房地產(chǎn)法律適用研究

內(nèi)容概要

《房地產(chǎn)法律適用研究》主要內(nèi)容包括:房地產(chǎn)法的基本理論；土地使用權(quán)買賣糾紛案件的法律適用；建設(shè)工程施工合同糾紛案例的法律適用；國有土地上房屋征收與補(bǔ)償糾紛的法律適用；房屋租賃合同糾紛案件的法律適用等。

作者簡介

樊長春，男，湖南祁東縣人。文學(xué)、法學(xué)雙學(xué)位、現(xiàn)執(zhí)教于中南大學(xué)法學(xué)院，兼職于北京德恒（長沙）律師事務(wù)所。著有或參編《行政案件訴訟策略與實例點評》（合著）、《司法考試民事法律法規(guī)研究》等，副主編《民事訴訟法學(xué)》，在《法學(xué)雜志》、《學(xué)?！返瓤锇l(fā)表論文十余篇。

書籍目錄

第一章 房地產(chǎn)法的基本理論 第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)法 第二節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系 第三節(jié) 我國房地產(chǎn)法的原則 第四節(jié) 房地產(chǎn)糾紛及其處理 第五節(jié) 房地產(chǎn)民事糾紛案件的法律適用 第二章 土地使用權(quán)買賣糾紛案件的法律適用 第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓 第二節(jié) 土地使用權(quán)出讓合同 第三節(jié) 土地使用權(quán)出讓合同的效力認(rèn)定 第四節(jié) 土地使用權(quán)出讓合同糾紛案件的處理 第五節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 第六節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定 第三章 建設(shè)工程施工合同糾紛案件的法律適用 第一節(jié) 建設(shè)工程施工合同 第二節(jié) 建設(shè)工程施工合同的效力認(rèn)定 第三節(jié) 建設(shè)工程價款糾紛的處理 第四節(jié) 工程價款的優(yōu)先受償權(quán) 第五節(jié) 建設(shè)工程質(zhì)量糾紛的處理 第六節(jié) 建設(shè)工程施工合同的解除 第四章 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案件的法律適應(yīng) 第一節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同 第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力認(rèn)定 第三節(jié) 名實不符合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的處理 第四節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實際履行中糾紛的處理 第五章 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償糾紛的法律適用 第一節(jié) 房屋征收與補(bǔ)償概述 第二節(jié) 房屋征收決定 第三節(jié) 房屋征收補(bǔ)償 第四節(jié) 房屋征收與補(bǔ)償糾紛案件的處理 第六章 房地產(chǎn)抵押糾紛案件的法律適用 第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán) 第三節(jié) 在建工程抵押 第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押合同及其糾紛處理 第七章 房屋買賣糾紛案件的法律適用 第一節(jié) 房屋買賣合同 第二節(jié) 商品房預(yù)售合同的效力認(rèn)定 第三節(jié) 商品房預(yù)售合同糾紛的處理 第四節(jié) 商品房銷售廣告及其法律責(zé)任 第五節(jié) 商品房認(rèn)購書及其糾紛處理 第六節(jié) 商品房交付糾紛的處理 第七節(jié) 商品房買賣中的惡意違約與欺詐 第八節(jié) 商品房買賣合同的解除權(quán)問題 第九節(jié) 商品房質(zhì)量糾紛的處理 第十節(jié) 商品房面積差異糾紛的處理 第十一節(jié) 商品房買賣中辦理房屋權(quán)屬證書糾紛紛的處理 第十二節(jié) 商品房包銷合同糾紛的處理 第十三節(jié) "一房二賣"糾紛的處理 第八章 房屋租賃合同糾紛案件的法律適用 第一節(jié) 房屋租賃合同 第二節(jié) 房屋租賃合同糾紛的處理 參考書目

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：    為規(guī)范土地市場，控制和保護(hù)土地資源，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行出讓主體的法定性制度。對市、縣人民政府土地管理部門以外的其他部門、組織和個人作為出讓方與他人簽訂的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)以合同主體不適格為由，認(rèn)定合同無效。 只有國有土地使用權(quán)可以出讓，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不得將集體所有土地因非農(nóng)業(yè)性開發(fā)而出讓，要出讓須先由國家征用為國有土地后，方可出讓。審判實踐中，土地使用權(quán)出讓合同主體不合格的情況很普遍。如一些公司、企業(yè)或個人僅憑市、縣長或某領(lǐng)導(dǎo)的批示直接與農(nóng)民個人或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、管區(qū)簽訂土地出讓協(xié)議，并支付地價款或定金。后辦理審批手續(xù)時，政府不認(rèn)可，受讓方故要求退還地價款，引起糾紛起訴到法院的案件不少。根據(jù)法律規(guī)定，這類土地使用權(quán)出讓協(xié)議的主體不合格，應(yīng)認(rèn)定合同無效，因雙方均有過錯，各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 二、當(dāng)事人意思表示不真實的，應(yīng)認(rèn)定合同無效 土地使用權(quán)出讓合同必須是雙方當(dāng)事人在平等的基礎(chǔ)上經(jīng)協(xié)商達(dá)成的一致的真實意思。任何一方都不得將自己的意志強(qiáng)加給對方，作為出讓方的市、縣土地管理部門不能憑借自身的特殊地位，將自己的意志強(qiáng)加給對方，否則出讓合同無效。出讓方必須將出讓的土地四至、面積、用途、年限、期限如實告知受讓方，受讓方必須將自己的資歷信用、資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照告知出讓方?，F(xiàn)實中因隱瞞以上事實（主要表現(xiàn)在受讓方），使對方在意思表示不真實情況下簽訂出讓合同，這種當(dāng)事人意思表示不真實的合同應(yīng)認(rèn)定無效。 三、合同標(biāo)的不合法 土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的是土地使用權(quán)，但并不是所有的土地使用權(quán)都有可以出讓，土地使用權(quán)出讓合同出讓的土地使用權(quán)性質(zhì)必須是國有土地。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是在國有土地的范圍內(nèi)進(jìn)行的。集體所有土地在未經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地之前，不得出讓。如果城市規(guī)劃或政府的發(fā)展計劃確定某一建設(shè)項目需占用集體土地，政府必須依法將集體土地征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可出讓?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第2條規(guī)定，國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外。城鎮(zhèn)國有土地是指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。因此，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地使用權(quán)除用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)開發(fā)的以外，不允許自行出讓，確需出讓，必須先由政府征為國有后，再出讓國有土地使用權(quán)。 至于出讓的國有土地使用權(quán)應(yīng)否包括國有農(nóng)場的土地使用權(quán)。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定和土地立法確定的土地用途管制原則，出讓的國有土地使用權(quán)是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有建設(shè)性用地使用權(quán)，而國有農(nóng)場的土地屬于國有農(nóng)用地，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得出讓。 對于土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的加以限定，目的在于對集體所有的農(nóng)業(yè)用地加以保護(hù)，防止流失，嚴(yán)格控制國有土地的隨意出讓行為，以穩(wěn)定土地市場的經(jīng)濟(jì)秩序，保證土地合理利用并提高其使用價值。土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的不合法的情況，在審判實踐中主要表現(xiàn)在集體所有土地未經(jīng)國家征用，直接出讓。對于這類合同，從時間上劃分界限，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布實施以前簽訂，事后補(bǔ)辦了審批手續(xù)的，認(rèn)定有效。

編輯推薦

《房地產(chǎn)法律適用研究》由湖南人民出版社出版。

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