房地產(chǎn)金融

前言

　　房地產(chǎn)金融屬于房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的分支學(xué)科，是為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供金融服務(wù)的一門學(xué)科。房地產(chǎn)金融的發(fā)展與房地產(chǎn)市場的規(guī)模和發(fā)展息息相關(guān)，任何房地產(chǎn)市場上的變化，都會(huì)在房地產(chǎn)金融上有所反映。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存、相互促進(jìn)的關(guān)系，決定了人們對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的重視與研究?！　慕?jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)金融是介于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、保險(xiǎn)學(xué)、稅收學(xué)等眾多學(xué)科之間的邊緣學(xué)科，是在這些學(xué)科的基本理論、基本方法的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展起來的金融學(xué)科。由于我國的房地產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，所以我國的房地產(chǎn)金融尚處于逐步發(fā)展、逐步完善之中。本書通過對房地產(chǎn)金融理論、房地產(chǎn)抵押貸款、住房金融、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等內(nèi)容系統(tǒng)地闡述，及對我國當(dāng)前房地產(chǎn)金融活動(dòng)的科學(xué)總結(jié)，提高讀者對房地產(chǎn)金融市場的分析與判斷能力，從而進(jìn)一步探索有中國特色的房地產(chǎn)金融科學(xué)體系?！　”緯诰帉憰r(shí)力求體現(xiàn)作者的以下意圖：一是從市場經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，分析探討市場經(jīng)濟(jì)國家共同面臨的問題，即房地產(chǎn)金融理論、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、建立房地產(chǎn)金融體系；二是借鑒發(fā)達(dá)國家先進(jìn)的房地產(chǎn)金融市場衍生品工具，創(chuàng)新我國的金融市場產(chǎn)品；三是在揭示理論的共性時(shí)，重點(diǎn)分析中國房地產(chǎn)金融市場存在問題的特殊性；四是結(jié)合邊緣學(xué)科理論，多視角、多觀點(diǎn)闡述房地產(chǎn)金融學(xué)科的發(fā)展趨勢。針對2007年美國房地產(chǎn)金融的次貸危機(jī)，特別增加了住房金融風(fēng)險(xiǎn)和住房抵押貸款擔(dān)保體制相關(guān)內(nèi)容，以加強(qiáng)對住房金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和住房抵押貸款機(jī)制的完善?！　”緯诰帉懼袇⒖剂藝鴥?nèi)外有關(guān)文獻(xiàn)資料，吸收了房地產(chǎn)金融已有的研究成果，作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類與金融類專業(yè)的基礎(chǔ)理論教材，適用于不同層次的學(xué)員學(xué)習(xí)。限于課程設(shè)制的要求和字?jǐn)?shù)的限制，不能對某些問題作深入研究，但系統(tǒng)的理論與實(shí)務(wù)體系，為學(xué)員將來研究打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

內(nèi)容概要

　　《房地產(chǎn)金融》可分為五部分，第一部分介紹了房地產(chǎn)金融的基本知識(shí)和金融工具及相關(guān)金融理論、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)金融市場；第二部分講述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資和房地產(chǎn)抵押貸款：第三部分簡述了住房公積金制度、住房公積金貸款與住房按揭貸款：第四部分概述了房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險(xiǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款證券化；第五部分簡要介紹了與房地產(chǎn)金融稅收相關(guān)的法律法規(guī)?！　　斗康禺a(chǎn)金融》注重理論和實(shí)踐的有機(jī)結(jié)合，在系統(tǒng)闡述房地產(chǎn)金融原理的基礎(chǔ)上，力圖體現(xiàn)國內(nèi)外房地產(chǎn)金融的前沿理論、最新研究成果與房地產(chǎn)貸款新模式，如住房抵押貸款擔(dān)保體制，美國的“次貸危機(jī)”，開征物業(yè)稅等，并運(yùn)用案例分析對我國房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)的操作做了講解?！　”窘滩目勺鳛槠胀ǜ叩仍盒＝鹑趯W(xué)、公共管理學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等專業(yè)的本科教材，對房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員也有較強(qiáng)的參考價(jià)值。

作者簡介

　　饒海琴，上海理工大學(xué)管理學(xué)院副教授，現(xiàn)任上海理工大學(xué)財(cái)政金融研究所副所長。碩士生導(dǎo)師，上海財(cái)稅學(xué)會(huì)會(huì)員。長期從事財(cái)政金融教學(xué)研究工作，先后出版《公共財(cái)政與稅收》、《財(cái)政與金融》、《中國稅制》等著作，并已在《投資研究》、《中國財(cái)政》等核心刊物發(fā)表論文30多篇?！　⊙芯糠较颍贺?cái)政理論、稅收政策、投融資學(xué)。

書籍目錄

第1章　房地產(chǎn)金融導(dǎo)論第一節(jié)　房地產(chǎn)金融概述第二節(jié)　金融工具特征及相關(guān)理論第三節(jié)　房地產(chǎn)金融的多元化發(fā)展本章小結(jié)思考與練習(xí)第2章　房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)第一節(jié)　房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系第二節(jié)　房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管本章小結(jié)思考與練習(xí)第3章　房地產(chǎn)金融市場第一節(jié)　房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素第二節(jié)　房地產(chǎn)金融市場的分類第三節(jié)　我國房地產(chǎn)金融市場的特點(diǎn)本章小結(jié)思考與練習(xí)第4章　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資第一節(jié)　項(xiàng)目融資的概念和特點(diǎn)第二節(jié)　房地產(chǎn)信貸融資第三節(jié)　房地產(chǎn)投資融資第四節(jié)　商業(yè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目融資本章小結(jié)思考與練習(xí)第5章　房地產(chǎn)抵押貸款第一節(jié)　房地產(chǎn)抵押貸款概述第二節(jié)　房地產(chǎn)抵押貸款種類與運(yùn)作程序第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押估價(jià)與處置第四節(jié)　房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)注意的問題本章小結(jié)思考與練習(xí)第6章　住房公積金制度第一節(jié)　住房公積金概述第二節(jié)　住房公積金管理原則與運(yùn)作第三節(jié) 國外住房消費(fèi)信貸模式本章小結(jié)思考與練習(xí)第7章　住房貸款第一節(jié)　住房公積金貸款第二節(jié)　住房按揭貸款第三節(jié)　住房抵押貸款擔(dān)保體制本章小結(jié)思考與練習(xí)第8章　住房金融風(fēng)險(xiǎn)第一節(jié)　住房貸款風(fēng)險(xiǎn)種類第二節(jié)　美國次級按揭貸款危機(jī)第三節(jié)　加強(qiáng)住房金融風(fēng)險(xiǎn)防范本章小結(jié)思考與練習(xí)第9章　房地產(chǎn)信托第一節(jié)　房地產(chǎn)信托分類第二節(jié)　房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)及運(yùn)作基本流程第三節(jié)　房地產(chǎn)投資信托基金第四節(jié)房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展本章小結(jié)思考與練習(xí)第10章　房地產(chǎn)保險(xiǎn)第一節(jié)　房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述第二節(jié)　房地產(chǎn)保險(xiǎn)原則第三節(jié)　房地產(chǎn)保險(xiǎn)的種類和內(nèi)容第四節(jié)　房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)作本章小結(jié)思考與練習(xí)第11章　房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化第一節(jié)　資產(chǎn)證券化理論第二節(jié)　房地產(chǎn)證券化第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押貸款證券化第四節(jié)　美國住房抵押貸款證券化實(shí)踐第五節(jié)　我國住房抵押貸款證券化本章小結(jié)思考與練習(xí)第12章　房地產(chǎn)金融稅收第一節(jié)　金融業(yè)稅收制度第二節(jié)　房地產(chǎn)業(yè)稅收制度第三節(jié) 國外房地產(chǎn)金融稅收制度本章小結(jié)思考與練習(xí)主要參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　第1章　房地產(chǎn)金融導(dǎo)論　　【本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)】重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)金融基本概念，房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容與基本特征，掌握與房地產(chǎn)金融關(guān)系密切的金融工具特征和金融中介理論、金融風(fēng)險(xiǎn)理論、投資組合理論等內(nèi)容。了解房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢。　　隨著我國住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。特別是2000年以來，金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持，由過去單純地對投資領(lǐng)域支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷ν顿Y和消費(fèi)兩個(gè)領(lǐng)域的全方位支持。金融業(yè)在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，提升了自身資產(chǎn)質(zhì)量和收益率。　　第一節(jié)  房地產(chǎn)金融概述　　一、房地產(chǎn)金融概念　　房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化，等等。一種看法認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實(shí)，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個(gè)主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運(yùn)用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。我國目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融?！　》康禺a(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。政策性房地產(chǎn)金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動(dòng)。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。　?。ㄒ唬┓慨a(chǎn)金融　　房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的各種資金融通活動(dòng)。嚴(yán)格地說它不同于住房金融。住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款、住房儲(chǔ)蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費(fèi)過程中的融資活動(dòng)?？梢?，住房金融只是房產(chǎn)金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內(nèi)容外，房產(chǎn)金融還應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營公司在房產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。　?。ǘ┑禺a(chǎn)金融　　地產(chǎn)金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動(dòng)。具體來說，又可分解為市地金融、農(nóng)地金融。市地金融是指圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營所展開的資金融通活動(dòng)，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通活動(dòng)，在國外又稱農(nóng)業(yè)金融，主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營金融。兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容易，償還期限短，并且分期償還的情況較多出現(xiàn)；后者則通常與各國的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利為目的，發(fā)放貸款的期限較長，一般多達(dá)幾年、十幾年，甚至幾十年。在我國，農(nóng)業(yè)金融又有廣義與狹義之分。廣義的農(nóng)業(yè)金融又稱農(nóng)村金融，包括農(nóng)村領(lǐng)域內(nèi)一切與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的吸收存款、發(fā)放貸款、辦理結(jié)算、現(xiàn)金管理以及農(nóng)村信用合作等金融活動(dòng)；狹義的農(nóng)業(yè)金融即是指農(nóng)地經(jīng)營金融，是與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的資金融通?！　《⒎康禺a(chǎn)金融的主要內(nèi)容與任務(wù)　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)金融的主要內(nèi)容　　房地產(chǎn)金融作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支，是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的學(xué)科，它主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律性，有別于一般工商企業(yè)資金的融通。在我國，房地產(chǎn)金融是一門新興的學(xué)科，內(nèi)容豐富，主要包括：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲(chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)按揭貸款，發(fā)行房地產(chǎn)股票與債券，房地產(chǎn)信托投資，房地產(chǎn)保險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)制，房地產(chǎn)金融稅制，房地產(chǎn)金融市場等。當(dāng)前，我國金融體制改革正面臨著進(jìn)一步深化態(tài)勢，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)金融的任務(wù)　　房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行?！　。ㄈ┓康禺a(chǎn)金融體系　　所謂房地產(chǎn)金融體系，指的是圍繞房地產(chǎn)融資所建立的金融機(jī)構(gòu)體系和旨在提高抵押貸款流動(dòng)性的市場體系。目前我國房地產(chǎn)金融體系以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。一級市場體系中雖已包括商業(yè)銀行、住房儲(chǔ)蓄銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)、住房公積金中心等機(jī)構(gòu)，但仍以商業(yè)銀行為主。其他機(jī)構(gòu)如專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)尚未建立，資產(chǎn)評估、信用評估、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段，沒能構(gòu)成多元的支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。我國的房地產(chǎn)金融市場仍然處于一個(gè)初級階段，沒有形成一個(gè)健全的、多層次的市場體系。　　建立一個(gè)發(fā)達(dá)而且在一定程度上相對專業(yè)化的房地產(chǎn)金融體系，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資與消費(fèi)所需的資金量巨大，遠(yuǎn)非一般融資活動(dòng)可比。房地產(chǎn)業(yè)占用資金的期限長，特別是居民購房抵押貸款，期限最長可達(dá)30年。房地產(chǎn)的這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)金融與一般的金融活動(dòng)存在重大差別，房地產(chǎn)金融中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)也遠(yuǎn)非其他金融活動(dòng)所能比。因此，建立一種有效的機(jī)制和相應(yīng)的制度，使得政府能夠通過它來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行直接的或間接的調(diào)控，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。　　三、房地產(chǎn)金融基本特征　　房地產(chǎn)金融的第一個(gè)特征是以不動(dòng)產(chǎn)為抵押品來保證貸款的償還，即借款人將土地以及土地上的建筑物抵押給貸款者，以確保履行貸款合同的各項(xiàng)條款。如果借款人違反了還款約定，貸款者有權(quán)沒收抵押的財(cái)產(chǎn)并將其出售（拍賣）以彌補(bǔ)貸款損失?！　〉诙€(gè)特征是“無轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)。在這種情況下，借款人仍然是抵押品的合法擁有者，保留對財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和支配權(quán)，而貸款人取得的是財(cái)產(chǎn)的平衡產(chǎn)權(quán)。平衡產(chǎn)權(quán)不賦予貸款人任何權(quán)利，如借款者違反還貸約定，貸款人將通過沒收抵押品的方式來獲取財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。按無轉(zhuǎn)移抵押性質(zhì)，貸款人僅享有抵押財(cái)產(chǎn)的平衡權(quán)或收押權(quán)，一旦貸款被還清，這種權(quán)利就隨之消失。　　“無轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)的面較寬，如承租人可以用租賃權(quán)作為貸款抵押；貸款人可以將持有的應(yīng)收抵押品、信托契約或產(chǎn)權(quán)契約合同作為另一筆貸款的抵押。在整個(gè)過程中，借款人始終保留著擁有、控制和使用抵押物的權(quán)利，但同時(shí)又可以利用抵押品獲得抵押貸款，這也就是對商品價(jià)值的資本化運(yùn)作。　　第三個(gè)特征是“杠桿效應(yīng)”，即以相對較少的資金來獲取物品所需的大筆貸款。在房產(chǎn)交易中，借款人投資一小部分的資金作為首付款，然后再借人首付款與購房總價(jià)格的差額，發(fā)揮首付款的杠桿作用。利用杠桿作用來購置投資型財(cái)產(chǎn)普遍提高了現(xiàn)金回報(bào)率?！　∷?、房地產(chǎn)金融的作用　　房地產(chǎn)金融在國民經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對個(gè)人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟(jì)市場的有效性有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資?！　。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了重要的資金保障　　首先，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程大致要經(jīng)過土地購買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營四個(gè)主要的階段。這四個(gè)階段緊密相聯(lián)，環(huán)環(huán)相扣，資金成為銜接各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。另外，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長，資金需求密集，資金供需間存在時(shí)間差。解決這個(gè)時(shí)間差，就需要金融支持。我國房地產(chǎn)金融在金融總量中所占的比例越來越高，2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的14.84％，占GDP的比率為16.75％；商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9％。占GDP的比率為10％。房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定對房地產(chǎn)系統(tǒng)的健康穩(wěn)定至關(guān)重要?！　∑浯危瑥慕鹑跇I(yè)的發(fā)展來看，房地產(chǎn)對于金融業(yè)的運(yùn)作，包括業(yè)務(wù)拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn)，具有保值和增值的特點(diǎn)，這就使得房地產(chǎn)成為金融行業(yè)的理想抵押品?！　≡俅?，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能都促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。　　金融的聚資功能起著資金“蓄水池”的作用。它將一些部門、一些經(jīng)濟(jì)單位在一定時(shí)間內(nèi)暫時(shí)閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規(guī)模的投資需求。特別是為企業(yè)發(fā)展提供大額投資，為政府部門進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應(yīng)者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風(fēng)險(xiǎn)偏好的流動(dòng)性需求投資，以實(shí)現(xiàn)資金效益最大化?！　〗鹑谑袌鰧①Y源從低效率利用的部門轉(zhuǎn)移到高效率的部門，使一個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實(shí)現(xiàn)稀缺資源的合理配置和有效利用。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好的不同，風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度較低的人，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的再分配?！　〗鹑谑袌龅拇嬖诩鞍l(fā)展為政府實(shí)施宏觀調(diào)控創(chuàng)造了條件，貨幣政策的三大傳統(tǒng)手段，即法定存款準(zhǔn)備金，貼現(xiàn)率，公開市場業(yè)務(wù)的實(shí)施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實(shí)施的信息，也為政府部門收集分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況制定政策提供決策依據(jù)?！　≡诎l(fā)達(dá)的金融市場，房地產(chǎn)金融發(fā)揮著信貸和融通資金的職能，以補(bǔ)充再生產(chǎn)過程中對資金的需求，保證房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營資金的投入產(chǎn)出良性循環(huán)?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)金融支持居民住房消費(fèi)能力的提高　　長期穩(wěn)定的金融支持政策是實(shí)現(xiàn)我國政治目標(biāo)、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。我國實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長期的金融支持政策。發(fā)達(dá)國家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標(biāo)后，持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而且政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持和鼓勵(lì)使其迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)。我國已提出建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，因此，明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策成為居民提高住房消費(fèi)能力的保證。　　從制度層面看，我國房地產(chǎn)市場的真正發(fā)展基本上是從1998年開始，這一年我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》頒布，取消單位福利分房，實(shí)行住房商品化，居民通過個(gè)人按揭貸款進(jìn)行住房的商品化購置。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，成為帶動(dòng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力?！　慕?jīng)濟(jì)層面分析，我國經(jīng)濟(jì)的高速增長不僅提高了當(dāng)期的支出，更重要的是增加了居民未來收人增長的預(yù)期，這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長。居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的住房投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時(shí)間長。而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)銀行信貸在住宅融資中的份額仍將是住宅融資的主要工具。而日益發(fā)展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補(bǔ)充，將大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。　　從金融體系看，大多數(shù)國家對居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業(yè)性金融體系。福利性金融體系是為了解決中低收人人群的住房問題，而商業(yè)性金融體系則為收入較高人群解決住房問題提供支持，同時(shí)也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發(fā)點(diǎn)，重在調(diào)節(jié)和提供各種幫助，體現(xiàn)出政府福利的特點(diǎn)。商業(yè)性住宅金融遵循市場競爭原則，以盈利為目的，體現(xiàn)出住房商品化的原則。兩者既相對獨(dú)立，又相互依賴融合，形成統(tǒng)一的住宅金融?！　〗⒏＠越鹑谥贫仁钦幕韭氊?zé)。大多數(shù)國家在購房資金來源、政府信用擔(dān)保和減輕貸款返還負(fù)擔(dān)方面提供了積極的福利性金融支持，并未采取完全市場化的態(tài)度。我國目前商業(yè)性金融體系相對成熟，也承擔(dān)著各種收入結(jié)構(gòu)居民的住宅融資需求，但商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)作為市場主體，不可能長時(shí)期承擔(dān)對政策性的住宅融資責(zé)任，而福利性金融體系除了處于探索之中的住房公積金制度外幾乎空白，所以建立針對中低收人人群的福利性融資體系是今后亟待解決的課題?！　。ㄈ┓康禺a(chǎn)金融調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性　　我國經(jīng)濟(jì)界以中國證監(jiān)會(huì)（簡稱CSRC）1999年4月制訂的《中國上市公司分類指引》為標(biāo)準(zhǔn)，該指引以國家統(tǒng)計(jì)局制定的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》為主要依據(jù)，將房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)單獨(dú)的門類，其包括的內(nèi)容分為三個(gè)子類：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)及其他房地產(chǎn)活動(dòng)?！　∨c我國關(guān)于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)分類相對應(yīng)，在國際產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)體系中，特別是國際資本市場上最常用的產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)GICS和GCS將房地產(chǎn)業(yè)歸于金融行業(yè)，將其與銀行、保險(xiǎn)歸于一類。此外，美國1997年推出的北美產(chǎn)業(yè)分類體系（NAICS）取代了原標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類（SIC），也將房地產(chǎn)業(yè)歸為金融業(yè)?！　∩鲜霎a(chǎn)業(yè)分類比較顯示，國際上特別是國際資本市場對房地產(chǎn)業(yè)金融屬性的認(rèn)知。充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性，對于管理層和房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。一方面，國家管理部門特別是金融管理部門，應(yīng)該全面綜合考慮房地產(chǎn)金融問題，而不是單獨(dú)從銀行信貸管理、信托政策、企業(yè)債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產(chǎn)金融；另一方面，作為房地產(chǎn)業(yè)界，應(yīng)該認(rèn)識(shí)和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性，站在金融的高度，發(fā)揮房地產(chǎn)自身優(yōu)勢，充分利用各種創(chuàng)新金融工具，挑戰(zhàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)?！　》康禺a(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)、金融、民眾生活帶來巨大的影響，房地產(chǎn)價(jià)格的走勢將直接影響到國民經(jīng)濟(jì)和GDP增長，也影響金融資產(chǎn)的質(zhì)量。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失?！　∥覈苑康禺a(chǎn)市場建立以來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展就和金融市場的發(fā)展緊密地聯(lián)系在一起。購房抵押貸款使消費(fèi)者的潛在購房需求得以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，開發(fā)企業(yè)獲得的銀行開發(fā)貸款促使其完成新建項(xiàng)目的建設(shè)。當(dāng)國家決定對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控時(shí)，作為主要調(diào)控工具之一的金融手段，不可避免地要對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，特別是當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)對于金融業(yè)依存度越高時(shí)，所產(chǎn)生的影響也將越大。

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