中國房地產(chǎn)泡沫研究

前言

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國新時期重要的支柱產(chǎn)業(yè)，在快速發(fā)展的過程中，也存在一些需要迫切解決的問題，諸如房價居高不下、規(guī)模急劇增長、市場行為缺乏規(guī)范、炒賣房地產(chǎn)時有發(fā)生，等等。國家雖然采取了一系列的調(diào)控措施，但與預期目標相比還有不小的距離。這種情況說明，我國的房地產(chǎn)業(yè)尚處于快速發(fā)育的非成熟期，無論是政府，還是發(fā)展商及理論界，對房地產(chǎn)市場運行規(guī)律的把握，仍處在不斷探索的階段，現(xiàn)行的某些政策和制度，仍須不斷地調(diào)整和完善，而這種調(diào)整和完善亟需加強房地產(chǎn)市場的研究，從而提供強有力的理論支撐?！　≡摃轻槍χ袊康禺a(chǎn)業(yè)的實際、有關產(chǎn)業(yè)泡沫現(xiàn)象和規(guī)律的專著，可以說是應時而著。該書作者以新的視角，由產(chǎn)業(yè)及其泡沫的基本概念和理論，到相關利益主體的系統(tǒng)推動力，及至泡沫的生成、傳導及影響，最后落腳在泡沫的預警與治理對策上，如此由表及里、層層深入的論述，對分析中國房地產(chǎn)業(yè)泡沫的成因、制定消除泡沫的對策、保持健康的業(yè)態(tài)、促進其穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，無疑具有重要的理論和實際意義?！　∥覈康禺a(chǎn)業(yè)處于一個發(fā)展的關鍵時期，泡沫現(xiàn)象的存在必須引起密切關注。房地產(chǎn)業(yè)一個顯著的特點是高回報與高風險的并存，如果房地產(chǎn)需求過旺，特別是大量投資性、投機性需求過高，將拉動房價上揚，而巨大的利潤空間又吸引更多的資金入市，“越來越”效應的結果是形成為社會所排斥的畸形房價，最終以崩盤潰市而告終，將造成大量的閑置土地和爛尾樓盤，對房地產(chǎn)業(yè)自身，對投資者、消費者，對金融機構乃至整個國民經(jīng)濟，都會造成巨大的傷害。我們一方面要從泡沫案例中吸取教訓，另一方面要上升到理性的自覺，提高應對房地產(chǎn)泡沫的主動性。　　該書正是從房地產(chǎn)市場各方主體之間利益的相關性與互動，對泡沫形成的機制與動因，對泡沫的傳導過程與路徑軌跡，以及治理泡沫的關鍵環(huán)節(jié)和防范對策，做了系統(tǒng)的研究論述，在這些方面都具有一定的理論創(chuàng)新。

內(nèi)容概要

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟主要支柱產(chǎn)業(yè)之一，它的健康發(fā)展與宏觀經(jīng)濟運行息息相關。近年來有關我國房地產(chǎn)泡沫問題的討論引人注目。本書綜合了眾多學者的研究成果，從房地產(chǎn)業(yè)的特殊性人手，使用虛擬經(jīng)濟或者符號經(jīng)濟的概念與金融泡沫或者股市泡沫等理論，結合房地產(chǎn)利益相關者行為分析，探討了我國房地產(chǎn)泡沫的成因、傳導機制及治理策略，并在結尾部分附有歷史上具有典型性的泡沫事件案例。    本書可供房地產(chǎn)類經(jīng)濟專業(yè)本科生、研究生作參考材料，經(jīng)濟學者作研究參考和政府相關單位作決策參考。

作者簡介

　　任宏，男，1955年9月出生于重慶市，英國里丁大學博士、博士后，國務院政府特殊津貼獲得者，國家建設部高等工程管理學科專業(yè)指導委員會主任委員，國家教育部、建設部高等學校土木類學科專業(yè)教學指導委員會委員，重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院院長、教授、博士生導師。主要研究領域：房地產(chǎn)理論、項目管理，已發(fā)表文章五十余篇，承擔國家級、省部級課題十余項；參與《建設工程監(jiān)理規(guī)范》（GB 50319-2000）的編制；完成“十一五”國家級規(guī)劃教材《成本計劃與控制》、《工程項目管理》的編著。　　王林，男1969年5月出生于四川省仁壽縣，經(jīng)濟學博士、博士后，重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院副教授、碩士生導師。主要研究領域：房地產(chǎn)經(jīng)濟學、城市經(jīng)濟學、不確定性及預警理論與實踐。在國內(nèi)核心期刊《學術界》、《經(jīng)濟體制改革》等發(fā)表論文45篇（其中ESSCI期刊文章20余篇）；主持國家社科基金、課題，重慶市哲學課題，重慶市軟科學課題，國家博士后基金課題等6項；出版有專著《不確定性與企業(yè)預警研究》。

書籍目錄

第一章  導論  第一節(jié)  基本概念  第二節(jié)  中國房地產(chǎn)泡沫的爭論第二章  房地產(chǎn)泡沫的理論基礎  第一節(jié)  房地產(chǎn)的資本特性導致泡沫：四象限模型  第二節(jié)  理性泡沫理論  第三節(jié)  非理性泡沫理論  第四節(jié)  房地產(chǎn)供求理論：泡沫的出發(fā)點  第五節(jié)  房地產(chǎn)泡沫的非均衡基礎第三章  房地產(chǎn)泡沫的系統(tǒng)推動力  第一節(jié)  房地產(chǎn)泡沫的利益相關者系統(tǒng)  第二節(jié)  房地產(chǎn)利益相關者的目的與行為  第三節(jié)  主要的利益相關者行為對房地產(chǎn)泡沫的打壓與拉抬  第四節(jié)  房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)內(nèi)部的利益相關者之間的合謀分析  第五節(jié)  房地產(chǎn)泡沫的微觀基礎：心理行為與不確定性  本章小結第四章  中國房地產(chǎn)泡沫：生成與傳導機制  第一節(jié)  房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的經(jīng)濟基礎  第二節(jié)  房地產(chǎn)泡沫形成的體制性原因  第三節(jié)  房地產(chǎn)泡沫形成的信息傳導機制  第四節(jié)  房地產(chǎn)泡沫生成的沖擊傳導機制  第五節(jié)  總結：中國房地產(chǎn)泡沫的生成原因第五章  中國房地產(chǎn)泡沫的傳導模式及其影響  第一節(jié)  房地產(chǎn)泡沫的傳導要素與傳導過程  第二節(jié)  中國房地產(chǎn)泡沫的傳導途徑  第三節(jié)  房地產(chǎn)泡沫的傳導對中國經(jīng)濟的影響  第四節(jié)  房地產(chǎn)泡沫對社會的影響第六章  中國房地產(chǎn)泡沫的預警  第一節(jié)  預警理論概述  第二節(jié)  房地產(chǎn)泡沫的判斷與測度第七章  中國房地產(chǎn)泡沫的治理策略  第一節(jié)  國外及我國港臺地區(qū)房地產(chǎn)泡沫治理的經(jīng)驗與教訓  第二節(jié)  中國房地產(chǎn)泡沫的防范策略  第三節(jié)  中國房地產(chǎn)泡沫進發(fā)時的治理策略結束語附錄  附錄一：1997-2006年有關房地產(chǎn)政策一覽  附錄二：歷史上著名的房地產(chǎn)泡沫主要參考文獻

章節(jié)摘錄

　　1．泡沫　從經(jīng)濟學的視角研究泡沫肯定與化學、物理學研究水泡等有很大的區(qū)別。自然科學對泡沫研究的對象是自然界的現(xiàn)象，主要在于解釋泡沫的發(fā)生、發(fā)展機理，如何為我所用，比如如何配方做出可以吹出五顏六色的肥皂泡、如何做出可以做成泡泡糖的新材料、如何加工可以防止水輪機葉片因為旋轉產(chǎn)生氣泡而導致的氣蝕問題等；而經(jīng)濟學主要研究經(jīng)濟領域的不平衡運行導致的失衡而出現(xiàn)的泡沫，當然也是為了把握其運行發(fā)生、發(fā)展機理，為利用泡沫或者遏制泡沫提供理論基礎?！　∨菽母拍罱?jīng)常出現(xiàn)在媒體、學術著作及一般老百姓的口中，其與很多通用的概念一樣有很多歧義。目前，至少可以發(fā)現(xiàn)數(shù)十種泡沫的概念，涉及股市、房地產(chǎn)市場、債券市場、期貨市場及一般的貨物市場（如郁金香、君子蘭、蚯蚓等實物市場）?！　　杜翣柛窭追蚪?jīng)濟學大辭典》對“泡沫”現(xiàn)象的經(jīng)典描述是“一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價……使人們產(chǎn)生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主……隨著漲價常常是預期的逆轉，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終?！笨偟膩砜?，在這個過程中，投機者感興趣的是買賣資產(chǎn)獲得的收益，而不是資產(chǎn)本身的用途及其盈利能力?！　」P者認為，泡沫是現(xiàn)代經(jīng)濟中存在的一種典型經(jīng)濟現(xiàn)象，是資產(chǎn)價格對其基本價值的偏離，其偏離是雙向的。資產(chǎn)價格以基本價值為起點的正向連續(xù)偏離，即資產(chǎn)價格的大幅度連續(xù)上漲，這是目前一般學者及老百姓認為的泡沫；資產(chǎn)價格以基本價值為起點的負向連續(xù)偏離，即資產(chǎn)價格大幅度持續(xù)縮水。　　泡沫的破滅是資產(chǎn)價格從正向或者負向快速向基本價值的迅速回歸現(xiàn)象，它往往對社會造成不良后果。特別是，股價與房價等對宏觀經(jīng)濟影響巨大的資產(chǎn)價格大幅度快速地回歸基本價值在短時間內(nèi)對個人、社會帶來巨大的破壞性后果。因此被稱為“泡沫破滅”，有貶責之意。　　2．泡沫載體的特點　　經(jīng)濟學領域研究的泡沫，其載體范圍很廣，包括股票、債券、房地產(chǎn)、藝術品等收藏品（油畫、錢幣、郵票、古董等）、君子蘭、郁金香等。它們具有共同的特點：一是供給量限制，不能無限供給，但需求又比較大，即供求缺口比較大，不容易達到均衡狀態(tài)；二是在消費它的過程中往往不被消耗，如人們在把玩藝術品的時候，藝術品并不消失，炒作藝術品的時候，藝術品也不會消失，炒作股票、房地產(chǎn)的時候它們并不被消耗掉，而一般的實物類消費品（如大米、肉類、汽車等）在消費的時候就逐步被消耗掉了；三是在消費的時候其價格還可能發(fā)生大幅度的波動，價格波動為投機打下了基礎；四是其能夠被保存比較長的時間，股票、房地產(chǎn)、藝術品、君子蘭、郁金香等都能夠被保存比較長的時問，而且在保存期間還能夠滿足人們各種相關需求，比如欣賞藝術晶及花卉、利用房地產(chǎn)（居住、商用等）、作為股東等，而玫瑰花等則難以成為泡沫的載體，主要是由于其保存期短或者說難以保存?！　‖F(xiàn)實中，房地產(chǎn)與股票的保存期非常長，在消費它的時候并不被消耗，在其全壽命周期內(nèi)價格波動頻繁，而供給又有限，供求缺口比較大，這些因素使其成為最主要的泡沫載體?！　?．泡沫與價格水平的變動　　價格水平的變動包括價格水平持續(xù)上漲的通貨膨脹與價格水平持續(xù)下跌的通貨緊縮，常常用CPI來描述。泡沫常常與價格水平的大幅度波動相伴而生，正向泡沫往往是在通貨膨脹時出現(xiàn)。泡沫與價格水平波動之間的關系如下：　　①泡沫是某種資產(chǎn)或者具有資產(chǎn)特征產(chǎn)品的價格相對于正常價格（或者理論價格）的漂移，漂移有正向的和負向的。而價格水平的變動則是一籃子商品價格持續(xù)上漲（通貨膨脹）或者下跌（通貨緊縮）。顯然，泡沫考慮的是市場價格與正常價格之差值，顯示的是價格漂移之程度的合理性，涉及兩個價格的確定及其差異值；而通貨膨脹或者通貨緊縮則是考慮市場價格的時間序列之兩時刻點比較之差值，顯示的是其價格變動趨勢，僅僅涉及一個價格的時間變動?！　、谂菽c價格水平波動均受到貨幣政策的影響，在一定程度上都可以視為貨幣現(xiàn)象。價格水平波動受到貨幣供求影響更加明顯，而泡沫則要經(jīng)過一段時間的傳遞才能夠顯現(xiàn)。當然，價格水平波動及泡沫都還受到其本身或者其載體的供求等方面的影響（包括國際間價格傳遞等）?！　∪绻泿帕魍ㄋ俣炔蛔?，貨幣購買力波動及其產(chǎn)業(yè)結構之間的分布失衡都會產(chǎn)生泡沫，而價格水平波動則在于貨幣流動性與實物產(chǎn)出之間不匹配。　?、嗯菽瓡е仑敻恍?。如為正向泡沫時，老百姓會感受到其擁有的具有泡沫載體特征的財富增加；如為負向泡沫時，老百姓則會感受到其擁有的具有泡沫載體特征的財富縮水。而價格水平波動則使老百姓普遍感受到財富增值或者減少。價格水平與泡沫之間具有一定的正相關性，泡沫帶來的財富效應具有虛幻性，如果泡沫回歸到零狀態(tài)，縮水或者增加的財富都將恢復正常，或者灰飛煙滅，或者突然增加。　　4．泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟波動之間的關系　　泡沫基本上時刻存在于經(jīng)濟發(fā)展過程之中，但往往都沒有發(fā)展到比較嚴重的泡沫經(jīng)濟的程度。泡沫有大小、正負之分，處在比較合理范圍的泡沫在一定程度上對經(jīng)濟發(fā)展有利，能夠促進經(jīng)濟發(fā)展；但是泡沫無論從正向擴張還是負向緊縮到比較嚴重的程度，都可能出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟而表現(xiàn)出經(jīng)濟危機的狀況。　　的周期性，在高漲、衰退、收縮、復蘇四個階段中波動，循環(huán)往復。經(jīng)濟危機來臨時，高漲的經(jīng)濟很快就可能陷入衰退之中，并持續(xù)收縮，直到谷底，然后觸底反彈，進入復蘇階段。導致經(jīng)濟危機的因素很多，如心理預期變動、投資過度、消費收縮、價格波動、供給過剩等。泡沫經(jīng)濟出現(xiàn)，經(jīng)濟危機常常也隨之發(fā)生，但經(jīng)濟危機發(fā)生并不一定必然有泡沫經(jīng)濟作為前奏?！　∨菽臄U張、收縮有時候也與經(jīng)濟周期比較契合，而一旦泡沫發(fā)展到泡沫經(jīng)濟階段，即泡沫擴張到巨大或者泡沫收縮到非常小時（加上負號為非常小，其絕對值很大），泡沫向逆向破滅，速度迅猛異常。泡沫破滅與經(jīng)濟危機轉換的拐點一樣難以預測。（二）房地產(chǎn)泡沫　1．房地產(chǎn)泡沫定義　現(xiàn)實世界存在諸多泡沫，每一種泡沫均有一個附著體與承載體。簡單地說，房地產(chǎn)泡沫就是附著于房地產(chǎn)，以房地產(chǎn)作為載體的泡沫。　　按照上面對泡沫的定義，則可以定義房地產(chǎn)泡沫為：房地產(chǎn)價格對其基本價值的雙向連續(xù)偏離，并突破基本價值鄰近的區(qū)間，即房地產(chǎn)價格處于房地產(chǎn)基本價值鄰近區(qū)域之外，非高即低的一種對個人、社會及宏觀經(jīng)濟運行等有比較嚴重影響的經(jīng)濟現(xiàn)象。偏離基本價值鄰近區(qū)問的資產(chǎn)價格大幅度快速回歸基本價值將造成嚴重的經(jīng)濟問題，進而演化出嚴重的社會問題，此乃房地產(chǎn)泡沫的破滅?！　』緝r值是一個區(qū)間，是確定泡沫的關鍵概念與基準，但其定義與評估標準有諸多觀點，其區(qū)間的大小也難以確定，對泡沫的爭論集中在此概念。對基本價值的偏離是否都可稱之為泡沫?即使都視之為泡沫，其泡沫也有大小之分和程度之別?！　∪绻康禺a(chǎn)價格剛好偏離基本價值區(qū)間，此時房地產(chǎn)泡沫很小，感覺也不明顯。普通老百姓認為，房地產(chǎn)泡沫一般是房地產(chǎn)價格大幅度上漲，房地產(chǎn)價格越高，其偏離基本價值越遠，即房地產(chǎn)泡沫越大；房價高，就是泡沫大，是老百姓切身感受到房地產(chǎn)價格居高不下直接影響到其生活。這是房地產(chǎn)價格正向偏離其基本價值。　　而對房地產(chǎn)價格的大幅度降低，偏離基本價值區(qū)間，老百姓都不會認為存在泡沫，大家都拍手稱快，且社會也不關注，媒體也沒有勁頭去報道。負向偏離基本價值比較難以理解，直觀上好像不存在。如果將基本價值比喻為一個相對剛性的球體，或者充著一定氣的氣球，則在資產(chǎn)價格大幅度上升的時候相當于其體積膨脹，膨脹到一定程度時若繼續(xù)膨脹，無論是氣球還是其他的相對剛性球都將會被撐破，即正向破滅；若資產(chǎn)價格大幅度下降則相當于其體積壓縮，壓縮到一定程度時還繼續(xù)壓縮，球體將被壓破，即負向破滅。

編輯推薦

　　《中國房地產(chǎn)泡沫研究》是針對中國房地產(chǎn)業(yè)的實際、有關產(chǎn)業(yè)泡沫現(xiàn)象和規(guī)律的專著，可以說是應時而著。該書作者以新的視角，由產(chǎn)業(yè)及其泡沫的基本概念和理論，到相關利益主體的系統(tǒng)推動力，及至泡沫的生成、傳導及影響，最后落腳在泡沫的預警與治理對策上，如此由表及里、層層深入的論述，對分析中國房地產(chǎn)業(yè)泡沫的成因、制定消除泡沫的對策、保持健康的業(yè)態(tài)、促進其穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，無疑具有重要的理論和實際意義。

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