房地產(chǎn)大周期的金融視角

內(nèi)容概要

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在演進(jìn)之中，產(chǎn)業(yè)外資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)；房地產(chǎn)金融會(huì)日趨活躍。房地產(chǎn)將從居民財(cái)富配置的“超配資產(chǎn)”變成“標(biāo)配資產(chǎn)”，房地產(chǎn)行業(yè)將一改過(guò)去10多年高成長(zhǎng)的趨勢(shì)性增長(zhǎng)格局，企業(yè)的成長(zhǎng)將主要來(lái)自于行業(yè)內(nèi)的分化與整合所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)效率的提高，從依賴地價(jià)與房?jī)r(jià)的上漲獲得高毛利轉(zhuǎn)向依賴綜合開(kāi)發(fā)能力的提高，完成從地產(chǎn)到房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，最終成為以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的加工制造業(yè)。本書(shū)以日本在20世紀(jì)80年代的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫及其崩潰為案例，試圖分析其發(fā)生的機(jī)制與邏輯，探討政府、企業(yè)應(yīng)對(duì)泡沫崩潰的對(duì)策,從而總結(jié)教訓(xùn),吸收經(jīng)驗(yàn)，以便使中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中能趨利避害。

作者簡(jiǎn)介

巴曙松博士，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員，博士生導(dǎo)師，享受?chē)?guó)務(wù)院特殊津貼專家。還擔(dān)任商務(wù)部經(jīng)貿(mào)政策咨詢專家委員會(huì)委員、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家；中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、中國(guó)證監(jiān)會(huì)基金評(píng)議專家委員會(huì)委員、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)考試委員會(huì)專家、招商銀行和招商局博士后轉(zhuǎn)交指導(dǎo)委員會(huì)委員，曾在北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心從事博士后研究。先后擔(dān)任中國(guó)銀行杭州分行副行長(zhǎng)、中銀香港助理總經(jīng)理、中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略委員會(huì)主任、中央人民政府駐香港聯(lián)絡(luò)辦公室經(jīng)濟(jì)部副部長(zhǎng)等職務(wù)，并曾擔(dān)任中共中央政治局集體學(xué)習(xí)主講專家。

書(shū)籍目錄

序言
第一章 無(wú)法回避的房地產(chǎn)周期
第一節(jié) 區(qū)分周期與趨勢(shì)
無(wú)法左右的趨勢(shì)
無(wú)法回避的周期
第二節(jié) 房地產(chǎn)周期緣何重要？
房地產(chǎn)周期的三個(gè)經(jīng)驗(yàn)性特征
美國(guó)房地產(chǎn)是否正陷入“失落的十年”？
第二章 日本仍在“失落”
第一節(jié) 泡沫是如何煉成的？
土地不足——泡沫的種子
一個(gè)大致圖景：日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的“四個(gè)十年”
第二節(jié) 第一次泡沫
石油危機(jī)爆發(fā)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境
石油危機(jī)時(shí)期宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)變
第一次泡沫的形成和破滅
第三節(jié) 第一次泡沫之后，基本面失去支撐
支撐房?jī)r(jià)上漲的宏觀基本面趨于消失
支持房?jī)r(jià)上漲的金融政策條件由松到緊
第二次泡沫的形成和破滅
第二次房地產(chǎn)泡沫的特征
兩次泡沫，兩個(gè)結(jié)果
第四節(jié) 從泡沫走向“失落的十年”
日本房地產(chǎn)泡沫膨脹期間的調(diào)控政策
日本房地產(chǎn)泡沫破滅的直接與間接原因
房地產(chǎn)泡沫破滅的代價(jià)及政府應(yīng)對(duì)政策
政府應(yīng)對(duì)政策的得失評(píng)估
日本“失落的十年”在多大程度上是泡沫造成的？
第三章 十年之癢：中國(guó)會(huì)重蹈日本覆轍嗎？
第一節(jié) 十年之癢：從1998年到2008年 房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性
房地產(chǎn)的順周期波動(dòng)
第二節(jié) 中國(guó)會(huì)重蹈日本覆轍嗎？
中日房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不同階段對(duì)比
日本房地產(chǎn)市場(chǎng)不同階段的突出特征
對(duì)比日本：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在什么樣的發(fā)展階段
日本經(jīng)驗(yàn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)設(shè)了一定的風(fēng)險(xiǎn)
日本經(jīng)驗(yàn)為中國(guó)應(yīng)對(duì)泡沫提供了政策操作窗口
目前中國(guó)房地產(chǎn)是否存在全國(guó)性泡沫
第四章 調(diào)控進(jìn)行時(shí)
第一節(jié) 當(dāng)調(diào)控成為常態(tài)
弱化房地產(chǎn)的增長(zhǎng)功能是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程 房地產(chǎn)行業(yè)周期性回調(diào)：誰(shuí)將承受最大的沖擊？
房地產(chǎn)角色轉(zhuǎn)移決定投資價(jià)值的變化
新一輪業(yè)績(jī)驅(qū)動(dòng)因素將逐步切換到消費(fèi)層面
房地產(chǎn)行業(yè)角色轉(zhuǎn)移將決定未來(lái)投資價(jià)值的變化
第二節(jié) 未來(lái)調(diào)控政策的備選項(xiàng)
穩(wěn)定房?jī)r(jià)與地價(jià)預(yù)期
滬、渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)：一個(gè)寬松的開(kāi)始
降低開(kāi)發(fā)商杠桿率：預(yù)售制度正?；?br />擴(kuò)大土地供給
第三節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入第一次大調(diào)整
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入顯著調(diào)整的起點(diǎn)階段
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)顯著的行業(yè)洗牌 房地產(chǎn)調(diào)整的短期宏觀沖擊：是否導(dǎo)致投資增長(zhǎng)顯著回落
第五章 保障性住房大幕已拉開(kāi)，劇本待完善
第一節(jié) 保障性住房：大幕已拉開(kāi)
保障性住房政策的歷史軌跡：從弱化到回歸
保障性住房：大幕已開(kāi)，缺少劇本
第二節(jié) 保障性住房：國(guó)際經(jīng)驗(yàn)
國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：建設(shè)模式的選擇
國(guó)際教訓(xùn)：?jiǎn)栴}總是難以避免
第三節(jié) 美國(guó)住房保障政策：試錯(cuò)與校正的經(jīng)驗(yàn)
公房建設(shè)計(jì)劃及其效果評(píng)估
低收入家庭住房建設(shè)稅收抵免計(jì)劃及其效果評(píng)估
租房券計(jì)劃及其效果評(píng)估
低收入家庭住房建設(shè)稅收抵免和租房券方案的比較
參考文獻(xiàn)

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