房地產開發(fā)企業(yè)財務管理

前言

　　隨著土地的有償使用和住房的商品化，我國房地產開發(fā)行業(yè)有了很快的發(fā)展。一方面為企業(yè)單位提供了大量的辦公和商業(yè)用房，為城鎮(zhèn)居民改善居住條件建造了很多住宅，滿足了各方面的需求；另一方面，由于受房地產市場供求條件的制約，也使相當一部分開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房長期空置，借入的資金無力償還，財務陷入困境。造成開發(fā)企業(yè)財務效益較差的原因是多方面的。但不重視房地產市場需求的調查，不對開發(fā)項目投資財務效益進行認真的分析，也是一個重要的原因。因為房地產開發(fā)企業(yè)是從事房地產項目投資開發(fā)的企業(yè)，如果開發(fā)的項目不符合社會需求或超過市場有效需求，投入項目的資金沒有財務效益，必然使企業(yè)財務陷入困境。所以，開發(fā)企業(yè)要搞好財務管理，必須在項目開發(fā)以前，搞好開發(fā)項目的可行性研究，預測市場的有效需求，分析項目的投資財務效益，然后進行籌資開發(fā)。只有這樣，才能為房地產開發(fā)獲得財務效益提供廣闊的空間。本書就是在這種思路下來探索開發(fā)企業(yè)財務管理的理論和方法的?！　【帉懕緯荚跒榉康禺a開發(fā)企業(yè)財務工作者提供較為系統(tǒng)的財務管理讀物，也為房地產經濟管理類專業(yè)提供房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的教材。在各章之后，附有復習題和習題，以供讀者復習、練習之用?！　”緯诰帉戇^程中，曾得到上海市有關房地產開發(fā)公司的協(xié)助，俞壯林同志參加了第八章的編寫，附志于此，表示衷心的感謝。

內容概要

　　《房地產開發(fā)企業(yè)財務管理(第2版)》初版發(fā)行以后，財政部在2006年12月公布了修訂后的《企業(yè)財務通則》，國務院國有資產監(jiān)督管理委員會于2007年6月施行了《中央企業(yè)財務預算管理暫行辦法》。上述通則、辦法的執(zhí)行，對于防范財務風險，促使市場經濟協(xié)調發(fā)展，有著積極的意義?，F(xiàn)根據(jù)上述通則、辦法的基本精神，結合房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)經營管理的特點，對《房地產開發(fā)企業(yè)財務管理(第2版)》作了部分修訂，并增加財務預算的管理一章，將企業(yè)現(xiàn)金預算和企業(yè)財務預算的編制分別加以敘述。

書籍目錄

第一章 總論第一節(jié) 房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的對象第二節(jié) 房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的目標第三節(jié) 房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的環(huán)境第四節(jié) 房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的觀念復習題習題第二章 企業(yè)資金的籌集和管理第一節(jié) 企業(yè)籌集資金的目的和原則第二節(jié) 資本金的籌集第三節(jié) 債務資金的籌集第四節(jié) 資金成本的計算第五節(jié) 籌資風險及其回避第六節(jié) 資金結構及其調整復習題習題第三章 開發(fā)項目的可行性研究第一節(jié) 可行性研究的意義和作用第二節(jié) 可行性研究的主要內容第三節(jié) 可行性研究的方法第四節(jié) 可行性研究的決策復習題習題第四章 房地產價格的預測第一節(jié) 影響房地產價格的主要因素第二節(jié) 土地價格的預測第三節(jié) 房屋價格的預測第四節(jié) 房屋租金的預測復習題習題第五章 開發(fā)項目投資經濟效益的評價第一節(jié) 開發(fā)項目投資經濟效益評價的意義、步驟和原則第二節(jié) 開發(fā)項目投資支出的估算第三節(jié) 開發(fā)項目營業(yè)收入，營業(yè)成本，營業(yè)、管理、財務費用和稅金的估算第四節(jié) 商品房屋開發(fā)項目財務狀況的分析第五節(jié) 商品房屋開發(fā)項目投資經濟效益的評價第六節(jié) 出租房屋開發(fā)項目財務狀況的分析第七節(jié) 出租房屋開發(fā)項目投資經濟效益的評價第八節(jié) 開發(fā)項目不確定性分析復習題習題第六章 流動資產的管理第一節(jié) 流動資產和營運資金的概念第二節(jié) 現(xiàn)金的管理第三節(jié) 應收賬款的管理第四節(jié) 材料和設備的管理第五節(jié) 開發(fā)產品的管理復習題習題第七章 固定資產的管理第一節(jié) 固定資產及其管理的要點第二節(jié) 固定資產的日常管理第三節(jié) 固定資產折舊和折舊政策第四節(jié) 機械設備利用效果的考核第五節(jié) 機械設備更新方案的優(yōu)選復習題習題第八章 證券投資的管理第一節(jié) 證券投資概述第二節(jié) 債券投資的管理第三節(jié) 股票投資的管理第四節(jié) 其他證券投資的管理復習題習題第九章 利潤及其分配的管理第一節(jié) 企業(yè)利潤的作用和構成第二節(jié) 目標利潤的管理第三節(jié) 企業(yè)利潤分配的順序第四節(jié) 股份制企業(yè)利潤的分配復習題習題第十章 財務預算的管理第一節(jié) 財務預算的作用和組成第二節(jié) 企業(yè)現(xiàn)金預算第三節(jié) 企業(yè)財務預算第四節(jié) 財務控制復習題第十一章 財務分析第一節(jié) 財務分析的內容和方法第二節(jié) 營運能力的分析第三節(jié) 盈利能力的分析第四節(jié) 償債能力的分析第五節(jié) 成長能力和對社會貢獻能力的分析第六節(jié) 財務綜合分析復習題習題附表一 復本利系數(shù)表附表二 折現(xiàn)系數(shù)表附表三 年金終值系數(shù)表附表四 資金年存系數(shù)表附表五 資金回收系數(shù)表附表六 年金現(xiàn)值系數(shù)表

章節(jié)摘錄

　?。ǘ﹤鶆召Y金中長期債務資金所占的比例　　開發(fā)企業(yè)債務資金中長期債務資金所占的比例，取決于企業(yè)長期資產特別是固定資產、固定資產購建支出的多少。凡自行組建施工單位進行工程施工的開發(fā)企業(yè)，其所需的固定資產較多，長期債務資金也較多些。對不自行組建施工單位進行工程施工的房產開發(fā)企業(yè)來說，它的固定資產不多，長期債務資金在債務資金中所占比例很少，有的甚至沒有。當然，如地產開發(fā)企業(yè)儲備有大量批租土地，它的長期債務資金可能多些，其在債務資金中所占比例也大些?！　。ㄈ┒唐趥鶆召Y金中有息短期債務資金所占的比例　　開發(fā)企業(yè)的短期債務資金中，除銀行短期借款和帶息應付票據(jù)外，其他債務資金都是無息的，有息短期債務資金的多少，不僅取決于房地產開發(fā)所需資金的多少，而且取決于開發(fā)項目預期的投資收益率。如果開發(fā)項目預期的投資收益率高于債券資金成本率，則多借用資金，可在財務杠桿作用下提高企業(yè)的資本利潤率，其借用資金的額度可達到開發(fā)項目所需資金的70％。如開發(fā)項目預期投資收益率不高，低于債務資金成本率，則借用資金，就會導致收支性籌資風險，且在一般情況下，也不一定能夠向銀行借到資金。無息短期債務資金雖是免費使用的，但各項應付款經常到期，所以要隨時安排好資金的調度，防范現(xiàn)金性籌資風險?！　《?、最佳資金結構決策　　所謂最佳資金結構，是指企業(yè)在一定時間內，使綜合資金成本率最低、企業(yè)資本利潤率最高、企業(yè)價值最大時的資金結構。其判斷標準有：①綜合資本成本率最低；②有利于提高企業(yè)資本利潤率，促使企業(yè)價值最大化；③資金結構具有彈性，能夠及時加以調整，減少籌資風險。

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