房屋買賣租賃案例評析

內(nèi)容概要

　　《房屋買賣租賃案例評析》作為重要的生活資料和生產(chǎn)資料，既與人們的日常生活密切相關(guān)，也與企業(yè)、其他社會組織等的生產(chǎn)經(jīng)營等活動緊密聯(lián)系?；诜课葸@一重要財產(chǎn)對社會的突出影響，古今中外的法律制度都對房屋權(quán)屬、交易、租賃、抵押等有詳細的規(guī)范。早在公元前18世紀古巴比倫的《漢謨拉比法典》，就有法律制度是專門關(guān)于房屋歸屬、買賣、租賃、繼承的。隨著經(jīng)濟建設(shè)的深入，十余年來我國房屋買賣、租賃等經(jīng)濟活動非?；钴S，相關(guān)的法律制度、經(jīng)濟政策日趨完善。房屋買賣、租賃等方面糾紛增多，我國立法、司法、執(zhí)法將其作為工作的重點之一。　　民商法學(xué)是理論性與實踐性并重的法學(xué)學(xué)科，案例分析方法能有效地將法學(xué)理論、法律條文的運用與實際問題的解決有機結(jié)合。案例分析具有直觀展示法學(xué)理論和法條運用的特點，在法學(xué)學(xué)習(xí)中具有教材和著作不可替代的優(yōu)勢。讀者通過對案例的閱讀，發(fā)現(xiàn)問題，帶著對問題的思考，去探尋法學(xué)理論和現(xiàn)實的法律規(guī)定，找到對問題的靈活解決。在這一尋法的過程中，既強化了讀者對法學(xué)理論、法律制度的掌握；又培養(yǎng)了讀者的法律思維能力。

書籍目錄

第一章 房屋所有權(quán)1.什么是房屋所有權(quán)？——李某訴張某返還房屋案2.簽訂了房屋買賣合同，并支付了部分房款就能取得房屋所有權(quán)嗎？——陳先生訴張先生“一房二賣”糾紛案3.惡意購房，辦理了房屋過戶登記，能取得房屋所有權(quán)嗎？——王女士訴朱先生房屋買賣合同糾紛案4.房屋所有權(quán)人對自己的房屋一定享有使用權(quán)或居住權(quán)嗎？——趙某被判搬出自己的房屋案5.借用他人名義買房，產(chǎn)權(quán)歸誰？——高先生借用董先生名義買房糾紛案6.夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋的，善意買受人能否取得房屋所有權(quán)？——王某請求返還夫妻共有房屋案7.房屋贈與公證后，贈與人又將該房屋贈與第三人，誰應(yīng)得到房屋？——小蕓請求王先生交付贈與房屋糾紛案8.夫妻一方婚前購買、婚后確權(quán)的，房屋產(chǎn)權(quán)歸誰？——李某訴趙某要求分割房產(chǎn)案9.情侶戀愛期間共同買房，分手后房歸誰？——沈女士、馬先生爭奪房屋案10.房屋權(quán)屬登記與事實不符如何處理？——汪氏五同胞兄弟姐妹爭房案11.房屋所有人能否隨心所欲地裝修自己的房子嗎？——馬女士訴沈先生拆除裝修恢復(fù)原狀案12.建筑區(qū)內(nèi)房屋所有人能否占用共用部分為已有？——德盛公司等訴乙公司改建侵權(quán)案13.建筑區(qū)劃內(nèi)車位的所有權(quán)歸誰？——龔先生訴房地產(chǎn)公司返還車位費案14.能否通過買賣轉(zhuǎn)移農(nóng)村私有房屋的所有權(quán)？——李某訴賀某房屋買賣無效并要求確認房屋產(chǎn)權(quán)案第二章 房屋買賣15.未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)是否無效？——中天信息公司訴工商行政管理局等房地產(chǎn)買賣合同糾紛案16.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？——新興居委會與蘇某房屋轉(zhuǎn)讓糾紛案17.買賣農(nóng)村私有房屋是否違反一戶一宅原則？——劉某訴翟老大、翟老二農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案18.夫妻一方未經(jīng)對方明確授權(quán)處分其共有房屋的行為是否有效？——甲壓縮機廠訴薛某騰房糾紛案19.商品房的銷售廣告一定是要約邀請嗎？——高某訴聚天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案20.是定金還是房屋預(yù)付款？——顏某訴蔡某返還購房款糾紛案21.合同沒有注明公攤面積，是否能視為“零公攤”？——謝某等135戶購房戶訴富臨房地產(chǎn)公司欺詐消費者案22.約定違約金能調(diào)整嗎？——王某訴誠田房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案23.舍同解除權(quán)的成立與行使有哪些條件？——金某訴與張某、朱某房屋買賣合同糾紛案24.房屋買賣合同有哪些后合同義務(wù)？——張某與宏豐房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛25.懲罰性賠償責(zé)任的適用條件是什么？——史某與金城房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案26.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)對未盡審查義務(wù)造成的買房人經(jīng)濟損失是否承擔(dān)賠償責(zé)任？——顧某訴馬某等居間合同糾紛案……第三章 商品房預(yù)售第四章 房地產(chǎn)租賃第五章 房地產(chǎn)抵押

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：1.房屋買賣合同的效力，不受是否辦理過戶登記的約束根據(jù)我國《民法通則》、《合同法》的規(guī)定，只要是具有獨立民事行為能力的民事主體，根據(jù)其真實意思表示訂立合同，不違反法律的強制性規(guī)定和公序良俗，合同即是有效的。一份有效合同，除非附延緩條件或附始期，通常自合同成立時生效，即發(fā)生法律拘束力。我國《合同法》第44條第2款的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”同時，最高人民法院《關(guān)于適用（中華人民共和國合同法）若干問題的解釋（一）》第9條進一步明確規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！蔽覈餀?quán)法律制度承認物權(quán)行為和債權(quán)行為的獨立性。物權(quán)行為影響物權(quán)變動，不影響債權(quán)行為的效力。因此，房屋買賣過戶登記是典型的物權(quán)行為，未進行房屋過戶登記，不發(fā)生物權(quán)變動的效力，即買受人不能取得房屋所有權(quán)。但當(dāng)事入沒有辦理過戶登記，不影響其房屋買賣合同的效力狀態(tài)。房屋過戶登記是典型的物權(quán)行為。物權(quán)行為是指直接引起物權(quán)取得、變更或消滅的民事法律行為，而債權(quán)行為是指直接引起債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立、變更或消滅的民事法律行為。訂立合同的行為由于引起了合同之債法律關(guān)系的發(fā)生，因此是典型的債權(quán)行為，即使訂立的是以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的買賣合同，訂立合同行為本身由于不能直接導(dǎo)致所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不屬于物權(quán)行為。物權(quán)行為通常為債的履行行為，如動產(chǎn)的交付和不動產(chǎn)的過戶登記行為，將直接引起物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律事實。因此就房屋買賣來說，過戶登記是物權(quán)中公示與公信的體現(xiàn)，只能是對于物權(quán)行為而非債權(quán)行為的要求。未辦理過戶登記，也就不會對合同之債的效力有任何影響，但它將直接影響所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。未辦理過戶登記的房屋的所有權(quán)仍然屬于賣方而尚未轉(zhuǎn)移給買方。因此賣方依然對其房屋享有完整的所有權(quán)，可以對其行使處分權(quán)，仍然可以與其他人簽訂賣房合同。盡管這一行為有違誠實信用，但也是賣方行使處分權(quán)的體現(xiàn)，是房屋所有者的自由。所以依據(jù)合同法的規(guī)定，房屋所有人與第二個買房人簽訂的合同也是有效的。就本案而言，張先生和陳先生簽訂的房屋買賣合同有效，張先生和楊先生簽訂的房屋買賣合同亦有效。

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《房屋買賣租賃案例評析》是民商法系列叢書?以案說法之一。

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