房地產(chǎn)金融

前言

　　房地產(chǎn)金融屬于房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的分支學(xué)科，是為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供金融服務(wù)的一門學(xué)科。房地產(chǎn)金融的發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模和發(fā)展息息相關(guān)，任何房地產(chǎn)市場(chǎng)上的變化，都會(huì)在房地產(chǎn)金融上有所反映。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存、相互促進(jìn)的關(guān)系，決定了人們對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的重視與研究。　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)金融是介于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、保險(xiǎn)學(xué)、稅收學(xué)等眾多學(xué)科之間的邊緣學(xué)科，是在這些學(xué)科的基本理論、基本方法的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展起來的金融學(xué)科。由于我國的房地產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，所以我國的房地產(chǎn)金融尚處于逐步發(fā)展、逐步完善之中。本書通過對(duì)房地產(chǎn)金融理論、房地產(chǎn)抵押貸款、住房金融、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等內(nèi)容系統(tǒng)地闡述，及對(duì)我國當(dāng)前房地產(chǎn)金融活動(dòng)的科學(xué)總結(jié)，提高讀者對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分析與判斷能力，從而進(jìn)一步探索有中國特色的房地產(chǎn)金融科學(xué)體系?！　”緯诰帉憰r(shí)力求體現(xiàn)作者的以下意圖：一是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，分析探討市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家共同面臨的問題，即房地產(chǎn)金融理論、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、建立房地產(chǎn)金融體系；二是借鑒發(fā)達(dá)國家先進(jìn)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)衍生品工具，創(chuàng)新我國的金融市場(chǎng)產(chǎn)品；三是在揭示理論的共性時(shí)，重點(diǎn)分析中國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在問題的特殊性；四是結(jié)合邊緣學(xué)科理論，多視角、多觀點(diǎn)闡述房地產(chǎn)金融學(xué)科的發(fā)展趨勢(shì)。針對(duì)2007年美國房地產(chǎn)金融的次貸危機(jī)，特別增加了住房金融風(fēng)險(xiǎn)和住房抵押貸款擔(dān)保體制相關(guān)內(nèi)容，以加強(qiáng)對(duì)住房金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和住房抵押貸款機(jī)制的完善?！　”緯诰帉懼袇⒖剂藝鴥?nèi)外有關(guān)文獻(xiàn)資料，吸收了房地產(chǎn)金融已有的研究成果，作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類與金融類專業(yè)的基礎(chǔ)理論教材，適用于不同層次的學(xué)員學(xué)習(xí)。限于課程設(shè)制的要求和字?jǐn)?shù)的限制，不能對(duì)某些問題作深入研究，但系統(tǒng)的理論與實(shí)務(wù)體系，為學(xué)員將來研究打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

內(nèi)容概要

　　《房地產(chǎn)金融》可分為五部分，第一部分介紹了房地產(chǎn)金融的基本知識(shí)和金融工具及相關(guān)金融理論、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；第二部分講述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資和房地產(chǎn)抵押貸款：第三部分簡述了住房公積金制度、住房公積金貸款與住房按揭貸款：第四部分概述了房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險(xiǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款證券化；第五部分簡要介紹了與房地產(chǎn)金融稅收相關(guān)的法律法規(guī)。　　《房地產(chǎn)金融》注重理論和實(shí)踐的有機(jī)結(jié)合，在系統(tǒng)闡述房地產(chǎn)金融原理的基礎(chǔ)上，力圖體現(xiàn)國內(nèi)外房地產(chǎn)金融的前沿理論、最新研究成果與房地產(chǎn)貸款新模式，如住房抵押貸款擔(dān)保體制，美國的“次貸危機(jī)”，開征物業(yè)稅等，并運(yùn)用案例分析對(duì)我國房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)的操作做了講解?！　”窘滩目勺鳛槠胀ǜ叩仍盒＝鹑趯W(xué)、公共管理學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等專業(yè)的本科教材，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員也有較強(qiáng)的參考價(jià)值。

作者簡介

　　饒海琴，上海理工大學(xué)管理學(xué)院副教授，現(xiàn)任上海理工大學(xué)財(cái)政金融研究所副所長。碩士生導(dǎo)師，上海財(cái)稅學(xué)會(huì)會(huì)員。長期從事財(cái)政金融教學(xué)研究工作，先后出版《公共財(cái)政與稅收》、《財(cái)政與金融》、《中國稅制》等著作，并已在《投資研究》、《中國財(cái)政》等核心刊物發(fā)表論文30多篇。　　研究方向：財(cái)政理論、稅收政策、投融資學(xué)。

書籍目錄

第1章　房地產(chǎn)金融導(dǎo)論第一節(jié)　房地產(chǎn)金融概述第二節(jié)　金融工具特征及相關(guān)理論第三節(jié)　房地產(chǎn)金融的多元化發(fā)展本章小結(jié)思考與練習(xí)第2章　房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)第一節(jié)　房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系第二節(jié)　房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管本章小結(jié)思考與練習(xí)第3章　房地產(chǎn)金融市場(chǎng)第一節(jié)　房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素第二節(jié)　房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類第三節(jié)　我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)本章小結(jié)思考與練習(xí)第4章　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資第一節(jié)　項(xiàng)目融資的概念和特點(diǎn)第二節(jié)　房地產(chǎn)信貸融資第三節(jié)　房地產(chǎn)投資融資第四節(jié)　商業(yè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目融資本章小結(jié)思考與練習(xí)第5章　房地產(chǎn)抵押貸款第一節(jié)　房地產(chǎn)抵押貸款概述第二節(jié)　房地產(chǎn)抵押貸款種類與運(yùn)作程序第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押估價(jià)與處置第四節(jié)　房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)注意的問題本章小結(jié)思考與練習(xí)第6章　住房公積金制度第一節(jié)　住房公積金概述第二節(jié)　住房公積金管理原則與運(yùn)作第三節(jié) 國外住房消費(fèi)信貸模式本章小結(jié)思考與練習(xí)第7章　住房貸款第一節(jié)　住房公積金貸款第二節(jié)　住房按揭貸款第三節(jié)　住房抵押貸款擔(dān)保體制本章小結(jié)思考與練習(xí)第8章　住房金融風(fēng)險(xiǎn)第一節(jié)　住房貸款風(fēng)險(xiǎn)種類第二節(jié)　美國次級(jí)按揭貸款危機(jī)第三節(jié)　加強(qiáng)住房金融風(fēng)險(xiǎn)防范本章小結(jié)思考與練習(xí)第9章　房地產(chǎn)信托第一節(jié)　房地產(chǎn)信托分類第二節(jié)　房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)及運(yùn)作基本流程第三節(jié)　房地產(chǎn)投資信托基金第四節(jié)房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展本章小結(jié)思考與練習(xí)第10章　房地產(chǎn)保險(xiǎn)第一節(jié)　房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述第二節(jié)　房地產(chǎn)保險(xiǎn)原則第三節(jié)　房地產(chǎn)保險(xiǎn)的種類和內(nèi)容第四節(jié)　房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)作本章小結(jié)思考與練習(xí)第11章　房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化第一節(jié)　資產(chǎn)證券化理論第二節(jié)　房地產(chǎn)證券化第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押貸款證券化第四節(jié)　美國住房抵押貸款證券化實(shí)踐第五節(jié)　我國住房抵押貸款證券化本章小結(jié)思考與練習(xí)第12章　房地產(chǎn)金融稅收第一節(jié)　金融業(yè)稅收制度第二節(jié)　房地產(chǎn)業(yè)稅收制度第三節(jié) 國外房地產(chǎn)金融稅收制度本章小結(jié)思考與練習(xí)主要參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　第1章　房地產(chǎn)金融導(dǎo)論　　【本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)】重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)金融基本概念，房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容與基本特征，掌握與房地產(chǎn)金融關(guān)系密切的金融工具特征和金融中介理論、金融風(fēng)險(xiǎn)理論、投資組合理論等內(nèi)容。了解房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)?！　‰S著我國住房制度的改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。特別是2000年以來，金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持，由過去單純地對(duì)投資領(lǐng)域支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)投資和消費(fèi)兩個(gè)領(lǐng)域的全方位支持。金融業(yè)在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，提升了自身資產(chǎn)質(zhì)量和收益率?！　〉谝还?jié)  房地產(chǎn)金融概述　　一、房地產(chǎn)金融概念　　房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化，等等。一種看法認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實(shí)，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個(gè)主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運(yùn)用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。我國目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融?！　》康禺a(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。政策性房地產(chǎn)金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動(dòng)。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融?！　。ㄒ唬┓慨a(chǎn)金融　　房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的各種資金融通活動(dòng)。嚴(yán)格地說它不同于住房金融。住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款、住房儲(chǔ)蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費(fèi)過程中的融資活動(dòng)?？梢姡》拷鹑谥皇欠慨a(chǎn)金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內(nèi)容外，房產(chǎn)金融還應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營公司在房產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通?！　。ǘ┑禺a(chǎn)金融　　地產(chǎn)金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動(dòng)。具體來說，又可分解為市地金融、農(nóng)地金融。市地金融是指圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營所展開的資金融通活動(dòng)，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通活動(dòng)，在國外又稱農(nóng)業(yè)金融，主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營金融。兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容易，償還期限短，并且分期償還的情況較多出現(xiàn)；后者則通常與各國的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利為目的，發(fā)放貸款的期限較長，一般多達(dá)幾年、十幾年，甚至幾十年。在我國，農(nóng)業(yè)金融又有廣義與狹義之分。廣義的農(nóng)業(yè)金融又稱農(nóng)村金融，包括農(nóng)村領(lǐng)域內(nèi)一切與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的吸收存款、發(fā)放貸款、辦理結(jié)算、現(xiàn)金管理以及農(nóng)村信用合作等金融活動(dòng)；狹義的農(nóng)業(yè)金融即是指農(nóng)地經(jīng)營金融，是與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的資金融通?！　《?、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容與任務(wù)　　（一）房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容　　房地產(chǎn)金融作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支，是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的學(xué)科，它主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律性，有別于一般工商企業(yè)資金的融通。在我國，房地產(chǎn)金融是一門新興的學(xué)科，內(nèi)容豐富，主要包括：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲(chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)按揭貸款，發(fā)行房地產(chǎn)股票與債券，房地產(chǎn)信托投資，房地產(chǎn)保險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)制，房地產(chǎn)金融稅制，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)等。當(dāng)前，我國金融體制改革正面臨著進(jìn)一步深化態(tài)勢(shì)，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)金融的任務(wù)　　房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行?！　。ㄈ┓康禺a(chǎn)金融體系　　所謂房地產(chǎn)金融體系，指的是圍繞房地產(chǎn)融資所建立的金融機(jī)構(gòu)體系和旨在提高抵押貸款流動(dòng)性的市場(chǎng)體系。目前我國房地產(chǎn)金融體系以一級(jí)市場(chǎng)為主，二級(jí)市場(chǎng)尚未真正建立起來。一級(jí)市場(chǎng)體系中雖已包括商業(yè)銀行、住房儲(chǔ)蓄銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)、住房公積金中心等機(jī)構(gòu)，但仍以商業(yè)銀行為主。其他機(jī)構(gòu)如專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)尚未建立，資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)估、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段，沒能構(gòu)成多元的支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)仍然處于一個(gè)初級(jí)階段，沒有形成一個(gè)健全的、多層次的市場(chǎng)體系?！　〗⒁粋€(gè)發(fā)達(dá)而且在一定程度上相對(duì)專業(yè)化的房地產(chǎn)金融體系，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資與消費(fèi)所需的資金量巨大，遠(yuǎn)非一般融資活動(dòng)可比。房地產(chǎn)業(yè)占用資金的期限長，特別是居民購房抵押貸款，期限最長可達(dá)30年。房地產(chǎn)的這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)金融與一般的金融活動(dòng)存在重大差別，房地產(chǎn)金融中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)也遠(yuǎn)非其他金融活動(dòng)所能比。因此，建立一種有效的機(jī)制和相應(yīng)的制度，使得政府能夠通過它來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行直接的或間接的調(diào)控，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?！　∪?、房地產(chǎn)金融基本特征　　房地產(chǎn)金融的第一個(gè)特征是以不動(dòng)產(chǎn)為抵押品來保證貸款的償還，即借款人將土地以及土地上的建筑物抵押給貸款者，以確保履行貸款合同的各項(xiàng)條款。如果借款人違反了還款約定，貸款者有權(quán)沒收抵押的財(cái)產(chǎn)并將其出售（拍賣）以彌補(bǔ)貸款損失?！　〉诙€(gè)特征是“無轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)。在這種情況下，借款人仍然是抵押品的合法擁有者，保留對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和支配權(quán)，而貸款人取得的是財(cái)產(chǎn)的平衡產(chǎn)權(quán)。平衡產(chǎn)權(quán)不賦予貸款人任何權(quán)利，如借款者違反還貸約定，貸款人將通過沒收抵押品的方式來獲取財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。按無轉(zhuǎn)移抵押性質(zhì)，貸款人僅享有抵押財(cái)產(chǎn)的平衡權(quán)或收押權(quán)，一旦貸款被還清，這種權(quán)利就隨之消失。　　“無轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)的面較寬，如承租人可以用租賃權(quán)作為貸款抵押；貸款人可以將持有的應(yīng)收抵押品、信托契約或產(chǎn)權(quán)契約合同作為另一筆貸款的抵押。在整個(gè)過程中，借款人始終保留著擁有、控制和使用抵押物的權(quán)利，但同時(shí)又可以利用抵押品獲得抵押貸款，這也就是對(duì)商品價(jià)值的資本化運(yùn)作。　　第三個(gè)特征是“杠桿效應(yīng)”，即以相對(duì)較少的資金來獲取物品所需的大筆貸款。在房產(chǎn)交易中，借款人投資一小部分的資金作為首付款，然后再借人首付款與購房總價(jià)格的差額，發(fā)揮首付款的杠桿作用。利用杠桿作用來購置投資型財(cái)產(chǎn)普遍提高了現(xiàn)金回報(bào)率。　　四、房地產(chǎn)金融的作用　　房地產(chǎn)金融在國民經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對(duì)個(gè)人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的有效性有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資?！　。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了重要的資金保障　　首先，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程大致要經(jīng)過土地購買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營四個(gè)主要的階段。這四個(gè)階段緊密相聯(lián)，環(huán)環(huán)相扣，資金成為銜接各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。另外，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長，資金需求密集，資金供需間存在時(shí)間差。解決這個(gè)時(shí)間差，就需要金融支持。我國房地產(chǎn)金融在金融總量中所占的比例越來越高，2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的14.84％，占GDP的比率為16.75％；商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9％。占GDP的比率為10％。房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定對(duì)房地產(chǎn)系統(tǒng)的健康穩(wěn)定至關(guān)重要。　　其次，從金融業(yè)的發(fā)展來看，房地產(chǎn)對(duì)于金融業(yè)的運(yùn)作，包括業(yè)務(wù)拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn)，具有保值和增值的特點(diǎn)，這就使得房地產(chǎn)成為金融行業(yè)的理想抵押品?！　≡俅危瑥慕鹑谑袌?chǎng)固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能都促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！　〗鹑诘木圪Y功能起著資金“蓄水池”的作用。它將一些部門、一些經(jīng)濟(jì)單位在一定時(shí)間內(nèi)暫時(shí)閑置的、相對(duì)零散的資金集中在一起，以滿足大規(guī)模的投資需求。特別是為企業(yè)發(fā)展提供大額投資，為政府部門進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共支出提供資金來源。在金融市場(chǎng)上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應(yīng)者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風(fēng)險(xiǎn)偏好的流動(dòng)性需求投資，以實(shí)現(xiàn)資金效益最大化?！　〗鹑谑袌?chǎng)將資源從低效率利用的部門轉(zhuǎn)移到高效率的部門，使一個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實(shí)現(xiàn)稀缺資源的合理配置和有效利用。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好的不同，風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度較低的人，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的再分配?！　〗鹑谑袌?chǎng)的存在及發(fā)展為政府實(shí)施宏觀調(diào)控創(chuàng)造了條件，貨幣政策的三大傳統(tǒng)手段，即法定存款準(zhǔn)備金，貼現(xiàn)率，公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)的實(shí)施都是以金融市場(chǎng)為載體。金融市場(chǎng)既提供貨幣政策實(shí)施的信息，也為政府部門收集分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況制定政策提供決策依據(jù)。　　在發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融發(fā)揮著信貸和融通資金的職能，以補(bǔ)充再生產(chǎn)過程中對(duì)資金的需求，保證房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營資金的投入產(chǎn)出良性循環(huán)?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)金融支持居民住房消費(fèi)能力的提高　　長期穩(wěn)定的金融支持政策是實(shí)現(xiàn)我國政治目標(biāo)、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。我國實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長期的金融支持政策。發(fā)達(dá)國家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標(biāo)后，持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而且政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持和鼓勵(lì)使其迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)。我國已提出建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，因此，明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策成為居民提高住房消費(fèi)能力的保證?！　闹贫葘用婵矗覈康禺a(chǎn)市場(chǎng)的真正發(fā)展基本上是從1998年開始，這一年我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》頒布，取消單位福利分房，實(shí)行住房商品化，居民通過個(gè)人按揭貸款進(jìn)行住房的商品化購置。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，成為帶動(dòng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力?！　慕?jīng)濟(jì)層面分析，我國經(jīng)濟(jì)的高速增長不僅提高了當(dāng)期的支出，更重要的是增加了居民未來收人增長的預(yù)期，這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長。居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的住房投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時(shí)間長。而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)銀行信貸在住宅融資中的份額仍將是住宅融資的主要工具。而日益發(fā)展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補(bǔ)充，將大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。　　從金融體系看，大多數(shù)國家對(duì)居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業(yè)性金融體系。福利性金融體系是為了解決中低收人人群的住房問題，而商業(yè)性金融體系則為收入較高人群解決住房問題提供支持，同時(shí)也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發(fā)點(diǎn)，重在調(diào)節(jié)和提供各種幫助，體現(xiàn)出政府福利的特點(diǎn)。商業(yè)性住宅金融遵循市場(chǎng)競(jìng)爭原則，以盈利為目的，體現(xiàn)出住房商品化的原則。兩者既相對(duì)獨(dú)立，又相互依賴融合，形成統(tǒng)一的住宅金融?！　〗⒏＠越鹑谥贫仁钦幕韭氊?zé)。大多數(shù)國家在購房資金來源、政府信用擔(dān)保和減輕貸款返還負(fù)擔(dān)方面提供了積極的福利性金融支持，并未采取完全市場(chǎng)化的態(tài)度。我國目前商業(yè)性金融體系相對(duì)成熟，也承擔(dān)著各種收入結(jié)構(gòu)居民的住宅融資需求，但商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)作為市場(chǎng)主體，不可能長時(shí)期承擔(dān)對(duì)政策性的住宅融資責(zé)任，而福利性金融體系除了處于探索之中的住房公積金制度外幾乎空白，所以建立針對(duì)中低收人人群的福利性融資體系是今后亟待解決的課題。　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)金融調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性　　我國經(jīng)濟(jì)界以中國證監(jiān)會(huì)（簡稱CSRC）1999年4月制訂的《中國上市公司分類指引》為標(biāo)準(zhǔn)，該指引以國家統(tǒng)計(jì)局制定的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》為主要依據(jù)，將房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)單獨(dú)的門類，其包括的內(nèi)容分為三個(gè)子類：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)及其他房地產(chǎn)活動(dòng)。　　與我國關(guān)于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)分類相對(duì)應(yīng)，在國際產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)體系中，特別是國際資本市場(chǎng)上最常用的產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)GICS和GCS將房地產(chǎn)業(yè)歸于金融行業(yè)，將其與銀行、保險(xiǎn)歸于一類。此外，美國1997年推出的北美產(chǎn)業(yè)分類體系（NAICS）取代了原標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類（SIC），也將房地產(chǎn)業(yè)歸為金融業(yè)?！　∩鲜霎a(chǎn)業(yè)分類比較顯示，國際上特別是國際資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)金融屬性的認(rèn)知。充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性，對(duì)于管理層和房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。一方面，國家管理部門特別是金融管理部門，應(yīng)該全面綜合考慮房地產(chǎn)金融問題，而不是單獨(dú)從銀行信貸管理、信托政策、企業(yè)債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產(chǎn)金融；另一方面，作為房地產(chǎn)業(yè)界，應(yīng)該認(rèn)識(shí)和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性，站在金融的高度，發(fā)揮房地產(chǎn)自身優(yōu)勢(shì)，充分利用各種創(chuàng)新金融工具，挑戰(zhàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)?！　》康禺a(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)、金融、民眾生活帶來巨大的影響，房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)將直接影響到國民經(jīng)濟(jì)和GDP增長，也影響金融資產(chǎn)的質(zhì)量。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。　　我國自房地產(chǎn)市場(chǎng)建立以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就和金融市場(chǎng)的發(fā)展緊密地聯(lián)系在一起。購房抵押貸款使消費(fèi)者的潛在購房需求得以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，開發(fā)企業(yè)獲得的銀行開發(fā)貸款促使其完成新建項(xiàng)目的建設(shè)。當(dāng)國家決定對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控時(shí)，作為主要調(diào)控工具之一的金融手段，不可避免地要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，特別是當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于金融業(yè)依存度越高時(shí)，所產(chǎn)生的影響也將越大。

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