出版時(shí)間:2010-4 出版社:廣東省出版集團(tuán)圖書發(fā)行有限公司(廣東經(jīng)濟(jì)) 作者:陳利文 頁(yè)數(shù):236
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前言
最近十五年,房地產(chǎn)火了,暴發(fā)了一批老板,也養(yǎng)活了一批我們這樣的營(yíng)銷人。房地產(chǎn)營(yíng)銷作為一種職業(yè),真實(shí)的存在于我們每天的生活中。緊張也好,繁重也好,黑白顛倒也好,但至少它給我們這些書牛提供了一個(gè)可以用思想換錢的機(jī)會(huì)。我們得以如此年輕就可以意氣風(fēng)發(fā),就可以運(yùn)作資金億兆的項(xiàng)目。作為地產(chǎn)營(yíng)銷人,我們沒有理由不感恩,沒有理由不將全部神智浸淫在營(yíng)銷事業(yè)?! ∶看纬霾?,在飛機(jī)上,總要習(xí)慣瀏覽完所有的航空雜志才能打個(gè)盹。一次看的是南航關(guān)于北京奧運(yùn)會(huì)門票銷售的文章。北京奧運(yùn)會(huì)門票銷售前期采取的是排隊(duì)制,先到先得,售完即止,其結(jié)果一票難求,導(dǎo)致炒票現(xiàn)象非常嚴(yán)重,5000元一張的開幕式A等門票被炒到30萬(wàn)元。后來(lái),奧組委馬上改換售票形式,變成抽簽制,票為幸運(yùn)者得,有效遏制了炒票現(xiàn)象?! ∵@讓我馬上聯(lián)想到了房地產(chǎn)銷售中的開盤選房,頓時(shí)豁然開朗。開盤選房向來(lái)有兩種方式:排號(hào)和搖號(hào),前者先到先得,后者中簽者得。和奧運(yùn)會(huì)門票一樣,市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí),適合采取“搖號(hào)制”;市場(chǎng)供大于求時(shí),適合“排號(hào)制”。從奧運(yùn)會(huì)門票銷售啟發(fā)到房地產(chǎn)開盤,世間萬(wàn)物,義理相通,正如理學(xué)大師朱熹所說(shuō),“月映萬(wàn)川”,同樣的一個(gè)月亮,映照到萬(wàn)千水面,從萬(wàn)千不同的水面中都可以追溯到同一個(gè)月亮。這種融會(huì)其中、瞬間悟道的感覺讓我很受用。 在寫字樓等電梯的時(shí)候,看到葛優(yōu)給“神州行”做的廣告“我挑卡!神州行,是吧?用的人多。這就跟進(jìn)飯館兒一樣,是啊?一條街上,哪家人多我進(jìn)哪家,神州行,聽說(shuō)將近兩億人,我……相信群眾。喂!神州行,我看行?!焙芏嗳硕家恍Χ^,我卻馬上聯(lián)想到特勞特在《新定位》里提到的“樂隊(duì)花車效應(yīng)”?!M(fèi)者在購(gòu)買決策的時(shí)候,大腦總是傾向于情感,而不是理智。大腦面對(duì)決策,首先是不可靠、不確信,總是擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)存在而猶豫不決。如何去對(duì)待不確信的大腦,制造“花車效應(yīng)”就是一種重要的方法。葛優(yōu)的廣告顯然是一種典型的“花車”廣告。
內(nèi)容概要
《房地產(chǎn)營(yíng)銷十九講》20萬(wàn)字,歷時(shí)兩年半,由作者經(jīng)過數(shù)十次的演講、培訓(xùn)之后的反饋修改而成。該書是國(guó)內(nèi)第一部由民間實(shí)戰(zhàn)派著述的、將理論和實(shí)踐完美結(jié)合的著作,彌補(bǔ)了房地產(chǎn)營(yíng)銷“無(wú)專業(yè)、無(wú)理論”的缺憾,填補(bǔ)了業(yè)內(nèi)空白。該書融會(huì)貫通科特勒、特勞特、波特等營(yíng)銷學(xué)大師及麥肯錫、波士頓等世界頂級(jí)商業(yè)顧問公司的理論、工具,同時(shí)廣泛研究了萬(wàn)科、龍湖、金地、恒大、萬(wàn)通、SOHO中國(guó)、星河灣、順馳等開發(fā)公司以及世聯(lián)、中原、易居、紅鶴、攬勝、華高萊斯、葉茂中機(jī)構(gòu)等知名營(yíng)銷服務(wù)公司的數(shù)百個(gè)實(shí)戰(zhàn)案例,結(jié)合作者自身的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),將之系統(tǒng)化、理論化,讓讀者在理論與實(shí)踐的結(jié)合中修正、借鑒與提升。該書在前人研究的基礎(chǔ)上,提出了很多理論及技術(shù)方面的創(chuàng)見。地產(chǎn)營(yíng)銷邏輯樹、順境與逆境營(yíng)銷、殲滅性活動(dòng)、鐵幕營(yíng)銷等原創(chuàng)概念與理論,大盤開發(fā)、團(tuán)購(gòu)、渠道、關(guān)系營(yíng)銷、滯銷戶型銷售、體面降價(jià)、銷售話術(shù)、三四線城市營(yíng)銷等模式的研究都為房地產(chǎn)營(yíng)銷做了原創(chuàng)性的總結(jié)與開拓。
作者簡(jiǎn)介
陳利文,地產(chǎn)營(yíng)銷界資深專家。2000年畢業(yè)于南京大學(xué)哲學(xué)系,獲碩士學(xué)位。2002年通過中國(guó)首屆司法考試,獲律師資格。在港臺(tái)及內(nèi)地各類專業(yè)書刊發(fā)表論文20余萬(wàn)字,曾供職國(guó)內(nèi)多家一線地產(chǎn)顧問公司,少年壯游,博彩眾家所長(zhǎng),在深圳、天津、鄭州、湖南、沈陽(yáng)等地主持操盤30余個(gè)大型項(xiàng)目,奠定了深厚的理論功底和豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。
書籍目錄
前 言 心靈轉(zhuǎn)換與生命的意義第一講 地產(chǎn)營(yíng)銷邏輯樹第二講 取勢(shì)•優(yōu)術(shù):地產(chǎn)營(yíng)銷時(shí)空觀第三講 戰(zhàn)略與定位第四講 客戶意向調(diào)研第五講 波士頓矩陣在房地產(chǎn)營(yíng)銷中的應(yīng)用第六講 整合推廣:章法與借鑒第七講 活動(dòng)營(yíng)銷:技術(shù)與實(shí)例第八講 渠道拓展與關(guān)系營(yíng)銷 第九講 體驗(yàn)營(yíng)銷與展示策略第十講 價(jià)格制定第十一講 價(jià)格調(diào)整策略第十二講 地產(chǎn)銷售的九大制勝話術(shù)第十三講 三十六計(jì)與銷售技巧第十四講 客戶價(jià)值與操盤方略第十五講 軟暴力:豪宅營(yíng)銷的獨(dú)特標(biāo)簽第十六講 顛覆•引領(lǐng)•共生:大盤可行的運(yùn)營(yíng)模式第十七講 系統(tǒng)思考:復(fù)合地產(chǎn)營(yíng)銷方法論第十八講 滯銷樓盤的破局與突圍第十九講 三四線城市房地產(chǎn)營(yíng)銷
章節(jié)摘錄
銷售團(tuán)隊(duì)手上另有折讓空間。一般來(lái)說(shuō),“明折”適用于“順境營(yíng)銷”,市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)的時(shí)候,賣方態(tài)度自信,客戶一般不敢要求額外折扣,這時(shí),采取“明折”更容易提高銷售效率。反之,市場(chǎng)處于買方市場(chǎng)的時(shí)候,客戶觀望心態(tài)嚴(yán)重,一卜定猶豫不決,這時(shí)采用“暗折”,一方面迎合客戶“貪便宜”的心理,一方面利川額外優(yōu)惠“臨門一腳”促進(jìn)成交,不火為一種好辦法。 ?。ㄈ┙祪r(jià) 因?yàn)橘?gòu)房者“買漲不買跌”的消費(fèi)心理和老客戶認(rèn)為資產(chǎn)貶值的負(fù)面影響,通常情況下,“降價(jià)”是銷售大忌。但有兩種情況可以降價(jià),一是“戰(zhàn)略性降價(jià)”,一是“體面降價(jià)”…。何種情況下采取戰(zhàn)略降價(jià),何種情況下只能采取體面降價(jià),都有很嚴(yán)格的要求,必須對(duì)癥下藥,否則只會(huì)傷害正常的銷售?! 。ㄋ模┱J(rèn)購(gòu)流程 在認(rèn)購(gòu)流程上,可以做較復(fù)雜流程“折騰”客戶,也可以做簡(jiǎn)易流程方便客戶。這關(guān)鍵得看買方是要塑造尊貴形象還是親民形象。比如要求客戶看房得預(yù)約,然后得交現(xiàn)金1萬(wàn)元,辦理會(huì)員卡,會(huì)員才能享受選房權(quán)和優(yōu)惠權(quán),并且告訴客戶只有300個(gè)名額;也可以讓客戶交2萬(wàn)元,直接定房號(hào)。前者折騰客,LI,是想塑造尊貴感和專屬感,后者是塑造親民形象,兩個(gè)策略的日的和適用條件不同?! 。ㄎ澹┻x房方式 選房一共有四種方式:直接定房號(hào)、排號(hào)先到先得、排隊(duì)先到先得、搖號(hào)抽簽。在市場(chǎng)處于買方市場(chǎng)、大勢(shì)低迷、客戶心理容易波動(dòng)的時(shí)候,采取一步到位,認(rèn)購(gòu)、選房合二為一的做法往往最可靠,可以最人限度防備客戶流失。傳統(tǒng)的誠(chéng)意金蓄客、集中開盤消化的模式出現(xiàn)的背景是市場(chǎng)處于順境。選房時(shí),如果推出房源大于積累客戶數(shù)量,供大于求,適合采取“排號(hào)制”,先到先得;如果供不應(yīng)求,則適合采取“排隊(duì)制”和“搖號(hào)制”,這樣可以人為顛倒供求關(guān)系,制造市場(chǎng)緊迫感。但遇到市場(chǎng)逆境的時(shí)候,這種模式很容易就會(huì)出現(xiàn)開盤冷清,緊迫感蕩然無(wú)存的局面。所以,成熟的職業(yè)操盤手需要很強(qiáng)的把握市場(chǎng)情境的能力,不同的時(shí)空選擇不同的策略,這點(diǎn)非常關(guān)鍵。 ?。╀N售手法 在銷售手法上,對(duì)于普通住宅非常適用的“團(tuán)隊(duì)配合”“強(qiáng)勢(shì)逼定”“硬性銷控”等對(duì)丁別墅或者其他類型的高端項(xiàng)目均不適用。因?yàn)橘?gòu)買高端物業(yè)的客戶基本都是非常理性、有談判經(jīng)驗(yàn)和多次購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的客戶,對(duì)于這樣的客戶,銷售團(tuán)隊(duì)需要的是體現(xiàn)高素質(zhì)、高服務(wù)品質(zhì),坦誠(chéng)以待,明白消費(fèi),而非像普通住宅那樣的玩“信息不對(duì)稱”。
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