體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理研究

內(nèi)容概要

資產(chǎn)化運(yùn)營與管理是土地市場發(fā)展的總體趨勢，利用市場達(dá)到土地資源合理配置的前提條件是土地的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理，隨著我國土地市場的不斷改革與發(fā)展，資產(chǎn)化運(yùn)營與管理已經(jīng)逐漸成為土地市場改革的目標(biāo)和方向。目前，我國的土地市場正在逐漸走上資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的道路。商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地都基本形成了資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的模式，體育用地作為現(xiàn)今提上議事日程的一種重要用地類型，用地的發(fā)展已經(jīng)受到了土地非資產(chǎn)因素的制約，并由此產(chǎn)生了嚴(yán)重的矛盾，要解決日益凸顯的體育用地的矛盾，必須將體育用地向資產(chǎn)化方向引導(dǎo)，盡快使體育用地走上資產(chǎn)化道路。
本書以上海市為例，研究如何改變目前體育用地的現(xiàn)狀，逐步提高體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的水平，使體育用地走上資產(chǎn)化道路。解決體育用地資產(chǎn)化管理與運(yùn)營存在的問題，必須先發(fā)現(xiàn)問題的癥結(jié)所在。本書首先闡述了體育用地方面的基本理論，在對體育用地進(jìn)行分類的基礎(chǔ)上說明了體育用地的性質(zhì)，在了解用地性質(zhì)的前提下，深入分析了上海市各類體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的現(xiàn)狀及存在的問題；在此基礎(chǔ)上對癥下藥，尋求改善體育用地資產(chǎn)化現(xiàn)狀的方法，并在借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對提高體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理提出了建議，為改善體育用地資產(chǎn)化提供良好的理論保證。
本書在體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的基本理論分析過程中，首先，界定了體育用地的范圍，并按照不同的維度對體育用地進(jìn)行了分類；其次，分析了體育用地的特點(diǎn)，提出了資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的概念及其作用；再次，闡述了體育用地實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的可行性，總結(jié)了目前以及未來能夠利用的體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營的具體形式；最后，構(gòu)建了體育用地市場體系與運(yùn)營機(jī)制。
本書在分析上海市體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的現(xiàn)狀及存在的問題時(shí)，第一，對上海市體育用地資產(chǎn)化過程的各個(gè)階段進(jìn)行了劃分，區(qū)分了體育用地從無償劃撥到資產(chǎn)化的不同時(shí)期；第二，針對居住類體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理進(jìn)行了詳細(xì)的分析，將居住類體育用地分為了公共服務(wù)設(shè)施配套體育用地、中小學(xué)及幼兒園配套體育用地、住宅配套體育用地、商住混合配套體育用地四個(gè)部分，并在對每個(gè)部分體育用地的發(fā)展與分布、資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的發(fā)展歷程、發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題分析的基礎(chǔ)上剖析了深層次的原因；第三，分析了公共設(shè)施類體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理，通過將其細(xì)分為體育場館用地、體育訓(xùn)練用地教育科研體育用地三大類，就每一類的發(fā)展與分布、資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與問題進(jìn)行了介紹，并就深層次的原因展開討論；第四，選取了高爾夫球場用地、網(wǎng)球場用地兩種典型體育用地，分析了其具體場館用地的發(fā)展與分布、發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與問題，并總結(jié)了產(chǎn)生問題的原因；第五，列舉了體育違法用地的分類，列舉了其他用地非法轉(zhuǎn)化為體育用地和體育類違法用地兩種形式的特點(diǎn)，并就其存在的問題和產(chǎn)生的原因進(jìn)行了分析；第六，對上海體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的制約因素進(jìn)行了闡釋。
在體育用地價(jià)格評估中，首先，對體育用地價(jià)格理論進(jìn)行了分析，歸納了體育用地價(jià)格的內(nèi)涵、特點(diǎn)及其影響因素；其次，列舉了幾種常用的體育用地的估價(jià)方法，包括市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和路線價(jià)法；再次，以高爾夫球場用地價(jià)格評估為例，介紹了收益還原法和成本逼近法在其評估中的具體操作，以游泳館用地價(jià)格評估為例，介紹了市場比較法和收益還原法的具體步驟，以綜合場館用地為例，介紹了收益還原法在其價(jià)格評估中的具體應(yīng)用；最后，就我國體育用地價(jià)格評估中存在的問題進(jìn)行了分析。
在歸納體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)時(shí)，首先，就國內(nèi)的公益性體育用地和經(jīng)營性體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了分析，歸納了國內(nèi)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理過程中存在的問題；其次，選取美國、中國香港、歐洲各國、日本、其他發(fā)展中國家為參照，總結(jié)了其他國家和地區(qū)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的基本情況和模式；最后，提煉了不同國家和地區(qū)的體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的經(jīng)驗(yàn)，并就其存在的問題進(jìn)行了說明。
在完善上海市體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的建議中，將體育用地規(guī)劃階段、取得階段、運(yùn)營階段進(jìn)行區(qū)分。在每個(gè)階段中，首先，對該階段涉及的對象進(jìn)行分析；其次，對該階段的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的流程進(jìn)行設(shè)計(jì)；最后，就如何完善本階段資產(chǎn)化運(yùn)營與管理提出了相關(guān)的對策建議。

作者簡介

　　劉紅梅，（1970-），女，博士，上海師范大學(xué)商學(xué)院教授。主持國家社科基金和省部級課題多項(xiàng)，在《管理世界》、《中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》、《財(cái)政研究》等重要刊物發(fā)表論文100多篇，出版專著10多部、主編教材10部。上海市曙光學(xué)者，獲得省部級獎(jiǎng)多項(xiàng)?！　⊥蹩藦?qiáng)，（1969-），男，博士，博士后，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授博導(dǎo)。中國土地估價(jià)師、中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、中國資產(chǎn)評估師。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)資源環(huán)境政策與管理研究所所長主持國家自然基金和社科基金、省部級課題多項(xiàng)，在《管理世界》、《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》、《數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究》等重要刊物發(fā)表論文200多篇，出版專著10多部、主編教材10多部。獲得教育部新世紀(jì)人才計(jì)劃支持，獲得省部級獎(jiǎng)多項(xiàng)

書籍目錄

前言
1　緒論
 1.1　研究的背景和意義
 1.2　研究的思路
 1.3　研究的方法
 1.4　研究的創(chuàng)新點(diǎn)和不足
2　體育用地資產(chǎn)化運(yùn)作的基本理論
 2.1　體育用地的范圍界定及一般性分類
 2.2　體育用地的特點(diǎn)、資產(chǎn)化運(yùn)營的概念及作用
 2.3　體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營的可行性及具體形式
 2.4　體育用地的市場體系及運(yùn)營機(jī)制
3　上海市體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的現(xiàn)狀及存在的問題
 3.1　上海市體育用地資產(chǎn)化的階段劃分
 3.2 上海市居住類體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理
 3.3　上海市公共設(shè)施類體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理
 3.4　上海市高爾夫球場用地的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理
 3.5　上海市網(wǎng)球場用地的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理
 3.6　上海市相關(guān)體育用地違法問題
 3.7　上海市體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的制約因素
4　體育用地價(jià)格評估
　4.1　體育用地價(jià)格理論
　4.2　體育用地價(jià)格的內(nèi)涵、特點(diǎn)及影響因素
　4.3　體育用地價(jià)格評估的基本方法
　4.4　高爾夫球場用地價(jià)格評估
 4.5　游泳場館用地價(jià)格評估
 4.6　綜合體育場館用地價(jià)格評估
 4.7　體育用地價(jià)格評估中存在的問題
5　體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)
 5.1　中國內(nèi)地體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理
 5.2 國外及中國香港體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理
 5.3 國外體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的經(jīng)驗(yàn)及存在的問題
6　完善上海市體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的建議
 6.1　完善上海市體育用地規(guī)劃階段的資產(chǎn)化管理
 6.2　完善上海市體育用地取得階段的資產(chǎn)化管理
 6.3　完善上海市體育用地運(yùn)營階段的資產(chǎn)化管理

章節(jié)摘錄

　　這種經(jīng)營模式的主要特點(diǎn)是出租體育用地及其地上所有建筑物和附屬設(shè)施經(jīng)營權(quán)，以引進(jìn)社會資本和經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。實(shí)行此種機(jī)制的目的是希望利用社會資本和社會經(jīng)營能力維持和改善體育場地運(yùn)轉(zhuǎn)，以期獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。寧波市游泳健身中心和國家奧林匹克中心英東游泳館就是很好的租賃承包的例子?！　　駥幉ㄊ杏斡窘∩碇行淖赓U承包案例　　寧波市游泳健身中心是該市新世紀(jì)八大文化設(shè)施之一，游泳健身中心是一所集體育比賽、全民健身、競技訓(xùn)練于一體的多功能綜合性體育健身休閑場館，總投資1億元人民幣（其中5000萬元為體育彩票公益金），建筑面積2萬平方米?！　幉ㄊ畜w育局通過對社會公開招標(biāo)的方式尋求游泳中心承租經(jīng)營單位，經(jīng)過國內(nèi)外十幾家企事業(yè)單位投標(biāo)競爭，最后由美國西格集團(tuán)中標(biāo)，成為寧波游泳健身中心的委托管理受托方。承包合約規(guī)定游泳健身中心的產(chǎn)權(quán)屬國家所有，實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，由中標(biāo)方設(shè)立一家注冊資本在100萬美元以上的經(jīng)營管理公司。中心所需的人員經(jīng)費(fèi)、運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)、維護(hù)費(fèi)均由受托方承擔(dān)，承包組織在開業(yè)前，對游泳健身中心的裝潢和配置體育設(shè)施的投資不得低于600萬元人民幣，租金以100萬元為基數(shù)，以每年15%的速度遞增，對中心的國有資產(chǎn)的經(jīng)營管理，將有專門人員進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。同時(shí)合約注意了場館公益性的保障，規(guī)定每天開放時(shí)間不少于10-16小時(shí)，提供有償服務(wù)的價(jià)格須報(bào)體育行政主管部門審核，根據(jù)有關(guān)規(guī)定對學(xué)生、老年人，殘疾人實(shí)行免費(fèi)或優(yōu)惠開放，對不需專門服務(wù)的室外場地（如廣場上的晨練活動等）向公眾實(shí)行免費(fèi)開放；對政府組織的公益活動（含市運(yùn)會）和體育賽事必須無償提供場地和相應(yīng)的服務(wù)（含人員、附屬用房及器材設(shè)備），保證每年有15天使用時(shí)間?！　幉ㄊ杏斡局行氖枪嫘詧鲳^進(jìn)行市場化運(yùn)營良好的典范，承包后的市游泳中心不再獨(dú)立設(shè)置事業(yè)機(jī)構(gòu)，不增加事業(yè)人員編制，減輕了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，并且成功地引進(jìn)了外資，有助于學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的經(jīng)營管理理念?！　挠斡局行乃加玫膰型恋刭Y產(chǎn)化運(yùn)營角度來分析該案例?？梢钥闯?，寧波市體育局通過招標(biāo)將包括土地資產(chǎn)在內(nèi)的全部游泳中心資產(chǎn)整體推向市場，由美國西格集團(tuán)承包經(jīng)營，以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)濟(jì)利益最大化為目標(biāo)，充分發(fā)揮該塊土地的資產(chǎn)價(jià)值，作為稀缺資源的城市國有土地，其資產(chǎn)價(jià)值尤為突出，寧波體育局這種承包經(jīng)營的方式有效地避免了國內(nèi)公益性體育用地閑置荒廢的尷尬情況。　　進(jìn)一步對該案例承包租賃過程中土地資產(chǎn)收益及增值情況進(jìn)行分析，由租賃合約可以看出，寧波市體育局向美國西格集團(tuán)，即游泳中心承包租賃方收取年租金100萬元，并按每年15%的速度遞增，租賃期間的固定資產(chǎn)維修由承租方負(fù)責(zé)，但是，由于該項(xiàng)租賃屬于經(jīng)營性租賃而非融資租賃，按會計(jì)處理原則固定資產(chǎn)折舊還是應(yīng)該在產(chǎn)權(quán)所屬單位，即寧波市體育局的資產(chǎn)負(fù)債表上計(jì)提。　　……

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