萬科思維

前言

　　萬科企業(yè)股份有限公司，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。 回顧萬科成長的歷程，可以發(fā)現(xiàn)它與其他地產(chǎn)公司相比有著許多與眾 不同的地方：在人們都挖空心思地鉆法律空子的時候，萬科的創(chuàng)始人王石 卻提出要走規(guī)范化之路；在眾多企業(yè)都在多元化之路上獲得巨額利潤的時 候，萬科卻打出了“不獲暴利”的旗號；在其他企業(yè)還停留在靠個人打江 山的時代，萬科已經(jīng)著手打造職業(yè)經(jīng)理人團隊了；在房地產(chǎn)行業(yè)還在為納 稅形象而飽受困擾時，萬科已經(jīng)登上了納稅百強的排行榜…… 萬科成立于1984年5月，當時名為深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，性質(zhì) 為國有企業(yè)?，F(xiàn)代科教儀器展銷中心成立之初，走的是多元化之路，經(jīng)營 產(chǎn)品有攝像機、錄像機、投影儀等，還開設(shè)了服裝廠、手表廠、飲料廠、 印刷廠等。 1988年11月，萬科進行了歷史性的股份化改造。股份制改造完成之 后，于同年通過高價競爭正式介入房地產(chǎn)領(lǐng)域。1991年1月29日，萬科A 股在深圳證券交易所掛牌交易。同年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股 2836萬股，集資人民幣1．27億元，開始發(fā)展跨地域房地產(chǎn)業(yè)務。 多元化發(fā)展戰(zhàn)略并沒有讓萬科實現(xiàn)“綜合商社”的夢想，反而在發(fā)展 過程中出現(xiàn)了一些問題，萬科開始重新思考企業(yè)的發(fā)展方向。1993年3 月，萬科發(fā)行4500萬股B股，該股份于1993年5月28日在深圳證券交易 所上市，B股募股資金45135萬港幣，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)。同年12 月，公司更名為萬科企業(yè)股份有限公司。從此，萬科開始實施戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào) 整，伴隨著企業(yè)經(jīng)營理念和經(jīng)營思路的轉(zhuǎn)變，越來越向?qū)I(yè)化方面發(fā)展， 將城市居民住房開發(fā)作為主要業(yè)務。 在這種專業(yè)化發(fā)展的思路下，萬科對外開放，致力于建設(shè)“陽光照亮 的體制”。萬科明確提出要關(guān)注客戶的理念。萬科發(fā)現(xiàn)，對于客戶關(guān)系， 需要從以前的引導變成以后的對等。由此，萬科開通了國內(nèi)第一家投訴論 壇，通過對一些投訴問題的處理，萬科進一步認識到客戶的價值，并得出 客戶始終是企業(yè)最稀缺的資源，客戶是萬科存在的全部理由這一結(jié)論。 在企業(yè)內(nèi)部，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平 衡，為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長。萬 科尊重員工的個性，尊重員工的個人意愿，尊重員工的選擇權(quán)利。所有的 員工在人格上人人平等，在發(fā)展機會面前人人平等。職業(yè)經(jīng)理團隊是萬科 人才理念的具體體現(xiàn)。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊 伍，是萬科創(chuàng)立和發(fā)展的一項重要使命。 像造汽車一樣造房子，注重速度，強調(diào)細節(jié)與品質(zhì)的提升，既是萬科 造房的態(tài)度，也是萬科走向?qū)I(yè)化的決心。2004年，萬科在標準化工作的 基礎(chǔ)上，成立了工廠化中心，開始工廠化住宅的研究工作。經(jīng)過對國際上 各種工廠化住宅體系的調(diào)研，結(jié)合國內(nèi)的實際情況，萬科最終從輕鋼結(jié) 構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、預制混凝土結(jié)構(gòu)三種住宅體系中，選擇了預制混凝土結(jié)構(gòu)住 宅作為工廠化住宅的研究方向。2007年，上海萬科提出將在2009年80％ 新開工公寓項目采用PC技術(shù)建造。這一新目標的設(shè)定，標志著萬科在住 宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的道路上邁出了堅實的一步。 作為住宅行業(yè)第一個全國馳名商標，萬科旗下的“四季花城”、“城 市 花園”、“金色家園”等品牌在全國備受追捧。根據(jù)蓋洛普公司的調(diào)查， 萬 科2006年客戶滿意度為87％，忠誠度為69％。至2006年底，平均每個老 客戶曾向6．41人推薦過萬科樓盤。 萬科的品牌形象得到了客戶的信任，贏得了市場的認可。 2009年1～12月份．萬科累計銷售面積663．6萬平方米，銷售金額 634．2億元，分別比2008年同期增長19．1％和32．5％。 經(jīng)過長時間的積累，萬科在資本市場的信用上，已經(jīng)具備了一定的優(yōu) 勢。這種優(yōu)勢明顯地體現(xiàn)在一系列融資活動中。從2000年到2005年，萬 科經(jīng)歷了一次配股、兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，總計從資本市場募集41．15億 元的資金。2006年底，萬科非公開發(fā)行順利實施，一次性募集資金達42 億元。2007年，萬科計劃實施公開增發(fā)，預計的融資金額在120億元左 右，超過此前幾年募集資金的總額。 強大的融資實力，讓萬科無論在順境中，還是在困境中，都有一定的 資金儲備，成為前方開發(fā)建設(shè)的強大后盾。 以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬科的一大特色。萬科認 為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回 報，是萬科成功的基石。做中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，是萬科始終不變的 理想和追求。所以，萬科一直致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、 專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、投資者、員工歡迎，最受社會尊敬的 企業(yè)。 萬科的每一次動向都影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。萬科，絕對不是 中國先天條件最好的地產(chǎn)商，但絕對是全中國最職業(yè)、最專業(yè)的地產(chǎn)商， 也是最值得我們學習的企業(yè)。 錯過任何一個企業(yè)，我們都不能錯過萬科。 萬科的經(jīng)營策略、管理戰(zhàn)略、融資策略、品牌管理、企業(yè)文化建設(shè)等 是眾多創(chuàng)業(yè)者和管理者非常關(guān)注并渴望得到的成功秘決。 本書以獨特的視角從大量的現(xiàn)象中提煉出萬科的經(jīng)營理念、管理模 式、營銷理念、融資戰(zhàn)略及用人之道等，讓讀者從珍貴的資料中去分析、 感悟萬科成功的精髓。相信很多創(chuàng)業(yè)者、管理者以及所有渴望成功的人， 都將在本書中找到成功的經(jīng)驗與策略。同時，本書也為追求事業(yè)發(fā)展的個 人和企業(yè)，帶來一定的啟發(fā)和借鑒。

內(nèi)容概要

　　本書以獨特的視角從大量的現(xiàn)象中提煉出萬科的經(jīng)營理念、管理模式、營銷理念、融資戰(zhàn)略及用人之道等，讓讀者從珍貴的資料中去分析、感悟萬科成功的精髓。相信很多創(chuàng)業(yè)者、管理者以及所有渴望成功的人，都將在本書中找到成功的經(jīng)驗與策略。同時，本書也為追求事業(yè)發(fā)展的個人和企業(yè)，帶來一定的啟發(fā)和借鑒。

作者簡介

　　李帥達：資深撰稿人。已出版《血戰(zhàn)——胡雪巖與盛宣懷雙雄爭霸戰(zhàn)》、《較量——松下幸之助與盛田昭夫創(chuàng)業(yè)爭霸戰(zhàn)》、《向比爾?蓋茨學成功的智慧》、《向唐駿學成功智慧》、《向李開復學成功智慧》、《長青法則：魯冠球和萬向集團乘勝不衰的密碼》等多部作品。

書籍目錄

第一章　時代浪尖中誕生成長
　——向萬科學創(chuàng)業(yè)管理
　一、“野性”的王石
　二、以政策為先導
　三、先加后減戰(zhàn)略
　四、做不行賄的企業(yè)
第二章　管理就是責任
　——向萬科學管理攻略
　一、管理架構(gòu)需要適時改變
　二、激勵會產(chǎn)生無聲的動力
　三、讓我弄懂互聯(lián)網(wǎng)
　四、規(guī)范化管理成本
　五、董事長只管不確定的事
第三章　企業(yè)和人才的匹配是最重要的
　——向萬科學人才管理
　一、尊重員工是管理的基礎(chǔ)
　二、給員工提供可持續(xù)發(fā)展的機會
　三、職業(yè)經(jīng)理人機制
　四、人才儲備是企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的必需
　五、只可引導，不可扼殺
第四章　成熟的企業(yè)是制度化的縮影
　——向萬科學制度管理
　一、一票否決制
　二、人事管理制度要有特色
　三、流程是企業(yè)運作的基礎(chǔ)
　四、企業(yè)最缺的是制度的執(zhí)行力
第五章　品牌就是信譽的積累
　——向萬科學品牌管理
　一、品牌是企業(yè)管理理念的外延
　二、讓品牌成為無形資產(chǎn)
　三、品牌需要系統(tǒng)化管理
　四、建筑生活從懂得生活開始
第六章　立意高才能制定出戰(zhàn)略
　——向萬科學經(jīng)營理念
　一、質(zhì)量是地產(chǎn)的生命線
　二、一流的企業(yè)制造標準
　三、投資不是投機
　四、負責任的企業(yè)會遠離暴利
　五、遵守規(guī)則是最輕松的
　六、跨地域擴張
第七章　產(chǎn)品是企業(yè)競爭的利器
　——向萬科學產(chǎn)品戰(zhàn)略
　一、只會做毛坯房是不負責任的
　二、普通人更需要關(guān)注
　三、產(chǎn)品的創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的動力
　四、設(shè)計理念要超前
　五、拒絕高樓誘惑
　六、增長要有品質(zhì)
第八章　客戶是最權(quán)威的評判者
　——向萬科學客戶管理
　一、客戶是企業(yè)存在的全部理由
　二、投訴也是一種交流
　三、1％的失誤就是100％的損失
　四、客戶的需求就是市場的走向
　五、大客戶理論
　六、把投資者視為伙伴
第九章　把生活模式移入到產(chǎn)品之中
　———向萬科學營銷策略
　一、概念先于產(chǎn)品
　二、營銷需要有客戶的體驗
　三、“萬客會”與“6＋2”
　四、總裁是最好的營銷標桿
第十章　共同締造和諧的生活方式
　———向萬科學物業(yè)管理
　一、貼心的服務才能創(chuàng)造更大的價值
　二、抓住每個服務環(huán)節(jié)的關(guān)鍵點
　三、重視服務細節(jié)，突出服務個性
　四、社區(qū)文化就是家文化
　五、一卡走遍“全區(qū)”
　六、無人化管理
第十一章　產(chǎn)品要同資本相結(jié)合
　———向萬科學融資策略
　一、發(fā)行股票是融資的基本方式
　二、海外融資來的不只是錢
　三、借用信托來“補血”
　四、給別人機會，給自己機會
第十二章　不斷學習是超越的過程
　———向萬科學學習精神
　一、來源于索尼的服務精神
　二、在同行業(yè)中尋找老大
　三、學習不怕麻煩
　四、新標桿“帕爾迪”
　五、兩家企業(yè)會有很多相似之處
第十三章　堡壘內(nèi)部必須堅實有力
　———向萬科學踐行企業(yè)文化
　一、追求理想與激情的企業(yè)文化
　二、賦予企業(yè)人文精神
　三、成就生活的夢想
　四、文化是一種不成文的制度
　五、企業(yè)文化是企業(yè)的長壽之本
第十四章　做最受尊敬的企業(yè)
　———向萬科學社會責任
　一、企業(yè)公民不是一頂禮帽
　二、企業(yè)要承擔起社會責任
　三、把公益當事業(yè)來做
　四、做企業(yè)要有愛心
　五、環(huán)保是一種共識和要求

章節(jié)摘錄

　　談到萬科，我們就不能不談到王石，正是“野性”的王石塑造了萬科 在人們心目中的良好企業(yè)形象?？梢哉f，沒有王石，就沒有萬科。 1984年，鄧小平同志到深圳視察，引起全國的關(guān)注。從此，深圳像一 塊巨大的磁石一樣吸引了全國各地的年輕人，一批又一批的年輕人從四面 八方涌向充滿新希望的特區(qū)，萬科董事長王石就是其中一員。 王石出生在一個軍人家庭，小時候非常頑皮，曾因上樹掏鳥窩下不 來，驚動了消防隊。王石初中還沒畢業(yè)，就趕上了“文革”，1968年應征 入伍，被分到新疆空九軍汽車營，主要負責在南北疆運送軍械給養(yǎng)。1973 年王石復員回鄭州，到一家工廠做了鍋爐大修工，一年后被選送到蘭州鐵 道學院給排水專業(yè)讀大學，畢業(yè)后被分配到廣州鐵路局工程五段做技術(shù) 員。但王石并不喜歡自己所從事的技術(shù)工作，1980年他通過參加招聘，離 開鐵路系統(tǒng)，進入廣東省外經(jīng)委，做招商引資工作。 政府工作的潛規(guī)則讓王石漸漸感到了厭倦，他也更加向往浪漫刺激、 充滿懸念的生活。此時的王石已經(jīng)33歲了，如果再不去搏一搏，可能這 一生就沒有機會了。就是在這種想法的驅(qū)使下，1983年王石只身前往 深圳。 前往深圳之前，王石就打定主意，要到深圳當時最有影響力的公司 ——深圳市特區(qū)發(fā)展公司謀求發(fā)展。帶著省外經(jīng)委的介紹信，王石找到深 圳市特區(qū)發(fā)展公司的一把手孫凱峰。通過會面，雙方達成共識：王石作為 省外經(jīng)委派出的人員與深圳市特區(qū)發(fā)展公司一起合作生意，深圳市特區(qū)發(fā) 展公司提供營業(yè)許可、銀行賬號，但不提供資金，盈利部分省外經(jīng)委和深 圳市特區(qū)發(fā)展公司五五分成。也就是說，深圳市特區(qū)發(fā)展公司除了提供一 個可以讓王石掛靠的地方外，其他什么也沒提供，一切都要靠王石自己去 想辦法。 王石并不認為深圳市特區(qū)發(fā)展公司有多么“吝嗇”，而是認為這是一 個機會、一個新的開始，應該好好把握住。 當時，王石被分到深圳市特區(qū)發(fā)展公司的貿(mào)易部。貿(mào)易部沒有現(xiàn)成的 業(yè)務，全憑個人關(guān)系或送上門的機會做進出口買賣。到貿(mào)易部的第一天， 王石就在思考：自己能夠做點什么呢？經(jīng)過幾天的實地考察之后，王石決 定做雞飼料生意。 當王石把飼料生意做得如火如荼的時候，香港媒體新聞報道：雞飼料 中發(fā)現(xiàn)致癌物質(zhì)。一時間，香港人不再吃雞肉。珠三角出口香港的肉雞也 在瞬問失去了市場，飼養(yǎng)主不再購買飼料養(yǎng)雞，飼料廠也暫時停產(chǎn)。王石 飼料組的暢銷玉米也成了滯銷貨。正當王石愁腸百結(jié)的時候，深圳市政府 交通指揮部又下達了一張通知單：鑒于貨主的積壓貨已妨礙全特區(qū)人民的 糧食、煤炭的正常卸載，如不能三日內(nèi)清理貨站的玉米，將視貨主藐視管 理部門，對其貨物沒收并重罰云云。 在沒有辦法的情況下，王石派人聯(lián)系了一些魚塘老板，通過拍賣，每 噸玉米飼料400元，就這樣低價賣掉了30噸，之后又有人陸陸續(xù)續(xù)地買走 了積壓下來的玉米飼料?？偟乃闫饋恚跏r了110萬元，不但把白手起 家賺的40萬元搭了進去，還有負資產(chǎn)70萬元，只要供貨方催逼貨款，隨 時可能破產(chǎn)。 P2-3

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