中國(guó)住宅市場(chǎng)化與規(guī)制研究

內(nèi)容概要

本書(shū)對(duì)中國(guó)住房制度的變革進(jìn)行了歷史回顧，通過(guò)勾畫(huà)政策變革的基本進(jìn)程，我們發(fā)現(xiàn)，從政府介入住宅的責(zé)任范圍來(lái)考察，存在一個(gè)政府從直接供給住宅產(chǎn)品向?yàn)樽≌a(chǎn)供給要素(土地和資本)的演變過(guò)程。本書(shū)對(duì)問(wèn)題的說(shuō)明按照產(chǎn)品和要素兩層次來(lái)組織。在產(chǎn)品層次上，指出住宅產(chǎn)品的價(jià)格和質(zhì)量等問(wèn)題，從而引出政府規(guī)制的必要性；在要素層次上，介紹土地和資本要素的所有權(quán)及政府的要素供給行為，進(jìn)而引出對(duì)規(guī)制者進(jìn)行規(guī)制的必要性。
中國(guó)住宅業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革而發(fā)育和成長(zhǎng)的。在需求上，經(jīng)歷了政府購(gòu)買(mǎi)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)等階段。從約束的性質(zhì)來(lái)說(shuō)，只有當(dāng)需求主體過(guò)渡到以居民個(gè)人為主體的時(shí)候，住宅需求的市場(chǎng)化才算最終完成；在供給上。經(jīng)歷了政府供給、單位和個(gè)人自建和住宅開(kāi)發(fā)商建設(shè)等階段，盡管單位和個(gè)人自己建房，有悖于市場(chǎng)分工的原則，但從住宅供給主體轉(zhuǎn)換來(lái)說(shuō)，從政府轉(zhuǎn)換到居民個(gè)人也是一個(gè)必然的階段。但從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則來(lái)說(shuō)，住房由專業(yè)化的開(kāi)發(fā)商建造是實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品供給市場(chǎng)化的必然要求。
價(jià)格是供求關(guān)系的反映，但在中國(guó)，無(wú)論需求還是供給都是一個(gè)逐步成長(zhǎng)的過(guò)程，所以價(jià)格所承載的，更多的則是制度變革的信息。所以，談?wù)撟》績(jī)r(jià)格不能忽略體制轉(zhuǎn)軌這一歷史背景。相應(yīng)地，對(duì)住房?jī)r(jià)格的規(guī)制也就要從價(jià)格的形成機(jī)制入手，從調(diào)整供給和需求的主體關(guān)系入手，才是正確的選擇。由于在我國(guó)，住宅需求和住宅供給都有一個(gè)市場(chǎng)化的過(guò)程，因此住宅價(jià)格既是一個(gè)反映需求和供給關(guān)系的參數(shù)，更是一個(gè)反映體制市場(chǎng)化的參數(shù)。住宅業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是“環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)”，實(shí)質(zhì)是寡頭壟斷，開(kāi)發(fā)商之間進(jìn)行價(jià)格合謀，形成“價(jià)格卡特爾”，這才是導(dǎo)致房?jī)r(jià)為何居高不下的主要原因。
　
住房質(zhì)量是一個(gè)多維的結(jié)構(gòu)，它們包括工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)位質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。每一維度都有其獨(dú)特的屬性，因此對(duì)它們的管理和規(guī)制具有各自的經(jīng)濟(jì)學(xué)依據(jù)，對(duì)它們的規(guī)制也就具有各自不同的操作方式和實(shí)現(xiàn)途徑。目前國(guó)內(nèi)，對(duì)于住房質(zhì)量的研究，往往側(cè)重工程質(zhì)量，其檢測(cè)和控制也往往側(cè)重技術(shù)手段，呈現(xiàn)出現(xiàn)有研究的不足。

書(shū)籍目錄

序一
序二
第一章　導(dǎo)論
　第一節(jié)　選題背景與意義
　第二節(jié)　研究視角與分析框架
　第三節(jié)　研究方法、主要?jiǎng)?chuàng)新和結(jié)構(gòu)安排
　第四節(jié)　幾個(gè)概念的釋義
第二章　住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)制的理論依據(jù)及既有研究的評(píng)述
　第一節(jié)　住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)制的理論依據(jù)——政府規(guī)制理論
　第二節(jié)　住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)制的既有研究及其評(píng)述
第三章　中國(guó)住宅制度的改革歷程與住宅產(chǎn)業(yè)存在的主要問(wèn)題
　第一節(jié)　中國(guó)住宅制度的改革歷程
　第二節(jié)　中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)存在的主要問(wèn)題
第四章　市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)與住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)制
　第一節(jié)　計(jì)劃體制下住房供求的政府壟斷
　第二節(jié)　國(guó)有企業(yè)改革與住房需求的市場(chǎng)化
　第三節(jié)　住房供給的市場(chǎng)化及其障礙
　第四節(jié)　住房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)化及其障礙
　第五節(jié)　住宅市場(chǎng)的價(jià)格規(guī)制與政府行為
第五章　住房質(zhì)量的結(jié)構(gòu)、特性與政府規(guī)制
　第一節(jié)　住房質(zhì)量的結(jié)構(gòu)與特征
　第二節(jié)　住房質(zhì)量的信息特性與政府規(guī)制
　第三節(jié)　住房質(zhì)量的區(qū)位特性與政府規(guī)制
　第四節(jié)　住房質(zhì)量的組合特性與政府公共物品的供給
　第五節(jié)　我國(guó)住宅質(zhì)量規(guī)制的變革及其調(diào)整
第六章　土地要素、政府職能與住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)制
　第一節(jié)　土地要素的市場(chǎng)化及其體制性障礙
　第二節(jié)　土地出讓制與住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)制
　第三節(jié)　政府職能與住房的供給體系
　第四節(jié)　城鄉(xiāng)土地制度分割與住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)制
　第五節(jié)　土地制度的選擇與住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)制
第七章　資本要素、住宅金融與住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)制
　第一節(jié)　中國(guó)住宅金融的基本框架
　第二節(jié)　住宅消費(fèi)信貸與政府支持政策
　第三節(jié)　住宅開(kāi)發(fā)的金融支持體系與政府干預(yù)
　第四節(jié)　中國(guó)住宅業(yè)的金融抑制和住宅泡沫
　第五節(jié)　中國(guó)住宅金融改革的基本思路
第八章　我國(guó)住宅規(guī)制體系的理性構(gòu)建
　第一節(jié)　我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)制的組織體系
　第二節(jié)　中國(guó)住宅規(guī)制的政策體系
　第三節(jié)　中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)制的法律體系
　第四節(jié)　構(gòu)造相互制衡的規(guī)制結(jié)構(gòu)
參考文獻(xiàn)
后記

圖書(shū)封面

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