房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析

前言

　　房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理與服務(wù)的行業(yè)，包括：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)、房地產(chǎn)買賣及租賃活動(dòng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理活動(dòng)和房地產(chǎn)管理活動(dòng)。中國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代末開始興起，經(jīng)過20多年的發(fā)展取得了令人矚目的成就，已經(jīng)發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2006年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19 382億元，商品房銷售額20 510億元，就業(yè)人數(shù)超過了450萬人。隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，以及人們對(duì)居住質(zhì)量要求的進(jìn)一步提高，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍然有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。　　房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展迫切需要大量房地產(chǎn)專業(yè)人才。然而，我國高等教育本科院校缺乏房地產(chǎn)專業(yè)的設(shè)置，使房地產(chǎn)專業(yè)人才仍然供不應(yīng)求。以培養(yǎng)應(yīng)用型專業(yè)人才為己任的高等職業(yè)院校，用極大的熱情關(guān)注著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。自2004年教育部將高等職業(yè)教育房地產(chǎn)專業(yè)調(diào)整為"房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)"以來，已經(jīng)有約60所高等職業(yè)教育院校開設(shè)這一專業(yè)，爭(zhēng)先為房地產(chǎn)行業(yè)培養(yǎng)和輸送各種應(yīng)用型專業(yè)人才，這在一定程度上緩解了行業(yè)發(fā)展對(duì)人才的需求。許多教育工作者和專業(yè)人士，也編輯出版了一系列房地產(chǎn)專業(yè)教材和著作，在一定程度上滿足了房地產(chǎn)專業(yè)職業(yè)教育發(fā)展的需要?！　∮捎诜康禺a(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)開設(shè)時(shí)間不長，至今仍然存在著專業(yè)定位不明確、培養(yǎng)目標(biāo)與實(shí)際脫節(jié)、課程設(shè)置不合理等問題。學(xué)科體系和專業(yè)課的教學(xué)大綱始終處于不斷修訂、完善的過程中。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，也不斷催生了新的投資方式、服務(wù)產(chǎn)品和服務(wù)模式，出臺(tái)和完善了各種法律、政策和規(guī)章。在這種新的形勢(shì)下，編寫出版一套《高等職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)系列教材》，以適應(yīng)房地產(chǎn)職業(yè)教育迅速發(fā)展和不斷提高的需要，就變得十分必要和迫切。

內(nèi)容概要

　　本書是高等職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)系列教材之一。本書共4篇，分別是行業(yè)認(rèn)識(shí)篇、企劃設(shè)計(jì)篇、方法技巧篇和統(tǒng)計(jì)分析篇。主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的職能與內(nèi)容、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的機(jī)構(gòu)和人員、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案企劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中的抽樣設(shè)計(jì)和問卷設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)文案調(diào)查法、市場(chǎng)觀察調(diào)查法、訪問調(diào)查法、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料的統(tǒng)計(jì)整理、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)、調(diào)查結(jié)果的書面報(bào)告和口頭報(bào)告、SPSS軟件在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析中的應(yīng)用。
　　本書每章都貫穿了大量案例，可操作性和實(shí)用性非常強(qiáng)。本書可作為高等職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的教學(xué)用書，也可作為從事房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、信息收集、市場(chǎng)分析等工作人員的參考用書。

書籍目錄

行業(yè)認(rèn)識(shí)篇
第1章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的職能與內(nèi)容
1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述
1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基本職能
1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容
1.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要步驟
1.5 相關(guān)案例
實(shí)訓(xùn)任務(wù)
復(fù)習(xí)思考題
第2章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的機(jī)構(gòu)與人員
2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)
2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員與培訓(xùn)
2.3 相關(guān)案例
實(shí)訓(xùn)任務(wù)
復(fù)習(xí)思考題
企劃設(shè)計(jì)篇
第3章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案企劃
3.1 市場(chǎng)調(diào)查方案企劃的基本概念
3.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案企劃的步驟與內(nèi)容
3.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案企劃的執(zhí)行
3.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案的內(nèi)容和撰寫
3.5 相關(guān)案例
實(shí)訓(xùn)任務(wù)
復(fù)習(xí)思考題
第4章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查抽樣設(shè)計(jì)
4.1 抽樣調(diào)查的基本知識(shí)
4.2 隨機(jī)抽樣技術(shù)
4.3 非隨機(jī)抽樣技術(shù)
4.4 抽樣誤差與樣本量
4.5 相關(guān)案例
實(shí)訓(xùn)任務(wù)
復(fù)習(xí)思考題
第5章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)
5.1 問卷調(diào)查法
5.2 房地產(chǎn)調(diào)查問卷的類型與結(jié)構(gòu)
5.3 房地產(chǎn)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)的程序
5.4 房地產(chǎn)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)的原則與技巧
5.5 房地產(chǎn)調(diào)查問卷中的常用量表
5.6 相關(guān)案例
實(shí)訓(xùn)任務(wù)
復(fù)習(xí)思考題
方法技巧篇
第6章 房地產(chǎn)文案調(diào)查法與網(wǎng)絡(luò)資源
6.1 房地產(chǎn)文案調(diào)查概述
6.2 房地產(chǎn)文案調(diào)查的渠道和方法
6.3 房地產(chǎn)文案調(diào)查體系的建立
6.4 房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)資源
6.5 相關(guān)案例
實(shí)訓(xùn)任務(wù)
復(fù)習(xí)思考題
第7章 房地產(chǎn)市場(chǎng)觀察調(diào)查法
7.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)觀察調(diào)查法概述
7.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)觀察調(diào)查法的操作步驟和應(yīng)用
7.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)觀察調(diào)查法主要內(nèi)容及常用表格
7.4 相關(guān)案例
實(shí)訓(xùn)任務(wù)
復(fù)習(xí)思考題
第8章 房地產(chǎn)訪問調(diào)查法
8.1 訪問調(diào)查法
8.2 網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法
8.3 德爾斐調(diào)查法
8.4 小組座談法
8.5 深層訪談法
8.6 相關(guān)案例
實(shí)訓(xùn)任務(wù)
復(fù)習(xí)思考題
統(tǒng)計(jì)分析篇
第9章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料的統(tǒng)計(jì)整理
9.1 調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)整理概述
9.2 調(diào)查資料的統(tǒng)計(jì)審核與整理匯總
9.3 調(diào)查資料的簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)分析
9.4 相關(guān)案例
實(shí)訓(xùn)任務(wù)
復(fù)習(xí)思考題
第10章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
10.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容
10.2 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析
10.3 房地產(chǎn)專業(yè)市場(chǎng)分析
10.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析
實(shí)訓(xùn)任務(wù)
復(fù)習(xí)思考題
第11章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)
11.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)的作用與內(nèi)容
11.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)分析預(yù)測(cè)
11.3 回歸分析預(yù)測(cè)應(yīng)用案例
實(shí)訓(xùn)任務(wù)
復(fù)習(xí)思考題
第12章 調(diào)查結(jié)果的書面報(bào)告與口頭報(bào)告
12.1 調(diào)查結(jié)果的書面報(bào)告
12.2 調(diào)查結(jié)果的口頭報(bào)告
12.3 相關(guān)案例
實(shí)訓(xùn)任務(wù)
復(fù)習(xí)思考題
第13章 SPSS軟件在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析中的應(yīng)用
13.1 數(shù)據(jù)的輸入和保存
13.2 數(shù)據(jù)的預(yù)分析
13.3 數(shù)據(jù)的交叉分析
13.4 保存和導(dǎo)出分析結(jié)果
實(shí)訓(xùn)任務(wù)
復(fù)習(xí)思考題
參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　隨著我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定向前發(fā)展，無論是宏觀經(jīng)濟(jì)中的GDP測(cè)算、經(jīng)濟(jì)景氣預(yù)測(cè)，還是某一行業(yè)或機(jī)構(gòu)要對(duì)自身的發(fā)展做預(yù)測(cè)和決策，都需要調(diào)查分析的專業(yè)人員。政府要收集社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)、科技進(jìn)步和社會(huì)發(fā)展等情況進(jìn)行調(diào)查、分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)督，提供統(tǒng)計(jì)信息和咨詢建議；企業(yè)需要推出新產(chǎn)品，研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，進(jìn)行廣告效果檢驗(yàn)，做滿意度調(diào)查等；政府和民間有關(guān)機(jī)構(gòu)要了解社會(huì)民眾對(duì)政府新政策和社會(huì)熱點(diǎn)難點(diǎn)問題的意見、態(tài)度等，這些資料的取得以及進(jìn)一步的資料分析，需要大量調(diào)查分析專業(yè)人才，特別是我國市場(chǎng)調(diào)查信息業(yè)對(duì)"調(diào)查分析師"這一專業(yè)人才的需求更為迫切。2006年4月29日，勞動(dòng)和社會(huì)保障部對(duì)全社會(huì)發(fā)布"調(diào)查分析師"成為我國又一新職業(yè)。日前筆者就大家關(guān)注的有關(guān)問題對(duì)中國市場(chǎng)信息調(diào)查業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長王吉利同志進(jìn)行了簡(jiǎn)短采訪，讓我們一起來聽聽專家的觀點(diǎn)?！　」P者：您好，請(qǐng)您談一談"調(diào)查分析師"是如何定義的，調(diào)查分析師主要工作內(nèi)容有哪些?　　王吉利："調(diào)查分析師"是指運(yùn)用有效的定性和定量調(diào)查方法，收集有關(guān)信息，進(jìn)行數(shù)據(jù)處理和分析，形成報(bào)告以供客戶決策參考的人員。其從事的主要工作內(nèi)容有：①確定調(diào)查項(xiàng)目；②設(shè)計(jì)調(diào)查方案；③搜集有關(guān)信息資料；④設(shè)計(jì)調(diào)查問卷；⑤進(jìn)行抽樣設(shè)計(jì)；⑥指導(dǎo)和培訓(xùn)調(diào)查員；⑦進(jìn)行預(yù)調(diào)查；⑧組織實(shí)施實(shí)地調(diào)查；⑨調(diào)查數(shù)據(jù)處理和分析；撰寫調(diào)查分析報(bào)告；評(píng)估和形成調(diào)查分析報(bào)告等?！　」P者：作為中國市場(chǎng)信息調(diào)查業(yè)協(xié)會(huì)的主要負(fù)責(zé)人，您怎么看待"調(diào)查分析師"這一新職業(yè)?　　王吉利：我國的市場(chǎng)信息調(diào)查行業(yè)是從20世紀(jì)80年代開始起步，與一些發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家相比可以說起步比較晚，市場(chǎng)還不是很大，從規(guī)模上看還有相當(dāng)大的發(fā)展空間。從這個(gè)行業(yè)的從業(yè)人員構(gòu)成來看，我認(rèn)為還是應(yīng)該有一個(gè)認(rèn)證的門坎，有了這樣的認(rèn)證，一方面，企業(yè)單位可以檢驗(yàn)員工和求職者專業(yè)素質(zhì)的高低，促進(jìn)市場(chǎng)調(diào)查行業(yè)的專業(yè)化和職業(yè)化進(jìn)程。目前協(xié)會(huì)也正在考慮制定相關(guān)的行業(yè)規(guī)范，要求調(diào)查公司要具有一定數(shù)量的調(diào)查分析師；另一方面，個(gè)人也可以正確估價(jià)自己，憑著自己的專業(yè)特長，獲得更好的就業(yè)機(jī)會(huì)和職位，"調(diào)查分析師"的稱謂還是比較適合從事調(diào)查咨詢等行業(yè)的人員的。從目前的情況看，社會(huì)上雖然有不少調(diào)查機(jī)構(gòu)從事調(diào)查活動(dòng)，統(tǒng)計(jì)部門也進(jìn)行一些調(diào)查工作，但提供市場(chǎng)信息的層次和深度，以及信息的可靠性和有效性往往達(dá)不到要求，究其原因，主要還是缺少調(diào)查與分析的專業(yè)人才。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，調(diào)查分析行業(yè)隨之迅速走俏，而對(duì)人才的需求也迅速增加。市場(chǎng)調(diào)查分析行業(yè)是企業(yè)了解和掌握市場(chǎng)現(xiàn)狀、判斷發(fā)展趨勢(shì)、制訂營銷戰(zhàn)略和策略的基礎(chǔ)和有效工具。但從目前招聘情況看，大量的市場(chǎng)調(diào)查分析人員屬于沒有經(jīng)驗(yàn)的"書本"人才或僅從事消費(fèi)品市場(chǎng)調(diào)查的操作性人才。那些既能夠進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查策劃、組織實(shí)施，又能夠進(jìn)行市場(chǎng)分析的專業(yè)化人才非常稀缺。不過，社會(huì)上越來越多的咨詢機(jī)構(gòu)加大了對(duì)調(diào)查分析人才的需求，其薪酬也逐步提高。剛畢業(yè)的大學(xué)生年薪五六萬元的不少，有一定工作經(jīng)驗(yàn)后年薪可達(dá)20萬元，甚至更多。

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