房地產(chǎn)經(jīng)紀人

前言

　　由于房地產(chǎn)具有位置固定性、個別性、使用長期性、投資大量性等特點，以及房地產(chǎn)的質(zhì)量、性能、產(chǎn)權(quán)等情況復雜，使得房地產(chǎn)市場存在嚴重的信息不充分和信息不對稱現(xiàn)象，加上房地產(chǎn)交易過程復雜，交易雙方難以相互信任等，決定了人們在房地產(chǎn)交易中需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構(gòu)為其提供服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀在提供房地產(chǎn)交易信息、降低交易成本、提高交易效率、保障交易安全、維護交易秩序、優(yōu)化資源配置等方面起到了重要作用?！　∥覈F(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是在改革開放之后，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展壯大的。1994年，我國（城市房地產(chǎn)管理法》明確了“房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等”，確立了房地產(chǎn)經(jīng)紀的法律地位。2001年，原建設(shè)部頒發(fā)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，進一步完善了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理法規(guī)體系，并根據(jù)國際慣例，與人事部聯(lián)合建立了房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度。為引領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展，2006年，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)合同推薦文本》，開通了房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案，開展了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資信評價，發(fā)布了房地產(chǎn)交易風險提示，通報了房地產(chǎn)經(jīng)紀典型違法違規(guī)案件。經(jīng)過幾年的不懈努力和探索，初步形成了以房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格注冊管理制度為核心，以誠信建設(shè)和資信評價為基礎(chǔ)，以案件通報和風險提示為手段，以規(guī)則制定、制度設(shè)計為引導的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律管理框架體系。

內(nèi)容概要

為了適應(yīng)我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展形勢的需要和廣大讀者學習需要，我們決定對本書第一版進行修訂，修訂后的第二版在體系和內(nèi)容上主要有以下變化：　　（1）調(diào)整了結(jié)構(gòu)體系。根據(jù)經(jīng)紀活動主要有居間、代理和行紀方式以及目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀主要有房地產(chǎn)居間和房地產(chǎn)代理兩種基本類型，本書修訂后的主體結(jié)構(gòu)體系順序為：房地產(chǎn)居間、房地產(chǎn)代理和房地產(chǎn)行紀。　?。?）刪減了部分內(nèi)容。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)中介服務(wù)是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱，房地產(chǎn)咨詢雖然與房地產(chǎn)經(jīng)紀有關(guān)，但與房地產(chǎn)經(jīng)紀相并列，同屬于房地產(chǎn)中介活動，不是房地產(chǎn)經(jīng)紀的主要內(nèi)容，加之篇幅所限，因此，刪去了第一版中的房地產(chǎn)咨詢一章。另外，根據(jù)我國加入WTO后房地產(chǎn)市場形勢的變化，如實際上已不再劃分內(nèi)銷和外銷商品房等，以及對于原來房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中曾經(jīng)存在過，但實際運行不夠規(guī)范的部分內(nèi)容進行了調(diào)整和刪減?！　。?）新增了部分內(nèi)容。新增內(nèi)容主要包括：根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中二手房業(yè)務(wù)較多的實際情況，在房地產(chǎn)居間一章中增加了房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的房源與客源一節(jié)，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓代理一章中增加了二手房買賣代理一節(jié)；根據(jù)我國房屋和土地基本上是分開管理的特點，以及土地登記代理人職業(yè)資格制度的實行，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓代理一章中增加了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓代理一節(jié)，在房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理一章中將土地登記代理和房屋產(chǎn)權(quán)登記分別進行介紹；根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度要求和相關(guān)管理規(guī)定，增加了房地產(chǎn)經(jīng)紀人員與機構(gòu)一章；另外，為了使廣大讀者深入理解和掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)內(nèi)容，增加本書的實用性，增加了最后一章房地產(chǎn)經(jīng)紀案例分析。

書籍目錄

第1章 經(jīng)紀與經(jīng)紀人概述 　1.1 經(jīng)紀與經(jīng)紀人 　1.2 經(jīng)紀人的分類 第2章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)經(jīng)紀人 　2.1 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 　2.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀與房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè) 　2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀人的概念、特點與類型 　2.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀內(nèi)容和程序 　2.5 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同 第3章 房地產(chǎn)居間 　3.1 房地產(chǎn)居間概述 　3.2 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作 　3.3 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的房源與客源 　3.4 房地產(chǎn)居間合同 第4章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓代理 　4.1 房地產(chǎn)代理概述 　4.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般規(guī)定 　4.3 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓代理 　4.4 商品房銷售代理 　4.5 二手房買賣代理 　4.6 房屋置換代理 第5章 房屋租賃代理 　5.1 房屋租賃概述 　5.2 房屋租賃代理 第6章 房地產(chǎn)抵押與擔保代理 　6.1 房地產(chǎn)抵押概述 　6.2 房地產(chǎn)抵押合同與抵押登記 　6.3 抵押房地產(chǎn)的占管與處分 　6.4 住房置業(yè)擔保 第7章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理 　7.1 房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述 　7.2 土地登記代理 　7.3 房屋權(quán)屬登記 第8章 房地產(chǎn)市場營銷代理 　8.1 房地產(chǎn)市場營銷概述 　8.2 房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分 　8.3 房地產(chǎn)市場營銷產(chǎn)品策略 　8.4 房地產(chǎn)市場營銷價格策略 　8.5 房地產(chǎn)市場營銷渠道策略 　8.6 房地產(chǎn)市場營銷促銷策略 第9章 房地產(chǎn)行紀 　9.1 行紀概述 　9.2 行紀合同 　9.3 房地產(chǎn)拍賣 第10章 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員與機構(gòu) 　10.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員 　10.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) 第11章 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理 　11.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理概述 　11.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)行政管理 　11.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律管理 第12章 房地產(chǎn)經(jīng)紀案例分析 　案例1：房屋代銷合同糾紛案 　案例2：房屋代理租售傭金糾紛案 　案例3：房屋中介費糾紛案 　案例4：房屋買賣代理委托合同糾紛案 　案例5：房地產(chǎn)代理銷售合同主體資格案 　案例6：房屋居間賠償案 　案例7：房屋居間上家中介費糾紛案 　案例8：房屋居間下家中介費糾紛案

章節(jié)摘錄

　　在原始社會早期和中期的漫長年代里，沒有商品生產(chǎn)和商品交換。到了原始社會后期，人類社會發(fā)生了第一次大規(guī)模的社會分工，即畜牧業(yè)和農(nóng)業(yè)的分離。分工促進了勞動生產(chǎn)率的提高，農(nóng)業(yè)部落和畜牧業(yè)部落都有了剩余產(chǎn)品，同時，不同部落都需要自己所不能生產(chǎn)的產(chǎn)品，從而既有了商品交換的需要，又有了商品交換的可能。　　隨著生產(chǎn)力的進一步發(fā)展，在父系氏族公社時期，發(fā)生了第二次社會大分工，即手工業(yè)和農(nóng)業(yè)的分離。手工業(yè)從農(nóng)業(yè)中分離出來，便出現(xiàn)了以交換為目的的商品生產(chǎn)者，使得交換的范圍不斷擴大，數(shù)量也越來越多，商品交換的手段也由直接的物物交換發(fā)展為以貴金屬貨幣為媒介的交換。　　隨著商品生產(chǎn)的進一步發(fā)展，商品交換的范圍和規(guī)模不斷擴大，商品生產(chǎn)者用來買賣商品的時間也越來越多。而買賣所費的時間會侵占他們的勞動時間。因此，商品交換活動同商品生產(chǎn)活動便產(chǎn)生了矛盾，特別是在商品行銷區(qū)域不斷擴大和遠方市場出現(xiàn)以后，這種矛盾越來越突出。為了解決這種矛盾，客觀上要求把商品交換事務(wù)從商品生產(chǎn)者那里獨立出來，以利于商品生產(chǎn)的發(fā)展。于是社會上就出現(xiàn)了一種專門從事商品交換而不從事商品生產(chǎn)的人，這就是第三次社會大分工，即商業(yè)從生產(chǎn)中分離出來。第三次社會大分工創(chuàng)造了一個特殊的階級——商人，創(chuàng)造了一個新的行業(yè)——商業(yè)，即專職媒介交換的行業(yè)。因而商品交換形式也由簡單的商品流通形式，發(fā)展到以商業(yè)為媒介的“貨幣——商品——貨幣”的發(fā)達商品流通形式?！　∽畛醯纳唐方粨Q是分散進行的，沒有固定的場所和時間。隨著商品生產(chǎn)的發(fā)展，商品交換越來越頻繁，于是出現(xiàn)了集市，把眾多的買者和賣者集中到一起進行交易。但是在集市上，每一個人市者并非都對市場的情況了如指掌，熟諳交易技巧。這就需要那些經(jīng)常出入于市場，了解市場情況，熟悉市場行情和交易技巧的人，在市場上充當交易的中介，公正、誠實地為交易雙方牽線搭橋，提供服務(wù)，從而使交易迅速實現(xiàn)。

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