土地市場清查治理整頓及典型案例評析

內(nèi)容概要

《土地市場清查治理整頓及典型案例評析》一書針對土地市場清查、治理、整頓的重點內(nèi)容進行闡釋，涉及土地市場運行與管理、土地價值評估、土地登記審批管理、土地管理體制改革與經(jīng)驗等，同時輔以大量土地市場清查治理整頓的案例，并對這些案例進行了評析。    《土地市場清查治理整頓及典型案例評析》內(nèi)容詳實豐富，案例新穎，是一套通俗易懂、查閱方便、操作性強，專為土地市場工作者量身打造的理想工具書，她的出版使土地市場清查治理整頓工作變得簡便、準確、易于操作，為土地市場秩序清查治理整頓工作提供了很好的參考。

書籍目錄

緒論第一篇 土地市場運行與管理  第一章 土地市場及土地市場體系    第一節(jié) 土地使用制度改革與土地市場建立    第二節(jié) 土地市場體系與運行特征  第二章 土地所有權管理    第一節(jié) 土地所有權的概念    第二節(jié) 國外的土地所有權    第三節(jié) 我國土地所有權立法的基本情況    第四節(jié) 我國土地所有權立法存在的問題與完善意見  第三章 各類土地的使用權    第一節(jié) 關于集體土地使用權的現(xiàn)行規(guī)定和實踐中的做法    第二節(jié) 集體土地使用權各權利存在的問題    第三節(jié) 對集體土地使用權的構想與展望    第四節(jié) 城市私房用地使用權    第五節(jié) 外商投資企業(yè)場地使用權  第四章 土地使用權分化    第一節(jié) 土地使用權分化    第二節(jié) 土地承租權    第三節(jié) 土地抵押權    第四節(jié) 耕作權    第五節(jié) 地役權  第五章 國有土地有償使用  第六章 土地的征用管理  第七章 土地使用費征收與使用  第八章 嚴格土地占用與耕地占補平衡第二篇 土地價值評估  第一章 土地價值評估概念  第二章 土地價值評估的理論基礎  第三章 土地價值評估的方法  第四章 農(nóng)地地價評估  第五章 城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程第三篇 土地登記審批管理  第一章 土地登記制度及其完善  第二章 土地登記的程序  第三章 土地登記的分類  第四章 土地登記實例  第五章 建設用地審批第四篇 土地管理體制改革與經(jīng)驗  第一章 改革土地管理體制  第二章 各地土地開發(fā)整理政策借鑒第五篇 土地市場清查治理整頓實例

章節(jié)摘錄

書摘第15-17頁第一章  土地市場及土地市場體系    市場機制在土地資源配置中起著基礎性的作用。土地市場的建立是我國土地使用制 度的重大變革，我國的土地市場主要有國有土地使用權出讓的一級市場和土地使用權轉 讓的二級市場。我國目前的土地市場主要是城市土地市場，農(nóng)村土地市場還剛剛發(fā)育起來。土地市場不同于一般的要素市場，必須加強對土地市場的監(jiān)督和管理，以規(guī)范其運 行。    第一節(jié)  土地使用制度改革與土地市場建立    一、土地使用制度改革的必要性    新中國成立后，除最初一個短暫時期國家對國有土地使用人征收過土地使用費和租 金以外，以后30多年時間，我國一直實行土地無償使用制度。中央人民政府政務院1954 年《關于對國營企業(yè)、機關、部隊、學校等占用市郊土地征收土地使用費或租金問題的批 復》規(guī)定：“國營企業(yè)經(jīng)市人民政府批準占用的土地，不論是撥給公產(chǎn)或出資購買，均應作為該企業(yè)的資產(chǎn)，不必再向政府繳納租金或使用費；機關、部隊、學校經(jīng)批準占用的土地， 亦不繳納租金或使用費?！边@一規(guī)定為后來的土地無償使用制度奠定了基礎。這種制度在 當時是起了一定的積極作用的，但隨著我國經(jīng)濟體制改革的展開和深化，傳統(tǒng)土地使用制 度的弊端顯露了出來。    首先，這種制度不利于維護土地社會主義公有制。土地無償使用貌似體現(xiàn)了社會主 義公有制，實際上只是單純的法律意義上的公有，國家喪失了用經(jīng)濟手段對土地再處置的 能力；同時，土地無限期使用使國家對土地進行再處置相當困難；而無流通使國家對土地 進行統(tǒng)一調(diào)撥時，必須首先滿足原土地使用者的苛刻要求。事實上形成了單位占有土地， 國家的所有權不能很好地體現(xiàn)。    其次，這種制度不利于土地的有效利用和合理配置。由于土地使用是無償?shù)模蚨?管企業(yè)、事業(yè)、經(jīng)濟效益如何都可以占據(jù)黃金地段，從而形成了畸形的土地利用結構。這 種現(xiàn)象是很難用行政辦法來解決的，必須通過有償使用，以建立一種土地利用上自我約 束、自我調(diào)節(jié)的機制。    第三，這種制度不利于企業(yè)經(jīng)濟核算和經(jīng)營管理水平的提高。企業(yè)在城市中所處地 理位置的不同，將影響其成本與利潤，這種利潤本應作為地租上交給國家，從而使所有的 企業(yè)在同一起跑線上競爭。而土地的無償使用，使這部分土地收益隱藏在企業(yè)的利潤中， 因此未能體現(xiàn)企業(yè)真正的經(jīng)營管理水平，也不能體現(xiàn)按勞分配的原則。    第四，這種制度不利于城市建設資金的良性循環(huán)。企業(yè)和單位無償使用土地及其配套設施，使國家在土地上的投入無法回收，從而造成城市建設資金的短缺，使城市建設無 、法正常展開，城市經(jīng)濟不能進一步發(fā)展，以至于形成惡性循環(huán)。    由于這種制度明顯的排斥價值規(guī)律和市場機制，所以越來越不適應我國的商品經(jīng)濟發(fā)展的需要。從20世紀80年代開始，我國對傳統(tǒng)的土地使用制度進行了改革，要求土地由過去的無償、無限期、無流動變?yōu)橛袃?、有限期、可以流動處置。土地市場的建立因而?  為必需。    二、土地有償使用制度的依據(jù)    建立土地有償使用制度的主要依據(jù)有如下幾點：    (1)社會主義市場經(jīng)濟的性質(zhì)，決定了土地及土地使用權的商品性質(zhì)，故土地使用權的轉移必須采取商品流通的方式，即有償形式。土地是否商品，關鍵不在人們的觀念，而在于社會的經(jīng)濟基礎。在商品經(jīng)濟條件下，人們就必然要以經(jīng)營商品的形式經(jīng)營土地。土地作為商品，它的價值創(chuàng)造過程正如原始森林、地下礦藏的價值創(chuàng)造過程一樣，主要是   自然力的作用。馬克思在《資本論》中也曾談到造林業(yè)，就主要是自然力在創(chuàng)造價值。至于已開發(fā)土地，已投入大量人力(活勞動)、物力(死勞動)，更具有商品屬性。所以土地既具有價值又具有使用價值，它完全可以在社會主義市場經(jīng)濟條件下表現(xiàn)其商品的固有形式。當然，承認土地是商品，并非一定要把土地納入到買賣市場中，而是要把土地使用關系納入到社會主義的財產(chǎn)流轉關系之中。財產(chǎn)流轉是多方面的，土地出租、土地使用權有償轉讓，照樣是實現(xiàn)土地商品價值的法律手段，所以，在我國法律嚴格禁止土地買賣(土地   所有權的有償轉讓)的情況下，土地使用權是完全可以有償轉讓的，也是必須有償轉讓的。    (2)土地使用權是屬于國家或集體的一項重要財產(chǎn)，使用土地的公民、法人，與國家或集體有著各自獨立的物質(zhì)利益，所以土地使用權應有償?shù)剞D移給公民、法人。不論是根據(jù)   我國《民法通則》還是根據(jù)其他法律法規(guī)，土地使用權都是一項獨立物權。在社會主義市   場經(jīng)濟的條件下，公民、法人是獨立的商品生產(chǎn)經(jīng)營者，它們具有獨立的財產(chǎn)責任。所以   土地使用權轉移給公民、法人的法律原則，應該是財產(chǎn)流轉的一般原則，即等價有償原則。   而無償使用土地的明顯缺陷，就是國家和集體的土地資產(chǎn)白白流失，結果導致城市市政建   設、住房建設等缺乏資金。正確的法律關系，應是把土地使用權當作財產(chǎn)來流轉而發(fā)生的   法律關系，即平等主體之間的合同關系?！秴f(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》第十五條規(guī)定：   “土地使用者按照《國有土地使用權出讓合同》的約定，付清土地使用權出讓金、依法辦理土地登記手續(xù)后，取得國有土地使用權。”這一規(guī)定的實質(zhì)，正是強調(diào)土地所有權享有者   (國家和集體)與土地使用權取得人之間的獨立物質(zhì)利益關系，也是在強調(diào)土地使用權的轉讓，必須采取平等主體之間的合同方式和有償?shù)姆绞健?   (3)在我國土地資源嚴重缺少的條件下，土地的無償使用制度客觀上發(fā)揮著慫恿人們   浪費土地資源的作用，而有償使用可以從經(jīng)濟上激發(fā)人們合理利用土地的自覺性。我國   的土地資源匱乏是人所共知的，人均占地只有世界平均數(shù)的1／3，人均占有耕地的數(shù)量更   少，在世界上僅略高于日本和埃及。隨著國家建設事業(yè)的發(fā)展，城市建設事業(yè)的高速發(fā)展 應該是正常的，但是，土地使用中的浪費現(xiàn)象十分嚴重，劃而不用、多占少用的現(xiàn)象非常普 遍卻是極不正常的。應該指出的是，建國以來國家一直把保護土地資源、促進土地合理利 用作為基本國策之一，歷次頒布的土地法律、法規(guī)，都在建設用地上規(guī)定了嚴格的法律程 序。為什么濫用土地的現(xiàn)象還如此嚴重呢?答案非常簡單，就是土地的無償使用制度。 雖然建設用地的法律程序很復雜、責任更嚴格，但是，由于使用國家土地是無償?shù)?，而多?土地就能獲得物質(zhì)利益，這樣，一些企、事業(yè)單位便千方百計多占土地。雖然我們在保護 土地資源上采取了較為嚴厲的行政手段，但是，再嚴厲的行政手段，在物質(zhì)利益的沖擊下 也會失靈。這是我國土地有償使用制度的根據(jù)之一。只有實現(xiàn)土地有償使用制度，才能 促使他們合理地使用土地。    (4)國有土地的無償使用，產(chǎn)生了土地使用收益的巨大差別，造成了土地使用權之間 的不公平狀態(tài)，而有償使用則可彌補這一缺陷。土地是一種自然物，由于土地的自然條件 的差異，使用不同的土地必然帶來不同的收益。以耕種為目的的土地使用因土地肥沃程 度的差異會帶來不同收益，以建筑為目的的土地使用也會因土地的地理環(huán)境的差異帶來 不同的收益。這其中，有一部分級差收益是應交給土地所有權人的。國家實行土地有償 使用制度，也便于以收取級差收入為手段，把各個土地使用權人的收益調(diào)整到公平的狀 態(tài)。    總之，廢止土地無償使用制度，建立土地有償使用制度，乃是我國經(jīng)濟體制改革的必 然要求，也是總結我國土地使用制度數(shù)十年經(jīng)驗教訓得出的必然結論。

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