房屋買賣糾紛處理指南

內(nèi)容概要

本書主要介紹了在房屋買賣過程中常見的糾紛，如售房廣告引起的糾紛、認(rèn)購書糾紛、房屋買賣合同價(jià)款支付糾紛、房屋交付糾紛、延期辦證糾紛、懲罰性賠償糾紛、二手房買賣糾紛。圍繞這些糾紛每一章中都提出若干問題，從問題分析、專家提示、經(jīng)典案例三方面進(jìn)行討論。
本書文字通俗易懂，案例經(jīng)典實(shí)用。既可作為處理房屋買賣糾紛的法律指南，亦是學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的知識(shí)讀本。

書籍目錄

1　售房廣告引起的糾紛
　問題1 售房廣告是否為房屋買賣合同的組成部分，效力如何?
　問題2　售房廣告不實(shí)，業(yè)主權(quán)益如何救濟(jì)?
2　認(rèn)購書糾紛
　問題3　認(rèn)購書是否是商品房買賣合同的組成部分?
　問題4　認(rèn)購書中規(guī)定的定金罰則如何適用?
3　房屋買賣合同價(jià)款支付糾紛
　問題5 買賣雙方約定了一次性付款，但在房屋交付前分幾次付款，這是不是將付款方式變更為分期付款?
　問題6　房屋的面積是確定房款的最關(guān)鍵的要素，如果房屋出賣人所交付的房屋面積與約定的面積存在差異，又沒有約定誤差處理方式的，買房者如何維護(hù)自身利益?
　問題7　如果房屋出賣人所交付的房屋面積與約定的面積
　……
4　房屋交付的糾紛
5　延期辦證的糾紛
6　懲轆性賠償?shù)募m紛
7　二手房買賣糾紛
參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   《商品房司法解釋》第四條所指相關(guān)法律主要是最高人民法院《關(guān)于適用（中華人民共和國擔(dān)保法）若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。此條規(guī)定了定金罰則的效力。這是立約定金的一種表現(xiàn)。 當(dāng)事人不能就商品房買賣合同協(xié)商一致，是否可以推論是一方當(dāng)事人拒絕訂立主合同呢？是否均應(yīng)適用定金罰則的規(guī)定呢？“若當(dāng)事人協(xié)商的主合同條款中無約定，則當(dāng)事人協(xié)商不成的，不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約合同的約定拒絕訂立主合同，因而不能適用定金罰則?！辈豢蓺w責(zé)雙方當(dāng)事人的原因可導(dǎo)致雙方當(dāng)事人免責(zé)。如簽訂認(rèn)購書后，開發(fā)項(xiàng)目被政府行政決定取消、緩建，開發(fā)商的主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目滅失等?？傊?，因不能歸責(zé)買賣合同雙方當(dāng)事人的原因致使本約不能簽訂時(shí)，返還定金即可。 法院在適用《商品房司法解釋》第四條之規(guī)定時(shí)，若該本約條款在預(yù)約中已經(jīng)有了約定，則雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)接受，否則即屬于拒絕訂立本約，是對(duì)預(yù)約的違反，因而可以適用定金罰則；若當(dāng)事人協(xié)商的本約條款在預(yù)約中無約定，則雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的，不能認(rèn)為任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約的約定，拒絕訂立本約，因而不能輕易適用定金罰則，應(yīng)該進(jìn)一步判斷。在認(rèn)定“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”時(shí)，對(duì)于一些當(dāng)事人無過錯(cuò)或者無關(guān)聯(lián)的一些客觀原因，造成合同不能成立的認(rèn)定比較容易。該規(guī)定的適用難度主要在于對(duì)當(dāng)事人協(xié)商的主觀態(tài)度很難判斷，因?yàn)檎J(rèn)購書中的條款不完備，要成立商品房買賣合同，還有許多條款需要協(xié)商和談判，若當(dāng)事人有意違反認(rèn)購書，不想簽訂商品房買賣合同，則可以在剩余條款磋商過程中，故意提出一些不公平條款，導(dǎo)致合同無法成立。而在此情形下，則很難判斷合同不成立是一方惡意磋商還是確實(shí)因?yàn)殡p方無法達(dá)成合同協(xié)議。在合同無法成立的情況下，判斷是否存在惡意磋商情形，缺乏一個(gè)明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)，故在適用《商品房司法解釋》第四條之規(guī)定時(shí)，需要法官憑法律和生活經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷和裁量。 以上都是從立約定金的性質(zhì)來考慮的。其實(shí)認(rèn)購書中的定金性質(zhì)不能一概而論，需要根據(jù)具體情況來判斷是否具有解約定金的性質(zhì)。最高人民法院《關(guān)于適用（中華人民共和國擔(dān)保法）若干問題的解釋》第一百一十七條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后的責(zé)任處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定?！蓖ㄟ^該條款的內(nèi)容可見，以“喪失定金為代價(jià)”或者以“雙倍返還定金為代價(jià)”解除主合同必須是基于“合同的約定”，即合同的約定對(duì)這種解約權(quán)有明確約定的，當(dāng)事人才能行使解約權(quán)，否則解約權(quán)并不是定金的通常性質(zhì)。因此，如果在認(rèn)購書中開發(fā)商和準(zhǔn)買受人有這樣的約定，“準(zhǔn)買受人有權(quán)以喪失定金為代價(jià)解除認(rèn)購書，開發(fā)商有權(quán)以雙倍返還定金為代價(jià)解除認(rèn)購書”，那么該約定體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思表現(xiàn)，也并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)為有效條款。

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《房屋買賣糾紛處理指南》文字通俗易懂，案例經(jīng)典實(shí)用。既可作為處理房屋買賣糾紛的法律指南，亦是學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的知識(shí)讀本。

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