香港地產(chǎn)業(yè)百年

前言

　　在任何國家、任何城市里，房地產(chǎn)業(yè)都占有極為重要的地位。它的盛 衰，牽涉到大批關(guān)聯(lián)的行業(yè)，左右經(jīng)濟(jì)的升降；反過來，經(jīng)濟(jì)的情況對(duì)房地 產(chǎn)也會(huì)起決定性的作用。而且，房地產(chǎn)的起跌也與居民的生活質(zhì)素息息 相關(guān)。香港也是同樣情況。 我們都知道，香港的人口不斷增加，而且，近年的增長率比過去還高， 其中大部分因素都不是我們可以控制的。我們的人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)，都在 不停地轉(zhuǎn)變，帶來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求亦急速地改變；但是，可供發(fā)展用的 土地和適合住用的樓房，必須經(jīng)過冗長的規(guī)劃、設(shè)計(jì)及建造工程程序才能 提供給社會(huì)使用。不管我們使用多少資源，我們也只可以把這個(gè)程序略微 縮短。這就是香港樓房供應(yīng)工作中的一個(gè)難點(diǎn)：我們需要利用很難更改 的硬件來應(yīng)付急變的實(shí)況。 在香港，因?yàn)槿丝诘母咚僭鲩L和城市發(fā)展土地的短缺，房地產(chǎn)業(yè)的困 難會(huì)比其他城市嚴(yán)重。 自開埠以來，香港的房地產(chǎn)已經(jīng)歷了不少的起落，也取得了很多成果 和寶貴經(jīng)驗(yàn)。前事不忘，后事之師。我們?cè)诠ぷ魃吓c房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)的人 士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的杰作《香港地產(chǎn)業(yè)百年》里窺見 和領(lǐng)會(huì)到許多珍貴的資料與指引，協(xié)助我們預(yù)測(cè)及面對(duì)未來的轉(zhuǎn)變。 潘國城博士 2001年2月

內(nèi)容概要

　　在香港，地產(chǎn)業(yè)通常是指地產(chǎn)和房產(chǎn)這兩個(gè)相互聯(lián)系的經(jīng)營部門的總稱。地產(chǎn)并非泛指所有的土地，而是指在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的，并且能給所有者、經(jīng)營者和使用者帶來效益的土地，是指作為商品能夠進(jìn)入市場(chǎng)的這部分土地。房產(chǎn)也是指在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的房屋建筑物，是房屋的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)。地產(chǎn)和房產(chǎn)都是固定在特定的領(lǐng)域、不可移動(dòng)的，故在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又稱為“不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)不僅是最基本的生產(chǎn)要素，而且是最基本的生活資料，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中最重要的財(cái)富之一。　　地產(chǎn)業(yè)在香港已有悠久的歷史。1841年英國占領(lǐng)香港后即開始拍賣土地，并逐步形成和確立香港的地權(quán)制度和土地批租制度，從而揭開近現(xiàn)代香港地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史。不過，直到二次大戰(zhàn)前，香港地產(chǎn)業(yè)基本上仍處于萌芽起步之中。二戰(zhàn)至1960年代，香港人口急劇膨脹，經(jīng)濟(jì)起飛，“房荒”成為當(dāng)時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)嚴(yán)重問題。當(dāng)時(shí)，新興的地產(chǎn)商吳所泰、霍英東等先后提出“分層出售”、“分期付款”的售樓方式，推動(dòng)了地產(chǎn)經(jīng)營方式的革命，促進(jìn)了地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。及至1970年代初，香港證券市場(chǎng)進(jìn)入空前牛市，大批地產(chǎn)公司紛紛借此時(shí)機(jī)掛牌上市。他們通過發(fā)售新股、配股以及將股票在銀行按揭貸款，籌集大量資金發(fā)展業(yè)務(wù)。這一時(shí)期，由于人口持續(xù)增長、經(jīng)濟(jì)欣欣向榮以及受到中國內(nèi)地實(shí)行改革開放政策的影響，香港地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)戰(zhàn)后以來空前的繁榮景象。　　1984年12月，中英兩國簽署關(guān)于香港前途問題的《聯(lián)合聲明》，香港進(jìn)入1997年回歸祖國的歷史性過渡時(shí)期。隨著政治前景的明朗化和香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，地產(chǎn)業(yè)再次進(jìn)入新一論循環(huán)周期的上升階段，時(shí)間長達(dá)10年之久，打破戰(zhàn)后數(shù)十年來香港地產(chǎn)市道每八九年經(jīng)歷一次周期的規(guī)律。在過渡時(shí)期的地產(chǎn)大潮中，隨著市區(qū)土地資源日漸短缺，地價(jià)、樓價(jià)不斷上漲，地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的規(guī)模越來越大，經(jīng)營房地產(chǎn)所需資金也日見龐大，大批早年從事地產(chǎn)業(yè)的中小型地產(chǎn)公司逐漸被淘汰。經(jīng)過激烈的競(jìng)爭、收購、兼并，十?dāng)?shù)個(gè)規(guī)模宏大、實(shí)力雄厚的地產(chǎn)集團(tuán)逐漸成為市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。這一時(shí)期，香港地產(chǎn)業(yè)寡頭壟斷的局面逐漸形成。地產(chǎn)業(yè)也成為了香港經(jīng)濟(jì)的最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在香港經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的影響，并關(guān)系到千家萬戶的生活，被譽(yù)為香港經(jīng)濟(jì)的“寒暑表”。不過，1997年亞洲金融風(fēng)暴之后，香港地產(chǎn)市道從高位大幅下跌，受到重創(chuàng)，其發(fā)展前景正受到社會(huì)各界的密切關(guān)注?！　”緯噲D在香港開埠150多年以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長的宏觀背景下，展示并深入剖析香港地產(chǎn)業(yè)在特定的地權(quán)制度下從萌芽、發(fā)展、到成熟的整個(gè)歷史軌跡，從中發(fā)現(xiàn)香港地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，它和整體經(jīng)濟(jì)與市民生活的互動(dòng)關(guān)系，它在香港經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。與此同時(shí)，也深入研究了香港各主要地產(chǎn)發(fā)展商的成功投資策略及失敗教訓(xùn)。對(duì)內(nèi)地的廣大讀者而言，本書不僅是一部全面、深入了解香港地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的著作，而且在當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的時(shí)期，可以從中得到許多有益的借鑒和啟迪。閱讀本書，可以通過香港的經(jīng)驗(yàn)，更深刻地認(rèn)識(shí)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題，以及未來發(fā)展趨勢(shì)。

作者簡介

　　馮邦彥，廣東鶴山人，經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，博士研究生導(dǎo)師，現(xiàn)任暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長、暨南大學(xué)特區(qū)港澳經(jīng)濟(jì)研究所所長、暨南大學(xué)學(xué)位委員會(huì)委員及學(xué)術(shù)委員會(huì)委員，以及廣東經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長、廣東國際經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長、廣東港澳經(jīng)濟(jì)研究會(huì)副會(huì)長、廣東省第三產(chǎn)業(yè)研究會(huì)副會(huì)長、廣東體制改革研究會(huì)副會(huì)長、廣東華南經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究會(huì)副會(huì)長、廣東城鎮(zhèn)化研究會(huì)副會(huì)長，同時(shí)擔(dān)任第九屆廣東省政協(xié)委員、廣東省政協(xié)港澳臺(tái)僑外事委員會(huì)委員、廣東省社會(huì)科學(xué)聯(lián)合會(huì)常務(wù)委員。 　　曾于1987年至1994年期間應(yīng)聘赴港，任香港東南經(jīng)濟(jì)信息中心有限公司經(jīng)濟(jì)分析員等職，長期從事香港經(jīng)濟(jì)、香港經(jīng)濟(jì)史、資本與財(cái)團(tuán)等領(lǐng)域的研究。主要著作有《香港英資財(cái)團(tuán)》(1996年)、《香港華資財(cái)團(tuán)》(1997年)、《澳門概論》（1999年）、《香港地產(chǎn)業(yè)百年》（2001年）、《香港金融業(yè)百年》（2002年）、《香港產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究》（2002年）和《百年利豐——從傳統(tǒng)商號(hào)到現(xiàn)代跨國集團(tuán)（繁、簡體中文版）》（2006年）等，以及主編《CEPA與“泛珠三角”發(fā)展戰(zhàn)略》（2005）和《經(jīng)濟(jì)全球化格局下的兩岸產(chǎn)業(yè)分工與合作》（2006年）。曾在《經(jīng)濟(jì)研究》、《世界經(jīng)濟(jì)》、《經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)》、《當(dāng)代亞太》、《學(xué)術(shù)研究》等內(nèi)地學(xué)術(shù)期刊發(fā)表100多篇學(xué)術(shù)論文。

書籍目錄

序言前言第一章 土地制度的確立和早期城市建設(shè)1 香港土地制度的形成和確立2 早期的城區(qū)建設(shè)和規(guī)劃3 戰(zhàn)前地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況第二章 戰(zhàn)后地產(chǎn)業(yè)的繁榮與危機(jī)1 地產(chǎn)革命：“分層出售、分期付款”2 50年代初至60年代中的地產(chǎn)繁榮3 戰(zhàn)后的主要地產(chǎn)發(fā)展商4 60年代中期的地產(chǎn)危機(jī)第三章　70年代地產(chǎn)業(yè)的證券化和集團(tuán)化1 60年代末至80年代初的地產(chǎn)熱潮2 商廈重建和大型私人屋邨興建3 新興地產(chǎn)集團(tuán)的崛起4 80年代初地產(chǎn)市道的崩潰第四章 公屋的大規(guī)模興建和香港的城市發(fā)展1 50至60年代公屋的大規(guī)模興建2 新市鎮(zhèn)開發(fā)和“十年建屋計(jì)劃”3 80年代城市發(fā)展模式和公屋政策的轉(zhuǎn)變第五章 過渡時(shí)期地產(chǎn)經(jīng)營的集中性和“泡沫”的形成1 過渡時(shí)期的地產(chǎn)大升浪2 地產(chǎn)業(yè)巨擘： 十大上市財(cái)閥3　1997年：地產(chǎn)“泡沫”形成第六章 金融危機(jī)中地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整及發(fā)展前景1 特區(qū)政府的目標(biāo)：85000個(gè)單位2 金融風(fēng)暴襲擊下的地產(chǎn)危機(jī)3 地產(chǎn)業(yè)：香港經(jīng)濟(jì)的“寒暑表”香港地產(chǎn)業(yè)大事記參考書目鳴謝

章節(jié)摘錄

　　1．4香港土地制度的基本特點(diǎn) 自1841年首次“賣地”以后的100多年間，香港政府在仿照英國土地制 度的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)時(shí)的歷史環(huán)境和香港的具體情況，逐步形成了一套有效 而獨(dú)特的土地管理制度。這套土地制度的基本特點(diǎn)主要是： （1）兩權(quán)分離。土地所有權(quán)屬英國王室，土地使用權(quán)允許自由有償轉(zhuǎn)讓 。 根據(jù)法例，香港一切土地的所有權(quán)屬英國王室，港督根據(jù)英王授權(quán)代表王室 處 理香港土地，故稱為“官地”Crown Land）。香港政府對(duì)全港土地（港島花園 道 圣約翰大教堂土地例外，新界和新九龍屬英國政府向中國政府強(qiáng)制租借土地 ， 為期99年）擁有最終業(yè)權(quán)。這是香港土地制度的基礎(chǔ)。與此同時(shí)，香港政府 把 土地使用權(quán)以一定期限和條件批租給承租者或地產(chǎn)發(fā)展商，并允許該土地使 用權(quán)在期限內(nèi)可自由轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承或贈(zèng)送。因此，香港俗稱的“賣地” 準(zhǔn)確說 是批租，私人土地買賣只是買賣有關(guān)土地的租用權(quán)。香港俗稱“業(yè)主”的房 地產(chǎn) 擁有者，其真正身份只不過是政府的租客。（香港土地業(yè)權(quán)關(guān)系，見圖1．1） 香港政府的批租方式，主要是公開拍賣，價(jià)高者得。后來對(duì)涉及社會(huì)公 益、公共事業(yè)、教育、宗教及其他特殊用途的土地，則采取公開投標(biāo)或私人 協(xié) 議的方式。批租的年期逐漸形成75年、99年兩種。新界及新九龍土地的批租 期，從1898年7月1日起計(jì)算，為期75年（可續(xù)期24年）或99年，但減去 最后3天。土地使用期滿后，承租者須將土地連同上蓋建筑物一并交還香港 政府，并無賠償。承租者若要續(xù)期，需征得港府同意并補(bǔ)交地價(jià)。 土地使用權(quán)有償自由轉(zhuǎn)讓，是香港土地制度的核心。透過它，“官地” 轉(zhuǎn) 化為可自由買賣的商品，形成房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)。“價(jià)高者得”的批租方 式， 使香港稀少的土地資源落在最有效率的經(jīng)營者手中，充分發(fā)揮了市場(chǎng)機(jī)制 對(duì)土地資源的配置作用，使香港土地制度在土地所有權(quán)屬英國王室的基礎(chǔ) 上，有機(jī)地融入香港的自由經(jīng)濟(jì)之中。 （2）政府對(duì)土地發(fā)展保持有效的管制。香港政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的管理，素來奉 行積極不干預(yù)的自由經(jīng)濟(jì)哲學(xué)，但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，卻以土地所有者和行 政管理當(dāng)局的雙重身份，保持著有效的管制。它的管制手段主要是： （i）批租契約。香港政府批地時(shí)，以土地所有者身份與承租者簽訂一份 批租契約，即地契或官契，列明各項(xiàng)條款和租用條件，包括批租年期、土地 用 途，以及規(guī)定承租者必須在一定期限內(nèi)興建一定價(jià)值的建筑物等。早期批出 的土地，地契條款通常比較簡單，但二次大戰(zhàn)后港府批出的地契便逐漸詳 盡，限制條款亦有所增加，如規(guī)定可建面積比率、車位數(shù)量、每層樓的用途 及 高度等，以加強(qiáng)政府的管制。 （ii）建筑物條例。香港開埠初期，港府即制訂《建筑物條例》 （Buildings Ordinance），后來經(jīng)過多次修訂，逐步完善。建筑物條例對(duì)土地發(fā)展的限 制更 加細(xì)致，包括地積比率、樓宇覆蓋率及建筑物投影等，此外還規(guī)定所有樓宇 建筑動(dòng)工前，須將圖紙送交建筑物條例執(zhí)行處審批等。 （iii）城市規(guī)劃條例。1939年香港政府制訂《城市規(guī)劃條例》，授權(quán)成 立一 個(gè)城市設(shè)計(jì)委員會(huì)（即現(xiàn)時(shí)的城市規(guī)劃委員會(huì)），專責(zé)制訂有法律效力的分 區(qū)發(fā)展大綱圖則，以協(xié)調(diào)市區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)發(fā)展。二次大戰(zhàn)后，城市設(shè)計(jì)委員會(huì) 逐步制訂香港“分區(qū)發(fā)展大綱圖”，除為各區(qū)制訂基本建設(shè)，例如道路、學(xué) 校、 醫(yī)院等計(jì)劃外，還為大面積土地編配用途、樓宇高度和發(fā)展密度等，從宏觀 上管制香港土地的發(fā)展。 （3）制訂各項(xiàng)法律以保障土地交易各方的合理權(quán)益和市場(chǎng)的正常運(yùn)作。 開埠100多年來，香港逐步形成一套完整的地權(quán)法，主要包括《房屋條例》 、 《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及業(yè)權(quán)條例》、《土地登記條例》、《政府（收還）地產(chǎn)權(quán)條例》 、《官地 收回條例》、《業(yè)主與租客（綜合）條例》、《差餉條例》、《建筑物條例》 、《城市規(guī) 劃條例》等等。這些條例都有極詳盡的細(xì)則，清楚界定土地交易中各方的權(quán) 益，有效保證了市場(chǎng)的正常運(yùn)作。以《土地登記條例》為例，該條例清楚闡 明 業(yè)權(quán)（包括擁有權(quán)、抵押權(quán)、分租權(quán)及其他各種土地房產(chǎn)業(yè)權(quán)）的登記辦法， 授權(quán)政府立田土注冊(cè)署，規(guī)定所有與土地、房產(chǎn)有關(guān)的法律問題，必須有文 字記錄和在田土注冊(cè)署登記才有效。任何人，包括律師、測(cè)量師、建筑師、 房 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，以及一般從事房地產(chǎn)買賣的市民均可在注冊(cè)署查閱任何地段房產(chǎn) 的業(yè)權(quán)所屬。這就有效保障房地產(chǎn)交易者的利益。 （4）在土地管理中建立起的一套稅收制度，為政府財(cái)政收入提供了一個(gè) 經(jīng)常性的重要來源，并成為香港低稅制的基礎(chǔ)。政府的土地稅項(xiàng)主要有： （i）賣地收入。這是最重要的土地稅收。 （ii）地租。政府在批地契約中訂定，租期內(nèi)的地租維持不變，每年征收 ， 目的主要體現(xiàn)港府所擁有的最終業(yè)權(quán)。由于通貨膨脹的影響，舊地契下訂定 的地租已變得所值無幾，僅具象征意義而已。 （iii）差餉。港府自1848年開始征收，按戶抽取，主要用來維持警察的 開 支，故稱“差餉”。據(jù)《香港雜記》記載，開埠初期維多利亞城的差餉，按 屋租每 百元收13元5角，山頂每百元收8元7角5仙，九龍及各小村則收7元。在 一、二次大戰(zhàn)時(shí)期，差餉則增至每百元屋租收17元5角，至大戰(zhàn)平息才按舊 例征收。二次大戰(zhàn)后，港府逐步改為每三年根據(jù)房地產(chǎn)租值和通脹調(diào)整一次 。 差餉遂成為政府在土地稅收中一項(xiàng)重要的來源。 （iv）物業(yè)稅。這是出租物業(yè)稅金扣除一定支出后應(yīng)付的溢利稅，每年繳 付一次，自住者免。公司或企業(yè)如經(jīng)營房屋出租的可選擇繳交公司利得稅而 不繳交物業(yè)稅。地價(jià)、地租、差餉和物業(yè)稅是香港政府的一項(xiàng)重要財(cái)政來源 ， 即使在地產(chǎn)業(yè)起步之初，港府已從中獲得可觀的財(cái)政收入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1881年 ， 港府的賣地收入是20．36萬元，地產(chǎn)稅收是22．17萬元，而當(dāng)年鴉片公賣煙 不過21萬元。這就是說，地產(chǎn)收益已超過鴉片收入的一倍以上。當(dāng)時(shí)鴉片 稅收約占香港財(cái)政收入的1／6，以此推算，地產(chǎn)收入已占香港財(cái)政收入的1 ／3 左右。P14-17

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　　《香港地產(chǎn)業(yè)百年》自開埠以來，香港的房地產(chǎn)已經(jīng)歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經(jīng)驗(yàn)。前事不忘，后事之師。我們?cè)诠ぷ魃吓c房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的杰作《香港地產(chǎn)業(yè)百年》里窺見和領(lǐng)會(huì)到許多珍貴的資料與指引，協(xié)助我們預(yù)測(cè)及面對(duì)未來的轉(zhuǎn)變。

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