土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理

內(nèi)容概要

　　土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理問題的研究涉及多方面的復(fù)雜因素，不可能在一本書中面面俱到。本書的許多觀點(diǎn)、支撐資料參考了有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范性文件和許多專家的研究成果。具體來說，本書著重提出了以下幾個(gè)方面的觀點(diǎn)：
　　第一，建立企業(yè)化運(yùn)作的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，使之成為土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理的真正主體。由于土地儲(chǔ)備資金目前主要來自于土地儲(chǔ)備貸款，主要用于開展土地儲(chǔ)備工作的土地儲(chǔ)備成本支出。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是貸款的主體也是還款的主體，為明晰責(zé)任，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作。
　　第二，多渠道籌集土地儲(chǔ)備資金，分散土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。合理預(yù)測土地儲(chǔ)備資金需求，根據(jù)預(yù)測結(jié)果制訂融資方案，控制土地儲(chǔ)備貸款規(guī)模。注入注冊資本，保持合理的土地儲(chǔ)備資金資本結(jié)構(gòu)。提高國有土地收益基金的計(jì)提比例，增強(qiáng)土地儲(chǔ)備的自身“造血能力”。多渠道籌集資金，探索土地儲(chǔ)備債券等土地儲(chǔ)備資金融資方式，分散土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
　　第三，建立土地儲(chǔ)備成本的宗地核算制度，努力降低土地儲(chǔ)備成本。以土地儲(chǔ)備成本的宗地核算制度為基礎(chǔ)，加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備成本的管理和控制，努力降低土地儲(chǔ)備成本。明晰土地儲(chǔ)備成本控制的責(zé)任主體，對(duì)土地儲(chǔ)備成本進(jìn)行事前、事中、事后的全過程控制。
　　第四，合理分配土地出讓收入，化解土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。土地出讓收入實(shí)現(xiàn)上繳財(cái)政后，對(duì)土地出讓收入安排的支出應(yīng)區(qū)分為土地儲(chǔ)備成本支出和用凈收益安排的支出。土地儲(chǔ)備成本支出部分應(yīng)及時(shí)返還土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)用于償還土地儲(chǔ)備貸款，正確銜接土地出讓收支核算與土地儲(chǔ)備資金核算，使土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成為真正的責(zé)任主體，并化解土地儲(chǔ)備財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

作者簡介

　　李宏志，男，1968年10月生于黑龍江省齊齊哈爾市；曾先后就讀于清華大學(xué)、安徽財(cái)貿(mào)學(xué)院、哈爾濱工業(yè)大學(xué)、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)、英國阿爾斯特大學(xué)等國內(nèi)外高等學(xué)府，2011年東北財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)博士研究生畢業(yè)；曾在《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》等核心刊物發(fā)表論文十余篇。1991年參加工作，先后供職于齊齊哈爾市公用事業(yè)管理局、大連市行政事業(yè)性收費(fèi)基金稽查大隊(duì)、大連市財(cái)政局，從事會(huì)計(jì)、審計(jì)、收費(fèi)稽查和財(cái)政工作，現(xiàn)任大連市財(cái)政局行政政法處處長。

書籍目錄

1導(dǎo)論
　1．1研究背景
　1．2研究價(jià)值
　1．3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
　1．4邏輯框架、研究方法及創(chuàng)新觀點(diǎn)
2土地儲(chǔ)備與土地儲(chǔ)備資金的相關(guān)概念界定
　2．1土地儲(chǔ)備
　2．2土地儲(chǔ)備資金
　2．3土地出讓收入
　2．4本章小結(jié)
3土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理的理論基礎(chǔ)
　3．1土地權(quán)屬理論
　3．2土地供求市場理論
　3．3新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論
　3．4本章小結(jié)
4土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理的理論架構(gòu)
　4．1土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理的主體及財(cái)務(wù)關(guān)系
　4．2土地儲(chǔ)備資金的籌集
　4．3土地儲(chǔ)備成本的管理
　4．4土地出讓收入的分配
　4．5本章小結(jié)
5我國土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及因素分析
　5．1土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置的現(xiàn)狀分析
　5．2土地儲(chǔ)備資金籌集的現(xiàn)狀分析
　5．3土地儲(chǔ)備成本管理的現(xiàn)狀分析
　5．4土地出讓收入分配的現(xiàn)狀分析
　5．5基于8市土地出讓收入影響因素的實(shí)證分析
　5．6本章小結(jié)
6土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理的國際經(jīng)驗(yàn)及啟示
　6．1 國外一些典型國家土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展
　6．2國外土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
　6．3對(duì)我國土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理的啟示
　6．4本章小結(jié)
7加強(qiáng)我國土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理的對(duì)策
　7．1 規(guī)范機(jī)構(gòu)設(shè)置，發(fā)揮土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理主體的作用
　7．2多渠道籌集土地儲(chǔ)備資金，分散資金運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)
　7．3建立宗地核算制度，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備成本管理
　7．4合理分配出讓收入，規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理
　7．5本章小結(jié)
8研究結(jié)論與后續(xù)研究方向
　8．1主要研究結(jié)論
　8．2后續(xù)研究方向
主要參考文獻(xiàn)
后記

章節(jié)摘錄

　　2土地儲(chǔ)備與土地儲(chǔ)備資金的相關(guān)概念界定　　為了深入準(zhǔn)確地研究土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理問題，首先應(yīng)對(duì)土地儲(chǔ)備的相關(guān)概念進(jìn)行界定。土地儲(chǔ)備資金的設(shè)立是開展土地儲(chǔ)備工作和土地儲(chǔ)備制度的客觀要求，運(yùn)用土地儲(chǔ)備資金進(jìn)行土地儲(chǔ)備’從而取得土地出讓收入，土地出讓收入將用于補(bǔ)充土地儲(chǔ)備資金、償還土地儲(chǔ)備貸款等相關(guān)支出。本章主要介紹土地儲(chǔ)備、土地儲(chǔ)備資金以及與其密切相關(guān)的土地出讓收入等概念?！　?.1土地儲(chǔ)備　　土地儲(chǔ)備（Land Banking或PublicLand Banking）最早起源于1896年的荷蘭阿姆斯特丹，隨后歐洲很多國家也相繼實(shí)行了土地儲(chǔ)備制度。在美國紐約、夏威夷，中國香港等部分地區(qū)也曾推行過類似的土地儲(chǔ)備制度。綜合來看，土地儲(chǔ)備的基本含義是指土地尚未需要開發(fā)利用之前，預(yù)先由公共機(jī)構(gòu)（團(tuán)體）將其獲取并持有，以作為未來開發(fā)使用或用以實(shí)現(xiàn)公共利益?！　?.1.1土地儲(chǔ)備的概念　　長期以來我國對(duì)土地儲(chǔ)備概念的理解存在較大分歧。2007年財(cái)政部和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《土地儲(chǔ)備管理辦法》明確了土地儲(chǔ)備的概念：“土地儲(chǔ)備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為了實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。”該辦法同時(shí)還規(guī)定，土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。對(duì)這一概念可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行理解：　?。?）土地儲(chǔ)備的主體是地方政府的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。由于我國土地實(shí)行的是屬地化管理，土地出讓收入是地方政府基金收入，歸地方政府支配。這里的地方政府應(yīng)是指市、縣人民政府，也就是城市政府的概念，省級(jí)以上人民政府和市轄區(qū)政府沒有土地出讓收入。地方政府一般成立了專門的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在地方政府和國土資源管理部門的指導(dǎo)下開展土地儲(chǔ)備工作。土地儲(chǔ)備工作應(yīng)遵循有關(guān)法律法規(guī)、地方人民政府規(guī)定和城市土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃要求?！　。?）土地儲(chǔ)備是按照法律程序，運(yùn)用市場機(jī)制以收回、收購、置換、征用等方式取得土地。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地儲(chǔ)備是以市場機(jī)制運(yùn)行方式取得土地的，同時(shí)要符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。如采取收購、置換等方式取得土地的，應(yīng)與被收購人和置換對(duì)象簽訂相應(yīng)的收購、置換合同，并協(xié)商支付必要的補(bǔ)償費(fèi)用。而依法收回、征用土地的行為，必須按法律法規(guī)規(guī)定的程序進(jìn)行，同時(shí)也要支付原土地使用者或土地所有者必要的補(bǔ)償費(fèi)用。　?。?）土地儲(chǔ)備的工作包括進(jìn)行前期開發(fā)和儲(chǔ)存入庫等。為了使土地符合出讓的條件，土地儲(chǔ)備應(yīng)進(jìn)行前期開發(fā)整理工作，這主要包括：拆遷或征地使毛地成為凈地，必要的基礎(chǔ)配套設(shè)施等土地開發(fā)使生地成為熟地。完成上述前期開發(fā)工作后，進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫，時(shí)機(jī)成熟后按土地供應(yīng)計(jì)劃出讓?！　。?）土地儲(chǔ)備的目的是按照市場需求供應(yīng)各類建設(shè)用地、合理調(diào)控土地市場供求關(guān)系。土地儲(chǔ)備是一種經(jīng)營管理的機(jī)制和行為，也是國家和地方政府宏觀調(diào)控土地和房地產(chǎn)市場的一種重要手段。　　……

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