房地產(chǎn)法

前言

　　中國(guó)的改革開放要求建立一個(gè)法治社會(huì)。與這樣的一個(gè)宏偉目標(biāo)相適應(yīng)，自1979年以來中國(guó)的法學(xué)教育蓬勃發(fā)展，截至2006年，全國(guó)已經(jīng)成立了法律院校600多所，在讀大學(xué)生數(shù)十萬人（尚不包括大中專及夜大、成人教育的學(xué)生人數(shù)）。應(yīng)該承認(rèn)，我國(guó)法學(xué)教育在迅速發(fā)展的同時(shí)也存在教育質(zhì)量參差不齊、不能完全適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要等方面的問題。因而，積極推進(jìn)教學(xué)方式改革，促進(jìn)法學(xué)課程體系的完善，努力培養(yǎng)“寬口徑、厚基礎(chǔ)”的復(fù)合型法律人才，已經(jīng)成為法學(xué)教育界的共識(shí)。為達(dá)成此種目的，法學(xué)教育中的課程建設(shè)及其相關(guān)的教材編寫，在當(dāng)前法學(xué)教育大調(diào)整的格局中顯得尤其重要?；谏鲜隹紤]，我們特組織福建省各高等法律院校的主要學(xué)術(shù)骨干編寫了這套教材，各部教材的主編均是福建省高等學(xué)校法學(xué)院的主要學(xué)科帶頭人。例如，《國(guó)際經(jīng)濟(jì)法》主編廖益新教授、《民法總論》主編蔣月教授、《環(huán)境法》主編陳泉生教授、《憲法學(xué)》主編朱?；萁淌?、《刑法總論》主編陳曉明教授和《法理學(xué)》主編宋方青教授等，都是在本學(xué)科領(lǐng)域頗有建樹，得到同行認(rèn)可并深受學(xué)生喜愛的優(yōu)秀教師。其他參與教材編寫的也都是教學(xué)第一線的中青年骨干教師，具有良好的法學(xué)教育背景，許多人兼通中西法學(xué)。由于眾多優(yōu)秀教師參與編寫，使這套教材的質(zhì)量有了可靠的保障。　　廈門大學(xué)法學(xué)院在編寫這套教材中發(fā)揮了積極的作用。廈門大學(xué)是國(guó)內(nèi)最早開設(shè)法科的高校之一，從事法學(xué)教育已經(jīng)有八十多年的歷史。改革開放以來，法學(xué)院在1986年即獲得博士學(xué)位授予權(quán)，2006年獲得法學(xué)博士授權(quán)一級(jí)學(xué)科，現(xiàn)設(shè)有國(guó)際法、經(jīng)濟(jì)法、民商法、憲法與行政法、訴訟法、法理學(xué)和刑法學(xué)七個(gè)博士點(diǎn)，擁有法學(xué)博士后流動(dòng)站。國(guó)際法是國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科，民商法、經(jīng)濟(jì)法、憲法與行政法是福建省重點(diǎn)學(xué)科。在學(xué)科建設(shè)取得重大成就的同時(shí)，法學(xué)院適應(yīng)我國(guó)法制發(fā)展的需要，為國(guó)家和社會(huì)培養(yǎng)了大批優(yōu)秀的法律人才，成為我國(guó)重要的法學(xué)研究和人才培養(yǎng)的基地。

內(nèi)容概要

本書以我國(guó)房地產(chǎn)法律及相關(guān)法律為依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)并結(jié)合司法審判實(shí)踐，闡述房地產(chǎn)法律制度的基本原理和實(shí)踐中的主要運(yùn)作程序。在注重基礎(chǔ)知識(shí)完整性和準(zhǔn)確性的同時(shí)，力求體現(xiàn)最新的立法、司法和學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)，向讀者展現(xiàn)房地產(chǎn)法的最新研究成果，理論聯(lián)系實(shí)際，啟發(fā)學(xué)生獨(dú)立思考，培養(yǎng)其分析問題解決問題的能力。

作者簡(jiǎn)介

　　黃健雄，福建泉州人，1964年1月生。西南政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士，廈門大學(xué)法學(xué)碩士?，F(xiàn)為廈門大學(xué)法學(xué)院副教授、民商法專業(yè)碩士研究生導(dǎo)師。兼任福建省法學(xué)會(huì)環(huán)境與城鄉(xiāng)建設(shè)法學(xué)專業(yè)委員會(huì)委員。主要學(xué)術(shù)成果：主編《房地產(chǎn)法案例精解》（廈門大學(xué)出版社2005年版），主編《保險(xiǎn)法》（廈門大學(xué)出版社2007年版），副主編《物權(quán)法》、參編《民法》和《商法》（均為廈門大學(xué)出版社出版）：論文《試論我國(guó)房地產(chǎn)登記法律制度的完善》（載《廈門大學(xué)學(xué)報(bào)（哲社版）》1997年第1期獲廈門市第四次社會(huì)科學(xué)優(yōu)秀成果三等獎(jiǎng)），論文《兩岸四地業(yè)主公約之比較研究》（載《物權(quán)法比較研究》，人民法院出版社2004年版），論文《分時(shí)度假法律模式之研究》（載《中國(guó)法學(xué)》2006年第6期，獲福建省法學(xué)會(huì)法學(xué)研究成果獎(jiǎng)勵(lì)）。　　朱崇實(shí)，1982年2月畢業(yè)于廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)系，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位；1990年5月畢業(yè)于南斯拉夫貝爾格萊德大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)系，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。現(xiàn)為廈門大學(xué)校長(zhǎng)、廈門大學(xué)法學(xué)院教授、經(jīng)濟(jì)法學(xué)專業(yè)博士生導(dǎo)師，兼任中國(guó)法學(xué)會(huì)經(jīng)濟(jì)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。主要著作9部（含合著），發(fā)表論文40余篇。主持或參與國(guó)家級(jí)、部省級(jí)科研課題10項(xiàng)，科研成果先后獲“孫冶方經(jīng)濟(jì)科學(xué)獎(jiǎng)”、“國(guó)家首屆人文社科優(yōu)秀成果獎(jiǎng)”和“福建省社會(huì)科學(xué)優(yōu)秀成果獎(jiǎng)”等。

書籍目錄

前言導(dǎo)言第一章  房地產(chǎn)與房地產(chǎn)法概述  第一節(jié)  房地產(chǎn)的特征與房地產(chǎn)業(yè)  第二節(jié)  我國(guó)房地產(chǎn)法的立法回顧與現(xiàn)狀  第三節(jié)  房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象及其體系  第四節(jié)  房地產(chǎn)管理體制及其立法模式第二章  房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度  第一節(jié)  房地產(chǎn)權(quán)屬與開發(fā)用地制度概述  第二節(jié)  國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度  第三節(jié)  國(guó)有土地使用權(quán)劃撥制度  第四節(jié)  國(guó)有土地使用權(quán)出租制度  第五節(jié)  集體建設(shè)用地使用權(quán)制度  第六節(jié)  土地儲(chǔ)備法律制度第三章  土地征收與房屋拆遷法律制度  第一節(jié)  土地征收的含義與法律特征  第二節(jié)  土地征收的程序  第三節(jié)  征地的補(bǔ)償與安置  第四節(jié)  城市房屋拆遷及其程序  第五節(jié)  房屋拆遷的補(bǔ)償與安置  第六節(jié)  房屋拆遷糾紛及其解決方式第四章  房地產(chǎn)開發(fā)管理法律制度  第一節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)概述  第二節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律制度  第三節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)管理主要法律制度第五章  房地產(chǎn)交易法律制度（上）  第一節(jié)  房地產(chǎn)交易法律概述  第二節(jié)  商品房買賣合同制度  第三節(jié)  房地產(chǎn)抵押制度  第四節(jié)  房屋租賃制度第六章  房地產(chǎn)交易法律制度（下）  第一節(jié)  城市私有房屋買賣制度  第二節(jié)  房屋交換制度  第三節(jié)  房地產(chǎn)中介服務(wù)制度  第四節(jié)  房地產(chǎn)價(jià)格管理法律制度  第五節(jié)  房地產(chǎn)稅費(fèi)制度第七章  房地產(chǎn)金融法律制度  第一節(jié)  房地產(chǎn)金融概述  第二節(jié)  住房公積金制度  第三節(jié)  房地產(chǎn)信貸制度  第四節(jié)  房地產(chǎn)證券化  第五節(jié)  房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)信托投資基金第八章  房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理法律制度  第一節(jié)  房地產(chǎn)權(quán)屬管理制度概述  第二節(jié)  土地權(quán)屬登記制度  第三節(jié)  房屋權(quán)屬登記制度第九章  物業(yè)管理法律制度  第一節(jié)  物業(yè)管理概述  第二節(jié)  前期物業(yè)管理  第三節(jié)  業(yè)主  第四節(jié)  物業(yè)服務(wù)企業(yè)  第五節(jié)  物業(yè)服務(wù)合同  第六節(jié)  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)  第七節(jié)  物業(yè)的使用與維護(hù)第十章  涉外房地產(chǎn)法律制度  第一節(jié)  涉外房地產(chǎn)概述  第二節(jié)  外商投資企業(yè)用地法律制度  第三節(jié)  外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地法律制度  第四節(jié)  涉外房地產(chǎn)交易法律制度

章節(jié)摘錄

　　在我國(guó)，無論是在理論界還是在實(shí)務(wù)界，房地產(chǎn)往往被理解為與不動(dòng)產(chǎn)同一語義的兩種表述。由于房地產(chǎn)具有不能移動(dòng)或一經(jīng)移動(dòng)就會(huì)喪失或破壞其價(jià)值和使用價(jià)值的特點(diǎn)，故法律上又稱之為不動(dòng)產(chǎn)（immovable property）。但是，兩者在概念的產(chǎn)生以及內(nèi)容上，均有很大的不同?！　》康禺a(chǎn)概念比不動(dòng)產(chǎn)概念的產(chǎn)生要晚得多。不動(dòng)產(chǎn)概念自羅馬法以來已經(jīng)有上千年的歷史，而我國(guó)法律上的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)概念的沿用也有了幾百年。漢語中財(cái)產(chǎn)的概念實(shí)際上包含了動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的含義。我國(guó)房地產(chǎn)一詞源于何時(shí)已經(jīng)難以考證，但可以肯定這個(gè)概念是中國(guó)現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。房地產(chǎn)概念本身體現(xiàn)了城市不動(dòng)產(chǎn)特別法律規(guī)范的屬性，它注重城市商業(yè)利益優(yōu)勢(shì)的格局，它的產(chǎn)生必然對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)制度造成沖擊。同時(shí)，兩者產(chǎn)生的法律要求或利益的重心也不同。傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)利益對(duì)個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)予以最強(qiáng)有力的法律保護(hù)，特別是對(duì)土地利益的保護(hù)，保護(hù)的重心是土地，性質(zhì)是私有；房地產(chǎn)以房屋為保護(hù)重心，這不僅表現(xiàn)在術(shù)語表達(dá)方式上（在房地產(chǎn)這一術(shù)語中，房在地之前），從這個(gè)概念產(chǎn)生的時(shí)間上看，它是中國(guó)現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，只有在城市中，不動(dòng)產(chǎn)才以房屋為主要表現(xiàn)形式，作為房地產(chǎn)概念保護(hù)的重心的房屋，性質(zhì)既包括私益，也包括公益?！　》康禺a(chǎn)是最主要的不動(dòng)產(chǎn)，但不動(dòng)產(chǎn)外延一向大于房地產(chǎn)的外延。土地具有不可移動(dòng)性，由于土地的不可移動(dòng)，附著于土地上的東西也當(dāng)然地變?yōu)椴豢梢苿?dòng)。因此，土地上的附著物也成了不動(dòng)產(chǎn)的一部分，而這不僅包括了房屋，還包括道路、橋梁、球場(chǎng)等，甚至，在早期法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)中，還包括了生成的樹木、莊稼等。例如，《法國(guó)民法典》第519條至第524條規(guī)定了其他屬于不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)，如未收獲的農(nóng)作物、不動(dòng)產(chǎn)所有人為不動(dòng)產(chǎn)便宜及利用所設(shè)置之物。當(dāng)然，隨著商品經(jīng)濟(jì)和工業(yè)革命的發(fā)展，人們逐步對(duì)物的占有、流通等有了新的認(rèn)識(shí)，認(rèn)識(shí)到流通對(duì)于物的價(jià)值利用的重要意義。因此，逐漸不同程度地將不動(dòng)產(chǎn)的范圍予以縮小。即便如此，房地產(chǎn)仍只是不動(dòng)產(chǎn)的一部分?！　《⒎康禺a(chǎn)的特征　　改革開放以前，我國(guó)房地產(chǎn)管理體制上曾長(zhǎng)期使用房產(chǎn)的概念。一般認(rèn)為，房產(chǎn)是指在法律上有明確所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系的房屋財(cái)產(chǎn)。

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