法律幫助一點通·物業(yè)管理

前言

生活中的法律糾紛讓人頭疼，無論通過何種方式解決，都離不開基本的法律知識。即使有時可以借助律師或者其他專業(yè)人士的幫助，但是說來說去，還是沒有自己弄通它們來得迅捷方便。如果生活中沒有糾紛或者少有糾紛，那才是和諧的，更是少了一件麻煩事。這就要防患于未然，就要懂法，而不是去做法盲。正是基于這個原因，《法律幫助一點通》叢書旨在普及法律知識，替百姓解惑，為百姓維權(quán)，幫助百姓正確運用法律武器維護自身合法權(quán)益。叢書力求通俗易懂，通過一問一答的形式解釋了百姓日常生活中的法律問題，輔之以針對性強的實際案例及專業(yè)而通俗的案例評析和維權(quán)技巧。特別值得一提的是，叢書在每個問答之后都配有簡明扼要的“一點通”，幫助廣大讀者正確選擇適用法律，找到問題的癥結(jié)所在，最終順利解決各種法律問題。本套叢書擬出版近50個品種，覆蓋普通百姓日常生活、工作的方方面面。與同類圖書相比，它具有以下特點：（1）通俗易懂。本套叢書通篇采用問答的形式，簡明扼要，一看就懂。先是對問題作簡要解釋，再精選生活中的實際案例進行評析，然后通過“一點通”予以要點歸納。（2）以案說法。本套叢書的優(yōu)勢是針對百姓日常生活中的法律問題，附上針對性強的案例和評析，讓讀者很直觀地掌握相關(guān)法律知識。

內(nèi)容概要

本書為《法律幫助一點通》叢書之一的《物業(yè)管理》分冊。通篇采用問答的形式，簡明扼要，一看就懂。先是對問題作簡要解釋，再精選生活中的實際案例進行評析，然后通過“一點通”予以要點歸納。     本書的優(yōu)勢是針對百姓日常生活中的法律問題，附上針對性強的案例和評析，讓讀者很直觀地掌握相關(guān)法律知識。

作者簡介

劉東根，男，中國政法大學法學碩士，北京大學法學博士，曾在北京市公安局工作，現(xiàn)在北京某重點政法高校法律系任教，副教授，碩士生導師，資深律師。在全國重點法學期刊上發(fā)表論文30余篇，主編《國家司法考試一本通》（從2004年起已連續(xù)出版7年）等法律圖書，現(xiàn)專注于刑事辯護尤其是經(jīng)濟犯罪辯護方面的研究與實踐。

書籍目錄

第一章  物業(yè)管理基本問題  1.什么是物業(yè)？物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的關(guān)系如何？  2.什么是業(yè)主？  3.什么是物業(yè)管理？  4.物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主提供哪些服務？  5.選聘物業(yè)服務企業(yè)采取什么方式？  6.國家對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有何導向？  7.物業(yè)監(jiān)督管理的內(nèi)容有哪些？  8.物業(yè)管理的主要法律依據(jù)有哪些？  9.物業(yè)管理中涉及的法律關(guān)系有哪些？第二章  業(yè)主的基本權(quán)利與義務  1.什么是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)？  2.建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分范圍如何確定？業(yè)主對專有部分有哪些權(quán)利與義務？  3.建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分包括哪些？業(yè)主對共有部分有哪些權(quán)利和義務？  4.什么是業(yè)主的共同管理權(quán)？  5.建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫如何歸屬及使用？  6.業(yè)主能否將專有的住宅改為經(jīng)營性用房？  7.業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有哪些基本權(quán)利？  8.業(yè)主在物業(yè)管理活動中需要履行哪些基本義務？  9.如何理解業(yè)主的撤銷權(quán)及其行使期限？  10.業(yè)主間如何處理用水、排水相鄰關(guān)系？  11.業(yè)主如何利用相鄰權(quán)利人的土地通行？  12.業(yè)主如何利用相鄰土地、建筑物？  13.業(yè)主間如何處理通風、采光和日照相鄰關(guān)系？  14.業(yè)主間如何處理有害物質(zhì)排放相鄰關(guān)系？  15.業(yè)主間如何維護相鄰不動產(chǎn)的安全關(guān)系？  16.業(yè)主間如何處理物業(yè)管理中的共有關(guān)系？第三章  業(yè)主大會和業(yè)主委員會  1.什么是業(yè)主大會？  2.業(yè)主大會成立條件及首次業(yè)主大會召開程序是什么？  3.業(yè)主大會會議如何召開？  4.業(yè)主共同決定的事項有哪些？  5.業(yè)主大會決議的表決規(guī)則是什么？  6.表決規(guī)則中業(yè)主的投票權(quán)數(shù)如何計算？  7.業(yè)主委員會的法律性質(zhì)是什么？  8.業(yè)主委員會的成立程序是什么？  9.業(yè)主委員會會議應如何召開？  10.對業(yè)主委員會委員有何任職要求？  11.業(yè)主委員會的職責是什么？  12.業(yè)主委員會在召開業(yè)主大會時應履行哪些職責？  13.業(yè)主大會、業(yè)主委員會和其他單位有何關(guān)系？第四章  前期物業(yè)管理  1.什么是前期物業(yè)管理？什么是前期物業(yè)服務合同？  2.什么是臨時管理規(guī)約？  3.建設單位和物業(yè)買受人對于臨時管理規(guī)約分別有何義務  4.前期物業(yè)管理招投標的程序和方式是什么？  5.物業(yè)買受人在簽訂房屋買賣合同時是否需要同時接受前期物業(yè)服務合同？  6.前期物業(yè)服務合同期限為多久？  7.建設單位可否擅自處分業(yè)主共用部位設施設備？  8.物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時為什么要對物業(yè)共用部位、共用設備設施進行查驗？  9.物業(yè)承接驗收時建設單位應向物業(yè)服務企業(yè)移交哪些資料？  10.對物業(yè)管理用房有何規(guī)定？  11.建設單位對物業(yè)有何保修責任？  12.建設單位對物業(yè)的保修期限與保修范圍如何確定？  13.物業(yè)保修責任由哪些單位承擔？第五章  物業(yè)管理服務  1.物業(yè)服務企業(yè)的性質(zhì)是什么？  2.對物業(yè)服務企業(yè)采取怎樣的管理制度？  3.從事物業(yè)管理的人員應當具備什么資格？  4.一個物業(yè)管理區(qū)域可以有幾個物業(yè)服務企業(yè)？  5.物業(yè)服務合同及其特征、種類有哪些？  6.物業(yè)服務合同的當事人包括哪些？物業(yè)服務合同應當采取什么樣的形式？  7.物業(yè)服務合同應該包括哪些內(nèi)容？  8.物業(yè)服務合同的違約類型有哪些？應承擔什么樣的違約責任？  9.物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)的程序是什么？  10.物業(yè)合同如何終止？終止時，物業(yè)服務企業(yè)有何義務？  11.對物業(yè)服務業(yè)務轉(zhuǎn)委托行為有何要求？  12.物業(yè)服務收費的定價方式是什么？  13.物業(yè)服務收費應遵循什么原則？  14.物業(yè)服務收費有何收取方式？  15.哪些人應當交納物業(yè)服務費？  16.物業(yè)收費監(jiān)督部門怎樣監(jiān)督物業(yè)服務收費？  17.什么是業(yè)主特約服務？如何收費？  18.物業(yè)服務企業(yè)在接受公用事業(yè)單位委托進行收費時可以收取手續(xù)費嗎？  19.對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應如何處理？  20.物業(yè)服務企業(yè)有何安全防范義務？  21.物業(yè)使用人的權(quán)利義務有何特點？  22.什么是物業(yè)管理糾紛投訴？  23.物業(yè)服務企業(yè)在哪些情況下可以起訴業(yè)主？第六章  物業(yè)的使用與維護  1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施可以改變其用途嗎？  2.如何維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地及設施？  3.誰來維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用事業(yè)設施？  4.房屋裝修時，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)各有何義務？  5.什么是住宅專項維修資金？  6.專項維修資金有何管理原則？  7.專項維修資金歸誰所有？  8.專項維修資金如何交存？  9.專項維修資金如何保管？  10.專項維修資金如何列支、滾存？  11.申請使用專項維修資金應遵照什么程序？  12.對專項維修資金如何監(jiān)督管理？  13.利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營應注意哪些事項？  14.什么是物業(yè)責任人？物業(yè)服務企業(yè)代替物業(yè)責任人履行維修養(yǎng)護義務時有何特點？第七章  物業(yè)管理法律責任  1.什么是物業(yè)管理法律責任？  2.建設單位違法選聘物業(yè)服務企業(yè)應當擔負什么樣的責任？  3.建設單位擅自處分共用部位應當負何種責任？  4.掌握資料方拒不移交應當負什么責任？  5.物業(yè)服務企業(yè)未取得資質(zhì)證書而從事物業(yè)管理應負什么責任？  6.物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得資格證書的人員從事物業(yè)管理應負什么責任？  7.物業(yè)服務企業(yè)違反委托管理限制應負何種責任？  8.挪用專項維修資金應當負何種責任？  9.建設單位不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房應負何種責任？  10.物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，應負何種責任？  11.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)使用與維護中哪些屬違法行為？應承擔什么責任？  12.業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費如何處理？  13.業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違法活動應承擔何種責任？  14.公務人員在物業(yè)行政管理中出現(xiàn)違法行為應承擔何種責任？參考書目

章節(jié)摘錄

（4）組織物業(yè)服務企業(yè)參加考評和評比。根據(jù)建設部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》以及《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》和《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》，各省、自治區(qū)、直轄市的房地產(chǎn)行政主管部門負責組織轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)參加考評和評比，并通過實地考查、聽取匯報、查閱資料、綜合評定等方法，對申報達標的物業(yè)管理區(qū)域進行考評。經(jīng)建設部考評驗收，成績達到一定水平的小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）由建設部授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”或“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號。同樣，根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準，評定出省、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）。另外，一些地方性法規(guī)也要求下列部門、機構(gòu)承擔與物業(yè)管理相關(guān)的管理工作。（1）城管執(zhí)法，房地產(chǎn)開發(fā)、財政、民政、價格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。（2）街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。（3）社區(qū)居民委員會負責指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

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《法律幫助一點通:物業(yè)管理》：以案說法·分解到位，面臨問題·輕松應對，貼近生活·實用相助。法律幫助，一點就通。

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