中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控績(jī)效研究

內(nèi)容概要

《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控績(jī)效研究》由張紅利所著，本書從產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的視角研究房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題，對(duì)上一輪房地產(chǎn)調(diào)控做出客觀評(píng)價(jià)，對(duì)各種調(diào)控手段及其績(jī)效進(jìn)行全面分析，以期為改進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供決策支持。
本書從制度創(chuàng)新的角度論述了實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的途徑。只有通過(guò)制度創(chuàng)新構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新模式，才能為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)業(yè)的制度創(chuàng)新主要包括行業(yè)制度環(huán)境創(chuàng)新和行業(yè)內(nèi)部改革兩方面內(nèi)容。

作者簡(jiǎn)介

張紅利，陜西西安人，工學(xué)博士。西安科技大學(xué)管理學(xué)院教師。1996年畢業(yè)于長(zhǎng)安大學(xué)。獲工學(xué)學(xué)士學(xué)位；2011年畢業(yè)于西安建筑科技大學(xué)，獲工學(xué)博士學(xué)位。研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與工程管理，先后發(fā)表論文十余篇，主持和參與課題多項(xiàng)。

書籍目錄

第一章  導(dǎo)論
  1．1 背景與意義
  1．2 國(guó)內(nèi)外研究狀況
  1．3 研究思路與體系結(jié)構(gòu)
  1．4 研究方法
  1．5 創(chuàng)新點(diǎn)
第二章  中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)特征與健康發(fā)展形態(tài)
  2．1 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)特征
    2．1．1 受到資源環(huán)境條件的制約  
    2．1．2 市場(chǎng)不夠成熟和規(guī)范
    2．1．3 利益關(guān)系失衡
    2．1．4 剛性需求支持房?jī)r(jià)上漲
    2．1．5 投資性需求過(guò)盛導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化
    2．1．6 普通商品房同時(shí)承擔(dān)居住和投資功能
    2．1．7 地方財(cái)政與房地產(chǎn)市場(chǎng)共生
  2．2 生態(tài)學(xué)視角的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展形態(tài)
    2．2．1 產(chǎn)業(yè)生態(tài)學(xué)視角的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡
    2．2．2 生態(tài)學(xué)視角的房地產(chǎn)市場(chǎng)主體
    2．2．3 生態(tài)學(xué)視角的房地產(chǎn)資源利用  
    2．2．4 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展形態(tài)的內(nèi)涵及其實(shí)現(xiàn)
    2．2．5 保障性住房的適度需求量分析
  2．3 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可調(diào)控性因素辨析
    2．3．1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展及其不可調(diào)控性
    2．3．2 房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈及其可調(diào)控性
    2．3．3 房地產(chǎn)業(yè)的非市場(chǎng)失靈與制度創(chuàng)新
第三章  房地產(chǎn)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)體系
  3．1 績(jī)效評(píng)價(jià)理論
    3．1．1 績(jī)效和組織績(jī)效評(píng)價(jià)
    3．1．2 政府績(jī)效評(píng)價(jià)
  3．2 房地產(chǎn)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)體系
    3．2．1 房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)
    3．2．2 房地產(chǎn)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)
第四章  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段及其績(jī)效評(píng)析
  4．1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段
  4．2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控績(jī)效分析
    4．2．1 數(shù)據(jù)包絡(luò)分析
    4．2．2 調(diào)控單元的確定
    4．2．3 評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建
    4．2．4 模型評(píng)價(jià)的結(jié)論
  4．3 調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果的驗(yàn)證
  4．4 各種調(diào)控手段的實(shí)際績(jī)效
第五章  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的理論模型
  5．1 房地產(chǎn)調(diào)控模型的理論依據(jù)
  5．2 房地產(chǎn)調(diào)控系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型
    5．2．1 房地產(chǎn)調(diào)控系統(tǒng)模型的結(jié)構(gòu)與假設(shè)
    5．2．2 房地產(chǎn)調(diào)控手段子系統(tǒng)
    5．2．3 房地產(chǎn)市場(chǎng)要素子系統(tǒng)
    5．2．4 房地產(chǎn)影響因素子系統(tǒng)
    5．2．5 房地產(chǎn)調(diào)控系統(tǒng)
  5．3 模型的基本方程和相關(guān)說(shuō)明
  5．4 模型函數(shù)的確定及模型的檢驗(yàn)
第六章  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控績(jī)效的系統(tǒng)仿真
  6．1 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控模型
    6．1．1 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
    6．1．2 西安房地產(chǎn)調(diào)控系統(tǒng)模型
  6．2 房地產(chǎn)調(diào)控手段的績(jī)效檢驗(yàn)
    6．2．1 提高購(gòu)房首付比例
    6．2．2 提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金比例
    6．2．3 提高土地使用稅、征收土地增值稅
    6．2．4 降低商品房轉(zhuǎn)讓契稅
    6．2．5 征收商品房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅、提高貸款利率  
    6．2．6 商品房預(yù)售審批
  6．3 房產(chǎn)稅調(diào)控績(jī)效評(píng)析
    6．3．1 開(kāi)征房產(chǎn)稅的理論依據(jù)
    6．3．2 房產(chǎn)稅的征收原則和方法
    6．3．4 開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
    6．3．5 開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)投資性需求的影響
  6．4 房地產(chǎn)調(diào)控系統(tǒng)仿真
    6．4．1 模型仿真結(jié)果
    6．4．2 調(diào)控績(jī)效比較分析
    6．4．3 政策建議
第七章  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的制度創(chuàng)新與后續(xù)調(diào)控對(duì)策建議
  7．1 行業(yè)制度環(huán)境創(chuàng)新
    7．1．1 拓寬居民的投資渠道
    7．1．2 重構(gòu)房地產(chǎn)法規(guī)體系
    7．1．3 厘清政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的職能
  7．2 行業(yè)內(nèi)部改革
    7．2．1 擬制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃
    7．2．2 構(gòu)建多層次房地產(chǎn)市場(chǎng)體系
    7．2．3 創(chuàng)新房地產(chǎn)土地制度
    7．2．4 疏導(dǎo)投資性購(gòu)房需求
  7．3 后續(xù)調(diào)控的對(duì)策建議
    7．3．1 2010年上半年調(diào)控效果分析
    7．3．2 后續(xù)調(diào)控的對(duì)策建議
第八章  結(jié)論與展望
  8．1 本書的主要結(jié)論
  8．2 有待進(jìn)一步研究的問(wèn)題
參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　?。?）市場(chǎng)信息不對(duì)稱、不透明　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是期房市場(chǎng)，由于專業(yè)知識(shí)和技術(shù)條件的限制，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房協(xié)議前對(duì)于所購(gòu)房屋的價(jià)值、成本和質(zhì)量等方面的信息，很難有較為全面而真實(shí)的了解。由于無(wú)法掌握充分的市場(chǎng)信息，購(gòu)房者在交易者中處于不利地位，往往不得不接受不公平、不合理的價(jià)格。這樣，開(kāi)發(fā)商就可以憑借其所掌握的信息和技術(shù)優(yōu)勢(shì)壟斷市場(chǎng)，侵蝕購(gòu)房者的利益。實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)廣告宣傳等方式向購(gòu)房者公布虛假的銷售信息，以此制造樓盤銷售緊俏或價(jià)格不斷上漲的假象，誘使購(gòu)房者接受較高的定價(jià)。在許多城市，政府和公眾很難獲得準(zhǔn)確而全面的樓盤銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。造成這種情況的一個(gè)重要原因，就是開(kāi)發(fā)商隱瞞甚至故意散布虛假銷售信息?！　》康禺a(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱、不透明現(xiàn)象是導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛漲的重要因素。對(duì)此，常規(guī)的調(diào)控手段難以見(jiàn)效，必須通過(guò)制度創(chuàng)新和政府規(guī)制來(lái)解決?！　。?）開(kāi)發(fā)商推高房?jī)r(jià)　　在商品房市場(chǎng)，作為寡頭壟斷者，開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)價(jià)格合謀、延遲或分批開(kāi)盤、提供虛假信息等方式人為地抬高房?jī)r(jià)。常見(jiàn)的做法有：由于房?jī)r(jià)不斷上漲，開(kāi)發(fā)商故意放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏；樓盤已經(jīng)達(dá)到領(lǐng)取預(yù)售證的條件，開(kāi)發(fā)商卻遲遲不領(lǐng)取；已經(jīng)拿到該項(xiàng)目的預(yù)售證，開(kāi)發(fā)商卻遲遲不予公開(kāi)銷售；開(kāi)盤銷售后，銷售人員隱瞞真實(shí)的房源信息，少量、多批次甚至分單元逐次開(kāi)盤。以西安浐灞半島四期為例，早在該項(xiàng)目開(kāi)盤前三個(gè)月，開(kāi)發(fā)商就向購(gòu)房者收取每筆五千元的“誠(chéng)意金”。此后，繳納“誠(chéng)意金”時(shí)所承諾的開(kāi)盤時(shí)間又被一再推遲。到最終開(kāi)盤時(shí)，售價(jià)比當(dāng)初許諾的高了約20%。開(kāi)盤四天每平米售價(jià)又比開(kāi)盤當(dāng)天提高了400多元?！　≡谥袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商力圖采用各種手法不斷推高房?jī)r(jià)。在正常情況下，無(wú)論項(xiàng)目是否熱銷，其樓價(jià)幾乎每月甚至每周都會(huì)上調(diào)一次。如果在某次售價(jià)上調(diào)后交易量明顯減少，開(kāi)發(fā)商就會(huì)采用節(jié)日促銷、展會(huì)讓利、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)等方式吸引購(gòu)房者。此外，開(kāi)發(fā)商還經(jīng)常利用捂盤惜售、拒絕公積金貸款等方式制造該項(xiàng)目房源緊張的假象；利用隱瞞房源信息、控制銷售節(jié)奏、搞價(jià)格合謀等方式推高房?jī)r(jià)。上述市場(chǎng)失序現(xiàn)象是市場(chǎng)失靈的重要表現(xiàn)，需要借助政府“看得見(jiàn)的手”進(jìn)行調(diào)控。　　……

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