土地市場清查治理整頓及典型案例評(píng)析

內(nèi)容概要

《土地市場清查治理整頓及典型案例評(píng)析》一書針對(duì)土地市場清查、治理、整頓的重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行闡釋，涉及土地市場運(yùn)行與管理、土地價(jià)值評(píng)估、土地登記審批管理、土地管理體制改革與經(jīng)驗(yàn)等，同時(shí)輔以大量土地市場清查治理整頓的案例，并對(duì)這些案例進(jìn)行了評(píng)析。    《土地市場清查治理整頓及典型案例評(píng)析》內(nèi)容詳實(shí)豐富，案例新穎，是一套通俗易懂、查閱方便、操作性強(qiáng)，專為土地市場工作者量身打造的理想工具書，她的出版使土地市場清查治理整頓工作變得簡便、準(zhǔn)確、易于操作，為土地市場秩序清查治理整頓工作提供了很好的參考。

書籍目錄

緒論第一篇 土地市場運(yùn)行與管理  第一章 土地市場及土地市場體系    第一節(jié) 土地使用制度改革與土地市場建立    第二節(jié) 土地市場體系與運(yùn)行特征  第二章 土地所有權(quán)管理    第一節(jié) 土地所有權(quán)的概念    第二節(jié) 國外的土地所有權(quán)    第三節(jié) 我國土地所有權(quán)立法的基本情況    第四節(jié) 我國土地所有權(quán)立法存在的問題與完善意見  第三章 各類土地的使用權(quán)    第一節(jié) 關(guān)于集體土地使用權(quán)的現(xiàn)行規(guī)定和實(shí)踐中的做法    第二節(jié) 集體土地使用權(quán)各權(quán)利存在的問題    第三節(jié) 對(duì)集體土地使用權(quán)的構(gòu)想與展望    第四節(jié) 城市私房用地使用權(quán)    第五節(jié) 外商投資企業(yè)場地使用權(quán)  第四章 土地使用權(quán)分化    第一節(jié) 土地使用權(quán)分化    第二節(jié) 土地承租權(quán)    第三節(jié) 土地抵押權(quán)    第四節(jié) 耕作權(quán)    第五節(jié) 地役權(quán)  第五章 國有土地有償使用  第六章 土地的征用管理  第七章 土地使用費(fèi)征收與使用  第八章 嚴(yán)格土地占用與耕地占補(bǔ)平衡第二篇 土地價(jià)值評(píng)估  第一章 土地價(jià)值評(píng)估概念  第二章 土地價(jià)值評(píng)估的理論基礎(chǔ)  第三章 土地價(jià)值評(píng)估的方法  第四章 農(nóng)地地價(jià)評(píng)估  第五章 城鎮(zhèn)土地評(píng)估規(guī)程第三篇 土地登記審批管理  第一章 土地登記制度及其完善  第二章 土地登記的程序  第三章 土地登記的分類  第四章 土地登記實(shí)例  第五章 建設(shè)用地審批第四篇 土地管理體制改革與經(jīng)驗(yàn)  第一章 改革土地管理體制  第二章 各地土地開發(fā)整理政策借鑒第五篇 土地市場清查治理整頓實(shí)例

章節(jié)摘錄

書摘第15-17頁第一章  土地市場及土地市場體系    市場機(jī)制在土地資源配置中起著基礎(chǔ)性的作用。土地市場的建立是我國土地使用制 度的重大變革，我國的土地市場主要有國有土地使用權(quán)出讓的一級(jí)市場和土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓的二級(jí)市場。我國目前的土地市場主要是城市土地市場，農(nóng)村土地市場還剛剛發(fā)育起來。土地市場不同于一般的要素市場，必須加強(qiáng)對(duì)土地市場的監(jiān)督和管理，以規(guī)范其運(yùn) 行。    第一節(jié)  土地使用制度改革與土地市場建立    一、土地使用制度改革的必要性    新中國成立后，除最初一個(gè)短暫時(shí)期國家對(duì)國有土地使用人征收過土地使用費(fèi)和租 金以外，以后30多年時(shí)間，我國一直實(shí)行土地?zé)o償使用制度。中央人民政府政務(wù)院1954 年《關(guān)于對(duì)國營企業(yè)、機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校等占用市郊土地征收土地使用費(fèi)或租金問題的批 復(fù)》規(guī)定：“國營企業(yè)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)占用的土地，不論是撥給公產(chǎn)或出資購買，均應(yīng)作為該企業(yè)的資產(chǎn)，不必再向政府繳納租金或使用費(fèi)；機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校經(jīng)批準(zhǔn)占用的土地， 亦不繳納租金或使用費(fèi)?！边@一規(guī)定為后來的土地?zé)o償使用制度奠定了基礎(chǔ)。這種制度在 當(dāng)時(shí)是起了一定的積極作用的，但隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的展開和深化，傳統(tǒng)土地使用制 度的弊端顯露了出來。    首先，這種制度不利于維護(hù)土地社會(huì)主義公有制。土地?zé)o償使用貌似體現(xiàn)了社會(huì)主 義公有制，實(shí)際上只是單純的法律意義上的公有，國家喪失了用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)土地再處置的 能力；同時(shí)，土地?zé)o限期使用使國家對(duì)土地進(jìn)行再處置相當(dāng)困難；而無流通使國家對(duì)土地 進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)撥時(shí)，必須首先滿足原土地使用者的苛刻要求。事實(shí)上形成了單位占有土地， 國家的所有權(quán)不能很好地體現(xiàn)。    其次，這種制度不利于土地的有效利用和合理配置。由于土地使用是無償?shù)?，因而?管企業(yè)、事業(yè)、經(jīng)濟(jì)效益如何都可以占據(jù)黃金地段，從而形成了畸形的土地利用結(jié)構(gòu)。這 種現(xiàn)象是很難用行政辦法來解決的，必須通過有償使用，以建立一種土地利用上自我約 束、自我調(diào)節(jié)的機(jī)制。    第三，這種制度不利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算和經(jīng)營管理水平的提高。企業(yè)在城市中所處地 理位置的不同，將影響其成本與利潤，這種利潤本應(yīng)作為地租上交給國家，從而使所有的 企業(yè)在同一起跑線上競爭。而土地的無償使用，使這部分土地收益隱藏在企業(yè)的利潤中， 因此未能體現(xiàn)企業(yè)真正的經(jīng)營管理水平，也不能體現(xiàn)按勞分配的原則。    第四，這種制度不利于城市建設(shè)資金的良性循環(huán)。企業(yè)和單位無償使用土地及其配套設(shè)施，使國家在土地上的投入無法回收，從而造成城市建設(shè)資金的短缺，使城市建設(shè)無 、法正常展開，城市經(jīng)濟(jì)不能進(jìn)一步發(fā)展，以至于形成惡性循環(huán)。    由于這種制度明顯的排斥價(jià)值規(guī)律和市場機(jī)制，所以越來越不適應(yīng)我國的商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。從20世紀(jì)80年代開始，我國對(duì)傳統(tǒng)的土地使用制度進(jìn)行了改革，要求土地由過去的無償、無限期、無流動(dòng)變?yōu)橛袃敗⒂邢奁?、可以流?dòng)處置。土地市場的建立因而成   為必需。    二、土地有償使用制度的依據(jù)    建立土地有償使用制度的主要依據(jù)有如下幾點(diǎn)：    (1)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)，決定了土地及土地使用權(quán)的商品性質(zhì)，故土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移必須采取商品流通的方式，即有償形式。土地是否商品，關(guān)鍵不在人們的觀念，而在于社會(huì)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在商品經(jīng)濟(jì)條件下，人們就必然要以經(jīng)營商品的形式經(jīng)營土地。土地作為商品，它的價(jià)值創(chuàng)造過程正如原始森林、地下礦藏的價(jià)值創(chuàng)造過程一樣，主要是   自然力的作用。馬克思在《資本論》中也曾談到造林業(yè)，就主要是自然力在創(chuàng)造價(jià)值。至于已開發(fā)土地，已投入大量人力(活勞動(dòng))、物力(死勞動(dòng))，更具有商品屬性。所以土地既具有價(jià)值又具有使用價(jià)值，它完全可以在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下表現(xiàn)其商品的固有形式。當(dāng)然，承認(rèn)土地是商品，并非一定要把土地納入到買賣市場中，而是要把土地使用關(guān)系納入到社會(huì)主義的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系之中。財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)是多方面的，土地出租、土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，照樣是實(shí)現(xiàn)土地商品價(jià)值的法律手段，所以，在我國法律嚴(yán)格禁止土地買賣(土地   所有權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓)的情況下，土地使用權(quán)是完全可以有償轉(zhuǎn)讓的，也是必須有償轉(zhuǎn)讓的。    (2)土地使用權(quán)是屬于國家或集體的一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)，使用土地的公民、法人，與國家或集體有著各自獨(dú)立的物質(zhì)利益，所以土地使用權(quán)應(yīng)有償?shù)剞D(zhuǎn)移給公民、法人。不論是根據(jù)   我國《民法通則》還是根據(jù)其他法律法規(guī)，土地使用權(quán)都是一項(xiàng)獨(dú)立物權(quán)。在社會(huì)主義市   場經(jīng)濟(jì)的條件下，公民、法人是獨(dú)立的商品生產(chǎn)經(jīng)營者，它們具有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)責(zé)任。所以   土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給公民、法人的法律原則，應(yīng)該是財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的一般原則，即等價(jià)有償原則。   而無償使用土地的明顯缺陷，就是國家和集體的土地資產(chǎn)白白流失，結(jié)果導(dǎo)致城市市政建   設(shè)、住房建設(shè)等缺乏資金。正確的法律關(guān)系，應(yīng)是把土地使用權(quán)當(dāng)作財(cái)產(chǎn)來流轉(zhuǎn)而發(fā)生的   法律關(guān)系，即平等主體之間的合同關(guān)系?！秴f(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十五條規(guī)定：   “土地使用者按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定，付清土地使用權(quán)出讓金、依法辦理土地登記手續(xù)后，取得國有土地使用權(quán)?！边@一規(guī)定的實(shí)質(zhì)，正是強(qiáng)調(diào)土地所有權(quán)享有者   (國家和集體)與土地使用權(quán)取得人之間的獨(dú)立物質(zhì)利益關(guān)系，也是在強(qiáng)調(diào)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須采取平等主體之間的合同方式和有償?shù)姆绞健?   (3)在我國土地資源嚴(yán)重缺少的條件下，土地的無償使用制度客觀上發(fā)揮著慫恿人們   浪費(fèi)土地資源的作用，而有償使用可以從經(jīng)濟(jì)上激發(fā)人們合理利用土地的自覺性。我國   的土地資源匱乏是人所共知的，人均占地只有世界平均數(shù)的1／3，人均占有耕地的數(shù)量更   少，在世界上僅略高于日本和埃及。隨著國家建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，城市建設(shè)事業(yè)的高速發(fā)展 應(yīng)該是正常的，但是，土地使用中的浪費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重，劃而不用、多占少用的現(xiàn)象非常普 遍卻是極不正常的。應(yīng)該指出的是，建國以來國家一直把保護(hù)土地資源、促進(jìn)土地合理利 用作為基本國策之一，歷次頒布的土地法律、法規(guī)，都在建設(shè)用地上規(guī)定了嚴(yán)格的法律程 序。為什么濫用土地的現(xiàn)象還如此嚴(yán)重呢?答案非常簡單，就是土地的無償使用制度。 雖然建設(shè)用地的法律程序很復(fù)雜、責(zé)任更嚴(yán)格，但是，由于使用國家土地是無償?shù)?，而多?土地就能獲得物質(zhì)利益，這樣，一些企、事業(yè)單位便千方百計(jì)多占土地。雖然我們?cè)诒Ｗo(hù) 土地資源上采取了較為嚴(yán)厲的行政手段，但是，再嚴(yán)厲的行政手段，在物質(zhì)利益的沖擊下 也會(huì)失靈。這是我國土地有償使用制度的根據(jù)之一。只有實(shí)現(xiàn)土地有償使用制度，才能 促使他們合理地使用土地。    (4)國有土地的無償使用，產(chǎn)生了土地使用收益的巨大差別，造成了土地使用權(quán)之間 的不公平狀態(tài)，而有償使用則可彌補(bǔ)這一缺陷。土地是一種自然物，由于土地的自然條件 的差異，使用不同的土地必然帶來不同的收益。以耕種為目的的土地使用因土地肥沃程 度的差異會(huì)帶來不同收益，以建筑為目的的土地使用也會(huì)因土地的地理環(huán)境的差異帶來 不同的收益。這其中，有一部分級(jí)差收益是應(yīng)交給土地所有權(quán)人的。國家實(shí)行土地有償 使用制度，也便于以收取級(jí)差收入為手段，把各個(gè)土地使用權(quán)人的收益調(diào)整到公平的狀 態(tài)。    總之，廢止土地?zé)o償使用制度，建立土地有償使用制度，乃是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的必 然要求，也是總結(jié)我國土地使用制度數(shù)十年經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)得出的必然結(jié)論。

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