商品房交易

內(nèi)容概要

隨著我國住房制度的改革，福利分房制度被取消，取而代之的是商品房交易。衣食住行，人生之大事，溫飽問題解決之后，居住便成為人們提高生活質(zhì)量的重要參照標(biāo)準(zhǔn)。但是我國目前的商品房交易市場才剛剛起步，還有許多不完善和不盡如人意的地方。與處于強者地位的房地產(chǎn)開發(fā)商相比，購房者的弱勢地位比較明顯，其合法權(quán)益的保護還面臨著許多困難和問題。特別是最近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的啟動以及時間的推移，原來購買的住房所隱藏的弊端或問題逐步暴露出來。因為房地產(chǎn)交易、房屋拆遷、房屋裝修、物業(yè)管理等引發(fā)的糾紛呈逐年上升的趨勢，法院審理房地產(chǎn)糾紛案件的數(shù)量在民事審判中一直居高不下。這一方面說明房地產(chǎn)已經(jīng)在人們的生活中占據(jù)了重要的位置，另一方面也反映出人們法律意識的提高。    房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國和西方社會已有多年的歷史。我國封建社會是以擁有土地的多少來顯示財富的多寡，于是出現(xiàn)了家財萬貫的“地主”，他們靠出租土地來剝削勞動人民的辛苦果實。而現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)作為新興的支柱產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)和正在成為我國國民經(jīng)濟新的增長點。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，人民群眾的居住條件和生活環(huán)境質(zhì)量顯著提高。規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是擺在政府部門面前的一項緊迫任務(wù)，近幾年來，國家有關(guān)部門陸續(xù)出臺了一系列有關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)和司法解釋，主要包括《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等，為規(guī)范和完善我國的房地產(chǎn)業(yè)提供了強有力的法律保障。同樣，嚴(yán)格依法保障房地產(chǎn)業(yè)健康規(guī)范發(fā)展，維護廣大購房者的合法權(quán)益，也是每一位執(zhí)業(yè)律師的神圣使命。    本叢書的編撰者是長期從事房地產(chǎn)法律實務(wù)的資深執(zhí)業(yè)律師，具有豐富的理論和實踐工作經(jīng)驗，他們將多年執(zhí)業(yè)實踐中辦案的經(jīng)驗和教訓(xùn)集結(jié)成書，是為了讓更多的購房者不再輕易上當(dāng)受騙。    本叢書共七本，包括《商品房交易》、《商品房投資》、《房屋拆遷》、《房屋裝修》、《物業(yè)管理》、《房地產(chǎn)糾紛與處理》以及《商品房欺詐陷阱與防范》。本叢書注重理論與實踐的有機結(jié)合，重點突出可操作性、實踐性和通俗易懂性，并將有關(guān)的案例重點剖析，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方方面面進行細致的闡釋，收集整理了有關(guān)房地產(chǎn)方面重要的法律法規(guī)。

書籍目錄

第一部分　商品房交易法律問題釋解  第一章　房地產(chǎn)交易    一、房地產(chǎn)交易概述    二、房地產(chǎn)市場    三、房地產(chǎn)交易的形式    四、房屋產(chǎn)權(quán)的種類  第二章　商品房現(xiàn)房銷售    一、現(xiàn)房銷售的條件    二、設(shè)有抵押權(quán)商品房銷售    三、商品房銷售廣告管理  第三章　商品房預(yù)售    一、商品房預(yù)售概述    二、簽訂商品房預(yù)售合同    　附：商品房預(yù)售合同（范本）　    三、商品房預(yù)售合同的審查    四、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓    五、預(yù)售商品房的交房和入住    六、預(yù)售商品房的風(fēng)險防范  第四章　商品房買賣合同    一、商品房買賣合同成立條件    二、商品房買賣合同內(nèi)容    　附：商品房買賣合同示范文本    三、簽好合同補充協(xié)議    四、商品房買賣合同的無效    五、買方退房的法定條件  第五章　商品房銷售代理和中介服務(wù)    一、房地產(chǎn)中介人員的資格    二、中介服務(wù)機構(gòu)的義務(wù)    三、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同    　附1：房地產(chǎn)代理銷售合同（范本）     　附2：商品房認(rèn)購意向書（范本）   第六章　房屋贈與與繼承    一、房屋贈與法律制度    二、房屋贈與的程序    　附：贈與合同（范本）    三、房屋繼承的特點與原則    四、房屋繼承的分類    五、各類房屋繼承的處理方法    六、房屋繼承公證    七、房屋繼承的稅費  第七章　商品房銷售的成本和稅費    一、商品住宅銷售價格的構(gòu)成    二、買房應(yīng)繳稅費    三、租房應(yīng)繳稅費  第八章　購房抵押貸款    一、房地產(chǎn)抵押概述    二、抵押合同和抵押登記    　附：房屋抵押貸款合同（范本）　    三、房產(chǎn)抵押應(yīng)注意的問題    四、按揭與抵押的區(qū)別    五、如何辦理轉(zhuǎn)按揭  第九章　商品房銷售面積    一、商品房的銷售面積和建筑面積    二、商品房銷售面積計算    三、躍層和復(fù)式住宅的面積計算    四、商品房公攤面積計算    五、商品房土地面積分?jǐn)傆嬎? 第十章　商品房的驗收和入住    一、商品房的交付    二、商品房的竣工驗收    三、商品房的人住驗收    四、商品房人住程序  第十一章　商品房的質(zhì)量問題和保修    一、商品房常見質(zhì)量問題    二、商品房的保修期限    三、商品房質(zhì)量的法律保護    四、商品房質(zhì)量的違約責(zé)任  第十二章　購買經(jīng)濟適用房    一、經(jīng)濟適用房與商品房的區(qū)別    二、購買經(jīng)濟適用房的條件    三、經(jīng)濟適用房的購買標(biāo)準(zhǔn)    四、購買經(jīng)濟適用房的手續(xù)    五、經(jīng)濟適用房的出售第二部分　商品房交易案例解析  1．楊某與某花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同無效糾紛案  2．鄭某某等11人與黃巖市某房屋開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛案  3．張某等人與北京市某房地產(chǎn)開發(fā)公司地下停車場的所有權(quán)和使用權(quán)糾紛案  4．湯某與楊某、王某房屋實際交付與登記過戶的法律效力糾紛案  5．陸某與吳某未經(jīng)登記的房屋合同糾紛案  6．焦某與大連某房地產(chǎn)開發(fā)公司買房被騙雙倍索賠糾紛案  7．林某與某房地產(chǎn)公司合同法實施前未辦理商品房預(yù)售許可證的售房合同效力糾紛案  8．程某、應(yīng)某與杭州某房地產(chǎn)有限公司商品房買賣合同變更糾紛案第三部分　商品房交易相關(guān)法律法規(guī)  中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法  商品房銷售管理辦法  城市商品房預(yù)售管理辦法  城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法  城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定  城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定  城市房屋修繕管理規(guī)定  城市房屋權(quán)屬登記管理辦法  城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法  城市私有房屋管理條例  已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法  已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓  金和收益分配管理的若干規(guī)定  商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定  商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則  城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定  房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法  城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例  關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知  建筑面積計算規(guī)則  房產(chǎn)測量規(guī)范（GB／T 17986—2000）  住宅設(shè)計規(guī)范（GB50096—1999）  城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法  經(jīng)濟適用住房價格管理辦法  經(jīng)濟適用住房管理辦法

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