房地產(chǎn)投資分析

前言

　　房地產(chǎn)是人類賴以生存和生活的基本條件，是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，以房地產(chǎn)商品作為對(duì)象，直接影響社會(huì)生產(chǎn)生活的諸多方面。房地產(chǎn)業(yè)不僅在社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中起到基本承載體的作用，還在國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中聯(lián)結(jié)生產(chǎn)和生活活動(dòng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)閲?guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)高額的附加值和為投資者帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，從而成為投資熱點(diǎn)。房地產(chǎn)投資能夠?yàn)閲?guó)家增加巨額財(cái)政收入，作為投資成果的房地產(chǎn)也是國(guó)家財(cái)富的重要組成部分?！　》康禺a(chǎn)投資活動(dòng)的主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，他們作出的房地產(chǎn)開發(fā)投資決策科學(xué)與否，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有很大影響。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)投資是投資者為了獲得利潤(rùn)或資產(chǎn)增值，而將資本投入房產(chǎn)和地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的經(jīng)濟(jì)行為。但一次非理性的房地產(chǎn)投資決策很可能導(dǎo)致一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)前功盡棄，決策者僅憑曾經(jīng)取得過(guò)成功，就認(rèn)為繼續(xù)這么做也一定會(huì)再獲成功，那是一種浪漫主義思維?！　∵M(jìn)入21世紀(jì)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、金融市場(chǎng)不完善、住房市場(chǎng)仍處于“短缺期”、地方政府“經(jīng)營(yíng)城市”片面追求發(fā)展使得房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)頗豐。然而到了2008年，上海、深圳等房地產(chǎn)快速發(fā)展的地區(qū)，房地產(chǎn)銷售量、價(jià)格等指標(biāo)出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。當(dāng)年的香港房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)飛漲，人們瘋狂購(gòu)置房產(chǎn)投資，形成了嚴(yán)重的房地產(chǎn)投資泡沫。亞洲金融危機(jī)后，香港樓價(jià)從1997年的最高峰開始持續(xù)下跌，至2003年來(lái)已累計(jì)下跌65％，港人財(cái)富蒸發(fā)了兩萬(wàn)兩千多億，平均單個(gè)業(yè)主損失267萬(wàn)港幣，負(fù)資產(chǎn)人數(shù)高達(dá)17萬(wàn)人……由于房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)周期、高投入和較高的政策風(fēng)險(xiǎn)，使得開發(fā)商在投資或開發(fā)過(guò)程中面臨極大的不確定性。所以，盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)獲得巨額收益，但與之相伴的是高度不確定性與高風(fēng)險(xiǎn)性。

內(nèi)容概要

本書具主要依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），分析了最新的房地產(chǎn)投資分析相關(guān)政策與評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化，還包括社會(huì)與環(huán)境評(píng)價(jià)等相關(guān)內(nèi)容；本書注重投資分析方法與我國(guó)房地產(chǎn)投資實(shí)踐緊密融合，并且加入了計(jì)算機(jī)在投資分析中的應(yīng)用內(nèi)容，可以極大地提高分析效率；并突出了房地產(chǎn)投資原理的論述，突出了經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的應(yīng)用。

書籍目錄

第1章  概論  1.1  投資與房地產(chǎn)  1.2  房地產(chǎn)投資分析概述  1.3  房地產(chǎn)投資的產(chǎn)生與發(fā)展第2章  房地產(chǎn)投資分析的基本原理  2.1  現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值  2.2  房地產(chǎn)市場(chǎng)四象限模型  2.3  博弈論、資產(chǎn)定價(jià)與貝葉斯決策第3章  房地產(chǎn)投資類型選擇  3.1  概述  3.2  住宅投資分析  3.3  商業(yè)地產(chǎn)投資分析  3.4  寫字樓投資分析第4章  房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場(chǎng)分析  4.1  房地產(chǎn)投資環(huán)境分析  4.2  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查  4.3  房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)第5章  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案  5.1  住宅選址  5.2  商業(yè)地產(chǎn)選址  5.3  寫字樓選址  5.4  建設(shè)方案第6章  房地產(chǎn)投資估算與融資方案  6.1  房地產(chǎn)投資估算  6.2  房地產(chǎn)融資方案分析  6.3  資金成本分析第7章  房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析  7.1  概述  7.2  財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算  7.3  房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析指標(biāo)  7.4  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)攤c財(cái)務(wù)生存能力分析第8章  房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析  8.1  概述  8.2  經(jīng)濟(jì)效益與費(fèi)用的識(shí)別  8.3  經(jīng)濟(jì)效益與費(fèi)用的影子價(jià)格  8.4  經(jīng)濟(jì)分析的參數(shù)與評(píng)價(jià)指標(biāo)第9章  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析  9.1  風(fēng)險(xiǎn)概述  9.2  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別  9.3  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)  9.4  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理第10章  房地產(chǎn)投資組合與方案選擇  10.1  概述  10.2  房地產(chǎn)投資組合理論模型  10.3  房地產(chǎn)投資方案的選擇第11章  房地產(chǎn)投資社會(huì)影響評(píng)價(jià)  11.1  概述  11.2  房地產(chǎn)投資社會(huì)影響評(píng)價(jià)的內(nèi)容與方法  11.3  房地產(chǎn)投資社會(huì)影響評(píng)價(jià)報(bào)告的編寫規(guī)范第12章  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)  12.1  概述  12.2  環(huán)境影響評(píng)價(jià)的法規(guī)體系與資質(zhì)管理  12.3  環(huán)境影響評(píng)價(jià)的技術(shù)方法第13章  EXCEL在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用  13.1  Excel簡(jiǎn)介及其基本操作  13.2  常用公式與函數(shù)  13.3  房地產(chǎn)投資分析Excel計(jì)算演示參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　深度訪談法：　　這是一種無(wú)結(jié)構(gòu)的、直接的、類似記者采訪的一對(duì)一訪問(wèn)的調(diào)查方法。通常，由掌握訪談技巧、具備良好溝通能力的調(diào)查人員對(duì)調(diào)查對(duì)象，運(yùn)用大量的詢問(wèn)技巧，就某些問(wèn)題進(jìn)行深人自由的訪談，盡可能使被調(diào)查者自由表達(dá)想法和感受，從而揭示被調(diào)查者對(duì)某一問(wèn)題的真實(shí)思想和行為動(dòng)機(jī)，以及潛意識(shí)動(dòng)機(jī)、態(tài)度、意見(jiàn)和情感等。此法最適合于做探測(cè)性調(diào)查，了解一些復(fù)雜和抽象的問(wèn)題，通常用于對(duì)目標(biāo)客戶的需求調(diào)查，如調(diào)查住宅、寫字樓及商場(chǎng)的潛在客戶對(duì)理想物業(yè)單元的要求等?！　‰娫捙c網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法：這種方法是市場(chǎng)調(diào)查人員借助電話與網(wǎng)絡(luò)等通訊工具來(lái)了解消費(fèi)者意見(jiàn)的一種方法。如定期詢問(wèn)重點(diǎn)住戶對(duì)房產(chǎn)的設(shè)計(jì)、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺(jué)如何，有什么想法，并請(qǐng)他們提出一些改進(jìn)意見(jiàn)等。　　郵寄調(diào)查法：將設(shè)計(jì)好的問(wèn)卷制作成郵件，附上回郵信封寄給被調(diào)查者，由被調(diào)查者根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷的填表要求填好后寄回給調(diào)查者的一種資料采集方法?！　×糁脝?wèn)卷法：調(diào)查者將調(diào)查表或問(wèn)卷當(dāng)面交給被調(diào)查者或發(fā)放到其家中，說(shuō)明調(diào)查意圖和要求，由被調(diào)查者自行填寫回答，再由調(diào)查者按約定的日期收回問(wèn)卷的一種調(diào)查方法?！　?.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)　　房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，利用已經(jīng)獲取的各種信息資料，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的各種因素進(jìn)行綜合分析，對(duì)各種條件下市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及其狀態(tài)進(jìn)行估計(jì)和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)。　　4.3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，通常要經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)環(huán)節(jié)才能完成?！　?.確定預(yù)測(cè)對(duì)象和目標(biāo)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，首先必須明確為什么要進(jìn)行這項(xiàng)預(yù)測(cè)？

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