物業(yè)管理疑難法律問題研究

內容概要

　　近年來，房地產市場異?；钴S。隨著房地產市場由“粗放型擴張”轉為“集約型增長”，房產的保值、增值受到關注。要使房產能夠保值、增值，實現(xiàn)集約型增長，就離不開優(yōu)質的物業(yè)管理。
　　物業(yè)管理是當今一個熱門話題，我國物業(yè)管理立法不完善、制度建設不健全，導致了在現(xiàn)實生活中業(yè)主與開發(fā)商之間、業(yè)主與物業(yè)服務之間矛盾重重。如何更好的解決當下的矛盾，是迫在眉睫需要研究的課題。本書正是以此為立足點，展開研究。
　　雖然現(xiàn)實的問題很復雜，也很突出，學者對其的研究也不勝枚舉，但是系統(tǒng)的對其進行論述并進而形成專著的并不多。所以，本書的問世無疑填補了這一空缺，具有重要的指導意義和現(xiàn)實價值，值得學界和讀者仔細研讀。

作者簡介

　　陳廣華
(1969～)，男，江蘇泰州人，博士，法學副教授，河海大學法學院副院長，碩士生導師，主要從事：民商法學和不動產法學研究。獨立主持或參與國家級、省部級課題多項，住CSSCI刊物發(fā)表論文20多篇。擔任中國物業(yè)管理協(xié)會“中國物業(yè)管理師”師資、江蘇省民法學研究會理事、江蘇省民事訴訟法學研究會理事和江蘇省港澳臺法律研究會常務理事等職。
　　芮志文
(1986～)，男，江蘇常州人，碩士，江蘇省南京市鐘山公證處助理公證員，主要從事：民商法學、公正法律事務研究。
　　劉 撰 (1986～)，男，江西上饒，碩士研究生，主要從事：民商法學研究。

書籍目錄

第一章　物業(yè)管理法概述
　第一節(jié)　物業(yè)管理概述　
　　一、物業(yè)的界定　　　
　　二、物業(yè)管理的內涵　　　
　　三、物業(yè)管理的類型及特征　　　
　　四、物業(yè)管理的內容　　　
　　五、物業(yè)管理與物業(yè)服務辨析　
　第二節(jié)　物業(yè)管理區(qū)域劃分研究　
　　一、問題的提出　　　
　　二、物業(yè)管理及物業(yè)管理區(qū)域劃分概述　　
　　三、“物業(yè)管理區(qū)域”與“建筑區(qū)劃”的厘清
　第三節(jié)　物業(yè)管理法概述　
　　一、物業(yè)管理法的概念　　
　　二、物業(yè)管理立法的立法模式、現(xiàn)狀分析　　
　　三、物業(yè)管理法調整的對象　　
　　四、物業(yè)管理法與相關法律部門的關系　　
　　五、物業(yè)管理法的基本原則
第二章　物業(yè)管理法律關系
　第一節(jié)　物業(yè)管理法律關系概述
　　一、物業(yè)管理法律關系釋義　　
　　二、物業(yè)管理法律關系的特征　　　
　　三、物業(yè)管理法律關系的分類　
　第二節(jié)　物業(yè)管理法律關系的要素
　　一、物業(yè)管理法律關系的主體　　
　　二、物業(yè)管理法律關系的客體　　　
　　三、物業(yè)管理法律關系的內容
　第三節(jié)　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主團體
　　一、業(yè)主　　　
　　二、業(yè)主大會　　
　　三、業(yè)主委員會　　　
　　四、業(yè)主團體　
第三章　物業(yè)服務合同
　第一節(jié)　物業(yè)服務合同概述　
　　一、物業(yè)服務合同的概念　　
　　二、物業(yè)服務合同的性質　　
　　三、物業(yè)服務合同的分類
　第二節(jié)　前期物業(yè)服務合同
　　一、前期物業(yè)服務合同與普通物業(yè)服務合同之比較　　
　　二、房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)以及業(yè)主三方關系之探討　
　第三節(jié)　物業(yè)費收費主體研究
　　一、物業(yè)費請求權主體現(xiàn)狀及比較法分析　　
　　二、物業(yè)費請求權主體的重構　　
　　三、物業(yè)費請求權二元主體結構的合理性分析　　
　　四、結語
第四章　物業(yè)服務質量保障制度研究
　第一節(jié)　物業(yè)服務質量保障制度概述
　　一、物業(yè)服務質量保障的內涵　　
　　二、物業(yè)服務質量保障制度的構成要素　　
　　三、我國關于物業(yè)服務質量保障標準的規(guī)定　
　第二節(jié)　物業(yè)服務企業(yè)
　　一、物業(yè)服務企業(yè)的內涵　　　
　　二、我國物業(yè)服務企業(yè)資質　　
　　三、物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務
　第三節(jié)　物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員
　　一、我國物業(yè)從業(yè)人員的資格準入　　
　　二、國外及我國香港地區(qū)物業(yè)從業(yè)人員的資格準入
　第四節(jié)　提升我國物業(yè)服務行業(yè)服務水平，保障物業(yè)服務質量的建議
　　一、我國物業(yè)服務行業(yè)存在的問題　　
　　二、關于物業(yè)服務行業(yè)的相關完善
第五章　物業(yè)服務企業(yè)法律責任研究
　第一節(jié)　物業(yè)服務企業(yè)法律責任概述
　　一、物業(yè)服務企業(yè)法律責任內涵　　
　　二、物業(yè)管理法律責任的構成要件　　
　　三、我國物業(yè)服務企業(yè)法律責任的主要特征　　
　　四、我國物業(yè)服務企業(yè)法律責任的分類
　第二節(jié)　我國法律法規(guī)中物業(yè)管理法律責任相關規(guī)定
　　一、建設單位違反招投標規(guī)定的行政責任　　
　　二、建設單位擅自處分的行政責任和民事責任　　
　　三、物業(yè)服務企業(yè)拒不移交資料的行政責任　　
　　四、無資格從事物業(yè)管理的行政責任、民事責任以及
　　　　騙取管理資格的法律后果　　
　　五、物業(yè)服務企業(yè)聘用無從業(yè)資格的人員的法律責任　　
　　六、物業(yè)服務企業(yè)違反委托管理限制之法律責任　　
　　七、挪用專項維修資金的法律責任　　　
　　八、建設單位（開發(fā)商）不配置物業(yè)管理用房的法律責任　　　
　　九、物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途之法律責任　　
　　十、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)擅自作為行為的法律責任　　　
　　十一、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的民事法律責任　　
　　十二、業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違
　　　　　法活動的法律責任　　
　　十三、物業(yè)管理主管部門工作人員收受他人財物或其
　　　　　他好處的刑事和行政責任　
　第三節(jié)　第三人違法行為引起的物業(yè)服務企業(yè)的法律責任
　　一、第三人責任引發(fā)物業(yè)服務企業(yè)責任概述　　
　　二、物業(yè)服務企業(yè)如何防范來自于第三人的客觀風險
第六章　住宅小區(qū)車位、車庫權屬研究
　第一節(jié)　住宅小區(qū)車位、車庫概述
　　一、住宅小區(qū)車位、車庫的定義及分類　　
　　二、我國《物權法》對于住宅小區(qū)車位、車庫權屬規(guī)定的立法進程
　第二節(jié)　國內外車位、車庫權屬的主要學說及法律規(guī)定的比較研究
　　一、國內住宅小區(qū)車位、車庫權屬的主要學說分析　　
　　二、國外及我國臺灣地區(qū)對于車位、車庫權屬規(guī)定的比較分析
　第三節(jié)　住宅小區(qū)車位、車庫權屬的理論分析
　　一、從建筑物區(qū)分所有角度的考察　　　
　　二、從主物與從物的角度考察　　
　　三、從添附制度的角度考察　　　
　　四、從空間權理論角度考察　　
　　五、從經濟效益的角度考察　
　第四節(jié)　對《物權法》第74條的評析及完善建議
　　一、對于現(xiàn)行《物權法》車位、車庫權屬規(guī)定的評析　　　
　　二、當前《物權法》中“首先滿足業(yè)主需要”引發(fā)的爭議分析　　
　　三、對《物權法》第74條的完善建議　　
　　四、對歷史遺留問題分析
　第五節(jié)　住宅小區(qū)車位、車庫權屬的相關配套制度的建立與完善
　　一、國家加強鼓勵車位、車庫建設的宏觀調控　　
　　二、建立規(guī)劃車位、車庫補償機制　　
　　三、設立與完善業(yè)主共有的車位、車庫的專有使用權
第七章　住宅小區(qū)業(yè)主共有財產信托法律制度研究
　第一節(jié)　信托物業(yè)概述　
　　一、信托物業(yè)管理的實例及困惑　　
　　二、信托概述　
　第二節(jié)　住宅小區(qū)業(yè)主共有財產管理現(xiàn)狀及比較分析
　　一、住宅小區(qū)業(yè)主共有財產管理現(xiàn)狀　　
　　二、業(yè)主共有財產管理的比較分析
　第三節(jié)　住宅小區(qū)業(yè)主共有財產信托的設立
　　一、業(yè)主共有財產信托的法律基礎　　　
　　二、業(yè)主共有財產信托給物業(yè)服務企業(yè)管理的可行性分析
　第四節(jié)　住宅小區(qū)業(yè)主財產設立信托管理的現(xiàn)實問題及完善建議
　　一、業(yè)主大會作為委托人的資格問題　　
　　二、業(yè)主共有財產信托管理中信托財產分析
　　
參考文獻
附錄
　　住宅小區(qū)車位、車庫權屬研究
　　　　　——以法經濟學為視角　　
　　業(yè)主團體訴訟主體地位研究
　　　　——兼評《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第10條　　
　　“物業(yè)管理區(qū)域”劃分研究
　　　　——從“物業(yè)管理區(qū)域”劃分的行政案件入手　　
　　小區(qū)車位和車庫權屬研究　　
　　前期物業(yè)服務合同芻議　　
　　論建筑物區(qū)分所有權
　　——兼談物業(yè)管理法律體系的完善
后記

章節(jié)摘錄

版權頁：   插圖：   （二）物業(yè)管理法律關系的產生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性 因為房產（物業(yè)的一種）是國民最重要的財產，物業(yè)管理亦涉及所有業(yè)主的公共利益，因此物業(yè)管理法律關系就需要有嚴格的程序性和要式性，使業(yè)主能知悉程序，參與到物業(yè)管理中，維護自身的合法權益。物業(yè)管理法律關系的要式性主要表現(xiàn)在業(yè)主團體的組建，業(yè)主公約的訂立，物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、改聘，物業(yè)管理權的行使，國家在物業(yè)管理活動中行政管理權的行使等都要按照法律規(guī)定的程序和具體的規(guī)則進行。 （三）物業(yè)管理法律關系的國家干預程度比較大 國家為保護業(yè)主的權利，維護國有土地的收益，促進人居環(huán)境和城市工作、投資環(huán)境的改善，通過法律法規(guī)以及政策對物業(yè)管理市場和物業(yè)管理企業(yè)的資質進行管理，對某些物業(yè)管理運作環(huán)節(jié)和行為關系施以必要的干預。這種干預也是國家對物業(yè)管理行業(yè)的管理，干預的目的在于引導物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。 三、物業(yè)管理法律關系的分類 （一）平等性的物業(yè)管理法律關系與不平等性的物業(yè)管理法律關系 按照物業(yè)管理法律關系主體在物業(yè)管理法律關系中的地位不同，可以分為平等的物業(yè)管理法律關系與不平等的物業(yè)管理法律關系。平等性的物業(yè)管理法律關系是指平等主體之間所形成的權利義務關系。這種平等的權利義務關系往往是通過主體之間在平等自愿的基礎上，協(xié)商達成合同的形式來實現(xiàn)的。如業(yè)主和物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)服務合同關系、特約服務關系等。不平等性的物業(yè)管理法律關系是指在不平等的物業(yè)法律關系主體之間形成的權力服從關系。這種法律關系以服從、命令為原則，法律主體之間存在隸屬關系，一方服從另一方，充分體現(xiàn)國家意志。如國家行政管理部門與業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)之間的關系。不平等性的法律關系還可以分為行政法性質的物業(yè)管理法律關系與經濟法性質的物業(yè)管理法律關系。 （二）抽象（一般）物業(yè)管理法律關系和具體（個別）物業(yè)管理法律關系 按照法律關系存在的形態(tài)所進行的分類。抽象（一般）物業(yè)管理法律關系是以物業(yè)管理法設定、宣告的模式存在的法律關系，其中主體是法律角色，權利義務也沒有人格化，沒有具體的享有者和承擔者。具體（個別）物業(yè)管理法律關系是社會中客觀存在的主體根據(jù)法定的法律關系模式建立起來的法律關系，其權利和義務具體明確落實到社會中存在的主體，即人格化。抽象的物業(yè)管理法律關系具有共同性、普遍性的特征，具體的物業(yè)管理法律關系具有差別性、豐富性和特殊性的特征。 （三）實體法性質的物業(yè)管理法律關系與程序法性質的物業(yè)管理法律關系 按照調整物業(yè)管理行為的法律規(guī)范的性質所進行的分類。實體性質的物業(yè)管理法律關系是指由實體法所調整的物業(yè)管理法律關系，如物業(yè)的權屬由物權法所調整，房屋登記由行政法所調整等；程序法性質的物業(yè)管理法律關系是指由程序法調整的物業(yè)管理法律關系，如因物業(yè)管理糾紛所引起的民事訴訟、行政訴訟等。

編輯推薦

《物業(yè)管理疑難法律問題研究》由中國政法大學出版社出版。

圖書封面

評論、評分、閱讀與下載

---

    物業(yè)管理疑難法律問題研究 PDF格式下載

---