商業(yè)策動地產(chǎn)（教戰(zhàn)手冊）

前言

謀展商業(yè)——審度其勢商業(yè)戰(zhàn)略，不是做未來的決策，而是為未來做現(xiàn)在的決策。幾乎每個稍具規(guī)模的商業(yè)型企業(yè)都會制定五到十年，甚至更長期的戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃。這說明商業(yè)型企業(yè)不再像從前那樣隨波逐流，“哪里有商機(jī)，就往哪里走”，而是懂得排除和抵制一些不相干業(yè)態(tài)的誘惑，拒絕與核心業(yè)務(wù)無關(guān)的所謂商機(jī)。這就意味著商業(yè)型企業(yè)開始逐漸成熟，商業(yè)戰(zhàn)略必須著眼于未來的長遠(yuǎn)利益，不僅是眼前的蠅頭小利。因此，商業(yè)型企業(yè)所做的戰(zhàn)略計(jì)劃便不會是一般的計(jì)劃，而是需要對企業(yè)未來很長一段時間內(nèi)的發(fā)展方向進(jìn)行預(yù)測，并提出相應(yīng)的發(fā)展模式。正因如此，商業(yè)“戰(zhàn)略”越來越受到企業(yè)高層的認(rèn)可，他們對戰(zhàn)略的重要性也有了很深刻的體認(rèn)。然而，很多企業(yè)高層管理者在對企業(yè)戰(zhàn)略的認(rèn)識中走入了一個矛盾誤區(qū)：企業(yè)戰(zhàn)略越是清晰確定和一成不變，就越意味著企業(yè)僵化保守和拒絕改變；企業(yè)越是強(qiáng)硬地毫不動搖地執(zhí)行戰(zhàn)略，就越意味著企業(yè)適應(yīng)未來變化的能力越差。傳統(tǒng)企業(yè)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)的本質(zhì)，本來就是圍繞著試圖消除未來的不確定性來進(jìn)行的，而實(shí)際情況卻與設(shè)計(jì)大相徑庭。長期以來，企業(yè)一直遵循著“規(guī)模決定效益”的基本管理原則，企業(yè)的規(guī)模越大，就意味著企業(yè)平均成本越低，企業(yè)的贏利能力也就越強(qiáng)。但是，企業(yè)的龐大規(guī)模恰恰限制了企業(yè)的轉(zhuǎn)型，當(dāng)一個擁有規(guī)模連鎖店的企業(yè)試圖轉(zhuǎn)型時，它會因出現(xiàn)大量的沉沒成本而引發(fā)致命的風(fēng)險。因此，在真實(shí)的管理世界里，商業(yè)型企業(yè)一直在“企業(yè)規(guī)模”與“適應(yīng)能力”之間進(jìn)行著某種平衡與取舍。無論是假設(shè)未來，還是適應(yīng)未來，都是基于企業(yè)個體角度的狹隘構(gòu)想，而不是在談?wù)摗拔磥頃鞘裁础?，在未來，假如“商業(yè)戰(zhàn)略”這個詞依舊存在的話，那么，它的實(shí)質(zhì)也將是研究社會未來的走向。拓展空間——創(chuàng)造顧客企業(yè)的戰(zhàn)略是適應(yīng)現(xiàn)在并著眼于未來，那么企業(yè)未來的顧客是由誰創(chuàng)造的呢？如果說未來的顧客，不是由企業(yè)創(chuàng)造出來的，而是由社會創(chuàng)造出來的，恐怕沒有企業(yè)會相信的。但事實(shí)上，確實(shí)存在著另外一種意義上的商業(yè)空間。它與企業(yè)創(chuàng)造顧客無關(guān)，與企業(yè)細(xì)分顧客市場無關(guān)，而僅僅與社會生活方式本身有某種關(guān)聯(lián)。這類顧客稱為“逛街與閑坐”型的顧客。

內(nèi)容概要

本書以規(guī)范的流程：“市場調(diào)研—資料分析—項(xiàng)目定位—商業(yè)設(shè)計(jì)—團(tuán)隊(duì)組訓(xùn)—招商策略—招商執(zhí)行—意向簽約—裝修管理—人員招訓(xùn)—設(shè)備調(diào)試—宣傳造勢—?dú)夥詹贾谩惲谐鰳印_業(yè)演練—開業(yè)造勢—經(jīng)營調(diào)整—企劃推廣—人氣業(yè)績”為主線，結(jié)合作者在開發(fā)、運(yùn)營多個國際、同內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)案例近20年的工作經(jīng)驗(yàn)所涉及的多個領(lǐng)域業(yè)態(tài)，通過吸收國外先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，將其融入國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營當(dāng)中；以實(shí)踐性、可操作性為指導(dǎo)，深入淺出地闡述了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的步驟與方法。其內(nèi)容生動詳實(shí)，是一本完整的實(shí)際操作手冊工具書。

作者簡介

陳駿凱(陳揚(yáng))Henry Chen 
    ◆美籍華人(生長于中國臺灣臺北) 
    ◆MBA企管碩士 
    致力于商業(yè)地產(chǎn)近二十載；自幼受傳統(tǒng)儒教庭訓(xùn)，專業(yè)師承自東洋日本系百貨啟蒙，后又受西洋美國系摩爾與奧特萊斯的熏陶，亦中亦洋、中西合璧之思維行為模式。曾執(zhí)行、參與及咨詢的業(yè)態(tài)包括：百貨、購物中心、商業(yè)街、旅游文化商業(yè)項(xiàng)目、3C賣場、綜超租賃區(qū)、倉儲賣場、美食廣場、家居主題賣場、運(yùn)動整合概念商業(yè)、大型摩爾、社區(qū)商業(yè)、年輕主題商業(yè)、城市綜合體、商業(yè)造鎮(zhèn)等國際與國內(nèi)(一、二、三線城市)諸多案例。 
    口紐約州獅子會會員 
    口上海臺協(xié)會會員 
    口華僑滬商會會員

書籍目錄

序前言第一章  認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)  第一節(jié)  商業(yè)地產(chǎn)概論  第二節(jié)  商業(yè)地產(chǎn)分類  第三節(jié)  商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別  第四節(jié)  商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢  第五節(jié)  商業(yè)地產(chǎn)在新格局下的企業(yè)成功法則第二章  各類商業(yè)業(yè)態(tài)解析  第一節(jié)  百貨公司  第二節(jié)  購物中心  第三節(jié)  綜合商城(摩爾)  第四節(jié)  大賣場  第五節(jié)  社區(qū)超市  第六節(jié)  倉儲批發(fā)店  第七節(jié)  專業(yè)店  第八節(jié)  精品廣場  第九節(jié)  名品折扣店  第十節(jié)  批發(fā)業(yè)態(tài)  第十一節(jié)  文化主題業(yè)態(tài)  第十二節(jié)  旅游商業(yè)業(yè)態(tài)  第十三節(jié)  地鐵沿線商業(yè)業(yè)態(tài)  第十四節(jié)  商業(yè)街  第十五節(jié)  住宅區(qū)底層商業(yè)  第十六節(jié)  創(chuàng)新業(yè)態(tài)第三章  商業(yè)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃  第一節(jié)  商業(yè)項(xiàng)目的初步開發(fā)計(jì)劃  第二節(jié)  商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃流程  第三節(jié)  商業(yè)項(xiàng)目總實(shí)施進(jìn)度控制表第四章  商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)操作流程  第一節(jié)  市場調(diào)查精析與項(xiàng)目定位  第二節(jié)  商業(yè)設(shè)計(jì)與團(tuán)隊(duì)組訓(xùn)  第三節(jié)  招商策劃與招商執(zhí)行  第四節(jié)  合同談判與裝修管理  第五節(jié)  人員統(tǒng)招、統(tǒng)訓(xùn)、統(tǒng)管  第六節(jié)  宣傳造勢與氣氛布置  第七節(jié)  開業(yè)演練與開業(yè)炒作  第八節(jié)  陳列出樣與設(shè)備調(diào)試  第九節(jié)  調(diào)整優(yōu)化與企劃推廣  第十節(jié)  人氣回流與業(yè)績遞增第五章  商業(yè)經(jīng)營空間規(guī)劃  第一節(jié)  商業(yè)設(shè)計(jì)原則  第二節(jié)  商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)步驟  第三節(jié)  商業(yè)設(shè)施規(guī)劃  第四節(jié)  商業(yè)設(shè)施空間規(guī)劃  第五節(jié)  開店裝修工程設(shè)計(jì)  第六節(jié)  開店裝修管理  第七節(jié)  開店各項(xiàng)工程預(yù)算及技術(shù)協(xié)作  第八節(jié)  裝修規(guī)范管理案例第六章  商業(yè)運(yùn)營攻略  第一節(jié)  精細(xì)化管理  第二節(jié)  數(shù)據(jù)管理  第三節(jié)  購物中心信息化系統(tǒng)  第四節(jié)  客戶關(guān)系管理(cRM)  第五節(jié)  全過程商品管理(MD)第七章  企劃推廣  第一節(jié)  企劃概念及特征  第二節(jié)  商業(yè)企劃的步驟  第三節(jié)  商業(yè)企劃書的寫作  第四節(jié)  企劃推廣部組織架構(gòu)和職責(zé)  第五節(jié)  賣場POP的管理  第六節(jié)  氣氛渲染作業(yè)流程  第七節(jié)  促銷策劃作業(yè)流程  第八節(jié)  DM作業(yè)流程  第九節(jié)  自有媒體開發(fā)業(yè)務(wù)流程  第十節(jié)  對外宣導(dǎo)業(yè)務(wù)流程  第十一節(jié)  媒體開發(fā)  第十二節(jié)  商業(yè)活動企劃案例第八章  商業(yè)品牌介紹  第一節(jié)  各業(yè)態(tài)品牌  第二節(jié)  國際品牌檔次分類及品牌介紹  第三節(jié)  業(yè)種分類及品牌介紹第九章  著名商業(yè)項(xiàng)目案例  第一節(jié)  目本澀谷——年輕業(yè)態(tài)案例  第二節(jié)  新加坡烏節(jié)  路——商業(yè)著名案例  第三節(jié)  韓國明洞商業(yè)街—_商業(yè)著名案例  第四節(jié)  英國牛津街——商業(yè)著名案例  第五節(jié)  迪卡儂運(yùn)動超市——專業(yè)賣場案例  第六節(jié)  紐約SOHO區(qū)——商業(yè)著名案例附錄A  商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)名詞解釋與行業(yè)用語  一、地產(chǎn)用名詞  二、商業(yè)專用名詞

章節(jié)摘錄

插圖：六、跨行業(yè)整合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展總是缺少不了外行企業(yè)的參與，很多企業(yè)也把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為公司主業(yè)外的最重要的業(yè)務(wù)板塊。這些外來力量的介入，也給房地產(chǎn)行業(yè)本身帶來新的動力。他們的努力，自然會竭盡所能利用與主業(yè)相關(guān)的資源，從而樹立起不可復(fù)制的開發(fā)能力。其實(shí)仔細(xì)觀察一些大牌房地產(chǎn)商的背景，不難發(fā)現(xiàn)多數(shù)房地產(chǎn)商實(shí)際上都背靠著其他業(yè)務(wù)的雄厚背景。比方說著名酒店管理集團(tuán)的酒店物業(yè)投資；瑞安集團(tuán)整合IT資源，打造創(chuàng)智天地類的創(chuàng)意地產(chǎn)；奧園的動漫城運(yùn)營；海爾、長虹的制造業(yè)園區(qū)復(fù)制的模式等?？缧袠I(yè)整合者運(yùn)營的是訂單式的物業(yè)開發(fā)。他們熟悉各類專業(yè)地產(chǎn)園區(qū)使用者的物業(yè)需求，通過周密的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與細(xì)致的運(yùn)營體系，滿足了一個企業(yè)或者一個產(chǎn)業(yè)集群的物業(yè)使用需求。在這樣的運(yùn)營模式中，這些企業(yè)過往深厚的其他專業(yè)領(lǐng)域指示和關(guān)系積淀，使得這些物業(yè)開發(fā)風(fēng)險降低，盈利前景自然可以匡算清楚。七、構(gòu)筑成熟產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持久增長通過對上述不同企業(yè)產(chǎn)品線及盈利模式的分析，尋找最適合自己的產(chǎn)品線已成為各個企業(yè)關(guān)心的重點(diǎn)問題。但不同產(chǎn)品模式的盈利不同，在此可以通過對現(xiàn)有一些上市企業(yè)的比較研究得出論證。下表搜集的近幾年公開年報是以上產(chǎn)品線模式代表企業(yè)的財(cái)務(wù)簡況（表1-2）。隨著需求的提升和市場的不斷成熟，未來中國房地產(chǎn)市場必會出現(xiàn)新的產(chǎn)品和盈利模式，企業(yè)的產(chǎn)品也將隨之調(diào)整。構(gòu)筑成熟的產(chǎn)品線模式，需要目標(biāo)明確的制訂策略。短期內(nèi)，隨著中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)程的推進(jìn)，行業(yè)內(nèi)的企業(yè)必然將面對專業(yè)化的挑戰(zhàn)。

編輯推薦

《商業(yè)策動地產(chǎn)(教戰(zhàn)手冊)》：商業(yè)地產(chǎn)是城市化進(jìn)程中重要的推動力量。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā).遠(yuǎn)遠(yuǎn)復(fù)雜于工業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的開發(fā)，其帶動的是一個較大的區(qū)域乃至于一個城市的全面發(fā)展，并推動了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)建設(shè)，保障了城市化進(jìn)程，美化了城市面貌。在國外，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報方式多樣和中國目前的現(xiàn)狀較為不同。國外商業(yè)地產(chǎn)的收益包括了自營的現(xiàn)金流、租賃的租金、經(jīng)營成功的商業(yè)物業(yè)增值、帶動周邊其他物業(yè)增值、連鎖的復(fù)制等等。

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