。解放以后，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期，在驅(qū)逐外國(guó)資本、沒收官僚資　　本后，仍保留了民族資本家的私人房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)機(jī)制仍然存在。但隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到一定的制約，基本上維持原有規(guī)模狀態(tài)。從1953年我國(guó)開始實(shí)施第一個(gè)五年計(jì)劃，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步納入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)軌道，房地產(chǎn)的交易活動(dòng)逐步萎縮；1956年對(duì)資本主義工商業(yè)改造的完成，以營(yíng)利為目的的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也就全部消失。生產(chǎn)性房地產(chǎn)全部納入計(jì)劃項(xiàng)目，按計(jì)劃進(jìn)行生產(chǎn)和分配，非生產(chǎn)性房地產(chǎn)住宅，也全部納入計(jì)劃項(xiàng)目進(jìn)行生產(chǎn)和分配，建筑業(yè)雖然存在，卻是按國(guó)家計(jì)劃項(xiàng)目上馬、轉(zhuǎn)移和變動(dòng)，并不是為房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)服務(wù)。　　1957一1980年，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)全部納入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)軌道。隨著1956年全國(guó)對(duì)資本主義工商業(yè)改造的完成，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已全部消失。房地產(chǎn)開發(fā)全部由國(guó)家投資，就房地產(chǎn)的生產(chǎn)來說，是重生產(chǎn)、輕生活，重生產(chǎn)性的房地產(chǎn)開發(fā)、輕非生產(chǎn)性房地產(chǎn)開發(fā)，因此導(dǎo)致城市的基礎(chǔ)設(shè)施和住宅建設(shè)落后于城市發(fā)展和人口增長(zhǎng)的需要。這期間，住宅的建設(shè)是由國(guó)家財(cái)政做出安排，生產(chǎn)出來后，作為職工的一種福利分配給職工居住。解放初期，為解決無家可歸人的居住和改善工人居住環(huán)境，不少城市新建了許多工人新村，城市居民的居住條件得到很大改善，但由于房地產(chǎn)的投人和分配機(jī)制的單一，導(dǎo)致欠賬很多，1980年全國(guó)城市人均居住面積只有3.6平方米，城市居民的居住環(huán)境和生活條件亟待改善，這是改革開放以后，房地產(chǎn)尤其是住宅建設(shè)快速發(fā)展的重要?jiǎng)右??！　?98l～1999年，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從恢復(fù)到快速發(fā)展時(shí)期。黨的十一屆三中全會(huì)，提出實(shí)行改革開放的政策，逐步改變了單一計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式，并逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展，1992年又提出市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，并向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡?！　「母镩_放以后，伴隨著住房制度和土地使用制度的改革，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐步復(fù)蘇和得到快速發(fā)展，對(duì)城市空間規(guī)模擴(kuò)大和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)起了積極的推動(dòng)作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，不僅通過土地使用制度改革使土地從無償無期使用變?yōu)橛袃斢衅谑褂茫矠槌鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)積累了大量資金。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1987～1994年全國(guó)城市共收取土地出讓金2 418.5億元，這些資金大都用于城市的土地再開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。 1949年我國(guó)城市化率只有l(wèi)O.6％，發(fā)展到1998年，城市化率達(dá)30.4％以上。城市數(shù)量從1949年的132座發(fā)展到1998年的668座，增長(zhǎng)5.2倍。建制鎮(zhèn)由2 800個(gè)發(fā)展到18 000多個(gè)。城市面積擴(kuò)展到813 146.2平方公里　　，其中建成區(qū)面積達(dá)2l 347.2平方公里。這些成績(jī)與房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是分不開的。　　應(yīng)當(dāng)指出：房地產(chǎn)及其住宅的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的過程中，始終是圍繞土地使用制度政策的變革而展開的，因?yàn)橥恋毓?yīng)總量的大小，直接影響和制約房地產(chǎn)及住宅的開發(fā)建設(shè)規(guī)模；土地供給方式的不同，又直接影響和制約住宅的建造成本和住宅價(jià)格的高低。因此，在研究房地產(chǎn)、住宅業(yè)發(fā)展時(shí)，不研究土地供給方式，就等于沒有抓住根本，就很難把問題說清楚。另外，由于某些因素，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)被割裂為房產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)業(yè)兩部分，而且至今，地產(chǎn)業(yè)還沒有真正形成?！　‰S著土地使用制度和住房使用制度改革的深入，人們的住宅商品化觀念逐步加強(qiáng)，除原公有住宅出售給個(gè)人外，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的商品房銷售也有很大發(fā)展。商品房銷售自1987年至1997年10年間，增長(zhǎng)了2.34倍，個(gè)人購買商品房從1987年的不足20％，上升到1997年的60％以上；在住宅商品化過程中，中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)也有了較快發(fā)展，至1998年10月，僅中國(guó)建設(shè)銀行就累計(jì)發(fā)放住宅開發(fā)貸款余額7 450億元，發(fā)放個(gè)人住宅消費(fèi)貸款604億元。1991年以后，中國(guó)銀行等金融機(jī)構(gòu)也先后開展了住房金融業(yè)務(wù)。在住宅金融信貸的支持下，住宅的開發(fā)與住宅消費(fèi)都得到較快發(fā)展。但是，也應(yīng)看到：當(dāng)前我國(guó)住宅的消費(fèi)信貸政策，既不完善也不配套，各房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)之間，仍處于一種無序競(jìng)爭(zhēng)之中，這對(duì)住宅成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)很不利。而更值得注意的是，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)由各國(guó)有商業(yè)銀行附屬運(yùn)作，混業(yè)經(jīng)營(yíng)，存在的弊端很多，我國(guó)應(yīng)在煙臺(tái)等地住宅儲(chǔ)蓄銀行試點(diǎn)的基礎(chǔ)上推廣、構(gòu)建完備的房地產(chǎn)金融體系。　　改革開放以來，不僅住宅得到迅速發(fā)展，而其他房地產(chǎn)用房也得到較快發(fā)展，尤其是寫字樓、賓館和大型商廈。1987年全國(guó)銷售億元的大型商廈為94家，到1995年就建成624家，增長(zhǎng)5.6倍；賓館、寫字樓也是如此，由于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的快速發(fā)展，導(dǎo)致利用率較低，閑置嚴(yán)重。

編輯推薦

　　隨著房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理避稅的熱情日益升高，社會(huì)上也出現(xiàn)了很多的機(jī)構(gòu)在搞避稅方面的培訓(xùn)。但有些人士并沒有真正去研究稅收政策，僅僅憑自己的想象力去制作“籌劃”的方法和技巧，教給納稅人。這樣給納稅人帶來的不是減輕納稅成本，而是巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。本書匯集了最為完整的房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，并結(jié)合大量的案例進(jìn)行詳細(xì)說明，同時(shí)，將避稅籌劃知識(shí)恰當(dāng)?shù)厝趨R在實(shí)際案例中，達(dá)到理論聯(lián)系實(shí)際的效果。本書可以給企業(yè)帶去簡(jiǎn)潔易懂的避稅操作指南，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行避稅籌劃不可缺少的務(wù)實(shí)用書。

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