我的地產人生

前言

這本書寫與不寫，我猶豫了很久。從我個人來講，沒有想寫。退休后3年內什么事也不想做，辛苦忙碌了一生，該是清閑、享受人生的時候。就像摯友印壟華教授對我所說，我們相識相知于地產風云之風口浪尖上，時代在前進，新老交替是亙古不變的，退下來放松一下，清茶一杯，笑話一堆，不亦樂乎！果真這樣，人生當然是件大好事。但就在2009年世界金融風暴前后的3年里，地產風云驟變，不少老朋友又勸我，你40年之地產人生，所見所聞記錄下來，也許能對社會認識中國房地產業(yè)演變過程，盡一點微薄之力，那也是件不亦樂乎的事。就這樣最終我寫了，而且以現(xiàn)在這種記錄方式展現(xiàn)出來。對于現(xiàn)在中國房地產現(xiàn)狀，我有一些思考和想法，無法直接表達，希望借助自敘經歷的方式闡述出來。我的一位資深地產記者朋友一句話，打消了我的憂慮，他說，以史為鑒，以你的地產故事來講述你的思考和想法。讓中國房地產發(fā)展史以個人經歷的現(xiàn)身說法，從中尋找房地產現(xiàn)狀的歷史淵源，無論是好的還是壞的，都有其清晰的原因和脈絡，只要我們認真仔細地去梳理，就會真誠地發(fā)現(xiàn)所有成就的緣由和問題的癥結。當然，任何歷史都是多層次、立體性的，單一的講述角度無法還原真實，我只能以自己的態(tài)度與視角呈現(xiàn)我眼中的現(xiàn)實，最大限度地逼近真實。中國房地產一直伴隨著政府的政策與市場的演變，互為進退地交融地呈現(xiàn)在世人面前。當政策無力推進的時候，市場的力量就會涌現(xiàn)出來；當市場與政策以復雜的方式成為一股力量的時候，房地產的現(xiàn)狀就會具有無法分析與理解的特性；當政府考慮政治和社會層面，政策就帶有強制性和不可抗拒性，市場就會變得理性化，這就是中國房地產現(xiàn)狀的核心原因所在。我以大量的筆墨記錄了中國房地產在這一層面的嬗變，可以說，整部書都在講述這個故事，而我，僅僅扮演了一個親歷者、見證者的角色。我與我的地產歷史只是提供了一種借鑒，一種從過去審視現(xiàn)在的借鑒，從過去尋找現(xiàn)在的解決之道。為此，我希望它能起到一些微小的作用，至于其他，并無所求。

內容概要

擔任過上海中房集團和中國房地產開發(fā)集團公司總經理的殷友田先生。
是中國優(yōu)秀企業(yè)家的一員：他所撰寫的《我的地產人生》，也正是這樣一本記載了一個房地產企業(yè)家的奮斗歷程的書籍。字里行間透射出他對房地產事業(yè)的熱愛及對行業(yè)發(fā)展的清醒認識和反思，體現(xiàn)了一個優(yōu)秀企業(yè)家所具有的使命感和責任感。
《我的地產人生》一書寫作邊界相當廣闊，從少年到成年，從求學到地產，從戰(zhàn)士到官員到商海，全書可以說是解讀殷友田成功地產人生的一把鑰匙，也可以是對所有追求成功人士的一種啟迪。

作者簡介

殷友田，1943年4月出生于上海，研究員職稱。
曾任上海市黃浦區(qū)房地產管理局局長．中華企業(yè)公司籌建組負責人，上海住宅建設集團總公司副總經理．中房上海房地產開發(fā)集團公司黨委書記、總經理、董事長，中國房地產開發(fā)集團公司黨委副書記、副董事長、總經理。
曾獲得上海市優(yōu)秀企業(yè)家，全國建設系統(tǒng)勞動模范，享受國務院政府特殊津貼等榮譽，擔任過中國房地產業(yè)協(xié)會常務理事、中國房地產及住宅研究會常務理事、上海市委政策研究室特約研究員、上海市投資咨詢公司人才庫專家、上海市房地產業(yè)協(xié)會副會長、上海社會科學院房地產研究中心副主任、上海財經大學房地產研究中心副主任、上海東方房地產學院副董事長、上海財經大學客座教授、上海東方房地產學院兼職教授。
主編了《房地產開發(fā)經營實務》和全國高等院校教材《房地產開發(fā)理論與實務》等論著。

書籍目錄

序劉志峰
自序
第一章　歷史：父親的房子
　第一節(jié)　穿越歷史的連體兩層小樓
　第二節(jié)　社會階層的類屬決定住房狀況
　第三節(jié)　躲過高房租的盤剝
　第四節(jié)　永無休止的房地產財富
　第五節(jié)　舊上海的“二房東”
　第六節(jié)　父親買下一小塊土地
　第七節(jié)　拿到官方土地憑證
　第八節(jié)　變遷中的土地制度
　第九節(jié)　房子豎立在時代的交替口
第二章　品質：我的部隊生涯
　第一節(jié)　時代和軍隊選擇了我
　第二節(jié)　秘密貨車送我入軍營
　第三節(jié)　嚴酷訓練錘煉精神
　第四節(jié)　方向盤保護我
　第五節(jié)　墾荒地上抵御饑餓
　第六節(jié)　住進惠安人家
　第七節(jié)　臺灣軍艦駛入我軍海域
　第八節(jié)　荒廢墓穴訓練地
　第九節(jié)　無上榮光的比武表演
第三章　責任：黃浦區(qū)房管局歲月
　第一節(jié)　檔案調入黃浦區(qū)
　第二節(jié)　晚到的高樓時代
　第三節(jié)　歷史性欠賬下的居住環(huán)境
　第四節(jié)　靈活的調換方法
　第五節(jié)　小搭小建石庫門人家
　第六節(jié)　創(chuàng)造性的自由調房
　第七節(jié)　冒雨連夜修繕倒塌房屋
　第八節(jié)　環(huán)境惡劣的棚戶區(qū)
　第九節(jié)　拆除危房新建住宅
　第十節(jié)　永遠銘記的教訓
　第十一節(jié)　踏勘出一塊新土地
　第十二節(jié)　設計上領先一點
第四章　轉型：三年中華企業(yè)時光
　第一節(jié)　尊重規(guī)律，回歸常態(tài)
　第二節(jié)　提升辦公環(huán)境
　第三節(jié)　新址是全新的開始
　第四節(jié)　商品思維開發(fā)僑匯房
　第五節(jié)　借房解決動遷問題
　第六節(jié)　進京參加改革會議
　第七節(jié)　商品屬性大討論
　第八節(jié)　《上海市出售商品住宅管理辦法(試行)》出臺
第五章　真理：人是企業(yè)的核心
　第一節(jié)　速成企業(yè)領導者
　第二節(jié)　一天之內7塊土地
　第三節(jié)　三三原則的經營理念
　第四節(jié)　兼職心理咨詢師
　第五節(jié)　赴楊浦區(qū)爭回項目
　第六節(jié)　上海中房咐學習精神
　第七節(jié)　現(xiàn)代品牌意識鑄造工程
　第八節(jié)　開放的現(xiàn)代經營理念
　第九節(jié)　新中房的品牌之道
　第十節(jié)　品牌影響中國房產
第六章　策略：資本是一道門
　第一節(jié)　成長中的資本意識
　第二節(jié)　負債經營的果實
　第三節(jié)　尋找新的資本之道
　第四節(jié)　時代催生“眾誠”
　第五節(jié)　命運多舛的“眾誠”
　第六節(jié)　土地資本的股份公司
　第七節(jié)　債務危機與上市未果
　第八節(jié)　借殼長春長鈴
　第九節(jié)　30億的授信額度
第七章　價值：回眸地產人生
　第一節(jié)　40年地產人生
　第二節(jié)　新建住宅與康健新村
　第三節(jié)　大量中高檔住宅
　第四節(jié)　來之不易的“樂城家園”
　第五節(jié)　中西方文化融合的經典別墅
　第六節(jié)　繁華中心的寫字樓
　第七節(jié)　為客戶定制的寫字樓
　第八節(jié)　多樣的商業(yè)地產
第八章　貢獻：跟隨中國地產事業(yè)發(fā)展
　第一節(jié)　早熟的精神世界
　第二節(jié)　陳嘉庚精神的啟示
　第三節(jié)　找到人生立足點
　第四節(jié)　社會效益優(yōu)先
　第五節(jié)　兩個智囊研究中心
　第六節(jié)　10年，出版《房地產開發(fā)經營實務》
　第七節(jié)　聯(lián)合成立東方房地產學院
　第八節(jié)　提升，再編《房地產開發(fā)理論與實務》
　第九節(jié)　新疆喀什的棟房子
第九章　親歷：改革中的中國房產
　第一節(jié)　尋問中國住房之路
　第二節(jié)　必須走商品經濟之路
　第三節(jié)　優(yōu)秀的市場化例證
　第四節(jié)　出售公有住房
　第五節(jié)　商品房是基本命題
　第六節(jié)　土地改革是核心
　第七節(jié)　重拳規(guī)范土地制度
　第八節(jié)　繁重的中國房改
　第九節(jié)　經營者必須是思考者
第十章　前景：思考連通未來
　第一節(jié)　思考·城市——城市化戰(zhàn)略給房地產帶來的戰(zhàn)略性機遇
　第二節(jié)　思考·住房——中國特色的未來住房趨勢
　第三節(jié)　思考·環(huán)保綠色住宅——房地產未來的產業(yè)化趨勢
　第四節(jié)　思考·商業(yè)地產——商業(yè)地產的未來趨勢
　第五節(jié)　思考·金融——房地產業(yè)與金融業(yè)關系
附錄
　折射中國房地產業(yè)發(fā)展歷程的“人生”　張永岳
　相識相知于地產風云之風口浪尖上　印堃華
　成功人生出于執(zhí)著的追求張泓銘
后記

章節(jié)摘錄

版權頁：插圖：第一節(jié) 穿越歷史的連體兩層小樓人的一生應該怎么度過？這個問題是我20歲在福建手握鋼槍時候第一次想到的一個問題。作為一個人，這個問題必須思考清晰；但在那個時候，我還無法透徹思考，心中多少有些迷茫。40年后，也就是2003年，我站在中房集團總部總經理辦公室的窗前，望著窗外遠近的高樓大廈再次想到這個問題。此時，我印象異常深刻，腦中清晰地出現(xiàn)了40年前的情景：半夜，我躺在堅硬的板床上，周圍一片漆黑，寂靜無聲，內心卻被這個找不到答案的問題煎熬著。40年后，我?guī)缀跻堰_事業(yè)巔峰，作為中房集團領導者重新思考這一問題，內心情境完全不一樣了。我的人生已經解釋了這一問題，而且我很滿意這一歷程，甚至滿足；這時我更多的是在回顧。來到這個世界之初，我并不知道我會在20歲的時候思考這一問題；也無法想象會在年近60歲的時候再次詢問自己這一問題。但也許正是孩童的那些時光，冥冥之中注定了隨后的20歲和60歲，我會有對同一問題的反詰。我的童年和少年并無多少特別之處，和那個時代的同年孩子一樣，玩耍、讀書是我孩童時期生活的主要內容。也許我的經歷稍豐富一些，啟蒙并造就了我獨特的精神世界。有一件事物永遠伴隨著我，一直停留在我的記憶中：那就是父親的房子。如果更深入地挖掘父親的房子對于我的價值，或許可以說它開啟了我與中國房子的緣分，不知不覺中就已經和中國住房產生了聯(lián)系；當時雖然沒有顯現(xiàn)出來，但它就像血液一樣，已經在我體內流動，日后從事房地產事業(yè)，就慢慢發(fā)揮作用，這是一種很奇妙的經歷。父親的房子除了對于我個人的意義之外，作為一個案例解析，它的變遷過程還有更深廣的歷史意義和經濟學意義。父親的房子具有濃郁的中國色彩，代表著中國從土地私有制到土地公有制轉變的變遷史，其間隱含著諸多深層次的經濟和世態(tài)問題。這一變遷過程在世界住宅史上都可以作為一個典型案例而存在。父親的房子已經不存在了，消失在上海洶涌的發(fā)展河流中，被一座座現(xiàn)代化的高樓大廈所取代。我在2003年的春天專門去過那里，但看見的是茫茫的樓群，除了原有的道路格局，一切都變了。這是必然，父親的房子只屬于過去，它的消亡代表著一個時代的終結。父親的房子雖然已消失在城市發(fā)展歷史的洪流中，但直到現(xiàn)在我依然十分清晰記著它的模樣。我也知道我永遠不會忘記，因為那是我生活過的地方，記錄了關于父親、我的家與我自己許多珍貴的記憶，是我的生命之根，是我生活和精神的母地。從外部看，這是一棟不高的兩層連體小樓，東面的山墻為白色，背面和正面的墻體下半部分為灰白色磚墻，上半部分為木板墻；為了增強防腐蝕性，刷上了柏油，成了黑色；西面的墻與另兩家的房子連為一體；屋頂為南北向的人字形瓦片屋頂，天際線輪廓清晰。內部格局遵循了我國南方建筑的特征，傳達著濃郁的中國風俗和精神。樓下進門便是客堂，即現(xiàn)代人所說的客廳，用來起居、吃飯和接待客人。堂屋之后是主臥室。樓上分出前后兩個房間，前間面積比后間稍大一些。樓梯和樓板都是結實的實木木板，走在上面感覺舒服。再上面便是閣樓，用來放置一些雜物，屋頂開出一個老虎窗，面積不大，用來通光和透氣。閣樓是南方建筑特別是江南建筑非常有特色的環(huán)節(jié)，展露了中國南方精巧、細致的精神氣質，在有限的空間中創(chuàng)造豐富的多維格局，這也是中國建筑親近自然的共同追求。上海私人住房，除了高層住宅，幾乎都有閣樓，大多數(shù)閣樓都有老虎窗。這里“老虎窗”的功能和天窗相似，但又不完全相同。天窗與屋頂是在一個平面里，而老虎窗則不是，它是凸顯在屋頂之上。天窗一般是斜坡，而老虎窗則垂直于屋面，和屋頂形成一個角度；在上海的樓房中，天窗的比例略大于老虎窗，因為老虎窗需要向外占據(jù)多余的空間且結構略復雜些。老虎窗屬于外來物，是英國人帶來的建筑形式。地處西歐的英國氣候寒冷多雪，為了避免積雪對建筑物的壓力，他們的房屋大多為高坡度、尖頂樣式，同時為了增加采光和通風，又在屋頂上開出了許多屋頂窗。英文屋頂為“Roof”，其音近似上海方言的“老虎”，于是在上海被叫成了“老虎窗”。20世紀20年代后，隨著外來人口的增多，上海住房困難的加劇，上海人就利用石庫門住宅的二樓空間較高兼有斜屋頂?shù)奶攸c，在二層與屋頂之間加建閣樓住人。為了增加閣樓的采光和通風，就在屋頂上開窗，這種窗也被稱為“老虎窗”。因此，現(xiàn)在“老虎窗”多指上海石庫門住宅中的屋頂窗。父親那座房子最鮮明的時代特征是它的老虎窗，但是推開老虎窗，看見的不是當時的上海灘，更不是影視文藝作品演繹的充滿傳奇的上海，我能看見的是父親的辛勞和我偶遇憂慮的孩童時光。我的部分童年、少年和成年時光直到成家的一段時間里，都是在父親那座房子里度過的；我在那座房子內的童年憂慮更多來源于時代，戰(zhàn)亂、逃難、饑餓、逃亡的猶太人等等，它們痛苦地交織在房子周圍。第二節(jié) 社會階層的類屬決定住房狀況父親的房子除了自造性之外，在當時的上海，代表著一個階層，它有一個階層的居住房屋鮮明的特征。在任何一個時代，所居房屋都代表居住者的某種身份，舊社會的上海尤為明顯。父親的房子所代表的階層是上世紀三四十年代一般城市居民，他們不是城市最底層的居民，但是仍然屬于困難人群，如果與我國現(xiàn)階段城市各階層類比，屬于城市中低收入家庭。

后記

我并不是一個多愁善感的人，但是對三個離別時刻記得異常清楚。一是1966年初我離開部隊退伍回上海。在戰(zhàn)友們歡送的鑼鼓喧天聲中，我在軍車上差點流出了熱淚，腦中閃過的是戰(zhàn)友們同甘苦，共命運日日夜夜的畫面。二是2000年8月，我離開上海中房。在告別的時候，許多同事的依依惜別之情令我感動異常。在最后離開我辦公室的那一天，我在窗前站了很久，望著已經發(fā)生翻天覆地變化的窗外城市，腦中閃現(xiàn)過無數(shù)我工作、奔忙的畫面。三是2005年4月，我退休，離開中房集團。我在辦公椅上坐了很久，腦中同樣閃過許多畫面……為什么在人生發(fā)生重要轉折的時候，我的情緒都會異常平靜，腦中都只是奔忙和艱難時分的記憶？難道我并不珍惜成功？顯然不是，我一直認為自己是社會的一員，只是有好的機遇，時代選擇了我，給予了我這么多人生體驗，讓我占有過那么多社會位置。在許多人看來，這些位置都意味著非同尋常的成功。當然，作為一個社會人，這些位置確實代表著一定程度的成功，但我更關心我在其中做了些什么。對于現(xiàn)在流行的成功學，我并不熱衷。相反我認為，一味地向大眾注入成功理念，并不是一件好事，它對現(xiàn)代社會價值觀或多或少地產生了負面影響，特別是年輕人，成功成為唯一關心的人生問題，而對于成功的判斷卻如此簡單和直接——財富、權力、地位。通覽我的地產人生，沒有任何人們所談的奇跡，我本身就不喜歡這種說法，也沒有走過捷徑，在我們那個時代，沒有捷徑可走。我做了許多實際工作，解決了許多困難，為企業(yè)發(fā)展貢獻了許多智慧和精力，這就是我應該做的，就是社會人的社會責任，這才是我最為關注的。這是我寫這本書的一個重要目的，另一個重要目的是記錄我眼中的地產歷史，包括已經消失在人們記憶外的諸多細節(jié)。當然，從我這本書中，找不到成功學，找不到成功價值觀。也許有一些眼光獨到的閱者，能夠看出另外一種成功學，這已經與我無關。在動手寫這本書的時候，一直橫亙在我心間的一個疑問：如何將紛繁的時代變化和我個人復雜的地產經歷結合在一起。這對于我，是一個巨大挑戰(zhàn)，可能以前沒有人如此撰寫人生歷程。我希望能和讀者分享我的地產經驗，分享我對于中國地產歷史的思考。由于人生的低調，外界社會對我所知甚少，書中所呈現(xiàn)的真實的我可能會讓大家驚奇，也許會讓大家產生更多新的遺憾，因為書中私人故事很少，想要了解我個人生命歷程的讀者，只能失望。這也是我的一個強烈執(zhí)行的標準，而且堅持得很好。我并不是一個激情的人，比較偏重理性。這也是我很多朋友和昔日同事對我的基本印象。但我總想起我小時候，那時我很活躍，上海留下我的腳印和呼喊聲；可能是后來比較特殊的人生經歷-5年部隊生涯和16年政府房管部門干部，漸漸造成我豐富的理性精神，一切都要經過嚴密的理性思考，才會做出決定，才會付諸實際行動。因此，我不知道是性格造就了我，還是人生經歷造就了我。這本書要感謝很多人，感謝我一些朋友和昔日同事，這里特別要提的是：上海住總集團歷任領導的提攜，李立中總經理為我搭建了房地產領域的這一平臺，才有我的地產人生這一幕：感謝原國家建設部副部長、中國房地產協(xié)會會長劉志峰為這本書寫下了序言；感謝原上海市房管局局長、中國房地產協(xié)會副會長、上海房地產經濟協(xié)會會長桑榮林研究員，為本書題名“我的地產人生”，在書稿的寫作過程中進行了具體指導；感謝上海華東師范大學商學院、上海彖方房地產學院、上海易居房地產研究院院長、博士生導師張永岳教授為本書審稿和策劃；感謝原上海財經大學房地產研究中心主任、博士生導師印堃華教授和全國政協(xié)委員、上海社科院房地產研究中心主任、博士生導師張泓銘研究員為本書審稿；感謝中國作家協(xié)會、上海作家協(xié)會會員，上海易居房地產研究院地產文化研究所金雨時所長等對全書的審讀。感謝陶侃、王鑑強、陳聯(lián)軍、徐鈞庭、徐偉敏、陶達華、楊義、鐘山和楊文奇等先生。還有很多這里就不一一提名了，他們給予了我許多無私的幫助，有些故事我已經遺忘，他們卻記得異常清晰，他們也提供了很多資料和信息，在這里表示衷心感謝。還有一些信息來自《南方周末》報和網絡，我也向這些信息源表示由衷感謝。本書依靠回憶進行敘述，由于時間長，跨度大，原始資料少，時間、地點、人物的表述，難免會出現(xiàn)差錯，如有不到之處，敬請諒解。由于開發(fā)的房地產項目，有的以開工為時間點，有的以房屋交付使用為時間點，時間上會出現(xiàn)不同表述，特此說明。我一直喜歡歷史，“以史為鑒”是至理名言。我希望這本書也成為中國地產歷史的一頁，也算是我對于中國地產做的另外一點微薄貢獻。除此之外，我還可以略微透露一點，我從未離開過中國地產，一方面繼續(xù)關注中國地產的發(fā)展，研究房地產業(yè)政策變化而影響市場趨勢的變化。另一方面當需要我顧問一些城市的房地產項目時，我將運用我的經驗，提供幫助，我很愿意這樣做，感到很有意思，也很有價值，在精神上也算是一種享受，一些成功案例還讓我很滿足。我的地產人生還在繼續(xù)，只有這樣才不會愧對于自己的地產人生。2011年6月16日

編輯推薦

《我的地產人生》共分十個章節(jié)，從作者對父親老屋兒時的追憶，述說冥冥之中他和住宅建設的不解情緣；從他對部隊生活的深刻感悟，反思性格、毅力、品德的錘煉；從他進入黃浦區(qū)房管局開始，逐漸揭開了他日后的地產人生；從他調入中華企業(yè)開始，又實現(xiàn)了工作崗位、同時也是社會角色的轉型。此書更多的筆墨記錄了殷友田從上海中房到中房集團總部，從一名普通的房管局工作人員，成長為中國大型房地產國企領導人，成長為著名的房產企業(yè)家的人生歷程。

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