房地產(chǎn)投資分析

內(nèi)容概要

　　《21世紀(jì)普通高等學(xué)校工程管理專業(yè)規(guī)劃教材房地產(chǎn)投資分析》以理論、方法與案例相結(jié)合的方式，系統(tǒng)介紹和研討了房地產(chǎn)投資的程序和分析內(nèi)容。全書(shū)共分13章。第1章為緒論，介紹了房地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資三變量和投資生命周期等投資分析的基本概念、基本理論和基本分析方法等。第2章分析了房地產(chǎn)投資運(yùn)作的程序。第3章至第5章分別對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、市場(chǎng)供需與景氣指標(biāo)以及房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了分析。第6章分析了資金的時(shí)間價(jià)值和房地產(chǎn)的籌資成本。第7章和第8章分別介紹了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析和不確定性分析方法。第9章介紹了項(xiàng)目（方案）的比較分析方法。第10章介紹了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。第11章介紹了項(xiàng)目的可行性研究的概念、方法和內(nèi)容。第12章介紹了房地產(chǎn)投資決策方法。第13章簡(jiǎn)要介紹了EXCEL在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用。幾乎在每章（第13章除外）后圍繞本章的關(guān)鍵內(nèi)容都安排了一個(gè)案例，供師生在課堂或課后研討?！　”窘滩尼槍?duì)工程管理專業(yè)（房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理方向）或房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)編寫(xiě)，融專業(yè)理論、方法和實(shí)踐于一體，分析全面，通俗易懂，便于操作。不僅可作為房地產(chǎn)相關(guān)的本科專業(yè)（方向）的教材，也可作為房地產(chǎn)投資分析人士的工具書(shū)或參考書(shū)。

書(shū)籍目錄

1 緒論1.1 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)1.1.1 房地產(chǎn)1.1.2 房地產(chǎn)的特性1.1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性1.2 房地產(chǎn)投資1.2.1 房地產(chǎn)投資概念和類型1.2.2 房地產(chǎn)投資三要素與投資特征1.2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境1.2.4 房地產(chǎn)投資的生命周期1.2.5 房地產(chǎn)投資的利與弊1.3 房地產(chǎn)投資分析的階段和方法簡(jiǎn)介1.3.1 房地產(chǎn)投資分析的三個(gè)階段1.3.2 投資分析方法與決策復(fù)習(xí)思考題案例分析2 房地產(chǎn)投資運(yùn)作2.1 認(rèn)識(shí)投資機(jī)會(huì)2.1.1 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的住房投資2.1.2 住房制度改革提供的市場(chǎng)化機(jī)會(huì)2.1.3 企業(yè)家的開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)2.1.4 置業(yè)投資者的投資機(jī)會(huì)2.1.5 創(chuàng)造投資機(jī)會(huì)的其他人士2.2 房地產(chǎn)本身的生命周期與投資機(jī)會(huì)2.2.1 上升段的投資機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)2.2.2 下降段的投資機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)2.3 房地產(chǎn)投資運(yùn)作程序2.3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資運(yùn)作程序2.3.2 房地產(chǎn)置業(yè)投資程序復(fù)習(xí)思考題案例分析3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查3.1.1 市場(chǎng)調(diào)查的概念3.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的特征、功能和作用3.1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的原則、程序和基本問(wèn)題3.1.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基本方法3.1.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容3.2 市場(chǎng)預(yù)測(cè)3.2.1 市場(chǎng)預(yù)測(cè)的特點(diǎn)、作用和類別3.2.2 市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容3.2.3 市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法復(fù)習(xí)思考題案例分析4 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需和景氣分析4.1 市場(chǎng)供需定理4.1.1 需求、需求影響因素和需求函數(shù)4.1.2 需求定理及其理論解釋4.1.3 供給、供給影響因素和供給函數(shù)4.1.4 供給定理4.1.5 均衡價(jià)格和供求定理4.1.6 價(jià)格對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)和價(jià)格政策4.2 房屋需求分析4.2.1 房屋需求概念和特點(diǎn)4.2.2 人口因素對(duì)房屋需求量的影響4.2.3 購(gòu)買能力、購(gòu)買意愿與房屋有效需求4.2.4 房屋有效需求的估算模型4.2.5 影響房屋需求的其他因素4.3 房屋供給分析4.3.1 房屋供給的特點(diǎn)4.3.2 影響房屋供給的因素4.3.3 房屋供應(yīng)量估算模型4.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣分析4.4.1 景氣指標(biāo)選擇4.4.2 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）與相關(guān)分析復(fù)習(xí)思考題案例分析5 房地產(chǎn)價(jià)格分析5.1 房地產(chǎn)價(jià)格體系及其特點(diǎn)5.1.1 房地產(chǎn)價(jià)格體系5.1.2 房地產(chǎn)價(jià)格體系的特點(diǎn)……6 資金時(shí)間價(jià)值與房地產(chǎn)籌資分析7 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析8 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析9 項(xiàng)目的比較與選擇10 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析11 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究12 房地產(chǎn)投資決策13 EXCEL在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用附錄 案例分析附表一 普通復(fù)利因子表附表二 標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布表參考文 獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　?。?）房地產(chǎn)投資概念　　廣義的投資是指為獲得未來(lái)可能的價(jià)值而犧牲當(dāng)前已有的價(jià)值。房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中以期在未來(lái)獲取更多收益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。也有人認(rèn)為，房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體、個(gè)人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)程和行為?！　o(wú)論是廣義投資的定義，還是房地產(chǎn)投資的定義，它們都涵蓋了投資的三個(gè)變量：時(shí)間、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)。自資金投入之時(shí)到資金回收之日，要經(jīng)歷一段時(shí)間。這個(gè)時(shí)間由投資時(shí)點(diǎn)、回收時(shí)點(diǎn)和其間的時(shí)間段所組成。投資時(shí)點(diǎn)和回收時(shí)點(diǎn)的選擇很重要。這兩個(gè)時(shí)點(diǎn)不僅決定著擁有房地產(chǎn)時(shí)間的長(zhǎng)短，而且直接決定著投資的收益。最理想的結(jié)局是：低位買進(jìn)，高位賣出。但實(shí)際操作中難以做到。未來(lái)可能的價(jià)值和當(dāng)前已有的價(jià)值之差構(gòu)成了投資的利潤(rùn)。每一個(gè)投資者都期望有較高的利潤(rùn)，投資者期望的利潤(rùn)稱為投資者的“期望利潤(rùn)”。期望利潤(rùn)不一定等于實(shí)際發(fā)生的或最終實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，實(shí)際發(fā)生的或最終實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)稱為“真實(shí)利潤(rùn)”。當(dāng)然，投資者在投資以前，除了對(duì)利潤(rùn)有所期待（即期望利潤(rùn)）以外，還會(huì)有一個(gè)最低的利潤(rùn)要求，如不低于同期銀行存款利息或不低于某一利率水平，這個(gè)要求構(gòu)成了授資者的“需要利潤(rùn)”。由于實(shí)際利潤(rùn)、期望利潤(rùn)和需要利潤(rùn)都可能存在差異，期望利潤(rùn)的獲取只是一個(gè)概率性事件，因此，投資會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)是投資包含的第三個(gè)變量。在投資理論上，風(fēng)險(xiǎn)是指獲得期望利潤(rùn)的概率。風(fēng)險(xiǎn)、不確定性和確定性之間的關(guān)系為：確定性的概率為1；風(fēng)險(xiǎn)的概率在0～1之間，且可被預(yù)測(cè)或預(yù)知；不確定性的概率無(wú)法獲知。風(fēng)險(xiǎn)可分為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)著實(shí)際利潤(rùn)小于零的狀態(tài)，購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)著實(shí)際利潤(rùn)大于零但購(gòu)買力卻下降的狀態(tài)，變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)著按市場(chǎng)價(jià)格變現(xiàn)困難的狀態(tài)?！　⊥顿Y、投機(jī)和賭博都符合廣義投資的定義，然而，在投資的三個(gè)變量上，它們卻有著不同的狀態(tài)。投資重視較長(zhǎng)的時(shí)間介入過(guò)程，并且強(qiáng)調(diào)理性的分析和評(píng)估，其后隱含著合理的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)。投機(jī)強(qiáng)調(diào)短時(shí)間的介入，缺乏理性的分析和評(píng)估，往往憑直覺(jué)或非正式的資訊作決策，其后隱含著不正常的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)。賭博強(qiáng)調(diào)的是極短或幾乎沒(méi)有時(shí)間的介入，無(wú)法進(jìn)行理性的分析和評(píng)估，其后隱含著極大的風(fēng)險(xiǎn)，賭博的長(zhǎng)期利潤(rùn)小于零?！　⊥顿Y利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系是大家所熟知的話題。從理論上講，當(dāng)市場(chǎng)趨向于競(jìng)爭(zhēng)或效率的情況下，投資的風(fēng)險(xiǎn)和期望利潤(rùn)成正比。換言之，投資的風(fēng)險(xiǎn)越大，平均期望利潤(rùn)就會(huì)越高；投資風(fēng)險(xiǎn)越小，平均期望利潤(rùn)就會(huì)越低。反之亦然。如圖1.2 所示。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)和期望利潤(rùn)一定時(shí)，任何投資工具或類型的選擇，最終取決于個(gè)人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)或期望利潤(rùn)的偏好。意在冒大風(fēng)險(xiǎn)去獲取高額利潤(rùn)的方針?lè)Q為進(jìn)攻性方針，為保護(hù)投資免受風(fēng)險(xiǎn)損失的種種方針?lè)Q為防御性方針。投資多元化（組合）便是一種防御性方針。 　　……

圖書(shū)封面

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