房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理

前言

　　序言　　物業(yè)管理最早起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，經(jīng)歷了100多年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)特定的行業(yè)。物業(yè)管理在我國(guó)尚屬新興行業(yè)，是隨住房制度改革的不斷深化而逐步培育起來(lái)的。在短短的20多年時(shí)間內(nèi)，我國(guó)已初步形成了一個(gè)巨大的物業(yè)管理市場(chǎng)，目前，全國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)10多萬(wàn)家，從業(yè)人員200多萬(wàn)人。特別是2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，是中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展史上的重要里程碑，對(duì)物業(yè)管理的健康發(fā)展將起到積極的作用?！　∥飿I(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的管理。其目的是使物業(yè)不斷保值增值，為物業(yè)所有者創(chuàng)造并保持整潔、文明、安全、舒適的生活和環(huán)境，提高城市的現(xiàn)代文明程度，它必然要求物業(yè)管理向信息化、現(xiàn)代化、集約化的方向發(fā)展。因此，增強(qiáng)物業(yè)管理的創(chuàng)業(yè)能力和提高物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)能力是現(xiàn)實(shí)的迫切需要。　　物業(yè)管理屬勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，能吸納大量的勞動(dòng)力就業(yè)。人才是關(guān)系物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵，但是，目前我國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，物業(yè)管理雖名為“朝陽(yáng)”行業(yè)，實(shí)為“夕陽(yáng)”所為，這嚴(yán)重也制約了物業(yè)管理的發(fā)展。因此，造就一支懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的行業(yè)管理者隊(duì)伍，提高從業(yè)人員的素質(zhì)已劉不容緩。為此，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)全國(guó)高等教育自學(xué)考試辦公室批準(zhǔn)，率先在全國(guó)開(kāi)始物業(yè)管理（獨(dú)立本科段）的自學(xué)考試，希望能為物業(yè)管理人才的培養(yǎng)盡微薄之力。為了配合物業(yè)管理（獨(dú)立本科段）專(zhuān)業(yè)的開(kāi)考，我們組織經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)教師編寫(xiě)了這套物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)系列教材?！　　?1世紀(jì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)本科系列教材”共分為八冊(cè)，即《金融理論與實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理》、《房地產(chǎn)金融》、《物業(yè)服務(wù)與管理》、《物業(yè)環(huán)境管理》、《物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》、《物業(yè)管理國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》。本套教材旨在為每一位自學(xué)者鋪就成才之路，促進(jìn)學(xué)習(xí)者創(chuàng)新能力和實(shí)踐能力的培養(yǎng)。本套教材可供物業(yè)管理從業(yè)人員閱讀，也可作為物業(yè)管理企業(yè)崗位培訓(xùn)教材以及大專(zhuān)院校相關(guān)專(zhuān)業(yè)教學(xué)用教材?！　∪A中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院1985年在全國(guó)首家開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)，至今已形成了一定的優(yōu)勢(shì)與特色，在華中地區(qū)乃至全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界有一定的影響。本套叢書(shū)的編寫(xiě)和出版得到了華中科技大學(xué)出版社的全力支持，在此深表謝意?！　?1世紀(jì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)本科系列教材編寫(xiě)組　　2004年4月于武昌

內(nèi)容概要

　　《21世紀(jì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)本科系列教材·房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理》系統(tǒng)地論述了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本原理和基本方法，并結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特點(diǎn)，重點(diǎn)論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金籌集、流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、成本費(fèi)用以及物業(yè)管理企業(yè)籌資、物業(yè)管理費(fèi)和績(jī)效評(píng)價(jià)等方面的管理決策和方法。　　《21世紀(jì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)本科系列教材·房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理》在編寫(xiě)中特別重視以下三個(gè)方面：1盡量以通俗的語(yǔ)言介紹企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本原理和基本方法，便于讀者理解和掌握；2努力做到在介紹一般財(cái)務(wù)管理基本原理和基本方法的基礎(chǔ)上，突出房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容；3為了便于學(xué)習(xí)和復(fù)習(xí)，在每一章后都編寫(xiě)了題型多樣、內(nèi)容豐富、緊扣教材的復(fù)習(xí)思考題和案例，并附有兩套模擬試題?！　　?1世紀(jì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)本科系列教材·房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理》是專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)自學(xué)考試學(xué)生編寫(xiě)的教材?；谄鋵?zhuān)業(yè)性，它也可作為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的專(zhuān)業(yè)人士繼續(xù)教學(xué)和自學(xué)之用，還可供在校本科生、研究生以及一切對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理感興趣人員學(xué)習(xí)或參考之用。

書(shū)籍目錄

第一章 總論第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的概念一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的概念二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)一、企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)二、企業(yè)財(cái)務(wù)管理的具體目標(biāo)第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容和任務(wù)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的任務(wù)第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的原則一、合理配置資金原則二、收益風(fēng)險(xiǎn)均衡原則三、成本效益原則四、收支積極平衡原則五、利益關(guān)系協(xié)調(diào)原則第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的環(huán)境一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境二、法律環(huán)境三、市場(chǎng)環(huán)境四、金融環(huán)境復(fù)習(xí)思考題第二章 財(cái)務(wù)管理的理論薹礎(chǔ)第一節(jié) 資金的時(shí)間價(jià)值一、資金時(shí)間價(jià)值的含義二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理一、風(fēng)險(xiǎn)的含義和種類(lèi)二、風(fēng)險(xiǎn)的衡量復(fù)習(xí)思考題第三章 籌資管理第一節(jié) 資金籌集的概述一、資金籌集的動(dòng)機(jī)二、資金籌集的基本原則第二節(jié) 房地產(chǎn)資金來(lái)源渠道和籌集方式一、資金來(lái)源渠道二、資金籌集方式第三節(jié) 資金成本一、資金成本的概念和內(nèi)容二、資金成本的作用三、個(gè)別資金成本的確定四、綜合資金成本的確定五、確定最佳資金結(jié)構(gòu)……

章節(jié)摘錄

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)資金來(lái)源渠道和籌集方式　　一、資金來(lái)源渠道　　企業(yè)籌集資金的渠道是企業(yè)籌劃取得所需資金的來(lái)源和途徑。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道具有多元化的特征，按其供應(yīng)資金的單位和部門(mén)分類(lèi)，又可細(xì)分為以下七類(lèi)?！　?．國(guó)家和地方財(cái)政撥款　　國(guó)家和地方財(cái)政撥款是國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)的重要的資金來(lái)源，它是國(guó)家和各級(jí)地方政府撥給國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基金或?qū)ｍ?xiàng)開(kāi)發(fā)資金?；I集財(cái)政資金的程序是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接向國(guó)家或各級(jí)地方政府提出申請(qǐng)，納入計(jì)劃后，由財(cái)政部門(mén)核準(zhǔn)劃撥形成企業(yè)資本金。　　2．銀行信貸資金　　銀行對(duì)企業(yè)的貸款也是企業(yè)重要的資金來(lái)源。企業(yè)為了滿(mǎn)足資金的需要，可以通過(guò)多種形式從銀行取得借款，如基本建設(shè)借款、各種流動(dòng)資金借款等。這些借款項(xiàng)目分別由各商業(yè)銀行和政策性銀行辦理。另外，商業(yè)信用的票據(jù)貼現(xiàn)，也是企業(yè)迂回使用銀行信貸資金的一種形式?！　°y行信貸資金有個(gè)人儲(chǔ)蓄、單位存款等經(jīng)常增長(zhǎng)的來(lái)源，貸款方式能靈活適應(yīng)企業(yè)的各種需要，且有利于加強(qiáng)宏觀控制，今后仍將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的主要供應(yīng)渠道?！　?．非銀行金融機(jī)構(gòu)資金　　企業(yè)除向銀行貸款外，還向非銀行金融機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)公司、證券公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司融通資金。這些非銀行金融機(jī)構(gòu)，有的直接開(kāi)展存、放款業(yè)務(wù)，有的為企業(yè)融資結(jié)算提供服務(wù)。對(duì)這種籌資渠道的財(cái)力不可低估，它正處于方興未艾階段，是財(cái)政撥款和銀行信貸的重要補(bǔ)充?！　?．其他企業(yè)資金　　企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，往往有部分暫時(shí)閑置的資金，甚至可較長(zhǎng)時(shí)期地騰出部分資金，如未使用的折舊基金、未動(dòng)用的企業(yè)留用利潤(rùn)等，可在企業(yè)之間相互調(diào)劑利用?！　‰S著橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合的開(kāi)展，企業(yè)同企業(yè)之間的資金聯(lián)合和資金融通將會(huì)廣泛發(fā)展。其他企業(yè)投入資金包括聯(lián)營(yíng)、入股、債券及各種商業(yè)信用，既有長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的聯(lián)合，又有短期的、臨時(shí)的融通。其他企業(yè)投入資金往往同本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有著密切聯(lián)系，它有利于促進(jìn)企業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，開(kāi)拓本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。所以這種資金渠道具有很強(qiáng)的生命力，目前正被廣泛利用。　　5．企業(yè)內(nèi)部資金　　企業(yè)內(nèi)部資金是企業(yè)暫時(shí)沒(méi)有利用或沒(méi)有充分利用的那一部分資金，包括公積金、未分配利潤(rùn)等，還可以通過(guò)變賣(mài)積壓閑置的資產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收入，也可以作為一種資金來(lái)源用以發(fā)展生產(chǎn)?！　?．職工和民間資金　　職工和民間資金，是指本企業(yè)職工和城鄉(xiāng)居民手中暫時(shí)或者較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)閑置的資金通過(guò)投資的渠道成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源。這種籌資渠道已逐漸為企業(yè)所利用，并使個(gè)人和企業(yè)的資金得以充分融通，以利國(guó)利民。　　7．利用外資　　利用外資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)引進(jìn)國(guó)外資金的方式，來(lái)籌措所需經(jīng)營(yíng)資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資主要是通過(guò)合資或合作經(jīng)營(yíng)和國(guó)際信貸兩條渠道。合營(yíng)的方式多種多樣，有中方企業(yè)以土地人股，外方以資金人股，也有雙方資產(chǎn)以股票形式出現(xiàn)。合資經(jīng)營(yíng)是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)利用外資的重要形式之一。通過(guò)信貸方式引進(jìn)外資，是房地產(chǎn)業(yè)利用外資的另一種重要方式，主要包括外國(guó)政府貸款、國(guó)際金融組織貸款和外國(guó)商業(yè)銀行貸款?！　》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在借人資金方面還有其特殊的一面。①預(yù)收定金形式。開(kāi)發(fā)公司通過(guò)預(yù)售房地產(chǎn)品，提前向購(gòu)買(mǎi)者或使用單位收取的定金和分期付款，這項(xiàng)資金來(lái)源不是直接來(lái)自金融機(jī)構(gòu)，但也屬于借人資金的性質(zhì)。目前，預(yù)收定金在解決開(kāi)發(fā)公司資金不足困難中起著相當(dāng)大的作用。對(duì)于開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，預(yù)收定金是值得開(kāi)拓的資金渠道。因?yàn)樗粌H可以解決開(kāi)發(fā)資金的不足，而且可以避免市場(chǎng)滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)，降低資金成本，加快資金周轉(zhuǎn)。但是這一資金來(lái)源，一般只有在房地產(chǎn)品十分短缺、供不應(yīng)求的情況下才便于開(kāi)拓。②抵押貸款形式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行和非金融機(jī)構(gòu)借人的資金一般是抵押貸款，即以土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)及其他財(cái)產(chǎn)作為抵押款，向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款。　　二、資金籌集方式　　所謂資金籌集方式，是指取得資金的具體形式，它說(shuō)明開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需耍的資金可以通過(guò)什么樣的方法和手段來(lái)籌措?；I資渠道和籌資方式是籌資活動(dòng)的兩個(gè)基本方面，它們既有聯(lián)系又有區(qū)別。一定的籌資方式可能只適用于某一特定的籌資渠道，而同一渠道的資金往往可以采用不同的方式來(lái)取得。資金來(lái)源的多渠道。客觀上要求籌資方式多樣化。以便選擇合適的籌資方式。從不同渠道取得資金。目前企業(yè)在國(guó)內(nèi)籌集資金的方式，除傳統(tǒng)的國(guó)家撥款、銀行借救、企業(yè)內(nèi)部積累以外，還有股票、債券、租賃、聯(lián)營(yíng)、商業(yè)信用等方式?！　。?）吸收直接投資。是指企業(yè)以協(xié)議等形式吸收國(guó)家、其他法人單位、個(gè)人和外商等直接投入的資金，形成企業(yè)資本金的一種籌資方式。吸收直接投資不以股票為媒介，是非股份制企業(yè)籌集主權(quán)資本的一種基本方式?！　∥罩苯油顿Y的優(yōu)點(diǎn)。①采取吸收直接投資籌集的資金是企業(yè)的自有資本，②相對(duì)借入資本來(lái)說(shuō)，吸收直接投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低?！　∥罩苯油顿Y的缺點(diǎn)。①相對(duì)借人資本來(lái)說(shuō)，吸收直接投資成本較高，②不像股票資本那樣產(chǎn)權(quán)明晰和便于交易?！　。?）發(fā)行股票．股票是股份公司為籌集資金而發(fā)行的有價(jià)證券。它又是發(fā)給股東證明其所持股份的一種憑證，代表了股東對(duì)企業(yè)的所有權(quán)。發(fā)行股票，是股份有限公司籌措主權(quán)資金的一種基本方式。同吸收直接投資一樣，發(fā)行股票籌集的資金也是自有資本?！　∑胀ü苫I資有以下優(yōu)點(diǎn)。①永久性。普通股資本無(wú)須歸還，屬于企業(yè)的永久性資本。這對(duì)保證企業(yè)的最低資金需要，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，維持長(zhǎng)期發(fā)展具有重要意義。②靈活性。普通股資本的利息即股利，無(wú)一定要求。而是視每年盈利情況，由董事會(huì)商定具體分配方案。⑧風(fēng)險(xiǎn)較小。相對(duì)債務(wù)資本無(wú)到期還本付息之約束，因此籌資風(fēng)險(xiǎn)較小。

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