房地產(chǎn)法

前言

　　建立健全房地產(chǎn)法制是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的必然選擇。房地產(chǎn)業(yè)在為各個(gè)國(guó)家與地區(qū)提供固定資產(chǎn)投資和為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)的同時(shí)’也肩負(fù)著拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提高就業(yè)、增加財(cái)政收入、改善居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)等多重職能。房地產(chǎn)是國(guó)民財(cái)富的重要組成部分，具有投資額度大、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資經(jīng)營(yíng)行為復(fù)雜的特性。為了維持房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為的合理有序’需要建立與健全房地產(chǎn)法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理規(guī)制?！　》康禺a(chǎn)的獨(dú)特性決定了房地產(chǎn)法律的復(fù)雜性。由于房地產(chǎn)具備消費(fèi)品與投資品的雙重屬性，這要求市場(chǎng)監(jiān)管者必須注意平衡房地產(chǎn)消費(fèi)與投資的關(guān)系，不能讓投資與投機(jī)過(guò)分?jǐn)D壓房地產(chǎn)剛性消費(fèi)；房地產(chǎn)具有住宅商品與社會(huì)保障品的雙重屬性，這要求平衡住宅商品化與社會(huì)保障性的關(guān)系’在完善住房市場(chǎng)的同時(shí)不能忽視住房保障；房地產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)相分離’以及多種金融產(chǎn)權(quán)作用的發(fā)揮，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)多層次的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，土地利用、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、租賃、中介服務(wù)、金融、物業(yè)管理服務(wù)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要子市場(chǎng)。因此，一個(gè)完整的房地產(chǎn)法體系必將是從地產(chǎn)與房產(chǎn)兩大角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系進(jìn)行規(guī)制，本書(shū)章節(jié)也正是按照這一思路展對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)法進(jìn)行匯總與解析。我國(guó)正處在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速建設(shè)過(guò)程中，有關(guān)的法律在不斷地出臺(tái)或完善，本書(shū)的編寫(xiě)過(guò)程中’充分參考了最新出臺(tái)的有關(guān)法規(guī)?！　”緯?shū)共分為十三章。第一章 在對(duì)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行概念界定的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)法的基本問(wèn)題展開(kāi)論述；第二章 在闡述土地所有權(quán)法律制度的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)土地征收、使用及耕地保護(hù)制度進(jìn)行論述；第三章 對(duì)土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)制度進(jìn)行論述；第四章 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的法律制度進(jìn)行闡述；第五章 對(duì)房地產(chǎn)交易相關(guān)的土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等問(wèn)題的法律法規(guī)展開(kāi)論述。

內(nèi)容概要

本書(shū)共分為十三章。第一章在對(duì)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行概念界定的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)法的基本問(wèn)題展開(kāi)論述；第二章在闡述土地所有權(quán)法律制度的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)土地征收、使用及耕地保護(hù)制度進(jìn)行論述；第三章對(duì)土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)制度進(jìn)行論述；第四章對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的法律制度進(jìn)行闡述；第五章對(duì)房地產(chǎn)交易相關(guān)的土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等問(wèn)題的法律法規(guī)展開(kāi)論述；第六章講述房地產(chǎn)金融法律，對(duì)房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、信托中涉及的法律法規(guī)進(jìn)行論述；第七章對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)設(shè)置、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)管理的相關(guān)法律規(guī)則進(jìn)行討論；第八章對(duì)物業(yè)管理中涉及的法律問(wèn)題展開(kāi)探討；第九章對(duì)房地產(chǎn)保障立法問(wèn)題進(jìn)入了討論；第十章對(duì)城市房地產(chǎn)拆遷程序、補(bǔ)償拆遷安置等法律規(guī)范進(jìn)行闡述；第十一章對(duì)涉外的地產(chǎn)制度、涉外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、涉外房地產(chǎn)交易相關(guān)制度進(jìn)行論述；第十二章對(duì)房地產(chǎn)糾紛與解決的相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行闡述；第十三章對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行了論述。

書(shū)籍目錄

前言第一章  房地產(chǎn)法概論  第一節(jié)  房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述    一、房地產(chǎn)的概念與特征    二、房地產(chǎn)業(yè)的概念與特征    三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念、分類及特征  第二節(jié)  房地產(chǎn)法的基本問(wèn)題    一、房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對(duì)象    二、房地產(chǎn)法的淵源    三、房地產(chǎn)法律關(guān)系  第三節(jié)  房地產(chǎn)法的發(fā)展與完善    一、中國(guó)早期房地產(chǎn)法的發(fā)展    二、新中國(guó)房地產(chǎn)法的發(fā)展  復(fù)習(xí)思考題  參考文獻(xiàn)第二章　土地產(chǎn)權(quán)與征收法律制度　第一節(jié)　土地所有權(quán)法律制度    一、國(guó)家土地所有權(quán)    二、集體土地所有權(quán)　第二節(jié)　土地使用權(quán)法律制度    一、土地使用權(quán)的概念和特征    二、國(guó)有土地使用權(quán)    三、集體土地使用權(quán)　第三節(jié)　耕地保護(hù)制度    一、土地用途管制制度    二、耕地占補(bǔ)平衡制度    三、基本農(nóng)田保護(hù)制度    四、土地開(kāi)發(fā)、整理與復(fù)墾制度    五、禁止閑置耕地制度  第四節(jié)　土地征收法律制度    一、土地征收的概念和特征    二、土地征收的程序    三、土地征收的補(bǔ)償和安置  第五節(jié)　案例分析：出租土地的行政處罰糾紛    一、案情介紹    二、案情解析  復(fù)習(xí)思考題  參考文獻(xiàn)第三章　土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃法律制度  第一節(jié)　土地利用規(guī)劃法律制度    一、土地利用總體規(guī)劃    二、土地利用年度計(jì)劃    三、基本農(nóng)田保護(hù)制度    四、與土地利用規(guī)劃相關(guān)的制度    五、案例分析  第二節(jié)　城鄉(xiāng)規(guī)劃法律制度    一、城鄉(xiāng)規(guī)劃概述    二、城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定    三、城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施    四、城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改    五、城鄉(xiāng)規(guī)劃的監(jiān)督檢查    六、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法的法律責(zé)任    七、案例分析  第三節(jié)　城市居住用地規(guī)劃……第四章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度第五章  房地產(chǎn)交易法律制度第六章  房地產(chǎn)金融法律制度第七章  房地產(chǎn)中介服務(wù)法律制度第八章  物業(yè)管理法律制度第九章  房地產(chǎn)社會(huì)保障第十章  城市房屋拆遷法律制度第十一章  涉外房地產(chǎn)法律制度第十二章  房地產(chǎn)糾紛與解決第十三章  房地產(chǎn)稅費(fèi)

章節(jié)摘錄

　　房地產(chǎn)價(jià)值的差異性是指由于房地產(chǎn)具有固定性，不同地區(qū)不同區(qū)位的房地產(chǎn)在價(jià)值上存在很大的差別。就地產(chǎn)而言，土地因其位置固定不變，其價(jià)值受自然環(huán)境、社會(huì)條件的影響相當(dāng)大，不同地區(qū)不同區(qū)位的土地在價(jià)值上會(huì)有很大的差別。同時(shí)，不同用途的土地，其價(jià)值也會(huì)存在很大差別。就房產(chǎn)而言，即使是外形、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)完全相同的建筑物，建筑在不同的位置、環(huán)境，其價(jià)值也不相同，甚至同一幢建筑物的單元由于所處的樓層、朝向不同，價(jià)值也不相同。5.房地產(chǎn)具有有限性在房地產(chǎn)中，土地是自然生成的，具有不可再生性，屬于不可再生資源。盡管在有些特定情形下，土地經(jīng)過(guò)人的努力是可能擴(kuò)大的，如人們可以填海造田而形成新的土地，可以對(duì)未利用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用等。但就總體而言，土地依然是有限的，人們不可能從根本上改變土地給付有限性這一限制人類發(fā)展的屬性。正是由于土地的有限性，從而決定了房地產(chǎn)供給的有限性，即房地產(chǎn)的供給無(wú)法完全滿足人類對(duì)房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)的供給與需求的矛盾將日益突出。二、房地產(chǎn)業(yè)的概念與特征（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，是具有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)職能的獨(dú)立行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)聯(lián)系非常密切，但二者又有不同。它們之間的主要區(qū)別是：（1）建筑業(yè)的產(chǎn)品是建筑物，具有物質(zhì)屬性；而房地產(chǎn)的產(chǎn)品既體現(xiàn)物質(zhì)屬性，又體現(xiàn)法律屬性，其落腳點(diǎn)在房地產(chǎn)權(quán)屬。（2）建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)?！　》康禺a(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。

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