城中村改造法律實(shí)務(wù)

內(nèi)容概要

　　《“城中村”改造法律實(shí)務(wù)》的特點(diǎn)是把平日里所辦理的涉及“城中村”改造的案件和各地做法加以梳理，并對(duì)部分地區(qū)有爭(zhēng)議的改造方案進(jìn)行評(píng)析，適時(shí)提出我們的建議，力求推薦更加完善的方案供各地參考?！丁俺侵写濉备脑旆蓪?shí)務(wù)》不僅適用于“城中村”改造，對(duì)于舊村改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)等同樣具有參考價(jià)值。

作者簡(jiǎn)介

孫事龍，北京市律師協(xié)會(huì)土地法律專業(yè)委員會(huì)委員，北京市振邦律師事務(wù)所合伙人，中國(guó)人民大學(xué)律師學(xué)院客座教授，中國(guó)房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)站站長(zhǎng)。從法官到律師20年司法工作，獨(dú)立經(jīng)辦、代理各類案件千余件，曾擔(dān)任多家拆遷辦、開發(fā)公司、政府的法律顧問，發(fā)表多篇房地產(chǎn)的法學(xué)論文，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)領(lǐng)域策劃和維權(quán)工作，出版《房屋拆遷新熱點(diǎn)解析》等著作，在理論和實(shí)踐的有機(jī)結(jié)合上形成了一系列行之有效的經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)的專家型律師。

書籍目錄

前言 第一章基礎(chǔ)理論篇 第一節(jié) “城中村”基本概念與特點(diǎn) 一、不同視角下的“城中村”  二、部分地方以立法形式對(duì)“城中村”進(jìn)行概念界定 三、“城中村”特點(diǎn)歸納 第二節(jié) “城中市寸”改造起源與發(fā)展歷程 一、改造背景 二、早期的指導(dǎo)思想與做法 三、目前全國(guó)現(xiàn)狀 四、當(dāng)代法律環(huán)境下“城中村”改造方向思考 五、“城中村”改造與相關(guān)概念比較 第三節(jié)宅基地基礎(chǔ)知識(shí) 一、宅基地所有權(quán)制度演變 二、宅基地使用權(quán)特征 三、宅基地使用權(quán)取得 四、登記與發(fā)證 五、宅基地使用權(quán)法律體系的建立 六、宅基地房屋買賣與效力問題 第四節(jié) “城中村”改造立法現(xiàn)狀與模式 一、立法概況 二、評(píng)論與建議 三、相關(guān)法律條款簡(jiǎn)要匯總 第二章程序、主體、改制篇 第一節(jié) “城中村”改造主要程序介紹 一、“城中村”改造主要階段 二、“城中村”改造一般流程 三、參考案例 第二節(jié) “城中村”改造主怖模式研究 一、主體劃分 二、常用主體模式介紹 三、確定主體考慮的因素 四、評(píng)論與提示 第三節(jié)開發(fā)商介入“城中村”改造價(jià)值與途徑選擇 一、開發(fā)商介入價(jià)值 二、開發(fā)商介入模式 三、開發(fā)商介入風(fēng)險(xiǎn) 四、開發(fā)商介入途徑 五、企業(yè)參與方式 六、參與內(nèi)容 七、投資回報(bào)方式 八、案例介紹 第四節(jié) “城中村”改造集體資產(chǎn)處理 一、現(xiàn)狀 二、問題提示 三、公司制操作探討 四、公司制難點(diǎn)問題 五、案例介紹 第五節(jié) “城中村”改造規(guī)劃制定 一、法律依據(jù) 二、厘清基本概念 三、幾者之間關(guān)系 四、規(guī)劃案例介紹 第六節(jié) “城中村”改造土地流轉(zhuǎn) 一、基本理論 二、土地用途和性質(zhì)轉(zhuǎn)化是“城中村”改造的前提基礎(chǔ)工作 三、改造與土地收儲(chǔ) 四、“城中村”改造與土地劃撥 五、土地出讓 六、“城中村”改造土地管理案例介紹 第七節(jié) “城中村”改造與土地一級(jí)開發(fā) 一、立法分析 二、“城中村”改造與土地一級(jí)開發(fā)關(guān)系 三、開發(fā)商參與土地一級(jí)開發(fā)主體盈利模式 四、問題提示 五、案例  第三章補(bǔ)償安置方案篇 第一節(jié)補(bǔ)償安置概述 一、村民住房安置措施 二、補(bǔ)償安置原則 三、補(bǔ)償安置的個(gè)案分析 四、國(guó)外解決“城中村”失地農(nóng)民住房安置問題的經(jīng)驗(yàn) 五、國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的啟示 第二節(jié)補(bǔ)償安置方式 一、房屋安置 二、貨幣補(bǔ)償 三、遷建安置模式 第三節(jié)補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn) 一、補(bǔ)償范圍與標(biāo)準(zhǔn) 二、特殊房屋補(bǔ)償安置原則 第四節(jié)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償安置模式 一、概念界定 二、主要做法介紹 三、采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換可行性分析 四、利弊分析 第五節(jié)宅基地置換房屋模式 一、產(chǎn)生背景 二、做法介紹 …… 第四章綜合篇

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   （六）確定主體和模式 “城中村”改造分為政府主導(dǎo)型、村集體主導(dǎo)型、開發(fā)商主導(dǎo)型，模式選擇取決于被改造村經(jīng)濟(jì)條件、地方政策和主觀思想等因素，各村根據(jù)自己特點(diǎn)確定。財(cái)力好的村，如廣州市“城中村”改造一般采取村自己成立項(xiàng)目公司，自我解決補(bǔ)償安置和建設(shè)工程；杭州市則采取政府設(shè)立專門的農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓建設(shè)管理中心承擔(dān)“城中村”改造補(bǔ)償安置具體工作。確定主體可能涉及比較復(fù)雜的問題是村改制，難點(diǎn)是村股份合作制項(xiàng)目公司設(shè)立；另一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是社會(huì)資金介入和風(fēng)險(xiǎn)控制、合作方式。只有處理好村民、村集體、政府和投資商之間關(guān)系，實(shí)現(xiàn)共贏，才算得上模式正確。 （七）初步擬定補(bǔ)償安置方案，進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)、評(píng)估 “城中村”改造的補(bǔ)償安置方案是技術(shù)性非常強(qiáng)的工作，不能簡(jiǎn)單套用附近村的做法，每個(gè)村人均土地面積、人El密度、建筑面積、財(cái)力狀況不同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)因村而異。除確定按照人頭、宅基地面積或房屋面積作為基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，還需考慮特殊人群、特定家庭等因素。主體之間利益平衡、村民內(nèi)部利益平衡、貧困人員利益保障機(jī)制建立需反復(fù)研究，多方征求意見，方案形成應(yīng)該邀請(qǐng)多方主體參與，尊重村民或村民代表民主議定。實(shí)踐證明，周密細(xì)致公平合理的涵蓋絕大多數(shù)人意愿的方案執(zhí)行起來容易得多。 （八）以政府決定或村申請(qǐng)形式啟動(dòng)程序 “城中村”改造啟動(dòng)主要兩種方式：一種是政府通過行政程序，直接確定被改造的村，政府帶動(dòng)村進(jìn)入改造程序；另一種是“城中村”可以主動(dòng)申請(qǐng)列入計(jì)劃，要求改造，由政府實(shí)地考察后決定是否對(duì)該村進(jìn)行“城中村”改造。從實(shí)際操作看，政府主導(dǎo)，雙向選擇比較合理，也便于操作，對(duì)于一些嚴(yán)重影響城市整體規(guī)劃和形象的落后村，在村集體無法自身推動(dòng)改造情形下，政府強(qiáng)制性改造也合乎公共利益需要。 （九）辦理立項(xiàng)、批文等批準(zhǔn)手續(xù) 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件稱之為立項(xiàng)審批，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)制度、政治體制中保留的行政行為，指一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目只有按照法律或政策規(guī)定的條件、程序和權(quán)限經(jīng)過地方各級(jí)政府發(fā)改委批準(zhǔn)或由其核報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)后，才能進(jìn)行建設(shè)的制度。隨著國(guó)務(wù)院關(guān)于投資審批制度的改革，已經(jīng)由單一批準(zhǔn)制度到批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案分不同情況進(jìn)行。“城中村”改造作為建設(shè)項(xiàng)目，多數(shù)地方仍舊采取立項(xiàng)審批做法。 （十）土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)  “城中村”改造核心就是拆除舊村建新城，《土地管理法》規(guī)定建設(shè)活動(dòng)應(yīng)該在國(guó)有土地上進(jìn)行，這就涉及原本屬于村集體土地性質(zhì)和用途改變，需按照程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收手續(xù)。 （十一）“城中村”改造公告 房屋拆遷有拆遷公告，土地征收有征收公告和征收補(bǔ)償安置公告，“城中村”改造計(jì)劃一旦確定，進(jìn)入實(shí)施階段前，多數(shù)環(huán)節(jié)應(yīng)進(jìn)行公告。目前有些地方做到發(fā)布公告、通告，告知廣大村民，賦予權(quán)力義務(wù)，但關(guān)于公告內(nèi)容暫無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為至少把改造時(shí)間、實(shí)施主體、聯(lián)系人、聯(lián)系方式等事項(xiàng)作為基本內(nèi)容。

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《"城中村"改造法律實(shí)務(wù)》不僅適用于“城中村”改造，對(duì)于舊村改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)等同樣具有參考價(jià)值。

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