房地產(chǎn)真相

內(nèi)容概要

與諸多泛泛而談房地產(chǎn)問題的人大不一樣，《房地產(chǎn)真相》作者蘇東更注重“實證”，用十余年時間走訪了廣東、浙江、河北、山東等十?dāng)?shù)個地區(qū)，在了解房價的同時亦關(guān)注每一地的經(jīng)濟形態(tài)?！斗康禺a(chǎn)真相》作者從諸多“親見”的事實溯本清源，查詢經(jīng)濟現(xiàn)象背后的內(nèi)在力量，穿透“房價上漲”的表面事實，找尋適合普通人的房地產(chǎn)善政。

作者簡介

蘇東，知名財經(jīng)媒體工作者，長期在經(jīng)濟和企業(yè)一線進(jìn)行調(diào)查、研究，對于房地產(chǎn)的一系列提問和思考引起廣泛關(guān)注。

書籍目錄

序言直面高房價真相破解高?價迷局
前言有住房才有幸福
第一章人口集中遷移推動房價上漲
房價畸高的城市仍占少數(shù)
人口向東部沿海地區(qū)遷移是趨勢
人口合理遷移才是人道行為
人口的具體遷移方向
省會在發(fā)展中擁有明顯優(yōu)勢
三線、四線城市比一線城市浪費土地
偏僻鄉(xiāng)村最浪費土地和住房
高房價的最大危害在于阻礙了中國人口的遷移
最需要住房的是城市外來人口
為什么人們要來大城市？——中小城市和小城鎮(zhèn)不是城市化的方向
增加兩限房無法解決最需要住房人群的需求
第二章土地供給不足推高房價
土地供應(yīng)是影響房價的最重要因素
中國大城市的人口密度“最高”
數(shù)據(jù)顯示國內(nèi)供地數(shù)量的確嚴(yán)重不足
土地供應(yīng)不足是大城市堵車問題禍?zhǔn)?br />城建配套措施十分重要
供地方式應(yīng)當(dāng)改良
中國人喜歡買房的傳統(tǒng)導(dǎo)致需求旺盛
投資買房是正常行為
第三章解決北京上海人口密集問題的方法
白領(lǐng)沒有逃離一線城市
降低大城市人口增長速度
降低北京和上海人口增長速度的方法
強制對象為央企總部、科研院所和國家大學(xué)的原因
北京和上海的就業(yè)優(yōu)勢
北京住房總量需要達(dá)到1980年的50倍
第四章不應(yīng)以“糧食安全”為借口影響土地供應(yīng)
中國不會發(fā)生饑荒
收入高意味著生產(chǎn)?水平高
附錄：中國的糧食問題
糧食漲價的幅度有限
糧食漲價對老百姓生活影響并不大
大城市建房占用耕地并不多
耕地入市是降低土地價格的關(guān)鍵
第五章城市案例：房價與土地供應(yīng)密切相關(guān)
1998—2003：廣州成功抑制了房價上漲
洛溪新城的作用
華南板塊的興起
大量樓盤供應(yīng)的終結(jié)
杭州、溫州：房價為何一路上漲？
?港樓市泡沫破滅的原因
凡房價低的城市土地供應(yīng)量都大
第六章一些普遍的錯誤觀點
炒房客不是房價上漲的罪魁禍?zhǔn)?br />中介不是房租上漲的幕后黑手
囤積房源和土地并非大問題
中國的空置房其實并不多
道德有瑕疵的地產(chǎn)商人也不是房價上漲的元兇
地方政府不再是土地價格高漲的推手
富人購買的房產(chǎn)與普通民眾購買的不一樣
人們對房價高漲原因認(rèn)識不清源于經(jīng)?學(xué)認(rèn)識不清
關(guān)于房價問題的其他認(rèn)識誤區(qū)
第七章錯誤的抑制房價政策大盤點
房價上漲源于將政策重點放在抑制投機
征收房產(chǎn)稅是非多
征收房產(chǎn)稅的后果分析
小地產(chǎn)開發(fā)商最愿意降價
“一刀切”的小戶型政策釀就災(zāi)難
提高容積率至少比蝸居要好
房價如何陷入只漲不降的怪圈
民粹主義思想是抑制房價的大敵
降低房價唯一有效的政策
第八章總結(jié)：如何解決高漲的房價問題——給高燒的房價開一帖“退熱劑”
2001年以來房價大幅上漲的路徑
住房需求極為旺盛
供應(yīng)受限，房源一直偏緊
通貨膨脹只是房價上漲的較小因素
中國的住房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠
中國的房產(chǎn)市場有沒有泡沫不重要
總結(jié)：中國城市降低房價的方法

章節(jié)摘錄

　　但要理性地通觀全局，房地產(chǎn)的事實并不完全這樣。應(yīng)該有個較好的消 息可以分享一下，那就是，其實房價畸高的城市并不占多數(shù)。在大多數(shù)的內(nèi) 地地級市，特別是絕大多數(shù)的縣城，房價其實都不算高。 這個結(jié)論，可能很多大城市的讀者第一感都是不相信。那么，我們不妨 去看一下一些內(nèi)陸地級市的房價。比如，安陽是河南一座相對經(jīng)濟還較發(fā)達(dá) 的地級市。2010年三月，我曾隨一個朋友看了一套當(dāng)?shù)氐亩肿》浚孔游?于當(dāng)?shù)厥姓遍T西面800米處。應(yīng)該說在當(dāng)?shù)貙儆谝惶妆容^好的二手住房 了——在中國，凡是靠近市政府，位置總是不會差的。而其戶型為三室二廳 一衛(wèi)，面積是130平方米。房主的報價是38萬元，據(jù)幫助看房的中介稱再便 宜兩萬也差不多。也就是說房價可能在36萬元，相當(dāng)于每平方米2769元，而 且?guī)Ьb修。 這樣的價格不能算很貴吧？ 2010年5月，為了進(jìn)一步證實我的這一判斷，我又特意到了河北一座普 通的縣城調(diào)研了下當(dāng)?shù)氐姆績r。我了解到，在其縣城的核心區(qū)，屬于上等優(yōu) 質(zhì)樓盤的房價也只是每平方米2500～3000元，而當(dāng)?shù)氐亩址績r格大多只在 每平方米2000元左右。最重要的，在當(dāng)?shù)氐陌傩漳抢锔韭牪坏奖г狗績r高 的思想和言論。后來我又去了趟河南的開封，房價同樣如此，而且，在開封 越是市中心的房價反而還越低。因為，有錢人都跟著市政府的搬遷，搬到城 市西邊的新城區(qū)了。 這些城市的房價應(yīng)該是具有相當(dāng)?shù)拇硇??？梢哉f，除了浙江、江蘇、 廣東、福建的一部分縣城之外，中國絕大多數(shù)普通縣城的房 的確還是漲了。20世紀(jì)90年代初期，大多數(shù)縣城的房價還都不到每平方 米一千元。雖然近年漲了，但現(xiàn)在的房價貴嗎？恐怕不能說貴，因在這段時 間里人民收人增長的幅度可能要大大高于房價上漲的幅度。2008年11月17日 ，國家統(tǒng)計局發(fā)布“改革開放30年中國經(jīng)濟社會發(fā)展成就系列報告之十六” 。報告稱，近30年來中國人均國民總收入(GNI)增長了11倍。 如果再考慮到近些年來房屋品質(zhì)的提升，以及建筑費用的上漲——包括 建筑材料漲價，人工費用更是上漲了近100％，那么，這種上漲幅度就更可 以理解了，完全在可接受的范圍之內(nèi)。 有關(guān)更多中國城市房價的信息，有興趣的話不妨到各個城市去實地考察 一番，然后你就會發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)城市的房價根本沒有想象之中那么恐怖，并 非暴漲，暫時不要那么憤怒。 但這里就有個疑問了，為什么這些城市的房價未有多大上漲？ 首先，這些城市都有較為豐沛的住房供應(yīng)，而這源自于可開發(fā)土地供應(yīng) 充足。因為，國土資源部在分配建設(shè)土地開發(fā)指標(biāo)時，并沒有更多考慮各地 經(jīng)濟發(fā)展情況方面的因素，而往往只依據(jù)過去城市的規(guī)模、城市的級別等僵 化的數(shù)據(jù)制定土地供應(yīng)計劃。這使得這些城市通常在國土資源部那里都能夠 批到相對較大的建設(shè)用土地。 其次，這些城市在中國近些年來的經(jīng)濟大擴張當(dāng)中，通常都屬于較為落 伍的那部分城市，經(jīng)濟發(fā)展的速度比較慢，當(dāng)然創(chuàng)造的工作機會也比較少， 無法吸引和留住人口——當(dāng)然，這是與那些大城市相比較而言。關(guān)于這點， 我們可以從各城市人口數(shù)量的增減上看出一斑。 假如有空去讀一下很多內(nèi)地城市的政府報告和政府規(guī)劃，就會發(fā)現(xiàn)，這 些城市大都并不甘于人口數(shù)量的停滯，通常在報告和規(guī)劃中都會強調(diào)，其城 市人口正在增長。很多這樣的城市都對成為“五十萬”人口或是“一百萬” 人口以上的大城市充滿了渴望，甚至是夢寐以求，成為很多城市的規(guī)劃中掛 在嘴邊的目標(biāo)。 但事實是，很多內(nèi)地城市的人口在本次堪稱新中國成立以來最具市場化 的經(jīng)濟繁榮周期中，并未得到擴張，甚至某些城市還由于有相當(dāng)數(shù)量的本地 人口流到外地，人口數(shù)量反而有所下降。對住房的需求當(dāng)然就比較少了。 也因為這點，近些年，這些城市的新房銷售主要依賴于改善性住房方面 的需求，而較少外來人口的新增需求。 就居民的住房條件來說，在這些城市中，相當(dāng)多數(shù)量的本地居民家庭都 已擁有一百多平方米以上的住宅，也就是說，已經(jīng)完成了我們所期望的中國 人的家庭住房要達(dá)到一百平方米的目標(biāo)。 即便這樣，也不見得人們在這些城市里的生活就會非常幸福。原因在這 些城市工作的機會相對較少，所以，很多人不得不離開當(dāng)?shù)氐狡渌胤焦ぷ?。也造成了一個結(jié)果：雖然房屋都非常好，而且，很多住房都進(jìn)行了不錯的 裝修，但就是房屋的利用率比較低，很多人其實并不在當(dāng)?shù)鼐幼×?，只在?年過節(jié)才回來。 話說到這里，讀者或許會覺得奇怪：既然大多數(shù)城市的房價并不高，那 么為什么大家對高漲的房價反應(yīng)如此激烈？ 因為，雖然房價高漲的城市并不算多，但卻幾乎是當(dāng)今中國最頂尖、最 精華、最重要的城市，也是主宰著中國的經(jīng)濟命脈的城市；它們是促成中國 經(jīng)濟高速增長的最主要的，也是主導(dǎo)的力量。并且在這些城市居住生活工作 的也是在我們這個國家里最為精華的一群人。這群人通常都年紀(jì)輕輕，已經(jīng) 是我們這個社會的棟梁，并總是可以發(fā)出最主流的聲音。P25-27

編輯推薦

　　限制土地供應(yīng)的城市，房價必！　　政府部門繼續(xù)過分集中于大城市，房價必漲！　　大企業(yè)和大專學(xué)校云集特定區(qū)域，房價必漲！　　不及時修建廉租房和保障房的城市，房價必漲！　　由大開發(fā)商壟斷市場而缺乏中小開發(fā)商參與，房價必漲！　　與諸多泛泛而談房地產(chǎn)問題的人大不一樣，《房地產(chǎn)真相》作者蘇東更注重“實證”，用十余年時間走訪了廣東、浙江、河北、山東等十?dāng)?shù)個地區(qū)，在了解房價的同時亦關(guān)注每一地的經(jīng)濟形態(tài)。

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