房地產(chǎn)開發(fā)與管理

前言

　　中國(guó)改革開放的經(jīng)濟(jì)大潮帶來了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)熱波及全國(guó)，吸引全世界，已成為全社會(huì)熱切關(guān)注的話題，牽動(dòng)著每一個(gè)人的心。　　房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，正逐步走向市場(chǎng)化和規(guī)范化的道路，并對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用。我國(guó)幅員遼闊、人口眾多，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化水平的提高，城市建設(shè)大規(guī)模展開，人民物質(zhì)生活水平迅速提高，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的需求日益增加，從而拓展了房地產(chǎn)開發(fā)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的良好空間?！　∨c我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展不相適應(yīng)的是房地產(chǎn)開發(fā)與管理人才相對(duì)匱乏。為了滿足培養(yǎng)高素質(zhì)房地產(chǎn)專業(yè)人才的要求，本書在編著過程中突出系統(tǒng)性、實(shí)用性、前瞻性，將房地產(chǎn)開發(fā)與管理有機(jī)地結(jié)合在一起，力圖做到理論與實(shí)踐的高度統(tǒng)一，使讀者通過學(xué)習(xí)，既能了解具有一定深度的理論知識(shí)，又能提高實(shí)際操作能力?！　≡谖覈?guó)，由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和人文、地理?xiàng)l件差別較大，在房地產(chǎn)開發(fā)與管理方面，除了國(guó)家有統(tǒng)一的法律和標(biāo)準(zhǔn)外，各地都有相應(yīng)的地方法規(guī)、規(guī)范、規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)，本書提到的有關(guān)這方面的敘述，應(yīng)以當(dāng)?shù)卦趪?guó)家統(tǒng)一的法律框架范圍內(nèi)制定的法規(guī)、規(guī)范、規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。而且，房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)政策等，將隨著時(shí)間的變化而不斷趨于完善，所以在學(xué)習(xí)時(shí)，應(yīng)隨時(shí)關(guān)注這方面的政策動(dòng)向，并以最新的政策為準(zhǔn)?！　⌒枰f明的是：本書在撰寫過程中，引用了參考文獻(xiàn)中一些頗有價(jià)值的資料，特此向這些參考文獻(xiàn)的作者表示由衷的感謝。同時(shí)，對(duì)案例撰寫的主要參與者唐代中博士表示謝意?！　”緯鵀槠胀ǜ叩冉逃笆晃濉眹?guó)家級(jí)規(guī)劃教材，可作為房地產(chǎn)（方向）、土地資源管理、物業(yè)管理、工程管理、城市經(jīng)濟(jì)、建筑、規(guī)劃等專業(yè)本科生和相關(guān)專業(yè)研究生、MBA、MPA學(xué)生的教材使用，也可作為房地產(chǎn)開發(fā)與管理方面專業(yè)人士的學(xué)習(xí)用書。　　由于水平有限，錯(cuò)誤和不當(dāng)之處在所難免，敬請(qǐng)讀者不吝批評(píng)指正。

內(nèi)容概要

房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)地上、地下基礎(chǔ)設(shè)施和房屋進(jìn)行的綜合開發(fā)與配套建設(shè)，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為。房地產(chǎn)開發(fā)的全過程可分為投資決策、前期工作、項(xiàng)目建設(shè)、竣工驗(yàn)收與交付使用四個(gè)大的階段。本書圍繞這四大階段展開，具體分為管理與城市房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇和土地使用權(quán)獲取、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性研究、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)、房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程管理、住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工備案和交付使用許可管理，以及貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程的開發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理和與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的其他管理等各個(gè)方面。最后，就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃和可行性研究附以實(shí)際案例。本書在編排上按照房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作各個(gè)階段的先后次序分章敘述。    本書突出系統(tǒng)性、實(shí)用性、前瞻性，將房地產(chǎn)開發(fā)與管理有機(jī)地結(jié)合在一起，力圖做到理論與實(shí)踐的高度統(tǒng)一，使讀者通過學(xué)習(xí)，既能了解具有一定深度的理論知識(shí)，又能提高實(shí)際操作能力。本書為普通高等教育“ 十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材，可作為房地產(chǎn)（方向）、土地資源管理、物業(yè)管理、工程管理、城市經(jīng)濟(jì)、建筑、規(guī)劃等專業(yè)本科生和相關(guān)專業(yè)研究生、 MBA、MPA學(xué)生的教材使用，也可作為房地產(chǎn)開發(fā)與管理方面專業(yè)人士的學(xué)習(xí)用書。

作者簡(jiǎn)介

施建剛，男，1984.7同濟(jì)大學(xué)本科畢業(yè)，獲工學(xué)學(xué)士學(xué)位；1990.3同濟(jì)大學(xué)碩士研究生畢業(yè)，獲工學(xué)碩士學(xué)位；2002.9同濟(jì)大學(xué)博士研究生畢業(yè)，獲管理學(xué)博士學(xué)位。1984.7任同濟(jì)大學(xué)助教、90.3任講師、96.3任副教授（同年為碩士生導(dǎo)師）、02.3任教授、03.6任博士研究生導(dǎo)師?，F(xiàn)

書籍目錄

前言第一章 管理與城市房地產(chǎn)　第一節(jié) 管理的內(nèi)涵　　一、管理的概念　　二、管理學(xué)的研究對(duì)象　　三、管理學(xué)的特點(diǎn)　　四、管理學(xué)的研究方法　第二節(jié) 城市的產(chǎn)生和發(fā)展　　一、居民點(diǎn)的形成　　二、城市的形成　　三、城市的定義　　四、城市的基本特征　　五、城市的本質(zhì)　　六、城市在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展中的重要作用　第三節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)　　一、房地產(chǎn)　　二、房地產(chǎn)業(yè)　第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征、分類　　一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義　　二、房地產(chǎn)開發(fā)的特征　　三、房地產(chǎn)開發(fā)的分類　第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段和主要參與者　　一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段　　二、房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者　第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員與組織　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地位與作用　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員和組織機(jī)構(gòu)　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的基本素質(zhì)　　四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理　　五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律制度　復(fù)習(xí)思考題第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇和土地使用權(quán)獲取　第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇的概念和程序　　一、項(xiàng)目選擇的概念　　二、項(xiàng)目選擇的程序　第二節(jié) 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址　　一、項(xiàng)目選址管理　　二、住宅項(xiàng)目選址原則　　三、住宅區(qū)位及住宅生態(tài)環(huán)境　　四、申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書　第三節(jié) 住宅項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃管理　　一、建設(shè)用地規(guī)劃管理的概念和主要內(nèi)容　　二、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證操作程序　第四節(jié) 住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃管理　　一、建設(shè)工程規(guī)劃管理的概念　　二、住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃管理的內(nèi)容　　三、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證程序　第五節(jié) 現(xiàn)行的土地制度　　一、土地的基本概念　　二、現(xiàn)行土地制度　　三、土地所有權(quán)及其原理　　四、土地使用權(quán)及其原理　第六節(jié) 土地使用權(quán)的獲取　　一、土地使用權(quán)的獲取方式　　二、合作建設(shè)和補(bǔ)地價(jià)　　三、閑置土地的處理　　四、無償收回土地　第七節(jié) 農(nóng)地征用與工作程序　　一、農(nóng)地征用的概念　　二、征用集體土地的政策規(guī)定　　三、征用集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)　　四、征用集體土地的工作程序　第八節(jié) 城市房屋拆遷管理制度與政策　　一、城市房屋拆遷管理概述　　二、城市房屋拆遷管理　　三、上海市進(jìn)行拆遷補(bǔ)償和安置的方法介紹　　四、特殊情況的拆遷補(bǔ)償安置　復(fù)習(xí)思考題第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性研究　第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃和決策概述　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃概述　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策概述　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資決策方法　　一、定性分析方法　　二、定量分析方法　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析　　一、盈虧平衡分析　　二、敏感性分析　　三、風(fēng)險(xiǎn)分析(概率分析)　第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究　　一、可行性研究概述　　二、可行性研究的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員構(gòu)成　　三、住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究階段　　四、可行性研究的基本內(nèi)容　　五、可行性研究報(bào)告的撰寫　第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的步驟　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的內(nèi)容　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中的信息類型　　四、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基本方法　第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)　　三、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算示例　　四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表　　五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)　復(fù)習(xí)思考題第四章 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)　第一節(jié) 城市規(guī)劃管理　　一、城市規(guī)劃概述　　二、城市規(guī)劃的實(shí)施和監(jiān)督檢查　第二節(jié) 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　　一、居住區(qū)的組成和規(guī)模　　二、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容　　三、居住區(qū)的各類技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　第三節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)　　一、城市基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容和特點(diǎn)　　二、居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)　第四節(jié) 建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)　　一、建筑構(gòu)造與結(jié)構(gòu)　　二、建筑設(shè)備　　三、工程造價(jià)　復(fù)習(xí)思考題第五章 房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程管理　第一節(jié) 住宅建設(shè)項(xiàng)目的建管管理　　一、住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理工作的基本流程　　二、住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理中的主要工作　第二節(jié) 住宅建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理　　一、住宅建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)　　二、施工招投標(biāo)程序　第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)工程的監(jiān)理　　一、工程監(jiān)理概述　　二、工程監(jiān)理工作的程序　　三、監(jiān)理工作的內(nèi)容與方法　　四、建設(shè)監(jiān)理單位的資質(zhì)及管理　第四節(jié) 住宅配套建設(shè)管理　　一、住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施的內(nèi)容和設(shè)置　　二、住宅區(qū)公共建筑配套建設(shè)　　三、居住區(qū)綠化環(huán)境建設(shè)　　四、住宅建設(shè)配套費(fèi)的繳付與使用　　五、住宅建設(shè)工程現(xiàn)場(chǎng)管理工作　復(fù)習(xí)思考題第六章 住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工備案和交付使用許可管理　第一節(jié) 住宅工程竣工備案制度　　一、建設(shè)工程質(zhì)量管理方法的改革　　二、住宅工程竣工備案管理的特點(diǎn)　　三、住宅工程竣工備案制度的實(shí)施　第二節(jié) 住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可制度　　一、住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可制度的基本涵義與作用　　二、新建住宅交付使用許可制度的主要內(nèi)容　　三、住宅竣工交付使用許可證的申辦　第三節(jié) 住宅交付時(shí)的“兩書”提供　　一、“兩書”制度的含義與特征　　二、實(shí)行“兩書”制度的意義　　三、“新建住宅質(zhì)量保證書”和“住宅使用說明書”的主要內(nèi)容　　四、執(zhí)行“兩書”制度應(yīng)注意的問題　第四節(jié) 物業(yè)的交接與前期物業(yè)管理　　一、物業(yè)管理早期介入　　二、竣工驗(yàn)收后物業(yè)交接　　三、前期物業(yè)管理服務(wù)　　四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理　復(fù)習(xí)思考題第七章 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理　第一節(jié) 開發(fā)資金流動(dòng)的特征與資金籌集的基本原則　　一、開發(fā)資金運(yùn)動(dòng)的過程及資金流動(dòng)的特征　　二、開發(fā)資金籌集的基本原則　第二節(jié) 開發(fā)資金籌集的渠道和方案編制　　一、開發(fā)資金的籌集渠道　　二、資金籌集方案的編制　第三節(jié) 資金籌集的成本分析和風(fēng)險(xiǎn)分析　　一、資金籌集的成本分析　　二、資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)分析　第四節(jié) 資金籌集方案的比較與開發(fā)成本控制　　一、資金籌集方案的比較　　二、開發(fā)成本核算　　三、開發(fā)成本的控制　復(fù)習(xí)思考題第八章 與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的其他管理　第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理　　一、確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原則　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度　　三、對(duì)不按期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理原則　　四、對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量責(zé)任制度　　五、項(xiàng)目手冊(cè)制度　第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)管理　　一、內(nèi)部審計(jì)的職能和作用　　二、內(nèi)部審計(jì)的主要任務(wù)和基本內(nèi)容　　三、內(nèi)部審計(jì)的程序　第三節(jié) 房地產(chǎn)稅收管理　　一、房地產(chǎn)稅及其功能　　二、房地產(chǎn)稅收標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)　第四節(jié) 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅　　一、房產(chǎn)稅　　二、城鎮(zhèn)土地使用稅　　三、耕地占用稅　　四、土地增值稅　　五、契稅　　六、相關(guān)稅收　第五節(jié) 節(jié)稅、避稅、偷稅與稅務(wù)代理　　一、基本概念　　二、避稅與反避稅　　三、稅務(wù)代理　復(fù)習(xí)思考題　案例：上海***房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告　　一、項(xiàng)目總說明　　二、項(xiàng)目概況與基地分析　　三、市場(chǎng)環(huán)境分析　　四、項(xiàng)目定位　　五、建設(shè)內(nèi)容與市政配套　　六、建設(shè)方式與進(jìn)度安排　　七、投資估算與資金籌措　　八、經(jīng)濟(jì)效益分析　　九、不確定性分析　　十、社會(huì)及環(huán)境效益分析　　十一、結(jié)論　復(fù)習(xí)思考題參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　二、征用集體土地的政策規(guī)定　　（一）征用土地的范圍及權(quán)限　　1.征用土地的范圍　　國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)和列人固定資產(chǎn)投資計(jì)劃用地的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后可以征用集體土地，被征地單位和個(gè)人應(yīng)服從國(guó)家需要，不得阻撓。建設(shè)單位征用的集體土地，其土地所有權(quán)屬于國(guó)家，用地單位只有土地使用權(quán)?！　?.征用土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定　　（1）征用土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府；　?。?）征用農(nóng)地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)；　?。?）基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35hm的，其他土地超過70hm的，由國(guó)務(wù)院審批；　?。?）其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目，由省級(jí)人民政府審批并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。　　一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目需要征用地的土地，應(yīng)當(dāng)根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)批準(zhǔn)，不得化整為零。分期建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用。鐵路、公路和輸油、輸水等管線建設(shè)需要征用的土地，可以分段申請(qǐng)批準(zhǔn)，辦理征地手續(xù)?！　≌饔猛恋?，應(yīng)對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助，由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等?！　。ǘ┡R時(shí)用地必須辦理報(bào)批手續(xù)　　工程項(xiàng)目施工，需要材料堆放場(chǎng)地、運(yùn)輸通路和其他臨時(shí)設(shè)施的用地，應(yīng)盡可能在征用的土地范圍內(nèi)安排，確實(shí)需要另行增加臨時(shí)用地的，由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)提出臨時(shí)用地的數(shù)量和期限的申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，同土地所有權(quán)單位簽訂臨時(shí)用地協(xié)議后方可用地。臨時(shí)使用土地的期限，最多不得超過兩年，并不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營(yíng)業(yè)性或其他經(jīng)營(yíng)性的活動(dòng)，不得修建永久性建筑。臨時(shí)用地期滿后，應(yīng)將場(chǎng)地清理并按用地協(xié)議支付一切費(fèi)用。土地管理部門同時(shí)注銷其臨時(shí)用地使用權(quán)。臨時(shí)用地超越批準(zhǔn)的時(shí)間，可再提出申請(qǐng)，不退地又不申請(qǐng)的按違章用地處理。　?。ㄈ┤窦俺擎?zhèn)集體所有制企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營(yíng)企業(yè)使用的集體土地　　全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦的聯(lián)營(yíng)企業(yè)所使用的集體土地，必須持縣級(jí)以上人民政府按照國(guó)家基本建設(shè)程序批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者其他批準(zhǔn)文件，由聯(lián)營(yíng)企業(yè)向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門提出用地申請(qǐng)，按照國(guó)家建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，可以按照國(guó)家建設(shè)用地的規(guī)定實(shí)行征用，也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營(yíng)條件。

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