房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)與租賃/法律幫助一點(diǎn)通

前言

生活中的法律糾紛讓人頭疼，無(wú)論通過(guò)何種方式解決，都離不開(kāi)基本的法律知識(shí)。即使有時(shí)可以借助律師或者其他專(zhuān)業(yè)人士的幫助，但是說(shuō)來(lái)說(shuō)去，還是沒(méi)有自己弄通它們來(lái)得迅捷方便。如果生活中沒(méi)有糾紛或者少有糾紛，那才是和諧的，更是少了一件麻煩事。這就要防患于未然，就要懂法，而不是去做法盲。正是基于這個(gè)原因，《法律幫助一點(diǎn)通》叢書(shū)旨在普及法律知識(shí)，替百姓解惑，為百姓維權(quán)，幫助百姓正確運(yùn)用法律武器維護(hù)自身合法權(quán)益。叢書(shū)力求通俗易懂，通過(guò)一問(wèn)一答的形式解釋了百姓日常生活中的法律問(wèn)題，輔之以針對(duì)性強(qiáng)的實(shí)際案例及專(zhuān)業(yè)而通俗的案例評(píng)析和維權(quán)技巧。特別值得一提的是，叢書(shū)在每個(gè)問(wèn)答之后都配有簡(jiǎn)明扼要的“一點(diǎn)通”，幫助廣大讀者正確選擇適用法律，找到問(wèn)題的癥結(jié)所在，最終順利解決各種法律問(wèn)題。本套叢書(shū)擬出版近50個(gè)品種，覆蓋普通百姓日常生活、工作的方方面面。與同類(lèi)圖書(shū)相比，它具有以下特點(diǎn)：（1）通俗易懂。本套叢書(shū)通篇采用問(wèn)答的形式，簡(jiǎn)明扼要，一看就懂。先是對(duì)問(wèn)題作簡(jiǎn)要解釋?zhuān)倬x生活中的實(shí)際案例進(jìn)行評(píng)析，然后通過(guò)“一點(diǎn)通”予以要點(diǎn)歸納。（2）以案說(shuō)法。本套叢書(shū)的優(yōu)勢(shì)是針對(duì)百姓日常生活中的法律問(wèn)題，附上針對(duì)性強(qiáng)的案例和評(píng)析，讓讀者很直觀地掌握相關(guān)法律知識(shí)。

內(nèi)容概要

本書(shū)特點(diǎn)：通俗易懂。通篇采用問(wèn)答的形式，簡(jiǎn)明扼要，一看就懂。先是對(duì)問(wèn)題作簡(jiǎn)要解釋?zhuān)倬x生活中的實(shí)際案例進(jìn)行評(píng)析，然后通過(guò)“一點(diǎn)通”予以要點(diǎn)歸納。以案說(shuō)法。本套叢書(shū)的優(yōu)勢(shì)是針對(duì)百姓日常生活中的法律問(wèn)題，附上針對(duì)性強(qiáng)的案例和評(píng)析，讓讀者很直觀地掌握相關(guān)法律知識(shí)。

作者簡(jiǎn)介

劉東根，男，中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)碩士，北京大學(xué)法學(xué)博士，曾在北京市公安局工作，現(xiàn)在北京某重點(diǎn)政法高校法律系任教，副教授，碩士生導(dǎo)師，資深律師。在全國(guó)重點(diǎn)法學(xué)期刊上發(fā)表論文30余篇，主編《國(guó)家司法考試一本通》（從2004年起已連續(xù)出版7年）等法律圖書(shū)，現(xiàn)專(zhuān)注于刑事辯護(hù)尤其是經(jīng)濟(jì)犯罪辯護(hù)方面的研究與實(shí)踐。

書(shū)籍目錄

第一章　商品房銷(xiāo)售法律問(wèn)題　1.購(gòu)買(mǎi)商品房有哪些步驟？　2.商品房預(yù)售和現(xiàn)售應(yīng)符合哪些基本條件？　3.住宅使用面積、公用面積、建筑面積及銷(xiāo)售面積有何意義？如何計(jì)算？　4.交房面積（實(shí)測(cè)面積）與合同約定面積（暫測(cè)面積）不相符應(yīng)如何處理？有何依據(jù)？　5.商品房預(yù)售登記是指什么？應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？商品房預(yù)售登記效力如何？　6.簽訂預(yù)售合同有哪些注意事項(xiàng)？登記備案費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)？　7.商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)如何？其與商品房買(mǎi)賣(mài)合同有何關(guān)系？　8.預(yù)售合同簽訂后，關(guān)于買(mǎi)受人姓名變更有哪些規(guī)定？　9.預(yù)售合同的違約金金額如何確定？　10.“定金”、“訂金”、“誠(chéng)意金”的性質(zhì)及其法律效力如何？　11.什么是房地產(chǎn)虛假?gòu)V告？虛假?gòu)V告構(gòu)成合同條款的條件有哪些？　12.“一房二賣(mài)”房屋產(chǎn)權(quán)如何確定？　13.買(mǎi)房可否帶戶口？　14.什么是不可抗力？如何認(rèn)定？　15.什么是無(wú)效的商品房預(yù)售合同？備案登記手續(xù)與商品房預(yù)售合同有什么關(guān)系？　16.逾期交房如何定義？有哪些法律后果？　17.交房驗(yàn)收的程序及注意事項(xiàng)有哪些？　18.開(kāi)發(fā)商交付的房屋質(zhì)量不符合約定，應(yīng)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任？　19.商品房的保修期限如何確定？保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)如何處理和索賠？　20.房產(chǎn)登記有哪幾類(lèi)？登記手續(xù)及不能辦理登記過(guò)戶的房屋類(lèi)型有哪些？第二章　二手房買(mǎi)賣(mài)法律問(wèn)題　1.什么是二手房交易？二手房交易的房產(chǎn)類(lèi)型及交易流程如何？　2.宅基地和農(nóng)村房屋有什么樣的法律性質(zhì)？城鎮(zhèn)居民買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋有哪些限制？　3.如何簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同？有哪些要注意的細(xì)節(jié)？房屋買(mǎi)賣(mài)合同未辦理過(guò)戶手續(xù)有什么樣的法律后果？　4.退房的理由有哪些？“不吉利”能否構(gòu)成有效的退房理由？　5.房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同有哪幾類(lèi)？簽訂中介合同需要注意的事項(xiàng)有哪些？　6.地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？　7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的禁止行為及房產(chǎn)中介公司賺取差價(jià)的禁止性規(guī)定有哪些？　8.個(gè)人出售購(gòu)置未滿5年的住房要繳納哪些稅種？常見(jiàn)的二手房避稅手段和法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些？　9.違約金、定金、損害賠償金及其適用關(guān)系如何？　10.申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房有哪些條件？經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)、單套建筑面積、應(yīng)繳稅費(fèi)如何確定？　11.哪些是禁止上市出售的經(jīng)濟(jì)適用住房和已購(gòu)公房？符合條件的經(jīng)濟(jì)適用住房出售需要提交哪些材料？　12.房改房產(chǎn)權(quán)、上市交易以及價(jià)格如何界定、核算？　13.什么是共有房屋？共有房屋如何買(mǎi)賣(mài)？　14.未辦理房產(chǎn)證的商品房如何出售？　15.無(wú)民事行為能力人和限制行為能力人如何購(gòu)房？　16.合同解除權(quán)的種類(lèi)及理由有哪些？第三章　房屋貸款法律問(wèn)題　1.商品房預(yù)售貸款如何定義？個(gè)人商品房按揭貸款的類(lèi)型有哪些？　2.個(gè)人住房商業(yè)貸款的申請(qǐng)條件、貸款額度、貸款期限（以建行為例）如何？　3.辦理商業(yè)貸款的條件及步驟有哪些？　4.申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)貸款需要提交哪些文件？　5.什么是住房公積金貸款？貸款對(duì)象及條件如何？　6.可以申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋及申請(qǐng)公積金貸款的程序有哪些？　7.在哪些情形下，職工可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額？　8.公積金貸款額度及年限確定原則如何？　9.如何理解組合貸款？　10.公積金貸款與商業(yè)貸款有什么區(qū)別？　11.提前還款有哪些注意事項(xiàng)？　12.貸款申請(qǐng)未獲批，買(mǎi)受人可以解除房屋合同嗎？　……第四章　房屋租賃法律問(wèn)題

章節(jié)摘錄

⑥仔細(xì)了解開(kāi)發(fā)商的按揭政策購(gòu)房人如需辦理按揭貸款，在簽訂預(yù)售合同前，需認(rèn)真了解相關(guān)政策，避免在籌措房款中發(fā)生意外。有些商品房項(xiàng)目因不符合公積金貸款的條件，不能申請(qǐng)公積金貸款。⑦重要公共配套設(shè)施寫(xiě)入合同對(duì)某些的購(gòu)房人，公共配套直接決定購(gòu)房的決策，對(duì)此需在合同中予以明確規(guī)定。⑧約定面積誤差的處理結(jié)算辦法預(yù)售合同約定的面積暫測(cè)面積，多數(shù)情況下會(huì)與實(shí)測(cè)面積有誤差。一般來(lái)講合同當(dāng)事人對(duì)總建筑面積的誤差處理都比較重視，但往往忽略套內(nèi)面積和共有分?jǐn)偯娣e發(fā)生不等比誤差時(shí)的處理。對(duì)購(gòu)房人真正有實(shí)際意義的是套內(nèi)面積，所以，雙方當(dāng)事人在預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)約定得房率誤差的處理辦法。⑨簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。⑩明確規(guī)劃或設(shè)計(jì)變更的處理辦法商品房項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計(jì)變更時(shí)有發(fā)生。有的規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計(jì)變更可能對(duì)所購(gòu)商品房的使用質(zhì)量產(chǎn)生不利影響，甚至可能導(dǎo)致建筑面積變化，進(jìn)而影響雙方當(dāng)事人最終的房款結(jié)算金額。預(yù)售合同示范文本對(duì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更的處理有比較詳細(xì)的提示，購(gòu)房人最好仔細(xì)研讀，并就自己關(guān)心的其他相關(guān)問(wèn)題作出補(bǔ)充約定。

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