物業(yè)管理教程

前言

　　從事物業(yè)管理教學(xué)、研究及實(shí)踐活動(dòng)已有10年，一直希望能有一本適合于物業(yè)管理課程教學(xué)及物業(yè)管理行政、管理人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)的教材。本著這個(gè)目的，在多年教學(xué)講稿的基礎(chǔ)上，開(kāi)始了本書的寫作，歷經(jīng)數(shù)載，終于完稿。本書初稿從本、專科教學(xué)試用的情況來(lái)看，反映尚可，但我們期待能在今后的教學(xué)實(shí)踐中得以進(jìn)一步的完善，得到物業(yè)管理業(yè)同行特別是從事物業(yè)管理教學(xué)的同行的首肯。如果本書能起到拋磚引玉的效果，從而有更多的專家學(xué)者寫出更高質(zhì)量的物業(yè)管理教材來(lái)，則“善莫大矣”。一本好教材對(duì)教師來(lái)說(shuō)，在某種意義上，它要比一本好的影視劇劇本對(duì)演員的意義更為重要。一名教師不能根據(jù)教材講好課，學(xué)生不能從中更好地學(xué)得知識(shí)，作為教材編寫者心里總免不了忐忑不安?！　∽鳛榻滩?，本書在多方面做了探索，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的法學(xué)基礎(chǔ)，并盡量將這些概念貫徹全書。比如第二章物業(yè)管理的法學(xué)基礎(chǔ)，對(duì)認(rèn)識(shí)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，認(rèn)識(shí)物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的法律地位及相應(yīng)的合法行為，應(yīng)該說(shuō)是具有現(xiàn)實(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)意義的。另外，本書也介紹了國(guó)內(nèi)外的一些新的管理3-法，比如在第九章物業(yè)設(shè)備管理中，介紹了能源管理、壽命周期成本、價(jià)值工程等方法，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中講究成本效率和效益，以及提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)有一定的幫助。本書寫作過(guò)程中，正值國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布，本書注意將條例的內(nèi)容結(jié)合進(jìn)去?？紤]到本書的使用對(duì)象，本書避免在操作層次上作過(guò)細(xì)介紹，將這方面的內(nèi)容盡量限制在一個(gè)物業(yè)管理人員應(yīng)該了解的程度?！　”緯灿惺逭?，其中第二章物業(yè)管理法律基礎(chǔ)，可以根據(jù)學(xué)生原來(lái)的學(xué)習(xí)基礎(chǔ)以及教學(xué)時(shí)數(shù)的許可，做適當(dāng)刪減。但對(duì)這些內(nèi)容，應(yīng)該給予應(yīng)有的重視。本書附錄“未來(lái)物業(yè)設(shè)施管理的7大要素”是翻譯的一篇講話稿，這是為那些想了解將來(lái)物業(yè)設(shè)施管理可能產(chǎn)生哪些變化的讀者準(zhǔn)備的閱讀資料。其他的章節(jié)，也可根據(jù)教學(xué)上的需要作適當(dāng)?shù)倪x擇。　　本書可作為大專院校房地產(chǎn)方向、管理工程及物業(yè)管理課程教學(xué)用書，也可以供物業(yè)管理的專業(yè)人員學(xué)習(xí)參考?！　”緯趯懽鬟^(guò)程中，參考了大量的論文和著作(主要的在書末參考文獻(xiàn)中列出)，并結(jié)合了作者lO年的物業(yè)管理教學(xué)研究和學(xué)習(xí)實(shí)踐的體會(huì)。

內(nèi)容概要

本書總結(jié)了改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)理論研究和實(shí)踐的成果，對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展歷史、基本概念及法學(xué)基礎(chǔ)，作了詳細(xì)的介紹和探討。同時(shí)對(duì)我國(guó)城市物業(yè)管理的具體運(yùn)作，包括物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主自治組織的設(shè)立和運(yùn)行、物業(yè)管理招投標(biāo)；房屋與設(shè)備的維修與管理、物業(yè)的環(huán)境和安全管理、物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理、物業(yè)的信息管理、物業(yè)的財(cái)務(wù)管理、物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量體系的建立、各種不同類型物業(yè)的管理特點(diǎn)和要求等均作了較詳細(xì)的闡述。    本書可作為大專院校各類管理專業(yè)物業(yè)管理課程的基礎(chǔ)教材，也可作為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)各級(jí)行政和專業(yè)管理人員的培訓(xùn)教材或參考資料。

書籍目錄

前言第一章 緒論  第一節(jié) 物業(yè)概述  第二節(jié) 物業(yè)管理概述  第三節(jié) 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展  復(fù)習(xí)思考題第二章 物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)  第一節(jié) 物業(yè)管理法律基礎(chǔ)知識(shí)  第二節(jié) 物業(yè)管理的產(chǎn)權(quán)理論  第三節(jié) 物業(yè)管理的委托——代理理論  第四節(jié) 物業(yè)管理的民事法律行為訴訟  復(fù)習(xí)思考題第三章 物業(yè)管理公司  第一節(jié) 物業(yè)管理公司的設(shè)立  第二節(jié) 物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員培訓(xùn)  第三節(jié) 物業(yè)管理公司制度與內(nèi)部管理機(jī)制  復(fù)習(xí)思考題第四章 業(yè)主自治管理  第一節(jié) 業(yè)主自治管理的基本概念  第二節(jié) 業(yè)主自治組織的形式、管理夫約及其設(shè)立  第三節(jié) 業(yè)主自治組織的運(yùn)作  復(fù)習(xí)思考題第五章 物業(yè)管理招投標(biāo)及合同  第一節(jié) 物業(yè)管理招投標(biāo)概述  第二節(jié) 物業(yè)管理招投標(biāo)文件及其投標(biāo)原則  第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)合同概述  第四節(jié) 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理計(jì)劃的制定  復(fù)習(xí)思考題第六章 早期介入與前期物業(yè)管理  第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入  第二節(jié) 前期物業(yè)管理  第三節(jié) 物業(yè)接管驗(yàn)收  第四節(jié) 室內(nèi)裝修管理  復(fù)習(xí)思考題第七章 物業(yè)綜合管理第八章 房屋維修管理第九章 物業(yè)設(shè)備管理第十章 物業(yè)租賃管理第十一章 物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)第十二章 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理第十三章 物業(yè)信息管理第十四章 不同類型物業(yè)的管理第十五章 物業(yè)管理的質(zhì)量體系簡(jiǎn)介附錄 未來(lái)物業(yè)設(shè)施管理的7大要素參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　(3)按經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式，可分為單純服務(wù)型、租賃經(jīng)營(yíng)型等公司?！　∪?、物業(yè)管理公司的建立　　(一)物業(yè)管理公司的建立步驟　　物業(yè)管理公司的建立步驟為：可行性研究、公司章程等文件準(zhǔn)備、人才儲(chǔ)備、公司注冊(cè)登記、資質(zhì)審查和備案?！　?．可行性研究　　所謂可行性研究，是一種分析、計(jì)算和評(píng)價(jià)各種技術(shù)方案、建設(shè)方案和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的科學(xué)方法。物業(yè)管理公司作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)型的企業(yè)，它是要自負(fù)盈虧并獲取必要的利潤(rùn)的。因此，只有當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理公司既有必要又有可能的情況下，才可以設(shè)立物業(yè)管理公司。所以，投資者必須在正式申請(qǐng)以前，進(jìn)行可行性研究，以確認(rèn)公司面臨的市場(chǎng)、本身?xiàng)l件、經(jīng)濟(jì)的可行性。可行性研究的主要步驟如下：　　(1)市場(chǎng)調(diào)查。市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容主要有3個(gè)方面：一是需求情況，二是供應(yīng)情況，三是相關(guān)的政策法規(guī)。建立一個(gè)物業(yè)管理公司首先就要了解物業(yè)管理市場(chǎng)的需求，包括現(xiàn)有物業(yè)的總量、每年增加的量以及今后增加的趨勢(shì)。這種物業(yè)需求量的調(diào)查，還要根據(jù)投資者本身擅長(zhǎng)或意欲涉及的物業(yè)類型，進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)查。其次要調(diào)查物業(yè)管理的供給情況，包括現(xiàn)有物業(yè)管理公司的數(shù)量、規(guī)模和經(jīng)營(yíng)狀況。同樣，調(diào)查也要有針對(duì)性。最后必須了解國(guó)家特別是當(dāng)?shù)卣畬?duì)設(shè)立物業(yè)管理公司有哪些法律法規(guī)及政策。這是必不可少的步驟，否則，投資者花了很多的時(shí)間和精力，卻因不符合國(guó)家或地方政府的要求而前功盡棄?！　?2)綜合分析。綜合分析就是將市場(chǎng)調(diào)查得到的材料進(jìn)行加工分析并得出相應(yīng)的結(jié)論。分析可以包括市場(chǎng)分析、本身?xiàng)l件分析以及經(jīng)濟(jì)分析。市場(chǎng)分析主要看供需狀況，是供大于求還是供不應(yīng)求。在這方面要對(duì)供需狀況進(jìn)行細(xì)分，要了解投資者所關(guān)心的特定物業(yè)市場(chǎng)。只有供不應(yīng)求，或能提供合格服務(wù)的有效供應(yīng)不足(例如，有些物業(yè)管理公司不是市場(chǎng)所選定的，而是由開(kāi)發(fā)商或政府的關(guān)系所指定的，而其服務(wù)能力和水平達(dá)不到客戶的要求)，物業(yè)公司的設(shè)立從市場(chǎng)的角度才是可行的。本身?xiàng)l件是指投資者對(duì)本身是否具有國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)條件以及本身優(yōu)勢(shì)的分析。注冊(cè)條件是必須要符合的，這是基本的要求。真正確定公司應(yīng)否成立的是投資者本身的條件能否在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)地位。最后，經(jīng)濟(jì)分析是對(duì)公司成立以后一段時(shí)期的收入和支出進(jìn)行估算，指出公司設(shè)立后的盈利預(yù)測(cè)。經(jīng)濟(jì)分析是綜合分析中最重要的內(nèi)容，市場(chǎng)的可行性和公司本身?xiàng)l件的可行性最終還是集中反映在其經(jīng)濟(jì)的可行性上?！　?3)報(bào)告撰寫。在前面綜合分析的基礎(chǔ)上，就可以撰寫可行性報(bào)告了?？尚行詧?bào)告的主要內(nèi)容有：需求調(diào)查及預(yù)測(cè)研究，競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)查分析，本身所具備的條件分析，公司設(shè)立的前景預(yù)測(cè)，經(jīng)濟(jì)效益分析，結(jié)論等?！　?．公司章程等文件準(zhǔn)備　　按照企業(yè)登記的有關(guān)規(guī)定，在登記注冊(cè)時(shí)必須提交有關(guān)文件，如公司章程、登記申請(qǐng)書、股東委托代理人證明等，其中公司章程是最重要的文件。《公司法》第十一條第一款中規(guī)定：“成立公司必須依照本法制訂公司章程。公司章程是記載有關(guān)公司組織和行動(dòng)基本規(guī)則的文件，它對(duì)公司、股東、董事、監(jiān)事都具有約束力?！?/pre>








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