物業(yè)管理處保潔與綠化管理-新

前言

　　小區(qū)是作為城市建設中的一道靚麗的風景線而示人的，在這道風景線的背后就是現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的物業(yè)服務與管理。物業(yè)服務與管理可以使城市更美麗，居住更舒適，生活更方便?！　≡谖飿I(yè)服務與管理中，各個項目的管理是物業(yè)服務企業(yè)成功運營的關(guān)鍵所在，而物業(yè)管理處是物業(yè)服務企業(yè)的派出機構(gòu)，是物業(yè)項目的現(xiàn)場辦事機構(gòu)，主要負責提供日常的物業(yè)服務與管理。管理處直接面對業(yè)主和物業(yè)用人，處于管理服務的第一線，在管理中起著執(zhí)行實際操作和協(xié)調(diào)的作用。　　物業(yè)服務與管理在我國經(jīng)過20多年來的探索和實踐，無論在理論方面還是在實踐經(jīng)驗方面都有了很大的發(fā)展，逐漸形成了一整套完善且自成體系且行之有效的物業(yè)管理辦法。但是，物業(yè)服務與管理的一些基本矛盾仍然存在，如專業(yè)化和規(guī)范化程度低、公信力缺失、管理不規(guī)范、服務不到位、業(yè)主投訴呈上升趨勢、物業(yè)服務合同糾紛時有發(fā)生等，影響著社區(qū)安定?！　榱私鉀Q這些問題，我們策劃、編輯了“輕輕松松管物業(yè)”叢書，叢書著眼于物業(yè)項目的管理，從物業(yè)管理處各項業(yè)務的運作出發(fā)，關(guān)注日常物業(yè)管理與服務執(zhí)行的實際操作。

內(nèi)容概要

　　物業(yè)管理一直處于社會關(guān)注的焦點，已成為當代一個重要的新興行業(yè)。在物業(yè)管理理論研究和實踐探索的層面上，深圳遠遠走在全國物業(yè)管理行業(yè)的前列，從行業(yè)主管部門、教育機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、建設單位到產(chǎn)權(quán)人、住戶等眾多人士都廣泛、深入地參與物業(yè)管理理論研究和探索，這一些研究成果為物業(yè)行業(yè)的健康深入發(fā)展起到了積極的作用。　　物業(yè)管理服務的專業(yè)化、規(guī)范化、社會化，業(yè)主維權(quán)行為的理性化，業(yè)主委員會運行的規(guī)范化，對物業(yè)管理人士提出了更高的要求，必須不斷研究和探索，促進我國物業(yè)管理的健康發(fā)展，規(guī)范和培育物業(yè)管理市場?！　”咎讌矔勺鳛樽≌?、寫字樓、別墅、學校等各類型物業(yè)管理從業(yè)人員的實操手冊，也可作為熱愛物業(yè)管理行業(yè)求職人員的崗前培訓教材，亦可供業(yè)內(nèi)人士和研究人員借鑒。

作者簡介

　　張野，物業(yè)管理培訓師，現(xiàn)任新中物業(yè)管理（中國）有限公司鄭州分公司總經(jīng)理。曾在深圳市國際金融大廈、澳門新世紀酒店、中信深圳（集團）公司中信物業(yè)管理有限公司從事物業(yè)管理工作，2002年任香港戴德梁行物業(yè)管理有限公司駐場經(jīng)理，期間參與深圳信興廣場地王商業(yè)中心、廣州中信大廈的物業(yè)管理、深圳賽格廣場、深圳賽格三星、長春吳太商務中心等各種類型的物業(yè)管理。著有《現(xiàn)代物業(yè)標準化管理手冊》、《物業(yè)經(jīng)理（主任）崗位職業(yè)技能培訓教程》等物業(yè)圖書和培訓教材。　　邵小云，女，物業(yè)管理師、人力資源管理師，上海大學行政管理專業(yè)畢業(yè)，現(xiàn)任深圳市金順物業(yè)管理公司常務副總經(jīng)理。從事物業(yè)管理工作10余年，曾在中海物業(yè)、綠景物業(yè)、皇庭物業(yè)等大型物業(yè)管理企業(yè)任職，了解先進的物業(yè)管理模式和全程運作；熟悉人力資源戰(zhàn)略體系的建立、工作崗位分析、員工招聘與配置、員工培訓與開發(fā)、績效管理、薪酬福利管理和勞動關(guān)系管理等各個模塊，管理模式獨樹一幟；具有全面主持企業(yè)lS09001：2000版質(zhì)量管理體系建立、實施、認證工作。

書籍目錄

第一章 物業(yè)保潔與綠化的組織第一節(jié) 保潔、綠化管理概述一、物業(yè)保潔管理的內(nèi)容二、物業(yè)綠化管理第二節(jié) 保潔、綠化管理模式及人員配置一、完全自主管理模式二、半自主管理模式三、子公司式管理模式四、外包式管理模式第二章 物業(yè)保潔與綠化的前期介入與接管驗收第一節(jié) 物業(yè)保潔的前期介入與接管驗收一、物業(yè)保潔前期介入二、物業(yè)保潔的接管驗收第二節(jié) 綠化工程的前期介入與接管驗收一、物業(yè)綠化工程的前期介入二、新建物業(yè)綠化的接管驗收三、原有物業(yè)所建園林綠化的接管驗收四、綠化改造工程的介入與驗收第三章 物業(yè)日常保潔管理第一節(jié) 物業(yè)日常保潔管理要點一、制定保潔管理措施二、加強保潔制度建設范本01：住宅區(qū)保潔員工作程序范本02：保潔質(zhì)量標準三、提高員工的素質(zhì)四、予以嚴格的管理范本03：某管理處保潔部工作制度五、開展保潔質(zhì)量檢查范本04：清潔工作質(zhì)量檢查的標準和方法第二節(jié) 物業(yè)清潔開荒一、清潔開荒的內(nèi)容及要求二、物業(yè)清潔開荒的方式三、開荒清潔前的準備工作四、開荒清潔的實施第三節(jié) 不同區(qū)域的保潔要求一、大堂的保潔要求二、公共通道的保潔要求三、辦公室的保潔要求四、洗手間的保潔要求五、垃圾的收集與處理第四節(jié) 各項清潔操作規(guī)程一、地板拖掃操作規(guī)程二、機器刷洗地板操作規(guī)程三、硬地板拋光清潔操作規(guī)程四、噴霧拋光清潔操作規(guī)程五、硬地板去蠟和打蠟操作規(guī)程六、地毯吸塵清潔操作規(guī)程七、地毯濕洗清潔操作規(guī)程八、高處去塵清潔操作規(guī)程九、墻壁清潔操作規(guī)程第五節(jié) 物業(yè)蟲害消殺與防治一、物業(yè)常見蟲害二、物業(yè)病蟲害消殺工作安排三、消殺工作安全管理第四章 物業(yè)綠化的日常管理第一節(jié) 物業(yè)綠化日常管理重點一、一般住宅小區(qū)綠化管理重點范本05：愛護綠化標語28句范本06：小區(qū)環(huán)保公約二、高尚住宅小區(qū)綠化管理重點第二節(jié) 物業(yè)綠化日常管理的技術(shù)與措施一、草坪維護二、喬木、灌木和其他植物的護理三、清掃四、防治蟲害五、澆水六、季節(jié)性的色彩設計第三節(jié) 物業(yè)綠化日常管理方法一、建立完善的管理機制范本07：綠化養(yǎng)護管理規(guī)定范本08：綠化養(yǎng)護作業(yè)檢查制度二、建立完善的質(zhì)量管理系統(tǒng)范本09：某住宅小區(qū)綠化養(yǎng)護方案三、制定科學合理的操作規(guī)程范本10：花木栽培操作規(guī)程范本11：草坪養(yǎng)護操作規(guī)程范本12：綠化環(huán)境布置操作規(guī)程范本13：園林綠化災害預防操作規(guī)程范本14：噴霧器操作和藥品保管操作規(guī)程第五章 物業(yè)保潔與綠化外包管理第一節(jié) 保潔工作外包管理一、保潔外包工作的準備二、保潔服務承包商的選擇三、簽訂合同范本15：××廣場清潔保養(yǎng)工程承包合同書四、保潔外包質(zhì)量管理第二節(jié) 綠化外包管理一、綠化發(fā)包準備工作要點范本16：某小區(qū)外包綠化養(yǎng)護作業(yè)頻度要求范本17：外包綠化養(yǎng)護驗收標準示例二、綠化服務承包商的評定與選擇范本18：綠化承包商評審表三、簽訂綠化外包合同范本19：某住宅小區(qū)綠化養(yǎng)護管理承包合同四、綠化外包質(zhì)量管理范本20：綠化外包管理制度參考文獻

章節(jié)摘錄

　　3．人員機構(gòu)較臃腫　　在完全自主管理模式下，物業(yè)保潔、綠化管理從屬于環(huán)境服務部或單獨成立一個保潔部、綠化部。由于人員較多，會造成人員、機構(gòu)臃腫，公司負擔較重。但是如果能夠充分發(fā)揮員工的創(chuàng)造力，也可為公司帶來可觀的收入?！　。ㄈ┩耆灾髂Ｊ较碌娜藛T配置要求　　1．做保潔工作時的人員配置　　在自行管理模式下，可設主管1名，全面負責所轄物業(yè)的清潔工作。清潔主管下每20個員工設清潔助理主管（副主管）兼技術(shù)指導1名，清潔管理部每10個員工設領(lǐng)班兼技術(shù)員1名，不足10個員工的也應設領(lǐng)班兼技術(shù)員1名?！　∫部砂淳C合勞動定額配置。保潔員：每7000～12000平方米配置1人。管理人員配置，10萬平方米以下配主管1人，不設班組長；20萬～50萬平方米配主管1人，技術(shù)員1人，班（組）長2人；50萬平方米以上每增加20萬平方米增設班（組）長1人?！　∪绻镜谋嵅恳?guī)模較大（員工在40人以上），經(jīng)常對外承包工程且收入較好的，可設1名保潔經(jīng)理?！　?．做綠化工作時的人員配置　　在完全自主模式下，可設主管1名，全面負責所轄物業(yè)的綠化工作。園林綠化主管下每20個員工設園林綠化助理主管（副主管）兼工程師或園藝師1名；綠化管理部分每10個員工設領(lǐng)班兼技術(shù)員1名；花木基地部分每2畝設員工1名，每10個員工設領(lǐng)班兼技術(shù)員1名，不足10個員工的也應設領(lǐng)班兼技術(shù)員1名；工程部分每10人設領(lǐng)班兼助理工程師1名?！　∪绻镜木G化部分規(guī)模較大（員工在40人以上），經(jīng)常對外承包工程且收入較好的，可設1名園林綠化經(jīng)理，下面按管理部分、生產(chǎn)部分、工程部分等分別按每30個員工設1名主管、每20個員工設1名助理主管（副主管）兼工程師或園藝師的原則配置，其他員工配置同前。

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