房地產(chǎn)真相

內(nèi)容概要

與諸多泛泛而談房地產(chǎn)問(wèn)題的人大不一樣，《房地產(chǎn)真相》作者蘇東更注重“實(shí)證”，用十余年時(shí)間走訪了廣東、浙江、河北、山東等十?dāng)?shù)個(gè)地區(qū)，在了解房?jī)r(jià)的同時(shí)亦關(guān)注每一地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。《房地產(chǎn)真相》作者從諸多“親見(jiàn)”的事實(shí)溯本清源，查詢經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象背后的內(nèi)在力量，穿透“房?jī)r(jià)上漲”的表面事實(shí)，找尋適合普通人的房地產(chǎn)善政。

作者簡(jiǎn)介

蘇東，知名財(cái)經(jīng)媒體工作者，長(zhǎng)期在經(jīng)濟(jì)和企業(yè)一線進(jìn)行調(diào)查、研究，對(duì)于房地產(chǎn)的一系列提問(wèn)和思考引起廣泛關(guān)注。

書籍目錄

序言直面高房?jī)r(jià)真相破解高?價(jià)迷局
前言有住房才有幸福
第一章人口集中遷移推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲
房?jī)r(jià)畸高的城市仍占少數(shù)
人口向東部沿海地區(qū)遷移是趨勢(shì)
人口合理遷移才是人道行為
人口的具體遷移方向
省會(huì)在發(fā)展中擁有明顯優(yōu)勢(shì)
三線、四線城市比一線城市浪費(fèi)土地
偏僻鄉(xiāng)村最浪費(fèi)土地和住房
高房?jī)r(jià)的最大危害在于阻礙了中國(guó)人口的遷移
最需要住房的是城市外來(lái)人口
為什么人們要來(lái)大城市？——中小城市和小城鎮(zhèn)不是城市化的方向
增加兩限房無(wú)法解決最需要住房人群的需求
第二章土地供給不足推高房?jī)r(jià)
土地供應(yīng)是影響房?jī)r(jià)的最重要因素
中國(guó)大城市的人口密度“最高”
數(shù)據(jù)顯示國(guó)內(nèi)供地?cái)?shù)量的確嚴(yán)重不足
土地供應(yīng)不足是大城市堵車問(wèn)題禍?zhǔn)?br />城建配套措施十分重要
供地方式應(yīng)當(dāng)改良
中國(guó)人喜歡買房的傳統(tǒng)導(dǎo)致需求旺盛
投資買房是正常行為
第三章解決北京上海人口密集問(wèn)題的方法
白領(lǐng)沒(méi)有逃離一線城市
降低大城市人口增長(zhǎng)速度
降低北京和上海人口增長(zhǎng)速度的方法
強(qiáng)制對(duì)象為央企總部、科研院所和國(guó)家大學(xué)的原因
北京和上海的就業(yè)優(yōu)勢(shì)
北京住房總量需要達(dá)到1980年的50倍
第四章不應(yīng)以“糧食安全”為借口影響土地供應(yīng)
中國(guó)不會(huì)發(fā)生饑荒
收入高意味著生產(chǎn)?水平高
附錄：中國(guó)的糧食問(wèn)題
糧食漲價(jià)的幅度有限
糧食漲價(jià)對(duì)老百姓生活影響并不大
大城市建房占用耕地并不多
耕地入市是降低土地價(jià)格的關(guān)鍵
第五章城市案例：房?jī)r(jià)與土地供應(yīng)密切相關(guān)
1998—2003：廣州成功抑制了房?jī)r(jià)上漲
洛溪新城的作用
華南板塊的興起
大量樓盤供應(yīng)的終結(jié)
杭州、溫州：房?jī)r(jià)為何一路上漲？
?港樓市泡沫破滅的原因
凡房?jī)r(jià)低的城市土地供應(yīng)量都大
第六章一些普遍的錯(cuò)誤觀點(diǎn)
炒房客不是房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)?br />中介不是房租上漲的幕后黑手
囤積房源和土地并非大問(wèn)題
中國(guó)的空置房其實(shí)并不多
道德有瑕疵的地產(chǎn)商人也不是房?jī)r(jià)上漲的元兇
地方政府不再是土地價(jià)格高漲的推手
富人購(gòu)買的房產(chǎn)與普通民眾購(gòu)買的不一樣
人們對(duì)房?jī)r(jià)高漲原因認(rèn)識(shí)不清源于經(jīng)?學(xué)認(rèn)識(shí)不清
關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的其他認(rèn)識(shí)誤區(qū)
第七章錯(cuò)誤的抑制房?jī)r(jià)政策大盤點(diǎn)
房?jī)r(jià)上漲源于將政策重點(diǎn)放在抑制投機(jī)
征收房產(chǎn)稅是非多
征收房產(chǎn)稅的后果分析
小地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最愿意降價(jià)
“一刀切”的小戶型政策釀就災(zāi)難
提高容積率至少比蝸居要好
房?jī)r(jià)如何陷入只漲不降的怪圈
民粹主義思想是抑制房?jī)r(jià)的大敵
降低房?jī)r(jià)唯一有效的政策
第八章總結(jié)：如何解決高漲的房?jī)r(jià)問(wèn)題——給高燒的房?jī)r(jià)開(kāi)一帖“退熱劑”
2001年以來(lái)房?jī)r(jià)大幅上漲的路徑
住房需求極為旺盛
供應(yīng)受限，房源一直偏緊
通貨膨脹只是房?jī)r(jià)上漲的較小因素
中國(guó)的住房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠
中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫不重要
總結(jié)：中國(guó)城市降低房?jī)r(jià)的方法

章節(jié)摘錄

　　但要理性地通觀全局，房地產(chǎn)的事實(shí)并不完全這樣。應(yīng)該有個(gè)較好的消 息可以分享一下，那就是，其實(shí)房?jī)r(jià)畸高的城市并不占多數(shù)。在大多數(shù)的內(nèi) 地地級(jí)市，特別是絕大多數(shù)的縣城，房?jī)r(jià)其實(shí)都不算高。 這個(gè)結(jié)論，可能很多大城市的讀者第一感都是不相信。那么，我們不妨 去看一下一些內(nèi)陸地級(jí)市的房?jī)r(jià)。比如，安陽(yáng)是河南一座相對(duì)經(jīng)濟(jì)還較發(fā)達(dá) 的地級(jí)市。2010年三月，我曾隨一個(gè)朋友看了一套當(dāng)?shù)氐亩肿》浚孔游?于當(dāng)?shù)厥姓遍T西面800米處。應(yīng)該說(shuō)在當(dāng)?shù)貙儆谝惶妆容^好的二手住房 了——在中國(guó)，凡是靠近市政府，位置總是不會(huì)差的。而其戶型為三室二廳 一衛(wèi)，面積是130平方米。房主的報(bào)價(jià)是38萬(wàn)元，據(jù)幫助看房的中介稱再便 宜兩萬(wàn)也差不多。也就是說(shuō)房?jī)r(jià)可能在36萬(wàn)元，相當(dāng)于每平方米2769元，而 且?guī)Ьb修。 這樣的價(jià)格不能算很貴吧？ 2010年5月，為了進(jìn)一步證實(shí)我的這一判斷，我又特意到了河北一座普 通的縣城調(diào)研了下當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。我了解到，在其縣城的核心區(qū)，屬于上等優(yōu) 質(zhì)樓盤的房?jī)r(jià)也只是每平方米2500～3000元，而當(dāng)?shù)氐亩址績(jī)r(jià)格大多只在 每平方米2000元左右。最重要的，在當(dāng)?shù)氐陌傩漳抢锔韭?tīng)不到抱怨房?jī)r(jià)高 的思想和言論。后來(lái)我又去了趟河南的開(kāi)封，房?jī)r(jià)同樣如此，而且，在開(kāi)封 越是市中心的房?jī)r(jià)反而還越低。因?yàn)?，有錢人都跟著市政府的搬遷，搬到城 市西邊的新城區(qū)了。 這些城市的房?jī)r(jià)應(yīng)該是具有相當(dāng)?shù)拇硇??？梢哉f(shuō)，除了浙江、江蘇、 廣東、福建的一部分縣城之外，中國(guó)絕大多數(shù)普通縣城的房 的確還是漲了。20世紀(jì)90年代初期，大多數(shù)縣城的房?jī)r(jià)還都不到每平方 米一千元。雖然近年漲了，但現(xiàn)在的房?jī)r(jià)貴嗎？恐怕不能說(shuō)貴，因在這段時(shí) 間里人民收人增長(zhǎng)的幅度可能要大大高于房?jī)r(jià)上漲的幅度。2008年11月17日 ，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“改革開(kāi)放30年中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成就系列報(bào)告之十六” 。報(bào)告稱，近30年來(lái)中國(guó)人均國(guó)民總收入(GNI)增長(zhǎng)了11倍。 如果再考慮到近些年來(lái)房屋品質(zhì)的提升，以及建筑費(fèi)用的上漲——包括 建筑材料漲價(jià)，人工費(fèi)用更是上漲了近100％，那么，這種上漲幅度就更可 以理解了，完全在可接受的范圍之內(nèi)。 有關(guān)更多中國(guó)城市房?jī)r(jià)的信息，有興趣的話不妨到各個(gè)城市去實(shí)地考察 一番，然后你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)根本沒(méi)有想象之中那么恐怖，并 非暴漲，暫時(shí)不要那么憤怒。 但這里就有個(gè)疑問(wèn)了，為什么這些城市的房?jī)r(jià)未有多大上漲？ 首先，這些城市都有較為豐沛的住房供應(yīng)，而這源自于可開(kāi)發(fā)土地供應(yīng) 充足。因?yàn)?，?guó)土資源部在分配建設(shè)土地開(kāi)發(fā)指標(biāo)時(shí)，并沒(méi)有更多考慮各地 經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況方面的因素，而往往只依據(jù)過(guò)去城市的規(guī)模、城市的級(jí)別等僵 化的數(shù)據(jù)制定土地供應(yīng)計(jì)劃。這使得這些城市通常在國(guó)土資源部那里都能夠 批到相對(duì)較大的建設(shè)用土地。 其次，這些城市在中國(guó)近些年來(lái)的經(jīng)濟(jì)大擴(kuò)張當(dāng)中，通常都屬于較為落 伍的那部分城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度比較慢，當(dāng)然創(chuàng)造的工作機(jī)會(huì)也比較少， 無(wú)法吸引和留住人口——當(dāng)然，這是與那些大城市相比較而言。關(guān)于這點(diǎn)， 我們可以從各城市人口數(shù)量的增減上看出一斑。 假如有空去讀一下很多內(nèi)地城市的政府報(bào)告和政府規(guī)劃，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這 些城市大都并不甘于人口數(shù)量的停滯，通常在報(bào)告和規(guī)劃中都會(huì)強(qiáng)調(diào)，其城 市人口正在增長(zhǎng)。很多這樣的城市都對(duì)成為“五十萬(wàn)”人口或是“一百萬(wàn)” 人口以上的大城市充滿了渴望，甚至是夢(mèng)寐以求，成為很多城市的規(guī)劃中掛 在嘴邊的目標(biāo)。 但事實(shí)是，很多內(nèi)地城市的人口在本次堪稱新中國(guó)成立以來(lái)最具市場(chǎng)化 的經(jīng)濟(jì)繁榮周期中，并未得到擴(kuò)張，甚至某些城市還由于有相當(dāng)數(shù)量的本地 人口流到外地，人口數(shù)量反而有所下降。對(duì)住房的需求當(dāng)然就比較少了。 也因?yàn)檫@點(diǎn)，近些年，這些城市的新房銷售主要依賴于改善性住房方面 的需求，而較少外來(lái)人口的新增需求。 就居民的住房條件來(lái)說(shuō)，在這些城市中，相當(dāng)多數(shù)量的本地居民家庭都 已擁有一百多平方米以上的住宅，也就是說(shuō)，已經(jīng)完成了我們所期望的中國(guó) 人的家庭住房要達(dá)到一百平方米的目標(biāo)。 即便這樣，也不見(jiàn)得人們?cè)谶@些城市里的生活就會(huì)非常幸福。原因在這 些城市工作的機(jī)會(huì)相對(duì)較少，所以，很多人不得不離開(kāi)當(dāng)?shù)氐狡渌胤焦ぷ?。也造成了一個(gè)結(jié)果：雖然房屋都非常好，而且，很多住房都進(jìn)行了不錯(cuò)的 裝修，但就是房屋的利用率比較低，很多人其實(shí)并不在當(dāng)?shù)鼐幼×?，只在?年過(guò)節(jié)才回來(lái)。 話說(shuō)到這里，讀者或許會(huì)覺(jué)得奇怪：既然大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)并不高，那 么為什么大家對(duì)高漲的房?jī)r(jià)反應(yīng)如此激烈？ 因?yàn)?，雖然房?jī)r(jià)高漲的城市并不算多，但卻幾乎是當(dāng)今中國(guó)最頂尖、最 精華、最重要的城市，也是主宰著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)命脈的城市；它們是促成中國(guó) 經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的最主要的，也是主導(dǎo)的力量。并且在這些城市居住生活工作 的也是在我們這個(gè)國(guó)家里最為精華的一群人。這群人通常都年紀(jì)輕輕，已經(jīng) 是我們這個(gè)社會(huì)的棟梁，并總是可以發(fā)出最主流的聲音。P25-27

編輯推薦

　　限制土地供應(yīng)的城市，房?jī)r(jià)必！　　政府部門繼續(xù)過(guò)分集中于大城市，房?jī)r(jià)必漲！　　大企業(yè)和大專學(xué)校云集特定區(qū)域，房?jī)r(jià)必漲！　　不及時(shí)修建廉租房和保障房的城市，房?jī)r(jià)必漲！　　由大開(kāi)發(fā)商壟斷市場(chǎng)而缺乏中小開(kāi)發(fā)商參與，房?jī)r(jià)必漲！　　與諸多泛泛而談房地產(chǎn)問(wèn)題的人大不一樣，《房地產(chǎn)真相》作者蘇東更注重“實(shí)證”，用十余年時(shí)間走訪了廣東、浙江、河北、山東等十?dāng)?shù)個(gè)地區(qū)，在了解房?jī)r(jià)的同時(shí)亦關(guān)注每一地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

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