房地產投資分析

內容概要

　　《21世紀普通高等學校工程管理專業(yè)規(guī)劃教材房地產投資分析》以理論、方法與案例相結合的方式，系統(tǒng)介紹和研討了房地產投資的程序和分析內容。全書共分13章。第1章為緒論，介紹了房地產、房地產投資、房地產投資三變量和投資生命周期等投資分析的基本概念、基本理論和基本分析方法等。第2章分析了房地產投資運作的程序。第3章至第5章分別對房地產市場調查與預測、市場供需與景氣指標以及房地產價格進行了分析。第6章分析了資金的時間價值和房地產的籌資成本。第7章和第8章分別介紹了房地產投資項目的財務分析和不確定性分析方法。第9章介紹了項目（方案）的比較分析方法。第10章介紹了房地產投資項目的國民經濟評價方法。第11章介紹了項目的可行性研究的概念、方法和內容。第12章介紹了房地產投資決策方法。第13章簡要介紹了EXCEL在房地產投資分析中的應用。幾乎在每章（第13章除外）后圍繞本章的關鍵內容都安排了一個案例，供師生在課堂或課后研討?！　”窘滩尼槍こ坦芾韺I(yè)（房地產經營與管理方向）或房地產經營管理專業(yè)編寫，融專業(yè)理論、方法和實踐于一體，分析全面，通俗易懂，便于操作。不僅可作為房地產相關的本科專業(yè)（方向）的教材，也可作為房地產投資分析人士的工具書或參考書。

書籍目錄

1 緒論1.1 房地產與房地產市場1.1.1 房地產1.1.2 房地產的特性1.1.3 房地產市場的特性1.2 房地產投資1.2.1 房地產投資概念和類型1.2.2 房地產投資三要素與投資特征1.2.3 房地產投資環(huán)境1.2.4 房地產投資的生命周期1.2.5 房地產投資的利與弊1.3 房地產投資分析的階段和方法簡介1.3.1 房地產投資分析的三個階段1.3.2 投資分析方法與決策復習思考題案例分析2 房地產投資運作2.1 認識投資機會2.1.1 計劃經濟體制下的住房投資2.1.2 住房制度改革提供的市場化機會2.1.3 企業(yè)家的開發(fā)投資機會2.1.4 置業(yè)投資者的投資機會2.1.5 創(chuàng)造投資機會的其他人士2.2 房地產本身的生命周期與投資機會2.2.1 上升段的投資機會、風險與利潤2.2.2 下降段的投資機會、風險與利潤2.3 房地產投資運作程序2.3.1 房地產開發(fā)投資運作程序2.3.2 房地產置業(yè)投資程序復習思考題案例分析3 房地產市場調查與預測3.1 房地產市場調查3.1.1 市場調查的概念3.1.2 房地產市場調查的特征、功能和作用3.1.3 房地產市場調查的原則、程序和基本問題3.1.4 房地產市場調查的基本方法3.1.5 房地產市場調查的內容3.2 市場預測3.2.1 市場預測的特點、作用和類別3.2.2 市場預測的內容3.2.3 市場預測方法復習思考題案例分析4 房地產市場供需和景氣分析4.1 市場供需定理4.1.1 需求、需求影響因素和需求函數(shù)4.1.2 需求定理及其理論解釋4.1.3 供給、供給影響因素和供給函數(shù)4.1.4 供給定理4.1.5 均衡價格和供求定理4.1.6 價格對經濟的調節(jié)和價格政策4.2 房屋需求分析4.2.1 房屋需求概念和特點4.2.2 人口因素對房屋需求量的影響4.2.3 購買能力、購買意愿與房屋有效需求4.2.4 房屋有效需求的估算模型4.2.5 影響房屋需求的其他因素4.3 房屋供給分析4.3.1 房屋供給的特點4.3.2 影響房屋供給的因素4.3.3 房屋供應量估算模型4.4 房地產市場景氣分析4.4.1 景氣指標選擇4.4.2 我國房地產開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）與相關分析復習思考題案例分析5 房地產價格分析5.1 房地產價格體系及其特點5.1.1 房地產價格體系5.1.2 房地產價格體系的特點……6 資金時間價值與房地產籌資分析7 房地產投資項目財務分析8 房地產投資項目不確定性分析9 項目的比較與選擇10 房地產投資項目國民經濟分析11 房地產投資項目可行性研究12 房地產投資決策13 EXCEL在房地產投資分析中的應用附錄 案例分析附表一 普通復利因子表附表二 標準正態(tài)分布表參考文 獻

章節(jié)摘錄

　?。?）房地產投資概念　　廣義的投資是指為獲得未來可能的價值而犧牲當前已有的價值。房地產投資是指資本所有者將其資本投入到房地產開發(fā)經營中以期在未來獲取更多收益的經濟活動。也有人認為，房地產投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產、地產生產和再生產領域的過程和行為。　　無論是廣義投資的定義，還是房地產投資的定義，它們都涵蓋了投資的三個變量：時間、利潤和風險。自資金投入之時到資金回收之日，要經歷一段時間。這個時間由投資時點、回收時點和其間的時間段所組成。投資時點和回收時點的選擇很重要。這兩個時點不僅決定著擁有房地產時間的長短，而且直接決定著投資的收益。最理想的結局是：低位買進，高位賣出。但實際操作中難以做到。未來可能的價值和當前已有的價值之差構成了投資的利潤。每一個投資者都期望有較高的利潤，投資者期望的利潤稱為投資者的“期望利潤”。期望利潤不一定等于實際發(fā)生的或最終實現(xiàn)的利潤，實際發(fā)生的或最終實現(xiàn)的利潤稱為“真實利潤”。當然，投資者在投資以前，除了對利潤有所期待（即期望利潤）以外，還會有一個最低的利潤要求，如不低于同期銀行存款利息或不低于某一利率水平，這個要求構成了授資者的“需要利潤”。由于實際利潤、期望利潤和需要利潤都可能存在差異，期望利潤的獲取只是一個概率性事件，因此，投資會面臨風險。風險是投資包含的第三個變量。在投資理論上，風險是指獲得期望利潤的概率。風險、不確定性和確定性之間的關系為：確定性的概率為1；風險的概率在0～1之間，且可被預測或預知；不確定性的概率無法獲知。風險可分為財務風險、購買力風險和變現(xiàn)風險。財務風險對應著實際利潤小于零的狀態(tài)，購買力風險對應著實際利潤大于零但購買力卻下降的狀態(tài)，變現(xiàn)風險對應著按市場價格變現(xiàn)困難的狀態(tài)?！　⊥顿Y、投機和賭博都符合廣義投資的定義，然而，在投資的三個變量上，它們卻有著不同的狀態(tài)。投資重視較長的時間介入過程，并且強調理性的分析和評估，其后隱含著合理的利潤和風險。投機強調短時間的介入，缺乏理性的分析和評估，往往憑直覺或非正式的資訊作決策，其后隱含著不正常的利潤和風險。賭博強調的是極短或幾乎沒有時間的介入，無法進行理性的分析和評估，其后隱含著極大的風險，賭博的長期利潤小于零。　　投資利潤和風險的關系是大家所熟知的話題。從理論上講，當市場趨向于競爭或效率的情況下，投資的風險和期望利潤成正比。換言之，投資的風險越大，平均期望利潤就會越高；投資風險越小，平均期望利潤就會越低。反之亦然。如圖1.2 所示。當風險和期望利潤一定時，任何投資工具或類型的選擇，最終取決于個人對風險或期望利潤的偏好。意在冒大風險去獲取高額利潤的方針稱為進攻性方針，為保護投資免受風險損失的種種方針稱為防御性方針。投資多元化（組合）便是一種防御性方針。 　　……

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