物業(yè)管理疑難法律問(wèn)題研究

內(nèi)容概要

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由“粗放型擴(kuò)張”轉(zhuǎn)為“集約型增長(zhǎng)”，房產(chǎn)的保值、增值受到關(guān)注。要使房產(chǎn)能夠保值、增值，實(shí)現(xiàn)集約型增長(zhǎng)，就離不開優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理。
　　物業(yè)管理是當(dāng)今一個(gè)熱門話題，我國(guó)物業(yè)管理立法不完善、制度建設(shè)不健全，導(dǎo)致了在現(xiàn)實(shí)生活中業(yè)主與開發(fā)商之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)之間矛盾重重。如何更好的解決當(dāng)下的矛盾，是迫在眉睫需要研究的課題。本書正是以此為立足點(diǎn)，展開研究。
　　雖然現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題很復(fù)雜，也很突出，學(xué)者對(duì)其的研究也不勝枚舉，但是系統(tǒng)的對(duì)其進(jìn)行論述并進(jìn)而形成專著的并不多。所以，本書的問(wèn)世無(wú)疑填補(bǔ)了這一空缺，具有重要的指導(dǎo)意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值，值得學(xué)界和讀者仔細(xì)研讀。

作者簡(jiǎn)介

　　陳廣華
(1969～)，男，江蘇泰州人，博士，法學(xué)副教授，河海大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)，碩士生導(dǎo)師，主要從事：民商法學(xué)和不動(dòng)產(chǎn)法學(xué)研究。獨(dú)立主持或參與國(guó)家級(jí)、省部級(jí)課題多項(xiàng)，住CSSCI刊物發(fā)表論文20多篇。擔(dān)任中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)“中國(guó)物業(yè)管理師”師資、江蘇省民法學(xué)研究會(huì)理事、江蘇省民事訴訟法學(xué)研究會(huì)理事和江蘇省港澳臺(tái)法律研究會(huì)常務(wù)理事等職。
　　芮志文
(1986～)，男，江蘇常州人，碩士，江蘇省南京市鐘山公證處助理公證員，主要從事：民商法學(xué)、公正法律事務(wù)研究。
　　劉 撰 (1986～)，男，江西上饒，碩士研究生，主要從事：民商法學(xué)研究。

書籍目錄

第一章　物業(yè)管理法概述
　第一節(jié)　物業(yè)管理概述　
　　一、物業(yè)的界定　　　
　　二、物業(yè)管理的內(nèi)涵　　　
　　三、物業(yè)管理的類型及特征　　　
　　四、物業(yè)管理的內(nèi)容　　　
　　五、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)辨析　
　第二節(jié)　物業(yè)管理區(qū)域劃分研究　
　　一、問(wèn)題的提出　　　
　　二、物業(yè)管理及物業(yè)管理區(qū)域劃分概述　　
　　三、“物業(yè)管理區(qū)域”與“建筑區(qū)劃”的厘清
　第三節(jié)　物業(yè)管理法概述　
　　一、物業(yè)管理法的概念　　
　　二、物業(yè)管理立法的立法模式、現(xiàn)狀分析　　
　　三、物業(yè)管理法調(diào)整的對(duì)象　　
　　四、物業(yè)管理法與相關(guān)法律部門的關(guān)系　　
　　五、物業(yè)管理法的基本原則
第二章　物業(yè)管理法律關(guān)系
　第一節(jié)　物業(yè)管理法律關(guān)系概述
　　一、物業(yè)管理法律關(guān)系釋義　　
　　二、物業(yè)管理法律關(guān)系的特征　　　
　　三、物業(yè)管理法律關(guān)系的分類　
　第二節(jié)　物業(yè)管理法律關(guān)系的要素
　　一、物業(yè)管理法律關(guān)系的主體　　
　　二、物業(yè)管理法律關(guān)系的客體　　　
　　三、物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容
　第三節(jié)　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主團(tuán)體
　　一、業(yè)主　　　
　　二、業(yè)主大會(huì)　　
　　三、業(yè)主委員會(huì)　　　
　　四、業(yè)主團(tuán)體　
第三章　物業(yè)服務(wù)合同
　第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)合同概述　
　　一、物業(yè)服務(wù)合同的概念　　
　　二、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)　　
　　三、物業(yè)服務(wù)合同的分類
　第二節(jié)　前期物業(yè)服務(wù)合同
　　一、前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同之比較　　
　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主三方關(guān)系之探討　
　第三節(jié)　物業(yè)費(fèi)收費(fèi)主體研究
　　一、物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)主體現(xiàn)狀及比較法分析　　
　　二、物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)主體的重構(gòu)　　
　　三、物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)二元主體結(jié)構(gòu)的合理性分析　　
　　四、結(jié)語(yǔ)
第四章　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保障制度研究
　第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保障制度概述
　　一、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保障的內(nèi)涵　　
　　二、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保障制度的構(gòu)成要素　　
　　三、我國(guó)關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保障標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定　
　第二節(jié)　物業(yè)服務(wù)企業(yè)
　　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)涵　　　
　　二、我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)　　
　　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)
　第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員
　　一、我國(guó)物業(yè)從業(yè)人員的資格準(zhǔn)入　　
　　二、國(guó)外及我國(guó)香港地區(qū)物業(yè)從業(yè)人員的資格準(zhǔn)入
　第四節(jié)　提升我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)服務(wù)水平，保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議
　　一、我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在的問(wèn)題　　
　　二、關(guān)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的相關(guān)完善
第五章　物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任研究
　第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任概述
　　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任內(nèi)涵　　
　　二、物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成要件　　
　　三、我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任的主要特征　　
　　四、我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任的分類
　第二節(jié)　我國(guó)法律法規(guī)中物業(yè)管理法律責(zé)任相關(guān)規(guī)定
　　一、建設(shè)單位違反招投標(biāo)規(guī)定的行政責(zé)任　　
　　二、建設(shè)單位擅自處分的行政責(zé)任和民事責(zé)任　　
　　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交資料的行政責(zé)任　　
　　四、無(wú)資格從事物業(yè)管理的行政責(zé)任、民事責(zé)任以及
　　　　騙取管理資格的法律后果　　
　　五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用無(wú)從業(yè)資格的人員的法律責(zé)任　　
　　六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反委托管理限制之法律責(zé)任　　
　　七、挪用專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任　　　
　　八、建設(shè)單位（開發(fā)商）不配置物業(yè)管理用房的法律責(zé)任　　　
　　九、物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途之法律責(zé)任　　
　　十、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)擅自作為行為的法律責(zé)任　　　
　　十一、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的民事法律責(zé)任　　
　　十二、業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事違
　　　　　法活動(dòng)的法律責(zé)任　　
　　十三、物業(yè)管理主管部門工作人員收受他人財(cái)物或其
　　　　　他好處的刑事和行政責(zé)任　
　第三節(jié)　第三人違法行為引起的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任
　　一、第三人責(zé)任引發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任概述　　
　　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何防范來(lái)自于第三人的客觀風(fēng)險(xiǎn)
第六章　住宅小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬研究
　第一節(jié)　住宅小區(qū)車位、車庫(kù)概述
　　一、住宅小區(qū)車位、車庫(kù)的定義及分類　　
　　二、我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)于住宅小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬規(guī)定的立法進(jìn)程
　第二節(jié)　國(guó)內(nèi)外車位、車庫(kù)權(quán)屬的主要學(xué)說(shuō)及法律規(guī)定的比較研究
　　一、國(guó)內(nèi)住宅小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬的主要學(xué)說(shuō)分析　　
　　二、國(guó)外及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)于車位、車庫(kù)權(quán)屬規(guī)定的比較分析
　第三節(jié)　住宅小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬的理論分析
　　一、從建筑物區(qū)分所有角度的考察　　　
　　二、從主物與從物的角度考察　　
　　三、從添附制度的角度考察　　　
　　四、從空間權(quán)理論角度考察　　
　　五、從經(jīng)濟(jì)效益的角度考察　
　第四節(jié)　對(duì)《物權(quán)法》第74條的評(píng)析及完善建議
　　一、對(duì)于現(xiàn)行《物權(quán)法》車位、車庫(kù)權(quán)屬規(guī)定的評(píng)析　　　
　　二、當(dāng)前《物權(quán)法》中“首先滿足業(yè)主需要”引發(fā)的爭(zhēng)議分析　　
　　三、對(duì)《物權(quán)法》第74條的完善建議　　
　　四、對(duì)歷史遺留問(wèn)題分析
　第五節(jié)　住宅小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬的相關(guān)配套制度的建立與完善
　　一、國(guó)家加強(qiáng)鼓勵(lì)車位、車庫(kù)建設(shè)的宏觀調(diào)控　　
　　二、建立規(guī)劃車位、車庫(kù)補(bǔ)償機(jī)制　　
　　三、設(shè)立與完善業(yè)主共有的車位、車庫(kù)的專有使用權(quán)
第七章　住宅小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)信托法律制度研究
　第一節(jié)　信托物業(yè)概述　
　　一、信托物業(yè)管理的實(shí)例及困惑　　
　　二、信托概述　
　第二節(jié)　住宅小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)管理現(xiàn)狀及比較分析
　　一、住宅小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)管理現(xiàn)狀　　
　　二、業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)管理的比較分析
　第三節(jié)　住宅小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)信托的設(shè)立
　　一、業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)信托的法律基礎(chǔ)　　　
　　二、業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)信托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的可行性分析
　第四節(jié)　住宅小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)設(shè)立信托管理的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題及完善建議
　　一、業(yè)主大會(huì)作為委托人的資格問(wèn)題　　
　　二、業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)信托管理中信托財(cái)產(chǎn)分析
　　
參考文獻(xiàn)
附錄
　　住宅小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬研究
　　　　　——以法經(jīng)濟(jì)學(xué)為視角　　
　　業(yè)主團(tuán)體訴訟主體地位研究
　　　　——兼評(píng)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條　　
　　“物業(yè)管理區(qū)域”劃分研究
　　　　——從“物業(yè)管理區(qū)域”劃分的行政案件入手　　
　　小區(qū)車位和車庫(kù)權(quán)屬研究　　
　　前期物業(yè)服務(wù)合同芻議　　
　　論建筑物區(qū)分所有權(quán)
　　——兼談物業(yè)管理法律體系的完善
后記

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁(yè)：   插圖：   （二）物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性 因?yàn)榉慨a(chǎn)（物業(yè)的一種）是國(guó)民最重要的財(cái)產(chǎn)，物業(yè)管理亦涉及所有業(yè)主的公共利益，因此物業(yè)管理法律關(guān)系就需要有嚴(yán)格的程序性和要式性，使業(yè)主能知悉程序，參與到物業(yè)管理中，維護(hù)自身的合法權(quán)益。物業(yè)管理法律關(guān)系的要式性主要表現(xiàn)在業(yè)主團(tuán)體的組建，業(yè)主公約的訂立，物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、改聘，物業(yè)管理權(quán)的行使，國(guó)家在物業(yè)管理活動(dòng)中行政管理權(quán)的行使等都要按照法律規(guī)定的程序和具體的規(guī)則進(jìn)行。 （三）物業(yè)管理法律關(guān)系的國(guó)家干預(yù)程度比較大 國(guó)家為保護(hù)業(yè)主的權(quán)利，維護(hù)國(guó)有土地的收益，促進(jìn)人居環(huán)境和城市工作、投資環(huán)境的改善，通過(guò)法律法規(guī)以及政策對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)和物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行管理，對(duì)某些物業(yè)管理運(yùn)作環(huán)節(jié)和行為關(guān)系施以必要的干預(yù)。這種干預(yù)也是國(guó)家對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的管理，干預(yù)的目的在于引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。 三、物業(yè)管理法律關(guān)系的分類 （一）平等性的物業(yè)管理法律關(guān)系與不平等性的物業(yè)管理法律關(guān)系 按照物業(yè)管理法律關(guān)系主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中的地位不同，可以分為平等的物業(yè)管理法律關(guān)系與不平等的物業(yè)管理法律關(guān)系。平等性的物業(yè)管理法律關(guān)系是指平等主體之間所形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這種平等的權(quán)利義務(wù)關(guān)系往往是通過(guò)主體之間在平等自愿的基礎(chǔ)上，協(xié)商達(dá)成合同的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如業(yè)主和物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、特約服務(wù)關(guān)系等。不平等性的物業(yè)管理法律關(guān)系是指在不平等的物業(yè)法律關(guān)系主體之間形成的權(quán)力服從關(guān)系。這種法律關(guān)系以服從、命令為原則，法律主體之間存在隸屬關(guān)系，一方服從另一方，充分體現(xiàn)國(guó)家意志。如國(guó)家行政管理部門與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。不平等性的法律關(guān)系還可以分為行政法性質(zhì)的物業(yè)管理法律關(guān)系與經(jīng)濟(jì)法性質(zhì)的物業(yè)管理法律關(guān)系。 （二）抽象（一般）物業(yè)管理法律關(guān)系和具體（個(gè)別）物業(yè)管理法律關(guān)系 按照法律關(guān)系存在的形態(tài)所進(jìn)行的分類。抽象（一般）物業(yè)管理法律關(guān)系是以物業(yè)管理法設(shè)定、宣告的模式存在的法律關(guān)系，其中主體是法律角色，權(quán)利義務(wù)也沒(méi)有人格化，沒(méi)有具體的享有者和承擔(dān)者。具體（個(gè)別）物業(yè)管理法律關(guān)系是社會(huì)中客觀存在的主體根據(jù)法定的法律關(guān)系模式建立起來(lái)的法律關(guān)系，其權(quán)利和義務(wù)具體明確落實(shí)到社會(huì)中存在的主體，即人格化。抽象的物業(yè)管理法律關(guān)系具有共同性、普遍性的特征，具體的物業(yè)管理法律關(guān)系具有差別性、豐富性和特殊性的特征。 （三）實(shí)體法性質(zhì)的物業(yè)管理法律關(guān)系與程序法性質(zhì)的物業(yè)管理法律關(guān)系 按照調(diào)整物業(yè)管理行為的法律規(guī)范的性質(zhì)所進(jìn)行的分類。實(shí)體性質(zhì)的物業(yè)管理法律關(guān)系是指由實(shí)體法所調(diào)整的物業(yè)管理法律關(guān)系，如物業(yè)的權(quán)屬由物權(quán)法所調(diào)整，房屋登記由行政法所調(diào)整等；程序法性質(zhì)的物業(yè)管理法律關(guān)系是指由程序法調(diào)整的物業(yè)管理法律關(guān)系，如因物業(yè)管理糾紛所引起的民事訴訟、行政訴訟等。

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《物業(yè)管理疑難法律問(wèn)題研究》由中國(guó)政法大學(xué)出版社出版。

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