房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)論

前言

　　上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院是我國(guó)惟一一所以會(huì)計(jì)命名的公辦全日制普通高等院校，隸屬于上海市人民政府。學(xué)院前身為立信會(huì)計(jì)高等專(zhuān)科學(xué)校，由“中國(guó)現(xiàn)代會(huì)計(jì)之父”、會(huì)計(jì)學(xué)專(zhuān)家、教育家潘序倫先生始創(chuàng)于1928年。1952年，全國(guó)院系調(diào)整時(shí)，學(xué)校同上海其他財(cái)經(jīng)類(lèi)校系合并成上海財(cái)經(jīng)學(xué)院。1980年10月，為適應(yīng)改革開(kāi)放新形勢(shì)，經(jīng)潘序倫先生等人倡議，上海市人民政府批準(zhǔn)立信復(fù)校。2003年9月，經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)在立信會(huì)計(jì)高等專(zhuān)科學(xué)校的基礎(chǔ)上建立為本科學(xué)院?！　W(xué)院地處松江大學(xué)園區(qū)，占地500余畝，總建筑面積20余萬(wàn)平方米，校園環(huán)境優(yōu)美，硬件設(shè)施一流。全日制在校生近萬(wàn)人，專(zhuān)任教師400余人，專(zhuān)任教師中具副教授以上高級(jí)職務(wù)的占三分之一。學(xué)院現(xiàn)有管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、理學(xué)、法學(xué)、文學(xué)等5個(gè)學(xué)科門(mén)類(lèi)，設(shè)有會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)學(xué)院、工商管理學(xué)院、經(jīng)貿(mào)學(xué)院、金融學(xué)院、財(cái)稅學(xué)院、數(shù)學(xué)與信息學(xué)院、外語(yǔ)學(xué)院、文法學(xué)院、體育教學(xué)部等9個(gè)院部和高等職業(yè)技術(shù)學(xué)院、成教院，共有會(huì)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)管理、工商管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易、金融學(xué)、英語(yǔ)等22個(gè)本科專(zhuān)業(yè)?！皶?huì)計(jì)學(xué)”專(zhuān)業(yè)是上海市教育高地重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，“開(kāi)放經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易”學(xué)科是上海市重點(diǎn)培育學(xué)科。學(xué)院與松江大學(xué)園區(qū)內(nèi)的東華大學(xué)、上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院、華東政法學(xué)院、上海工程技術(shù)大學(xué)、復(fù)旦視覺(jué)藝術(shù)學(xué)院等兄弟院校實(shí)行學(xué)生跨校選課、教師跨校任教等教學(xué)資源共享的新型管理模式。

內(nèi)容概要

　　中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是隨著改革開(kāi)放、社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立而發(fā)展起來(lái)的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。伴隨著近十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱型產(chǎn)業(yè)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的投資領(lǐng)域。在我國(guó)改革開(kāi)放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，并取得了很好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益?！　〉?，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的、已經(jīng)長(zhǎng)期作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)相比，還處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，存在著許多問(wèn)題，發(fā)展還不穩(wěn)定。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的許多問(wèn)題有待我們?nèi)パ芯亢涂偨Y(jié)　　《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)論》圍繞著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，從不同角度、不同方面進(jìn)行了研究。其主要特色在于：如果以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為一個(gè)總課題的話(huà)，則各章內(nèi)容實(shí)際上體現(xiàn)了總課題下的分課題。即每一章都是就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的某一方面問(wèn)題，分別從不同側(cè)面、不同角度進(jìn)行研究。就全書(shū)來(lái)說(shuō)，各章內(nèi)容構(gòu)成了一個(gè)整體，而就每一章內(nèi)容來(lái)說(shuō)，又都具有其自身相對(duì)獨(dú)立性。也正是由于這一點(diǎn)，雖然在全書(shū)的編寫(xiě)過(guò)程中盡量避免各章之間可能出現(xiàn)的重．復(fù)性?xún)?nèi)容，但出于對(duì)每一章（也可以看做每一個(gè)分課題）內(nèi)容完整性的考慮，同一個(gè)問(wèn)題，出于從不同角度論述的需要，還是在個(gè)別章節(jié)的個(gè)別內(nèi)容中或多或少地保留了一些重復(fù)。讀者在閱讀《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)論》時(shí)要注意到這一點(diǎn)。

作者簡(jiǎn)介

　　黃漢江，筆名：曉翰、扈姬優(yōu)、撖韁等。1956年1月生，1982年1月畢業(yè)于東北財(cái)經(jīng)大學(xué)。1987年破格晉升副教授，1993年晉升研究員。歷任上海市財(cái)政局副科長(zhǎng)，上?；▋?yōu)化研究所所長(zhǎng)，上海理工大學(xué)經(jīng)貿(mào)系主任、商學(xué)院副院長(zhǎng)、投資與建設(shè)學(xué)院院長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)學(xué)（研究生）學(xué)科創(chuàng)始人，立信會(huì)計(jì)出版社社長(zhǎng)、工商管理學(xué)院院長(zhǎng)兼投資建設(shè)研究中心主任，兼任中國(guó)基建優(yōu)化研究會(huì)常務(wù)理事、《基建優(yōu)化》副總編、世界杰出華人聯(lián)合會(huì)副主席、世界教科文衛(wèi)組織專(zhuān)家、國(guó)家自然科學(xué)基金委員會(huì)管理科學(xué)評(píng)議專(zhuān)家、中國(guó)人文管理科學(xué)院院士、中國(guó)經(jīng)濟(jì)科技開(kāi)發(fā)國(guó)際交流協(xié)會(huì)理事、上海市基建優(yōu)化研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、《基建管理優(yōu)化》總編輯、《上海建設(shè)動(dòng)態(tài)》主編、上海市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)委員、經(jīng)濟(jì)學(xué)與工商管理榮譽(yù)博士、教授、博導(dǎo)、政協(xié)委員。曾出訪歐、美、澳、亞30余個(gè)國(guó)家和城市。著有：《投資與建筑經(jīng)濟(jì)》、《利息與年金表》、《貨幣時(shí)間價(jià)值學(xué)》等著作；主編有：《投資大辭典》、《建筑經(jīng)濟(jì)大辭典》、《投資學(xué)概論》、《基建工程與概預(yù)算》、《簡(jiǎn)明建筑經(jīng)濟(jì)手冊(cè)》、《基本建設(shè)預(yù)算》、《建筑工程招投標(biāo)百問(wèn)百答》、《建設(shè)工程與預(yù)算》、《中國(guó)社會(huì)團(tuán)體大全》、《投資結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《中國(guó)社會(huì)團(tuán)體會(huì)長(zhǎng)秘書(shū)長(zhǎng)辭典》、《現(xiàn)代建筑業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》、《投資生產(chǎn)力經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《涉外投資學(xué)》、《投資建設(shè)教訓(xùn)集》、《現(xiàn)代建設(shè)工程與造價(jià)》、《全國(guó)投資與建設(shè)研究文集》（4集）、《全國(guó)房地產(chǎn)研究文集》等著作；編譯有：《管理科學(xué)與管理決策》、《建筑合同詞典》、《英漢漢英投資詞匯》、《建筑工業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)》等著作。并著有《黃漢江散文詩(shī)》。在全國(guó)50多家報(bào)刊上公開(kāi)發(fā)表論文150余篇。著作、論文總字?jǐn)?shù)約5000萬(wàn)字。其中28種論文、著作、教材分別獲全國(guó)社會(huì)科學(xué)優(yōu)秀學(xué)術(shù)成果獎(jiǎng)、全國(guó)建筑經(jīng)濟(jì)優(yōu)秀論文獎(jiǎng)、全國(guó)基建優(yōu)化優(yōu)秀學(xué)術(shù)成果獎(jiǎng)、上海社會(huì)科學(xué)優(yōu)秀學(xué)術(shù)成果獎(jiǎng)和上海高校優(yōu)秀教材獎(jiǎng)。并榮獲國(guó)際榮譽(yù)機(jī)構(gòu)頒發(fā)的“二十世紀(jì)成功人士”證書(shū)和勛章?，F(xiàn)正在總主編“滬江商學(xué)叢書(shū)”和“立信投資與建設(shè)叢書(shū)，，及“新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)管理博士叢書(shū)”（共100多部著作、教材）。并積德行善，籌集資金，為故鄉(xiāng)筑砼路和建立老年福利基金。

書(shū)籍目錄

總序前言第一章　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述第一節(jié)　房地產(chǎn)的含義與特點(diǎn)第二節(jié)　房地產(chǎn)業(yè)的含義與特點(diǎn)第三節(jié)　房地產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展第四節(jié)　房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用第二章　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)第一節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)概述第二節(jié)　地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)第三節(jié)　房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)第三章　房地產(chǎn)市場(chǎng)第一節(jié)　房地產(chǎn)市場(chǎng)概述第二節(jié)　地產(chǎn)市場(chǎng)第三節(jié)　房產(chǎn)市場(chǎng)第四節(jié)　房地產(chǎn)金融市場(chǎng)第四章　房地產(chǎn)投資第一節(jié)　房地產(chǎn)投資概述第二節(jié)　房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)　房地產(chǎn)投資決策第五章　房地產(chǎn)價(jià)格第一節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格的含義及其構(gòu)成第二節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格主要構(gòu)成因素分析第三節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)第四節(jié)　完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)控第六章　住房金融制度第一節(jié)　中國(guó)住房金融制度發(fā)展與現(xiàn)狀第二節(jié)　住房公積金制度和住房抵押貸款制度第三節(jié)　完善住房抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)制度第四節(jié)　構(gòu)建中國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)第七章　政府在住宅市場(chǎng)中的作用第一節(jié)　住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)配置與政府干預(yù)相結(jié)合的必要性第二節(jié)　政府介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式第三節(jié)　完善政府在住宅市場(chǎng)中的作用第八章　住宅設(shè)計(jì)的市場(chǎng)導(dǎo)向第一節(jié)　住宅的商品特征及住宅建設(shè)發(fā)展第二節(jié)　我國(guó)住宅設(shè)計(jì)的演變歷程第三節(jié)　住宅設(shè)計(jì)的市場(chǎng)導(dǎo)向發(fā)展趨勢(shì)第四節(jié)　住宅設(shè)計(jì)在市場(chǎng)中面臨的問(wèn)題及對(duì)策第九章　房產(chǎn)與公用設(shè)施第一節(jié)　城市住宅與非住宅房產(chǎn)第二節(jié)　公用設(shè)施的內(nèi)容和作用第三節(jié)　公用設(shè)施的特點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)第四節(jié)　加強(qiáng)公用設(shè)施建設(shè)第十章　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)第一節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)概述第二節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估與預(yù)測(cè)方法第三節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一般防范對(duì)策第四節(jié)　各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的具體防范主要參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　第一章　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述　　第一節(jié)　房地產(chǎn)的含義與特點(diǎn)　　一、房地產(chǎn)的含義　　房地產(chǎn)通常是指房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)。房產(chǎn)包括全部房屋建筑物，是房屋的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，主要指在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的房屋商品。商品房產(chǎn)，是指通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)等社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而產(chǎn)生，從而形成價(jià)值和使用價(jià)值的商品，能夠在不同的所有者和使用者之間進(jìn)行流通，通過(guò)使用價(jià)值的交換，使價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)。就城市房產(chǎn)而言，其可以分為住宅和非住宅兩大類(lèi)。地產(chǎn)不是泛指全部土地，而是指在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的，并且能夠給所有者（國(guó)家）、經(jīng)營(yíng)者和使用者帶來(lái)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)效益的建設(shè)用地。地產(chǎn)是一種商品經(jīng)濟(jì)特有的概念，是指作為商品的這部分土地?！　》慨a(chǎn)和地產(chǎn)總是固定在一個(gè)地域之內(nèi)，不能移動(dòng)，因而又稱(chēng)為“不動(dòng)產(chǎn)”。房產(chǎn)和地產(chǎn)無(wú)論在物質(zhì)形態(tài)上還是在經(jīng)濟(jì)形態(tài)上，都是密不可分的統(tǒng)一體。房產(chǎn)依賴(lài)于地產(chǎn)而生存，因?yàn)榉课蓦x開(kāi)土地就成為幻想中的“空中樓閣”。就城市而言，地產(chǎn)多半通過(guò)房產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，土地離開(kāi)了地上建筑物或其他用途，無(wú)論其使用價(jià)值還是價(jià)格都無(wú)法產(chǎn)生出來(lái)。因而，“房、地”難分，這兩者之間在經(jīng)濟(jì)生活這一前提條件下有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成為統(tǒng)一整體?！　》康禺a(chǎn)不僅屬于最基本的生產(chǎn)要素，而且也是最基本的生活資料，同時(shí)還是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的一筆巨額財(cái)富。

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