土地儲備資金財務(wù)管理

內(nèi)容概要

　　土地儲備資金財務(wù)管理問題的研究涉及多方面的復(fù)雜因素，不可能在一本書中面面俱到。本書的許多觀點、支撐資料參考了有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范性文件和許多專家的研究成果。具體來說，本書著重提出了以下幾個方面的觀點：
　　第一，建立企業(yè)化運作的土地儲備機構(gòu)，使之成為土地儲備資金財務(wù)管理的真正主體。由于土地儲備資金目前主要來自于土地儲備貸款，主要用于開展土地儲備工作的土地儲備成本支出。土地儲備機構(gòu)是貸款的主體也是還款的主體，為明晰責(zé)任，土地儲備機構(gòu)應(yīng)實行企業(yè)化運作。
　　第二，多渠道籌集土地儲備資金，分散土地儲備資金財務(wù)風(fēng)險。合理預(yù)測土地儲備資金需求，根據(jù)預(yù)測結(jié)果制訂融資方案，控制土地儲備貸款規(guī)模。注入注冊資本，保持合理的土地儲備資金資本結(jié)構(gòu)。提高國有土地收益基金的計提比例，增強土地儲備的自身“造血能力”。多渠道籌集資金，探索土地儲備債券等土地儲備資金融資方式，分散土地儲備資金財務(wù)風(fēng)險。
　　第三，建立土地儲備成本的宗地核算制度，努力降低土地儲備成本。以土地儲備成本的宗地核算制度為基礎(chǔ)，加強對土地儲備成本的管理和控制，努力降低土地儲備成本。明晰土地儲備成本控制的責(zé)任主體，對土地儲備成本進行事前、事中、事后的全過程控制。
　　第四，合理分配土地出讓收入，化解土地儲備資金財務(wù)風(fēng)險。土地出讓收入實現(xiàn)上繳財政后，對土地出讓收入安排的支出應(yīng)區(qū)分為土地儲備成本支出和用凈收益安排的支出。土地儲備成本支出部分應(yīng)及時返還土地儲備機構(gòu)用于償還土地儲備貸款，正確銜接土地出讓收支核算與土地儲備資金核算，使土地儲備機構(gòu)成為真正的責(zé)任主體，并化解土地儲備財務(wù)風(fēng)險。

作者簡介

　　李宏志，男，1968年10月生于黑龍江省齊齊哈爾市；曾先后就讀于清華大學(xué)、安徽財貿(mào)學(xué)院、哈爾濱工業(yè)大學(xué)、東北財經(jīng)大學(xué)、英國阿爾斯特大學(xué)等國內(nèi)外高等學(xué)府，2011年東北財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)博士研究生畢業(yè)；曾在《財務(wù)與會計》等核心刊物發(fā)表論文十余篇。1991年參加工作，先后供職于齊齊哈爾市公用事業(yè)管理局、大連市行政事業(yè)性收費基金稽查大隊、大連市財政局，從事會計、審計、收費稽查和財政工作，現(xiàn)任大連市財政局行政政法處處長。

書籍目錄

1導(dǎo)論
　1．1研究背景
　1．2研究價值
　1．3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
　1．4邏輯框架、研究方法及創(chuàng)新觀點
2土地儲備與土地儲備資金的相關(guān)概念界定
　2．1土地儲備
　2．2土地儲備資金
　2．3土地出讓收入
　2．4本章小結(jié)
3土地儲備資金財務(wù)管理的理論基礎(chǔ)
　3．1土地權(quán)屬理論
　3．2土地供求市場理論
　3．3新制度經(jīng)濟學(xué)理論
　3．4本章小結(jié)
4土地儲備資金財務(wù)管理的理論架構(gòu)
　4．1土地儲備資金財務(wù)管理的主體及財務(wù)關(guān)系
　4．2土地儲備資金的籌集
　4．3土地儲備成本的管理
　4．4土地出讓收入的分配
　4．5本章小結(jié)
5我國土地儲備資金財務(wù)管理的現(xiàn)狀及因素分析
　5．1土地儲備機構(gòu)設(shè)置的現(xiàn)狀分析
　5．2土地儲備資金籌集的現(xiàn)狀分析
　5．3土地儲備成本管理的現(xiàn)狀分析
　5．4土地出讓收入分配的現(xiàn)狀分析
　5．5基于8市土地出讓收入影響因素的實證分析
　5．6本章小結(jié)
6土地儲備資金財務(wù)管理的國際經(jīng)驗及啟示
　6．1 國外一些典型國家土地儲備制度的發(fā)展
　6．2國外土地儲備資金財務(wù)管理的特點
　6．3對我國土地儲備資金財務(wù)管理的啟示
　6．4本章小結(jié)
7加強我國土地儲備資金財務(wù)管理的對策
　7．1 規(guī)范機構(gòu)設(shè)置，發(fā)揮土地儲備資金財務(wù)管理主體的作用
　7．2多渠道籌集土地儲備資金，分散資金運行風(fēng)險
　7．3建立宗地核算制度，加強土地儲備成本管理
　7．4合理分配出讓收入，規(guī)范土地儲備貸款管理
　7．5本章小結(jié)
8研究結(jié)論與后續(xù)研究方向
　8．1主要研究結(jié)論
　8．2后續(xù)研究方向
主要參考文獻
后記

章節(jié)摘錄

　　2土地儲備與土地儲備資金的相關(guān)概念界定　　為了深入準(zhǔn)確地研究土地儲備資金財務(wù)管理問題，首先應(yīng)對土地儲備的相關(guān)概念進行界定。土地儲備資金的設(shè)立是開展土地儲備工作和土地儲備制度的客觀要求，運用土地儲備資金進行土地儲備’從而取得土地出讓收入，土地出讓收入將用于補充土地儲備資金、償還土地儲備貸款等相關(guān)支出。本章主要介紹土地儲備、土地儲備資金以及與其密切相關(guān)的土地出讓收入等概念。　　2.1土地儲備　　土地儲備（Land Banking或PublicLand Banking）最早起源于1896年的荷蘭阿姆斯特丹，隨后歐洲很多國家也相繼實行了土地儲備制度。在美國紐約、夏威夷，中國香港等部分地區(qū)也曾推行過類似的土地儲備制度。綜合來看，土地儲備的基本含義是指土地尚未需要開發(fā)利用之前，預(yù)先由公共機構(gòu)（團體）將其獲取并持有，以作為未來開發(fā)使用或用以實現(xiàn)公共利益。　　2.1.1土地儲備的概念　　長期以來我國對土地儲備概念的理解存在較大分歧。2007年財政部和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《土地儲備管理辦法》明確了土地儲備的概念：“土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為了實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。”該辦法同時還規(guī)定，土地儲備工作的具體實施由土地儲備機構(gòu)承擔(dān)。對這一概念可以從以下幾個方面進行理解：　?。?）土地儲備的主體是地方政府的土地儲備機構(gòu)。由于我國土地實行的是屬地化管理，土地出讓收入是地方政府基金收入，歸地方政府支配。這里的地方政府應(yīng)是指市、縣人民政府，也就是城市政府的概念，省級以上人民政府和市轄區(qū)政府沒有土地出讓收入。地方政府一般成立了專門的土地儲備機構(gòu)，在地方政府和國土資源管理部門的指導(dǎo)下開展土地儲備工作。土地儲備工作應(yīng)遵循有關(guān)法律法規(guī)、地方人民政府規(guī)定和城市土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃要求?！　。?）土地儲備是按照法律程序，運用市場機制以收回、收購、置換、征用等方式取得土地。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，土地儲備是以市場機制運行方式取得土地的，同時要符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。如采取收購、置換等方式取得土地的，應(yīng)與被收購人和置換對象簽訂相應(yīng)的收購、置換合同，并協(xié)商支付必要的補償費用。而依法收回、征用土地的行為，必須按法律法規(guī)規(guī)定的程序進行，同時也要支付原土地使用者或土地所有者必要的補償費用?！　。?）土地儲備的工作包括進行前期開發(fā)和儲存入庫等。為了使土地符合出讓的條件，土地儲備應(yīng)進行前期開發(fā)整理工作，這主要包括：拆遷或征地使毛地成為凈地，必要的基礎(chǔ)配套設(shè)施等土地開發(fā)使生地成為熟地。完成上述前期開發(fā)工作后，進入土地儲備庫，時機成熟后按土地供應(yīng)計劃出讓?！　。?）土地儲備的目的是按照市場需求供應(yīng)各類建設(shè)用地、合理調(diào)控土地市場供求關(guān)系。土地儲備是一種經(jīng)營管理的機制和行為，也是國家和地方政府宏觀調(diào)控土地和房地產(chǎn)市場的一種重要手段?！　　?/pre>








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