房地產(chǎn)階級社會

前言

作者序1.“房地產(chǎn)”決定韓國社會如果有誰問我哪一個詞最能概括出當(dāng)今韓國社會各種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，那我的回答是“房地產(chǎn)”。因此，我想通過這本書談?wù)劮康禺a(chǎn)對韓國社會的重要影響。在韓國，一個人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會地位是由房地產(chǎn)的所有量決定的。一個人住公寓，還是住單位宿舍；即使住在公寓，還要看他住在哪家開發(fā)商的樓盤，面積有多大；除了住房，還要看這個人有多少土地、有多少大樓。通過了解這些情況，就能走進(jìn)這個人的生活世界，并能知道他的政治取向，且預(yù)測出他在大選中的投票意向。房地產(chǎn)不僅決定著居住環(huán)境，更是決定個人生活全部的最重要資源。子女能讀哪所名牌大學(xué)是由父母的房地產(chǎn)資源決定的，父母的房地產(chǎn)資源越多，讀名牌大學(xué)的機(jī)會相對越大；申請銀行貸款的資格也是由房地產(chǎn)資源決定的，因?yàn)殂y行是依據(jù)用作擔(dān)保的房地產(chǎn)數(shù)量來決定是否具有貸款資格及貸款金額的大??；房地產(chǎn)也會影響人的壽命，有房階層和無房階層之間的壽命相差很大，即使是有房階層之間，房地產(chǎn)的所有量不同，平均壽命在統(tǒng)計(jì)特征上也顯示出明顯的差別。老百姓辛苦賺來的錢大部分都被房地產(chǎn)吸走了。有了閑錢不投資房地產(chǎn)的人在韓國都被看成是傻瓜。行賄受賄的腐敗行為也因房地產(chǎn)的發(fā)展而大行其道。甚至連新聞輿論對房地產(chǎn)的報(bào)道也因房地產(chǎn)廣告的植入程度不同而大不一樣?？傮w而言，房地產(chǎn)已使韓國變成了一個貧富不均、兩極分化現(xiàn)象嚴(yán)重的國家。韓國的社會不平等不是由職業(yè)和收入決定的，而是由房地產(chǎn)資源來決定的。因此，大韓民國已經(jīng)變成了一個房地產(chǎn)階級社會。2. 爸爸媽媽都出去掙錢以后韓國歌手鄭泰春的歌曲《我們之死》是根據(jù)真實(shí)事件創(chuàng)作而成的。1990年3月9日， 一對雙職工夫婦急于出門上班，把孩子反鎖在租住的地下室里。后來房子起火，年僅五歲和四歲的一對兄妹葬身火海。這一事件真實(shí)反映了韓國千千萬萬“蝸居”于地下室的無房一族的悲慘命運(yùn)。筆者由此想到了20世紀(jì)80年代后半期的韓國勞動運(yùn)動，內(nèi)心的痛楚難以言表。盡管寫了這本關(guān)于房地產(chǎn)的書，但還是很擔(dān)心能否像當(dāng)年那首歌一樣表現(xiàn)出社會的真實(shí)一面。無獨(dú)有偶，那次火災(zāi)15年后，2005年10月11日又發(fā)生了一起類似的火災(zāi)事件。在首爾市瑞草區(qū)元地洞的貧民區(qū)，一位媽媽出去上夜班后房子起火，五歲和四歲的一對兄弟葬身火海。兄弟倆成為了以首都圈為中心的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的犧牲者。他們是能夠撼動韓國社會的房地產(chǎn)大開發(fā)事業(yè)的最大受害者，是千萬房地產(chǎn)極貧階層的真實(shí)寫照。自2002年以來，韓國房價持續(xù)暴漲。盡管無房老百姓們的哀鳴聲震天動地，但國會和政府卻無力調(diào)節(jié)房價，對房地產(chǎn)市場的控制力甚微。無論是代表富人利益的大國家黨，還是當(dāng)時宣稱內(nèi)部改革的執(zhí)政黨，就連以監(jiān)督和批評國家政策為宗旨的進(jìn)步勢力都在房地產(chǎn)大潮前望洋興嘆，無能為力。在這一點(diǎn)上，筆者也是一樣，在房地產(chǎn)大潮中深感無力。從那開始的4年內(nèi)，我懷著內(nèi)疚之情，在國會圖書館以及相關(guān)部門搜集材料。凡是與房地產(chǎn)有關(guān)的資料，我都去查找、閱讀、摘記、分析，深入探究房地產(chǎn)的相關(guān)問題，下定決心一定要找到房地產(chǎn)變成魔鬼的原因和馴服它的良策。3. 房地產(chǎn)神話與意識形態(tài)韓國社會的房地產(chǎn)問題正在極度惡化，節(jié)節(jié)高升的房價成就了韓國的“房地產(chǎn)不敗神話”。背后支撐這個不敗神話的各種意識形態(tài)支配著我們整個社會。實(shí)際上，神話和意識形態(tài)仍不是房地產(chǎn)的真正實(shí)質(zhì)所在。雖然不是很明確，但是韓國社會圍繞房地產(chǎn)問題存在兩種態(tài)度。盡管大家都在責(zé)難公職人員進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)是重大的犯罪行為，但大家只要有閑錢都首先去炒房，希望房價高漲從中獲利，這是不爭的事實(shí)；盡管在道德和規(guī)范層面上講，人們都說要消除房地產(chǎn)泡沫，但泡沫真正破掉后，大家都擔(dān)心會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這種莫名的不安和矛盾情緒正是普通老百姓內(nèi)心的真實(shí)寫照。從結(jié)果上看，上面這些隱藏在房地產(chǎn)不敗神話背后的各種意識和心理，形成了一種在現(xiàn)實(shí)中妨礙提出解決良策、從而使房地產(chǎn)問題無法解決的失敗主義傾向?！案康禺a(chǎn)投機(jī)行為”比任何一條議題都能引起全體國民的共鳴，也成為所有政治選舉中提出次數(shù)最多的口號。然而，無論是哪個政黨執(zhí)政，“先把蛋糕做大”這個原理都成為政府的政策取向，并一直被合理化、正當(dāng)化。政府運(yùn)用的各種統(tǒng)計(jì)材料也在支持這一政策取向。韓國政治進(jìn)入民主化時期后，房地產(chǎn)神話也仍未被動搖。政府也被房地產(chǎn)神話和各種意識形態(tài)所影響，使得對待房地產(chǎn)的失敗主義傾向深深地植入韓國社會之中。靠投機(jī)賺錢的欲望越是強(qiáng)烈，人們越會輕視那種靠自己誠實(shí)勞動獲得收入的觀念。因此，大家都逐漸淡忘了承擔(dān)建設(shè)社會共同體的義務(wù)，這種思想風(fēng)潮開始在全社會蔓延。最近韓國社會急速膨脹的中產(chǎn)階級消費(fèi)文化和消費(fèi)欲望就是這種思想風(fēng)潮蔓延的產(chǎn)物。那房地產(chǎn)神話和意識形態(tài)到底是什么？為什么會成為問題？房地產(chǎn)投機(jī)食物鏈的各個主體都是誰？食物鏈中究竟是誰得到實(shí)惠、誰淪為失敗者？到底是什么導(dǎo)致房地產(chǎn)問題難以解決？到底有沒有解決之良策呢？4. 用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來挑戰(zhàn)統(tǒng)計(jì)的神話在韓國，關(guān)于房地產(chǎn)的書籍浩如煙海。在國會圖書館的網(wǎng)頁上輸入“房地產(chǎn)”關(guān)鍵詞后，出現(xiàn)超過5000本關(guān)于房地產(chǎn)的書籍。大型書店里也都設(shè)有房地產(chǎn)的專架，圖書市場里流行房地產(chǎn)風(fēng)潮也并非意外之事。報(bào)紙和電視媒體也幾乎每天都在報(bào)道關(guān)于房地產(chǎn)的新聞，就連人們在酒吧里聚會談?wù)摰脑掝}也少不了房地產(chǎn)。正如久病成醫(yī)一樣，那些在房地產(chǎn)投機(jī)中摸爬滾打的人們，每個人都成了“房地產(chǎn)萬精油”，他們的經(jīng)驗(yàn)和故事三天三夜都講不完。本書與其他房地產(chǎn)書籍的最大不同就是每個論點(diǎn)都有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來支撐，書中大概有超過300個的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。盡管同時會講很多與房地產(chǎn)有關(guān)的小故事，但目的在于用真實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作為武器，來挑戰(zhàn)房地產(chǎn)神話和背后的各種意識形態(tài)，以探究房地產(chǎn)問題的原因和實(shí)質(zhì)。筆者將用真實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來證明一些人們認(rèn)為是常識的內(nèi)容，并揭示問題的實(shí)質(zhì)。數(shù)據(jù)可以揭示出房價到底能飆升到什么程度，及其背后的意義。此外，數(shù)據(jù)也能顯示出富人們有多少房產(chǎn)，有多少土地，靠房地產(chǎn)投機(jī)而賺取的資金最終都落進(jìn)誰的口袋。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是一把雙刃劍，用得好，成為良藥；用得不好，則淪為毒藥。房地產(chǎn)神話的巨大影響就是政府和企業(yè)生產(chǎn)出來的數(shù)萬個數(shù)據(jù)歪曲事實(shí)真相的結(jié)果。可以說，正如以其人之道還治其人之身，我將用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)驅(qū)散被統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)遮蔽的房地產(chǎn)發(fā)展迷霧。最近以來，政府和企業(yè)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都是為了使房地產(chǎn)意識形態(tài)正當(dāng)化的產(chǎn)物，因此很難確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性。建筑公司依據(jù)只要多建房就能解決住房問題的理念，發(fā)布了大量的數(shù)據(jù)，卻沒有這些新房都被誰買走的數(shù)據(jù)。盡管很多數(shù)據(jù)證明了只要增加房源就能解決住房問題的硬道理，但韓國社會里仍然有很多人住在地下室、木板房、窩棚和山洞里。與房地產(chǎn)有關(guān)的真實(shí)數(shù)據(jù)如同無法觸碰的高壓線一般，里面隱藏著誰是真正的房產(chǎn)富人、土地富人、大樓富人。隨意公開這些數(shù)據(jù)會被冠以“泄露國家機(jī)密”的罪名，因而一直無法大白于天下。但幸運(yùn)的是，筆者以國會議員輔佐官的身份，在議員辦公室工作了4年，至少在兩個方面有助于我搜集房地產(chǎn)方面真實(shí)的數(shù)據(jù)：一方面，可以隨意使用藏書量全國第一的國會圖書館資料；另一方面，自己擁有可以調(diào)閱全國各部門處室資料的權(quán)限。因此，本書里的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都是近4年來各部門公開發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，是非常有價值的資料。此外，還包括一些民間研究所和學(xué)術(shù)界的研究數(shù)據(jù)。5. 本書內(nèi)容與結(jié)構(gòu)本書由六個章節(jié)構(gòu)成。每章基本上由一個獨(dú)立的主題構(gòu)成，因此讀者可以挑選自己最關(guān)心的一節(jié)來閱讀，也可以通篇順次閱讀。第一章探討了房地產(chǎn)何以成為問題，以及到底是怎樣的一個問題。首先考察了韓國解放以后的土地價格和房價上漲的程度。此外，用韓國房地產(chǎn)價格的總額來分別計(jì)算土地、房子和大樓價格上漲的程度。同時也追蹤分析那些個人就擁有1000套房產(chǎn)的房產(chǎn)富人。最近房價仍在飆升，因此計(jì)算出那些投機(jī)得到的收益可以分析出誰在房地產(chǎn)投機(jī)中得到多少好處，進(jìn)而分析出房價飆升的原因，甚至還可以分析出“房地產(chǎn)投機(jī)食物鏈”形成的全過程。第二章分析了房地產(chǎn)投機(jī)如何使韓國經(jīng)濟(jì)深陷重重危機(jī)。筆者將用大量數(shù)據(jù)論證房地產(chǎn)投機(jī)怎樣增加租房居住的人口數(shù)字，說明人們?nèi)绾螌⒏嗟臅r間花在買房上。目前，韓國內(nèi)需經(jīng)濟(jì)停滯，中小企業(yè)向中國和東南亞轉(zhuǎn)移。在此背景下，筆者也將用數(shù)字說明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是如何適應(yīng)這一環(huán)境變化的。此外，隨著房地產(chǎn)投機(jī)行為的增加，建筑業(yè)過度膨脹，會產(chǎn)生影響金融正常發(fā)展的“土建國家”現(xiàn)象。最后將用數(shù)字表現(xiàn)出房地產(chǎn)投機(jī)和勞動爭議的方程式。第三章將考察房地產(chǎn)投機(jī)是怎樣影響個人的人生的。筆者將房價統(tǒng)計(jì)資料和《首爾調(diào)查》資料相結(jié)合，分析首爾市不同街區(qū)的房價差異如何造成人們生活的差異。在不同收入階層的居住狀況方面，將用數(shù)字證明一個坊間討論最多的常識：越窮的人就住在越老越小的房子里，越富的人則住在越新越大的房子里。在房地產(chǎn)與銀行放貸門檻差異的關(guān)系上，也存在一個不可爭辯的事實(shí)。即銀行一方面提高個人房貸條件，一方面大量放款給房地產(chǎn)投機(jī)商。在房地產(chǎn)與教育方面，通過房價和韓國某著名高校錄取率之間體現(xiàn)出的內(nèi)在聯(lián)系，可以看出房地產(chǎn)與高等教育之間的緊密聯(lián)系，即“房地產(chǎn)資源差異→收入差異→教育費(fèi)用差異→子女學(xué)歷差異”的牛骨塔韓國人把大學(xué)叫作“牛骨塔”，因?yàn)檫^去有許多家長靠賣牛來支付孩子學(xué)費(fèi)，諷刺個人大學(xué)教育的高投入?！g注（下文如無特別標(biāo)示，均為譯注）。在房地產(chǎn)與健康差異的關(guān)系方面，韓國社會出現(xiàn)一個“連鬼都會痛哭”的怪現(xiàn)象，地價飆升的街區(qū)中的居民壽命相對較長，反之地價漲幅緩慢的街區(qū)居民壽命相對較短。第四章揭示出房地產(chǎn)貧困階層的真實(shí)狀況。盡管全國有100萬套住房，但10人中就有4人在租賃房居住。本章將對此現(xiàn)象背后的原因進(jìn)行分析和討論。筆者還將用家庭資產(chǎn)清單和工薪階層的真實(shí)生活數(shù)據(jù)來說明一個真實(shí)狀況，即房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)差異是貧富分化的核心要素。此外，筆者還將考察住在地下室、窩棚和貧民區(qū)的房地產(chǎn)極貧階層的規(guī)模和實(shí)際生活狀況，以及房地產(chǎn)造成的危害都向誰轉(zhuǎn)移的真實(shí)情況。第五章揭示出韓國100位房地產(chǎn)首富的狀況。筆者將綜合利用國稅廳、行政安全部和統(tǒng)計(jì)廳的數(shù)據(jù)來考察這100位首富擁有的住宅數(shù)量、住宅價格和住宅面積。根據(jù)公寓和別墅的不同類型來看這100位房產(chǎn)富人在哪里居住，又是如何將房價抬高起來的。此外，還將追蹤有財(cái)閥背景的100家企業(yè)擁有的住宅數(shù)量。資產(chǎn)達(dá)到500億韓元才能榮升土地富人榜前100名的土地富人到底擁有多少土地？他們當(dāng)中10位擁有的土地面積就占首爾市5個區(qū)的面積，100位擁有的土地面積就能占首爾市的2/3。另外，筆者還將揭示100家大企業(yè)的土地財(cái)產(chǎn)。最后考察2008年公布的前100名高級公職人員的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)狀況。第六章是在尋找對應(yīng)之策。筆者建議針對不同住房階級制定出針對性較強(qiáng)的住宅政策，并強(qiáng)調(diào)進(jìn)行第二次土地改革的必要性。首先，本書用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)論證了住房用地國有化在經(jīng)濟(jì)上的可能性和實(shí)效性。其次，在公共開發(fā)方面，筆者建議禁止財(cái)閥企業(yè)進(jìn)行公共住房用地開發(fā)，并且國家應(yīng)該建造100%的公共廉租房。再次，筆者建議國家應(yīng)該廢止給予建設(shè)行業(yè)企業(yè)的各項(xiàng)特權(quán)，如事先出讓制度、出讓原價不公開制度、出租所得收入不征稅制度等。同時提出了對個人住房進(jìn)行保障的各種對策。此外，筆者提出了消除無房階層五大壓力無房階層的五大壓力是指“房子被強(qiáng)行拆遷”、“房價飆升”、“每月交房租”、“房屋破舊不堪但沒有能力搬家”、“好不容易把僅有的房子租給別人作為生活的重要來源，但租客賴賬”。的政策建議。最后，筆者提出了針對那些仍住在地下室、窩棚、貧民區(qū)、山洞里的160萬貧民階層的救助政策。6. 本書的問世這本書以“房地產(chǎn)”為關(guān)鍵詞分析韓國社會，可以算是分析韓國房地產(chǎn)問題的一本綜合報(bào)告書。筆者在四年的議員任職期間，用一年時間寫成這本“用統(tǒng)計(jì)數(shù)字說話”的房地產(chǎn)報(bào)告。筆者曾在沈相奵議員的工作活動內(nèi)容報(bào)告中將其中一些數(shù)據(jù)公開過。本書以該報(bào)告為藍(lán)本，再加以修改，并更新了一些內(nèi)容，最終得以出版問世。本書的結(jié)構(gòu)原定為“一半統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一半文字”，但后來為讀者閱讀方便，改為“文字占90%，統(tǒng)計(jì)占10%”的結(jié)構(gòu)。本書寫作過程中最為困難的一點(diǎn)就是筆者自己所定的“一切都由統(tǒng)計(jì)數(shù)字來證明”的原則。一心想著什么問題（包括那些常識）都用數(shù)字證明，盡管內(nèi)容很充實(shí)，但是進(jìn)度非常緩慢。一周經(jīng)常只能寫一頁A4紙，一個星期里都忙著在國會圖書館翻閱資料，如果在汗牛充棟的文獻(xiàn)中能查到一個需要的數(shù)據(jù)，我就高呼萬歲了。在寫作過程中，“用數(shù)據(jù)證明”的原則反復(fù)折磨著我的身心，曾經(jīng)幾乎半途而廢。但就像忍著劇痛的孕婦叫喊著不想生孩子卻最終還是把孩子生下來一樣，冥冥中還是有種力量讓我堅(jiān)持翻閱材料尋找數(shù)據(jù)。所找到的材料堆積如山，書桌和書架上A4紙打印出來的材料壘起來都有我身高的3倍高了，以至于自己再去重頭查找以前查過的資料都很費(fèi)勁。每當(dāng)此時，我就會想起那些蝸居于地下室和棚屋里的小孩們葬身火海的場景，于是愧疚之情和深深的負(fù)罪感涌上心頭。我和韓國大部分20世紀(jì)40年代后期出生的人一樣，老家在農(nóng)村。我九歲搬到首爾。當(dāng)時6萬韓元就能買下兩間房，現(xiàn)在即使花6000萬韓元也很難買到。最近房屋租金比我小時候翻了1000倍。當(dāng)時我住的是私自搭建的沒有產(chǎn)權(quán)的房子，朋友住的也是一場大火就會灰飛煙滅的貧民區(qū)。如今，清溪川20世紀(jì)60、70年代清溪川一帶曾經(jīng)是首爾最大的貧民聚居區(qū)。2003年韓國政府對其進(jìn)行改造，成為首爾著名的休憩地點(diǎn)。對面免費(fèi)提供面食的地方早就不存在了，只有一所小學(xué)仍在見證貧民區(qū)的變遷。盡管城市改造能讓貧民區(qū)舊貌換新顏，但在地下室，甚至在塑料棚屋和山洞里居住的人仍然很多。筆者也曾經(jīng)在沒有窗戶的地下室里大白天挑燈苦讀，復(fù)習(xí)高考，那已經(jīng)是30年前的事情了?，F(xiàn)如今，韓國已躋身發(fā)達(dá)國家行列，位居第11位，但仍然有人住在窩棚和山洞里，為生計(jì)奔波。30年前，站在山頂俯瞰首爾夜景，在夜間景觀燈的照明下，映入眼簾的只有紅色的十字架。但現(xiàn)在高樓房頂上的照明燈成了首爾夜晚的壓倒性景色。一邊看著夜景中高樓的燈光，我一邊在想，是不是現(xiàn)在這些樓房代替了基督，成為了讓現(xiàn)代人頂禮膜拜的“房地產(chǎn)之神”了呢？如今的社會，人們終日奔波，忙于賺錢，最后都把錢主動交給了房地產(chǎn)商。即使錢不夠，借錢都要買房。所以這些對房地產(chǎn)頂禮膜拜的人們成為了上層階級，而那些不相信“樓房之神、“大樓之神”、“土地之神”的人們卻成為下層階級。房地產(chǎn)僅是一種作為人們居住的必要條件的存在，那人們對它的崇拜將持續(xù)到什么時候呢？本書的問世得到了許多朋友的幫助，尤其是沈相奵議員，我和她超過了議員和議員輔佐官之間純粹的雇傭關(guān)系，而維持著一種春天般溫暖的同志關(guān)系。在本書寫作過程中，得到了她莫大的支持。還有議員辦公室的同事們，也給予我家人般的鼓勵和支持。此外，還要感謝指導(dǎo)我學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)知識的“經(jīng)濟(jì)正義實(shí)踐市民聯(lián)合會”韓國規(guī)模較大、影響力最大的經(jīng)濟(jì)類民間團(tuán)體。（簡稱“經(jīng)實(shí)聯(lián)”）的金憲東會長。還要向?yàn)槲姨峁┵Y料的政府相關(guān)部門的公務(wù)人員致以誠摯的謝意。還應(yīng)感謝登載此書相關(guān)文章的“PRESSIAN”和“REDIAN”兩家網(wǎng)絡(luò)媒體，在此特別感謝“PRESSIAN”的首任總編樸泰堅(jiān)和“REDIAN”的李光浩師兄的大力支持和幫助。本書的出版得到HUMANITAS出版社的大力支持，沒有他們背負(fù)壓力堅(jiān)持出版提案，此書也不能與讀者見面。并且為便于讀者閱讀，該出版社也給予了很多幫助。此外，還應(yīng)感謝在家操持家務(wù)，默默理解并支持我的妻子宋京玟。還要對年僅15歲就給爸爸提出“寫得再通俗易懂點(diǎn)”建議的兒子海仁，表達(dá)難以言表的無限感激之情。

內(nèi)容概要

　　《房地產(chǎn)階級社會》闡述了近代韓國社會房地產(chǎn)投機(jī)的發(fā)展史及其給韓國社會帶來的深遠(yuǎn)影響，用龐大且確切的數(shù)據(jù)進(jìn)行具體分析，為現(xiàn)階段的韓國房地產(chǎn)危機(jī)尋找對應(yīng)之策。

作者簡介

　　孫洛龜,韓國著名社會活動家和批評家。曾任韓國民主工會發(fā)言人，被媒體譽(yù)為“最優(yōu)秀的發(fā)言人”，后任韓國國會議員的輔佐官。近年來密切關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)的社會問題。

書籍目錄

作者序
第一章 房地產(chǎn)是什么?為什么能成為問題?
1．漲!漲!漲!被譽(yù)為“不敗神話”的房地產(chǎn)
2．貴!貴!貴!賣掉韓國，可以買6個加拿大
3．房地產(chǎn)“一邊倒”的趨勢到底有多嚴(yán)重
4．不勞而獲收入充斥著整個社會
5．房地產(chǎn)價格為何會暴漲?
第二章 韓國經(jīng)濟(jì)因房地產(chǎn)陷入困境
1．釜底抽薪：韓國工薪階層的生活
2．內(nèi)需式經(jīng)濟(jì)停滯呈現(xiàn)長期化趨勢
3．制造業(yè)向海外轉(zhuǎn)移的原因
4．畸形化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
5．房地產(chǎn)投機(jī)買賣與罷工的統(tǒng)計(jì)報(bào)告
第三章 房地產(chǎn)怪圈中的別樣人生
1．不同社區(qū)的別樣生活
2．不同收入階層的別樣生活
3．房地產(chǎn)影響著銀行政策的變化
4．房地產(chǎn)也左右著高考
5．房地產(chǎn)也決定壽命的長短
第四章 房地產(chǎn)兩極分化成為貧困的主因
1．100％住宅普及時代的住房問題
2．貧富分化等于房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分化
3．1000萬房產(chǎn)貧困層怎樣生活
4．160萬房產(chǎn)極貧階層怎樣生活
第五章 大韓民國100位房地產(chǎn)首富
1．統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中觀察到的100位房產(chǎn)富人
2．尋找現(xiàn)代版的“擁有九十九間房產(chǎn)瓦舍的富人之村”
3．誰是100位公寓樓富人?
4．丑小鴨變天鵝：不要小看聯(lián)合住宅
5．首爾城北區(qū)、鐘路區(qū)和龍山區(qū)成為獨(dú)棟別墅富人村
6．100位法人擁有3萬套住房，房產(chǎn)價值1兆6000億韓元
7．統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中觀察到的100位土地富人
8．100位土地富人的企業(yè)地價就達(dá)到60兆韓元
9．隱形的IOO位大樓富人
10．100位鐘情于房地產(chǎn)的公職人員
第六章 探尋治理良策
1．為不同住房階級量身定制住房政策
2．第二次土地改革與宅基地國有化
3．國家開發(fā)公共宅基地，提供公共住宅
4．廢除“房地產(chǎn)特權(quán)”，重拾居者有其屋之夢
5．制定合理政策，徹底消除人們的“租房壓力”
6．制定讓人們“逃出”地下室的“梯子政策”
寫在后面
參考文獻(xiàn)
譯后記

章節(jié)摘錄

試讀韓國有一句俗話，“哥哥買地，弟弟頭疼”。最近幾年，一路飆升的房價使得夫婦倆會為小姑子買了房而大吵特吵；在房產(chǎn)繼承問題上，常是一家歡喜一家憂；各種集會的話題多是關(guān)于房地產(chǎn)；小區(qū)里的婦女提出的議案也是關(guān)于房價問題的；拼命賺錢的10個人中有9個是為了自己能買到房子；那些高官最后落馬下臺的原因也是房地產(chǎn)。韓國就是這樣一個生活中到處都充斥著房地產(chǎn)話題的國家。那房地產(chǎn)到底是什么樣的問題呢？韓國的房地產(chǎn)存在三大問題。第一，房價極其迅猛地上漲；第二，房價的飆升導(dǎo)致老百姓和國家經(jīng)濟(jì)都為此付出高昂的生活成本和經(jīng)濟(jì)成本；第三，房價過度上漲，這其中的暴利只會被一小部分富裕階層所壟斷，成為導(dǎo)致社會兩極分化的罪魁禍?zhǔn)?。下面，就讓我來詳?xì)地一一道來。迅猛飆升的房價首先，為了更全面地了解韓國的房價到底上漲了多少，先讓我?guī)ьI(lǐng)讀者們乘上時間機(jī)器，回到過去，通過“孫洛龜式統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”，一同感受韓國幾十年來房價上漲的程度。我們先來到20世紀(jì)70年代。從1975年起韓國開始系統(tǒng)調(diào)查房價，并由建設(shè)部（現(xiàn)國土海洋部）公布全國地價變動率。調(diào)查結(jié)果顯示，從1975年到2007年33年間，除了1992年—1994年以及1998年爆發(fā)金融危機(jī)以外，其余的29年里，韓國的平均土地價格一路飆高。究竟飆升到什么程度呢？以1963年地價為基準(zhǔn)，從1993年到2007年，首爾地價上漲了1176倍，其他大城市地價上漲923倍。同一時期物價上升43倍。與物價相比，首爾地價提高27倍，其他大城市則提高22倍。與收入相比的結(jié)果是怎樣呢？相關(guān)數(shù)據(jù)表明，從1965年起，城市工人家庭的月平均實(shí)際收入從1965年的240809韓元提高到2007年的3507091韓元，增加了15倍。因此，其他大城市的地價比實(shí)際收入高出60倍以上，首爾地價則高出70倍以上。房地產(chǎn)經(jīng)常被人們稱為一個能使國家崩潰的“亡國病”。但仔細(xì)分析的話，此病是10年發(fā)作一次的頑疾。下面讓我們重新乘坐時間機(jī)器回到當(dāng)代，看看10年一個周期發(fā)作的高房價究竟是怎么一回事。十年暴漲一次的房價韓國的第一次房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮要追溯到20世紀(jì)60年代，當(dāng)時樸正熙政府正轟轟烈烈地開展經(jīng)濟(jì)開發(fā)五年計(jì)劃。1965年至1969年，12個主要城市的地價年平均漲幅超過50%，僅5年就上漲5倍。在急速的城市化、通貨膨脹、出口大企業(yè)的投機(jī)參與之后，緊隨其后的是以慶尚北道高速公路的開工為契機(jī)急劇發(fā)展的房地產(chǎn)投機(jī)行為。第一次房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮的高潮是1969年，1年內(nèi)12個城市地價年平均增長80.7%，首爾地價年平均增長84.1%。依據(jù)當(dāng)時韓國住宅銀行調(diào)查的宅基地為43坪（1坪為3.3平方米）建筑面積為13坪的住房的價格變動率來看，1965年至1969年全國房價年平均增長38.2%（國土開發(fā)研究院，1982）。學(xué)界推測全國地價變動率為年平均35%（韓東秀，1995）。20世紀(jì)70年代上半期的經(jīng)濟(jì)不景氣和第一次石油危機(jī)導(dǎo)致韓國房地產(chǎn)價格趨于穩(wěn)定，但是趨于穩(wěn)定絕不意味著房價不再暴漲而降回以前的水平。截至1974年的5年內(nèi)，地價和房價分別以年平均15.7%和16.3%的速度持續(xù)上漲（韓東秀，1995；國土開發(fā)研究院，1982）。從1975年開始，韓國又掀起兩次房地產(chǎn)投機(jī)浪潮。樸正熙政府大力號召發(fā)展重化工業(yè)，并實(shí)行大規(guī)模城市開發(fā)政策。再加上得到很多政策優(yōu)惠后，很多建筑公司都通過大量的土地開發(fā)和住宅建設(shè)而迅速成長起來。另外，韓國人奔赴中東地區(qū)的建設(shè)熱潮使大量外匯涌入韓國。所以在以上兩種因素的復(fù)雜作用下，導(dǎo)致了韓國第二次房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)潮。因此，在1975年到1979年的5年內(nèi)，韓國地價飆升了4倍。僅1978年1年，全國地價就上漲49%，6大城市上漲79%，首爾上漲136%（國土海洋部，《地價變動率》各年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）。房價在同一時期年平均上漲33.4%（國土開發(fā)研究院，1982）。10年后的1988年和1989年，韓國又掀起了第三次房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮。以1986年的亞運(yùn)會和1988年奧運(yùn)會的召開為契機(jī)，韓國進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，特別是加強(qiáng)西海岸開發(fā)力度，再加上“三低”經(jīng)濟(jì)景氣環(huán)境中這是指1985年下半年至1987年上半年，韓國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的“三低”現(xiàn)象，即低利息、低油價、低韓元價值。產(chǎn)生出的閑錢投資等幾個因素相互作用之后，導(dǎo)致1988年至1990年韓國地價年平均上漲26.7%，房價上升了16.3%。僅僅在3年內(nèi)，地價翻了2倍，房價翻了1.6倍。在房地產(chǎn)投機(jī)達(dá)到頂點(diǎn)的1989年，全國地價年平均上漲32%，首爾地價則上漲了33.5%。  特別是在第三次房地產(chǎn)熱潮中，房屋租金不斷變化，買不起房的老百姓怨聲載道，生活困難。國民銀行《全國住宅價格動向調(diào)查》的結(jié)果顯示，從1986年1月到1990年6月，房價上漲53.1%，房租價格竟暴漲97.6%。大邱、蔚山、原州、水原、昌原等城市的房租價格上漲了2倍。甚至在1990年春接連2個月的時間內(nèi)，發(fā)生了由于房租暴漲導(dǎo)致17人圖1-2第一次至第四次房地產(chǎn)價格暴漲期相繼死亡的事件。本書序言里介紹的地下室火災(zāi)事故也是在1990年3月發(fā)生的。意識到房價暴漲會導(dǎo)致政府危機(jī)的盧泰愚政府導(dǎo)入了“土地公概念”“土地公概念”是指為了公共的利益可以適當(dāng)?shù)乜刂仆恋氐乃袡?quán)和使用權(quán)。這是一個與土地所有權(quán)絕對化思想相反的概念。，開始調(diào)控房價。因此在20世紀(jì)90年代前半期，韓國房價自解放后第一次跌落。全國平均地價于1992年跌落1.3%，1993年跌落7.4%，1994年跌落0.6%。房價的跌落幅度也是從1991年的0.1%增加到1995年的5%。緊接著在遭受1997年金融危機(jī)后，1998年地價跌落13.6%，房價跌落12.4%。在金融危機(jī)的沖擊下，盡管人們非常希望韓國10年發(fā)作一次的房地產(chǎn)熱潮不會再來沖擊自己的生活，但幾年后房地產(chǎn)投機(jī)又開始如雨后春筍般蔓延開來。金大中政府選擇繼續(xù)培育房地產(chǎn)市場作為克服金融危機(jī)的重要手段，因此大部分約束房地產(chǎn)發(fā)展的政策紛紛解禁或放寬限制條件。2000年后，史上前所未有的低利息和流動資金沖擊著房地產(chǎn)市場。另外，盧武鉉政府接過金大中政府的接力棒，繼續(xù)推行諸如首都圈新城市開發(fā)、企業(yè)城市開發(fā)、行政城市開發(fā)等各種開發(fā)政策，由此拉開了韓國第四次房地產(chǎn)熱潮的序幕。下面我們停下時間機(jī)器，仔細(xì)分析一下影響至今的第四次房地產(chǎn)熱潮。第四次房地產(chǎn)投機(jī)熱潮的特征首先來看看第四次房地產(chǎn)投機(jī)與前三次房地產(chǎn)熱潮相比表現(xiàn)出的特殊之處。第一，商品房價格主導(dǎo)房地產(chǎn)價格的上漲趨勢?！斗康禺a(chǎn)114》的數(shù)據(jù)顯示，2003年以來的5年內(nèi)，首爾市商品房價格平均上漲77.7%，土地?cái)U(kuò)張30.3%，呈現(xiàn)持續(xù)暴漲趨勢。與此形成對比的是，大型寫字樓和商用住宅的漲幅分別只有66%和 49.9%。該分析在作為政府正式統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的“國民銀行住宅價格動態(tài)”中得到證實(shí)。1999年和2000年全國房價平均分別增長3.4%和0.4%，大大緩解了金融危機(jī)時房價跌落帶來的影響。但從2001年開始，房價才正式進(jìn)入高增長階段，到2007年底房價上漲58.6%。具體來看，獨(dú)棟別墅價格上漲18.2%，公共住宅價格上漲43.9%，但商品房的漲幅是獨(dú)棟別墅的4倍、公共住宅的2倍（88.4%）。另外，在盧武鉉執(zhí)政的5年期間（2003年至2007年），全國地價和房價漲幅相當(dāng)，分別為23.7%和24%，商品房價格則上漲34.0%，超出平均水平10%。第二，首爾江南地區(qū)韓國首都首爾市被穿城而過的漢江一分為二，漢江以北稱為“江北地區(qū)”，以南稱為“江南地區(qū)”。前者的城市開發(fā)程度和商業(yè)發(fā)展程度都不及后者。主導(dǎo)著房價上漲趨勢，接連波及江北地區(qū)和首都圈地區(qū)。盧武鉉政府針對高房價推出了“10?29對策”“10?29對策”是盧武鉉上臺后，在2003年10月29日推出的抑制高房價整頓房地產(chǎn)市場的政策，全稱為“10.29住宅市場安定綜合對策”。主要包括兩方面內(nèi)容，一是擴(kuò)大住房供給，二是抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。。于是在2000年以后的3年10個月內(nèi)，包括江南區(qū)、瑞草區(qū)、松坡區(qū)在內(nèi)的整個首爾江南地區(qū)商品房價格上漲102.9%，一眨眼工夫就翻了2倍。首爾商品房價格在同一時期上漲82.9%，比20世紀(jì)90年代（當(dāng)時10年房價上漲30.3%）翻了3倍。同時，漢江以北地區(qū)、仁川、首都圈地區(qū)的房價也無不跟著上漲，漲幅分別為49.5%、73.6%和76.8%。三星經(jīng)濟(jì)研究所的分析顯示，這一時期韓國的公司債務(wù)流通收益率為23.1%，定期儲蓄利息為17.9%，綜合股價指數(shù)為－25.2%。與此相比，首爾市漢江以南一個區(qū)的商品房投資收益率就高達(dá)93.8%（三星經(jīng)濟(jì)研究所，2003b）。盧武鉉政府實(shí)施各種抑制房價的政策后，2004年首爾江南地區(qū)房價下跌0.6%—3.3%。但在2005年和2006年，房價漲幅卻一躍直逼50%，房價上漲風(fēng)潮轉(zhuǎn)移到首爾漢江以北地區(qū)的龍山區(qū)和城東區(qū)。兩區(qū)從2004年起發(fā)展迅速，3年內(nèi)房價漲幅就分別高達(dá)54%和45%。此外，2004年房價漲幅跌落到3.7%的京畿道，居然在2年內(nèi)就上升到38.2%。果川市房價僅在2年內(nèi)就翻了2倍（房價漲幅為96.4%）。安養(yǎng)市東安區(qū)、義王市、軍浦市、高陽市日山東西區(qū)、龍仁市、城南市盆唐區(qū)、坡州市、城南市壽井區(qū)、廣州市此為韓國京畿道的廣州市，漢字名為“廣州”，特此區(qū)別于中國的廣州市。等京畿道大部分城市的房價漲幅都刷新了歷史記錄，漲幅都達(dá)到了50%至70%之間。盧武鉉執(zhí)政的5年期間，房價漲幅較大的是首爾及其周邊的區(qū)市縣，如果川市、松坡區(qū)、江南區(qū)、瑞草區(qū)、城南市、龍山區(qū)、江東區(qū)、龍仁市、陽川區(qū)、永登浦區(qū)、城東區(qū)、坡州市等。以上地區(qū)房價漲幅最低都達(dá)到61%（坡州市），最高為94.5%（果川市）。實(shí)際上受益的都是首都圈的區(qū)域，商品房價漲幅為49.1%，所有類型房價上漲39.3%。但與此相反，包括仁川市在內(nèi)的六大廣域市的商品房和所有類型住宅房的漲幅卻分別停留在19.0%和11.4%，首都圈和地方區(qū)域存在著較大的差異。第三，在革新都市、企業(yè)城市、新城市等開發(fā)政策的影響下，忠清南道和首都圈主要城市的地價也大幅上漲。1998年金融危機(jī)時期，當(dāng)時地價跌落13.6%，緊接著的3年內(nèi)，跌幅在0.7%—2.9%范圍內(nèi)，地價小幅增長，2002年漲幅達(dá)到極點(diǎn)（9%）。在2002年，首都圈以外地方區(qū)域的13個城市和168個市郡中，只有釜山市的機(jī)張郡和濟(jì)州市的北濟(jì)州郡的漲幅上升2個百分點(diǎn)，分別為12.8%和10.9%。與此形成鮮明對比的是，首爾、京畿道、仁川等地區(qū)的66個市和郡的53個區(qū)域的地價漲幅都達(dá)到2個百分點(diǎn)。2003年盧武鉉上臺后大力推行革新城市、行政首都搬遷和新城市等各類開發(fā)政策，使得地價大幅上漲。特別是作為行政復(fù)合城市開發(fā)對象的燕歧郡地價足足暴漲了95.7%，成為盧武鉉執(zhí)政5年來全國234個市郡區(qū)地價漲幅最高的城市。此外，忠清南道管轄內(nèi)的公州市、牙山市、天安市、洪城郡等6個城市進(jìn)入韓國十大地價漲幅最高的城市之列。5年期間地價漲幅躍至34.9%的首爾龍山區(qū)和城東區(qū)的漲幅排在第二位和第六位。京畿道也是地價飛漲，平均上漲29.1%，新都市開發(fā)政策使得城南市地價上漲，位居第九位。同樣屬于新都市開發(fā)地域的華城市和坡州市，包括金浦市也上漲30%，仁川和大田上漲20%。

媒體關(guān)注與評論

《房地產(chǎn)階級社會》巧妙地運(yùn)用了在韓國社會具有特殊意義的“房地產(chǎn)”這把鑰匙，逐一打開了解韓國社會具體現(xiàn)實(shí)問題的各扇大門，并積極提出解決之策。——《聯(lián)合新聞》《房地產(chǎn)階級社會》向我們提出一個問題，即拋開房地產(chǎn)因素，我們能完整地把我當(dāng)今韓國社會嗎？作者強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)并非簡單的居住環(huán)境問題，它已經(jīng)成為決定人們生活質(zhì)量的最重要因素。該書被視為徹底揭示房地產(chǎn)行業(yè)支配下的韓國社會問題的綜合報(bào)告書?！毒┼l(xiāng)新聞》

編輯推薦

《鳳凰文庫?人文與社會系列:房地產(chǎn)階級社會》編輯推薦：通過《鳳凰文庫?人文與社會系列:房地產(chǎn)階級社會》，可以借鑒韓國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史、現(xiàn)況，以及危機(jī)出現(xiàn)的原因，仔細(xì)分析中國社會房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)況，提出預(yù)防危機(jī)發(fā)生的策略，甚至是制定相應(yīng)的政策。

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